Удержание имущества предусмотрено договором аренды. Имеет ли арендодатель право на удержание имущества арендатора при задолженности? Арендодатель не отдает имущество арендатора. Порядок действий без нарушения закона

При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатор. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.

Как работает право удержания

Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.

Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет только в случае прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.

В случае же завладения имуществом в период действия договора аренды речь может идти о его захвате, следовательно, право удержания не может быть применено. О незаконности удержания также свидетельствуют действия арендодателя по опечатыванию арендуемых помещений и воспрепятствованию допуска работников арендатора в помещение.

К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого, арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.

Убытки арендодателя при удержании имущества арендатора

При попытке использовать право удержания арендодатель может понести финансовые потери в виде убытков.

Если арендодатель вывозит имущество арендатора на склад под ответственное хранение, но в нарушение порядка применения права удержания, то арендатор вправе взыскать в качестве убытков транспортные расходы. Кроме того, арендодатель может понести ответственность за порчу или повреждение имущества, удержание которого он осуществлял.

Хитрости арендатора

Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица. Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.

Но по общему правилу, закрепленному в законе арендодатель вправе удерживать имущество, несмотря на то, что после того, как это имущество поступило во владение арендодателя, права на нее приобретены третьим лицом. Если арендатор докажет принадлежность имущества иному лицу, то арендодатель вынужден будет отдать это имущество.

Уголовное дело

И самое интересное может ожидать арендодателя в ситуации, когда арендатор попробует инициировать процесс возбуждения уголовного дела по статье о самоуправстве.

Арендодатель в действительности может быть привлечен к уголовной ответственности за удержание имущества арендатора. Но в большинстве своем органы внутренних дел приходят к мнению, что между арендатором и арендодателем имеется хозяйственный спор.

Не привлечение к уголовной ответственности за самоуправство возможно только в случае удержания имущества после прекращения договора аренды и оставлении его в арендуемом помещении.

При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.

Подводя итог, можно сказать, что арендодателю необходимо изначально формировать выгодные для себя договорные условия, в том числе условия о внесудебном расторжении договора, а также условия об обеспечительном платеже. При удержании имущества необходимо обеспечить его сохранение.

Удержание имущества в счет неоплаченного долга — возможно? Что делать в ситуации, когда имущество удерживает арендодатель или того хуже, третье лицо, никак не связанное с вами обязательством? Подобная ситуация часто встречается не только в предпринимательской деятельности, но и в обычной жизни при , например, квартиры.

Имеет ли право кредитор осуществлять удержание чужого имущества?

Имеет, но только при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже и которые я выделила исходя из судебной практики.

  1. Удерживаемое имущество оказалось во владении арендодателя на законном основании (т.е. по договору аренды арендатор завез имущество в помещение и арендодатель самостоятельно не принимал никаких мер к захвату имущества — не перевозил, не передавал третьим лицам и т.п.). Данное условие следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Таким образом, не может удерживать имущество лицо, не являющееся арендодателем для собственника имущества — речь идет о договоре субаренды, когда первый арендодатель удерживает имущество не в чем невиновного субарендатора за долги посредника — арендатора. Субарендатор вовремя оплачивал свою аренду, а арендатор платежи не вносил арендодателю, что привело к удержанию имущества.
  2. Возможность удержания вещи не может быть следствием ее захвата помимо воли должника (данное условие вытекает из первого) — здесь, думаю, все понятно что означает фраза «помимо воли»
  3. Собственник удерживаемого имущества является должником лица, которое удерживает имущество.
  4. Должно быть подтверждение долга, в обеспечение которого удерживается имущество, а еще лучше — судебный процесс или решение суда.

При наличии всех указанных условий арендодатель вполне может осуществлять удержание имущества должника в качестве внесения арендной платы, а при не погашении долга — реализовать имущество и покрыть свои расходы за счет его стоимости.

При самовольном незаконном удержании имущества для его возврата собственнику имущества нужно обращаться сначала с претензией к захватчику, а потом уж в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения а также взыскании

Большинство отношений по аренде строится не только на договорном аспекте, но и на доверии, поэтому удержание любого типа имущества арендатора не самое распространенное явление, но все же имеет право на существование. Зачастую удержание имущества происходит при крайней необходимости, когда у арендодателя заканчивается терпение относительно невыполнения условий договора арендатором.

В этой статье

Как удерживается имущества арендатора

Удержание вещей - вынужденная мера со стороны кредитора, суть которой в том, что материальные ценности арендатора либо забираются за неуплату (в счет погашения долга), либо же являются дополнительным залогом и будут возвращены после выплаты всей суммы задолженности.

Удержание имущества арендатора разрешено и регламентируется Гражданским кодексом РФ , поэтому проводиться на законных основаниях. Безусловно, удержанные ценности должны соответствовать размеру задолженности и принадлежать должнику.

Уже упоминалось, что удержанные материальные блага могут быть реализованы, если съемщик недвижимости не рассчитается по долгам. Чтобы все прошло на законных основаниях, арендодатель должен учесть два момента:

  • Договор об удержании должен быть нотариально заверенным и составленным по обоюдному желанию сторон (если нотариус не заверит документ, а вещи будут удержаны, то такие действия можно квалифицировать как незаконное присвоение);
  • Рыночная стоимость удержанного имущества должна полностью соответствовать сумме долга (если в процессе реализации собственности арендатора имущество будет продано по цене, превышающей размер долга, то данный факт можно рассматривать как мошенничество).

Механизм удержания

Итак, механизм удержания имущества заключается в следующем:

Если никаких ответных действий не последовало, то арендодатель со спокойной душой может реализовать имущество в счет погашения долга.

Есть несколько ситуаций, когда провести процедуру удержания собственности не представляется возможным. К таким примерам относим:

  • отношения по аренде заключались в устной форме;
  • срок аренды, прописанный в договоре, не истек;
  • текст договора запрещает опись имущества должника даже при появлении задолженности;
  • акт удержания был составлен с ошибками или противоречит установленному образцу;
  • кредитор забыл уведомить должника о составлении акта.

Незаконное удержание и нарушение норм законодательства

Все процессы, связанные с передачей средств за аренду, должны подтверждаться каким-либо платежным документом, ведь существует множество примеров мошенничества как со стороны арендатора, так и арендодателя. Если при осуществлении безналичного расчета по арендной плате можно доказать факт оплаты по договору (чеки, выписка банка и т. д.), то если платежи поступают за наличные, то это многократно повышает все риски. Поэтому при проведении процедуры удержания необходимо четко следовать букве закона.

Если арендодатель изъял имущество, нарушив выше указанные пункты, то речь о незаконном присвоении имущества или самоуправстве, что несет за собой привлечение к ответственности и ряд санкций:

Градация наказания зависит от стоимости незаконно присвоенного имущества, а также наличия дополнительных отягчающих обстоятельств (угроз).

Удержанное имущество может быть возвращено должнику в том случае, если он погасит свои обязательства и сможет договориться с кредитором об отсрочки реализации. осуществляется согласно ранее составленной описи. Если арендатор обнаружит пропажу материальных ценностей (а было оговорено, что кредитор не будет их продавать) или же нарушена их целостность, то он имеет полное право требовать компенсацию, возврат или полную замену испорченных предметов. Данная норма закона очередной раз подтверждает то, что на момент составления описи должны браться во внимания все ключевые факторы и характеристики собственности.

Удержание вещей при отсутствии задолженности

Такая ситуация тоже не является редкостью. Есть несколько ярких примеров, когда удержание вещей арендодателем проводиться на законных основаниях, хотя задолженности по договору нет. К наиболее распространенным ситуациям относим:

  • Срок действия договора закончился, пролонгация не предусмотрена/есть отказ от дальнейшей пролонгации, подписан акт передачи имущества, но некоторые ценности остались в квартире. Поскольку право пользования квартирой снова вернулось к собственнику и акт о ее передачи подписан, то все ценности, находящиеся в ней, автоматически становятся собственностью арендодателя и он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
  • Договор закончился, пролонгации нет и акт по передачи не подписан. В таком случае кредитор не может распоряжаться вещами по своему усмотрению, но может перевести их в иное место для хранения.

Если в договоре существует пометка о возможной автоматической пролонгации и взаимоотношения не были официально расторгнутыми, то применять какие-либо действия/санкции по изъятию/удержанию имущества арендатора при условии своевременной оплаты противозаконно.