Агентский договор на сдачу имущества в аренду. Агентский договор. на поиск арендатора для аренды коммерческой недвижимости

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Агентство берет на себя обязательство в течение срока действия настоящего договора подбирать кандидатов на найм указанной квартиры, отвечающих следующим требованиям Принципала:

• минимальный срок найма: месяцев;
• максимальный срок найма: месяцев;
• размер платы за жилое помещение в месяц рублей;
• порядок оплаты: за мес. вперед, далее ;
• оплата электроэнергии будет производиться: ;
• остальные платежи будут производиться: ;
• количество человек, имеющих право на проживание в квартире: ;
• возможность проживания детей: ;
• возможность проживания животных: ;

1.2. Для обеспечения возможности демонстрации квартиры Агентством потенциальным кандидатам на найм Принципал передает Агентству ключи от указанной квартиры, в количестве штук.

1.3. Принципал доверяет Агентству заключение договора найма указанной квартиры с правом подписи договора от имени Принципала как Наймодателя, получение первой платы за проживание с последующей передачей ее и одного экземпляра договора с Нанимателем Принципалу. Последующее получение платы за жилое помещение от Нанимателя Принципалом производится через Агентство.

1.4. Плата за жилое помещение передается Принципалу с момента заключения договора найма и вселения Нанимателя. В период подбора кандидатов на найм указанной квартиры Агентство плату за жилое помещение не производит.

1.5. Пункт 1.3 настоящего договора не ущемляет прав Принципала как Владельца указанной квартиры и не освобождает его от обязанностей по договору найма, подписанному Агентством от его имени.

1.6. Настоящий договор является возмездным. Вознаграждением Агентства является сумма, получаемая им от нанимателя в качестве комиссионных при каждом заключении договора найма по указанной квартире.

2. ВЗАИМНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ

2.1. Право Принципала на указанную квартиру подтверждается .

2.2. Принципал гарантирует, что в течение срока действия настоящего договора другие собственники квартиры и члены их семей, имеющие право пользования квартирой, обязуются соблюдать условия настоящего договора и не использовать указанную квартиру для личного проживания.

2.3. Принципал гарантирует, что его права на указанную квартиру не ограничены какими-либо обязательствами, не оспариваются третьими лицами в суде, квартира не заложена.

2.4. Принципал гарантирует, что предоставленная информация об указанной квартире является достоверной.

2.5. Принципал обязуется в течение всего срока действия настоящего договора сдавать указанную квартиру в найм только с помощью Агентства, предложенным Агентством кандидатам и на изложенных в настоящем договоре условиях, и не использовать ее для личного проживания.

2.6. Пункт 2.5 настоящего договора не ущемляет прав Принципала, (как Владельца указанной квартиры), соответствует требованиям ч.1 ст.1007 ГК РФ.

2.7. Во исполнение п.1.2 настоящего договора, Принципал обязуется в течение срока действия настоящего договора не менять замки от входных дверей указанной квартиры. В случае неизбежного ремонта (смены) замков, Принципал обязуется уведомить Агентство о предстоящем ремонте и передать ключи от новых замков предварительно, до момента их (замков) установки.

2.8. Агентство вправе привлекать для исполнения настоящего договора третьих лиц.

2.9. Агентство вправе внести изменения в условия, на которых может быть заключен договор найма, на основании согласования их с Принципалом путем телефонных переговоров. Согласованные условия должны быть указаны в договоре найма, который заключается между Нанимателем и Принципалом в лице Агентства.

2.10. В случае необходимости, в интересах и с целью исполнения условий договоров, заключенных в отношении указанной квартиры, агентство вправе сменить замки от указанной квартиры, при этом оно обязано передать новый комплект ключей Принципалу (Нанимателю) как только обстоятельства, вызвавшие указанные действия, прекратятся.

2.11. Агентство вправе отступить от требований Принципала, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Принципала, а Агентство не могло предварительно запросить его об этом. Агентство обязано уведомить Принципала о допущенных отступлениях, как только уведомление станет возможным.

2.12. Агентство обязуется по желанию Принципала застраховать (ненужное вычеркнуть): отделку/имущество сдаваемой в найм квартиры.

2.13. Агентство обязуется обеспечить юридическую защиту интересов Принципала.

2.14. С целью эффективного сотрудничества и достижения цели настоящего договора, Принципал не возражает, а Агентство осуществляет рекламирование услуг Агентства по сдаче указанной квартиры всеми доступными способами.

2.15. Принципал обязан своевременно осуществлять контроль за исполнением договора найма со стороны Нанимателя. В случае неисполнения Нанимателем своих обязательств по договору, Агентство по письменному заявлению Принципала предпринимает действия, предусмотренные законодательством РФ, направленные на соблюдение Нанимателем условий договора найма указанной квартиры.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. В случае нарушения Принципалом п.1.2, п.2.2, п.2.5, п.2.7 настоящего договора, Принципал уплачивает Агентству неустойку в размере установленной настоящим договором месячной платы за жилое помещение.

3.2. В случае прекращения договора найма указанной квартиры, вследствие истечения его срока или досрочного расторжения или выезда (выселения), Нанимателя из указанной квартиры, Агентство обязуется в течение всего срока действия настоящего договора подбирать другого кандидата на найм квартиры, в соответствии с условиями ст.1 настоящего договора, и при этом дополнительного согласия Принципала не требуется.

3.3. В случае возникновения претензий Агентство материальной ответственности не несет.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до «»2020 года.

4.2. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по предварительному, за дней до момента расторжения, письменному соглашению сторон.

4.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке, при этом сторона – инициатор расторжения взамен исполнения условий настоящего договора выплачивает другой стороне отступное в размере установленной настоящим договором месячной платы за жилое помещение, немедленно после письменного уведомления.

4.4. Любые изменения и дополнения настоящего договора имеют силу только в случае, когда они составлены в письменной форме и подписаны сторонами, если иное не предусмотрено настоящим договором.

4.5. Неурегулированные настоящим договором вопросы, любые споры и разногласия, возникающие из настоящего договора, стороны будут решать в соответствии с нормами гл.52 ГК РФ, действующего законодательства.

4.6. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны.

5. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Принципал Регистрация: Почтовый адрес: Паспорт серия: Номер: Выдан: Кем: Телефон:

Агентство Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

6. ПОДПИСИ СТОРОН

Принципал _________________

Агентство _________________

относится к числу представительских. Согласно его условиям одна из сторон, именуемая поверенным, берет на себя обязательства по выполнению действий юридического характера за счет и от имени второго участника - доверителя. К числу действий юридического характера относится не только заключение сделок, но и представительство в судебных органах по уголовным и гражданским делам.

Агентский договор на заключение договоров аренды помещения

в лице. действующего на основании. именуемый в дальнейшем « Принципал », с одной стороны, и в лице.

действующего на основании. именуемый в дальнейшем « Агент », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем « Договор », о нижеследующем: 1.1.

Агент принимает на себя обязательства от имени и за счет Принципала за вознаграждение совершать юридические (за исключением совершения сделок от имени Принципала) и иные действия по поиску и подбору Клиентов, удовлетворяющих требованиям Принципала, для заключения Договоров аренды.

Договор поручения на сдачу квартиры в аренду образец

«________________________________________________», (далее — Исполнитель), в лице _____________________, действующего на основании ________________________________.

с одной стороны и «_____________________________________» (далее – Заказчик), в лице _____________________________________.

действующего на основании ______________________. с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее -) о нижеследующем: 1.1.

Договор посуточной аренды жилого помещения

Я, ____________________________________________________________________________________ (в дальнейшем Наниматель) и ______________________________ заключили договор-поручение о нижеследующем: (в дальнейшем Агент) 1.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1 Агент от имени и по поручению клиента бронирует квартиру, производит расчет с собственником квартиры и обеспечивает проживание Нанимателя по адресу:

Здравствуйте. Благодарю за предоставленную возможность воспользоваться образцом договора.

Особенно хочу отметить важность комментария к договору, в котором указаны плюсы и минусы, а также рекомендации на что нужно обратить внимание при заключении того или иного.

Договор аренды квартиры

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

Доверенность на сдачу квартиры в аренду

Я, гр.____________г, _______________ года рождения, паспорт _____________, выданный _____________ города Москвы ________________ года, код подразделения _____________, проживающий по адресу: г.Москва__________________________, настоящей доверенностью уполномочиваю

управлять и распоряжаться принадлежащей мне на основании свидетельства о собственности квартирой, находящейся по адресу: __________________________________, а именно:

сдавать ее в аренду (коммерческий наем), определяя суммы, сроки и другие условия договора по своему усмотрению; заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным сделкам; получать причитающиеся мне по денежные средства и другое материальное возмещение; расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

По агентскому агентство недвижимости или риэлтор обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Документ разработан в соответствии с требованиями СТО СМК 70.22.11 Стандартизация. Порядок создания, управления и применения стандартов

Агентский договор на оказание услуг по сдаче в наем жилых помещений № [номер договора ]

[наименование организации Агента, в лице наименование должности Ф.И.О. в родительном падеже представителя фирмы, действующего на основании ], именуемое в дальнейшем "Агент" , с одной стороны, для юр. лица [наименование организации Принципала, в лице наименование должности Ф.И.О. в родительном падеже представителя фирмы, действующего на основании ],для физ. лица: [Ф.И.О. Принципала ], именуемый(ая) в дальнейшем "Принципал" , заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Принципал поручает, а Агент принимает на себя обязательство совершать от имени и за счет Принципала указанные в п. 1.2 настоящего Договора действия, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за совершенные действия.

1.2. По настоящему Договору Агент совершает следующие действия:

Производит поиск жилого помещения согласно требований Принципала;

Производит совместно с Принципалом осмотр выбранных жилых помещений;

Проверяет наличие документов, дающих Наймодателю право сдачи жилого помещения в наем;

Присутствует при заключении договора найма жилого помещения между Принципалом и Наймодателем.

1.3. Права и обязанности по договорам найма, заключаемым по результатам исполнения настоящего договора между Принципалом и Наймодателем, возникают непосредственно у Принципала.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Агент обязуется:

2.1.1. Совершать действия, составляющие предмет настоящего Договора, в соответствии с указаниями Принципала.

2.1.2. Сообщать Принципалу по его требованию все сведения о ходе исполнения настоящего Договора.

2.1.3. Предоставлять для подписания Принципалу Отчет об исполнении агентского поручения и Акт сдачи-приемки услуг (работ) в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего договора.

2.1.4. Выполнять другие обязанности, которые в соответствии с настоящим Договором или законом возлагаются на Агента.

2.2. Принципал обязуется:

2.2.1. Заключать договор найма с Наймодателем на жилое помещение, предложенное Агентом и выбранное Принципалом только в присутствии представителя Агента.

2.2.2. Не передавать полученную у Агента информацию по жилым помещениям другим лицам.

2.2.3. Оплатить Агенту обусловленное настоящим Договором агентское вознаграждение.

2.2.4. Не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, а также воздерживаться от осуществления самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет настоящего Договора.

2.2.5. Рассматривать и подписывать предоставленный Агентом Отчет об исполнении агентского поручения и Акт сдачи-приемки услуг (работ) в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего договора.

2.3. Принципал вправе:

2.3.1. Требовать от Агента своевременного и качественного оказания услуг.

2.3.2. Получать от Агента все сведения о ходе исполнения поручения.

2.3.3. Давать Агенту указания об исполнении настоящего Договора. Указания Принципала должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

2.4. Агент вправе:

2.4.2. Получить агентское вознаграждение в порядке и на условиях настоящего договора.

2.4.3. Агент не вправе заключить субагентский договор с третьим лицом.

3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Размер вознаграждения Агента по настоящему Договору определен сторонами в Спецификации (Приложение № 1 к настоящему договору).

3.2. Оплата агентского вознаграждения осуществляется единоразово на основании Отчета об исполнении агентского поручения и Акта сдачи-приемки услуг (работ), путем зачисления денежных средств на банковский счет Агента в течение 1 (одного) рабочего дня с момента подписания Отчета и Акта.

3.3. Отчет об исполнении агентского поручения и Акт сдачи-приемки услуг (работ) подписывается сторонами по результатам исполнения настоящего договора в момент передачи ключей от жилого помещения Принципалу.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

4.2. За передачу без разрешения Агента информации на жилые помещения другим лицам, а так же заключение, либо попытка заключения договора найма жилого помещения с использованием информации, предоставленной Агентом (в частности, сделки в отношении любого из просмотренных помещений Принципалом) в обход Агента, Принципал обязуется выплатить Агенту штраф в размере одной месячной арендной платы за жилое помещение.

4.3. Договор считается исполненным в момент подписания Акта сдачи-приемки услуг (работ) между Агентом и Принципалом в соответствии с п. 3.3.

4.4. Агент не несет ответственности за действиями Принципала после заключения договора найма жилого помещения с Наймодателем..

4.5. В случае нарушения Принципалом обязательств по оплате оказанных Агентом услуг, во исполнение настоящего договора, Принципал выплачивает Агенту неустойку в размере 0,05% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору, если докажут, что надлежащее исполнение обязательств по настоящему договору оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам могут быть отнесены: наводнение, землетрясение, заносы, пожары и иные природные катаклизмы, военные действия, эпидемии, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

5.2. Если любое из таких обстоятельств или их последствий непосредственно повлияло на исполнение обязательства в срок, установленный в настоящем договоре, то этот срок соразмерно отодвигается на время действия соответствующего обстоятельства.

5.3. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства по настоящему договору, о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращении вышеуказанных обстоятельств обязана не позднее 3 (трех) дней с момента наступления и прекращения обстоятельств в письменной форме уведомить другую сторону.

5.4. Факт наступления соответствующего обстоятельства должен быть подтвержден актом компетентного органа - Южно-Уральской торгово-промышленной палатой.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до поступления агентского вознаграждения на расчетный счет Агента, в порядке, предусмотренном п. 3.2.

Вопрос

Добрый день. У нас ООО на УСН6% они занимаются сдачей квартир в аренду по суточно. Квартира принадлежит физ.лицу, а между ООО и физ.лицом заключен агентский договор. Подскажите, с точки зрения бух. и нал учета отражение этих операций. Возможно ли будет получить ответ до конца сегодняшнего дня?

Ответ

Суммы, поступившие от арендаторов объекта недвижимости, принадлежащего принципалу (физическому лицу), в составе доходов агента (субагента) не учитываются (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

На дату сдачии объекта недвижимости, принадлежащего принципалу, организация-агент отражает в бухгалтерском учете возникновение дебиторской задолженности покупателя по аренде объекта недвижимости и кредиторской задолженности перед принципалом записью по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»(Инструкция по применению Плана счетов). При этом у агента (субагента) не возникает ни доходов, ни расходов. При получении оплаты от арендатора и перечислении оплаты принципалу (агенту) у агента (субагента) также не образуется доходов и расходов (п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99).

УСН и бухучет при получении агентского (субагентского) вознаграждения

Доходы при применении УСН признаются на дату поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения другим способом задолженности налогоплательщику (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Сумма вознаграждения является для агента (субагента) выручкой от реализации услуг (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Такие доходы учитываются в целях налогообложения после утверждения отчета в момент поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу агента (субагента) либо при погашении принципалом (агентом) задолженности иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Сумма вознаграждения признается агентом (субагентом) доходом от обычных видов деятельности на дату утверждения принципалом (агентом) отчета и отражается по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка», в корреспонденции с дебетом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (п. п. 5, 12 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов).

Смежные вопросы:

1. 
   Мы применяем УСН доходы и заключаем агентский договор, в котором будем являться агентом. как происходит налогообложение в данной сделке? если можно пришлите образец агентского договора.
   ✒ Принципал обязан уплатить…...
2. 
   учредитель выходит из ООО, в качестве оплаты доли ему передается основное средство с переоценкой. какими проводками это отразить? Какие налоговые обязательства возникнут у организации и учредителя?
   ✒ На дату…...
3. 
   ИП на УСН 15 %х очет сдать в аренду свое помещение организации. 1.Может ли он включить с расходы содержание жилья, именно коммунальные платежт, свет. 2. Пришлите пожалуйста заявление…...
4. 
   Добрый день, подскажите. Наш поставщик поставил нашему покупателю товар ж/д транспортом. в документах, выставленных в наш адрес на ж/д услуги значится не наш поставщик, а владелец вагонов, который в…...

Доходы арендодателя от управления недвижимым имуществом во многом зависят от грамотного построения отношений с арендаторами. В статье предлагаются наиболее оптимальные, в том числе с точки зрения налогообложения, договорные схемы урегулирования отношений с арендаторами.

П о общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:

• непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
• субаренда (ст. 615 ГК РФ);
• передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
• передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Вопросы налогообложения

НДС

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями - заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Вопросы налогообложения

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор и доверительное управление

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Доверительное управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Вопросы налогообложения

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие - все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.