Банкротство застройщика – что делать? Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился Банкротство строительной компании – что это

На защите прав дольщиков стоит Федеральный закон и договор долевого участия () в строительстве. Но и эти документы не дают 100%-ной гарантии безопасности инвестирования в будущее жильё.

По ряду причин в отношении застройщика может быть начата процедура банкротства. В таком случае участникам долевого строительства предстоит сложный процесс по возврату вложенных средств или получению квартиры. Но некоторых дольщиков также интересует вопрос взыскания неустойки с застройщика-банкрота.

Ответственность застройщика в случае банкротства

В договоре долевого участия в строительстве обязательно должен быть пункт о способе обеспечения застройщиком его обязательств. Таким обеспечением в первую очередь выступает залог – земельный участок, на котором возводится дом. Кроме залога, указывается и второй способ – поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Но, несмотря на наличие страховки или поручительства, шансы на взыскание неустойки с застройщика, который признан банкротом, крайне малы. В первую очередь будут удовлетворены требования работников, понесших ущерб жизни или здоровью, затем долговые обязательства по оплате труда. Дольщики же являются кредиторами третьего порядка.

Хотите взыскать неустойку с застройщика-банкрота? Нужен правильный порядок действий

Если вы тверды в намерении потребовать компенсации за просрочку от строительной компании, нужно учитывать сложившиеся обстоятельства.

Главное понимание того, что осуществление приемки квартиры, офиса (помещения) должно осуществляться в соответствии с условиями договора, настраивает участника долевого строительства на то, что сдача будет произведена своевременно. Согласно законодательству, в случае внесения изменений в условия договора, застройщик должен подготовить дополнительное соглашение о внесении изменений, которое будет подписано обеими сторонами.

При случаях несоблюдения срока сдачи объекта и отсутствия подписанного соглашения о внесении изменений в договор, необходимо с претензией о взыскании неустойки, убытков, понесенных в результате изменения срока сдачи объекта, обратиться за защитой своего права к застройщику. Возможно это сделать самостоятельно либо через любое другое лицо, которое будет представлять интересы на всех стадиях спорного процесса.

Существует два способа взыскания неустойки при урегулировании конфликта интересов: в претензионном порядке (досудебное урегулирование спора) и в судебном порядке.

Досудебное урегулирование спора подразумевает подачу претензии застройщику, ведение переговоров, донесение последствий, поиск компромисса. Претензия направляется по почте с описью вложения и обратным уведомлением. Срок рассмотрения — 10 дней с момента получения претензии.

Наименование организации

«число» месяц год

ОГРН 0000000000000 ИНН 0000000000

123567, г. ГОРОД, УЛИЦА/ проезд, дом, строение

ДОЛЖНОСТЬ ФИО РУКОВОДИТЕЛЯ

Претензия о взыскании неустойки

по Договору участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г.

Между (ФИО участника долевого строительства) и НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ заключен Договор участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г. (далее — Договор). В соответствии со статьей 6 ФЗ № 214, а так же пункта 0.0 Договора, в целях досудебного урегулирования спора предлагаем НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ в срок до (необходимо отсчитать 10 дней с момента подачи претензии и указать дату) добровольно исполнить требование по оплате неустойки в сумме 00 руб.00 коп. (сумма прописью) за нарушение срока передачи квартиры.

Согласно Договора, Наименование организации обязана передать участнику долевого строительства __ комнатную квартиру, расположенную в многоэтажном доме, на __ этаже, __ секции, под номером ___. На дату предъявления претензии квартира участнику долевого строительства не передана, уведомления о намерении передать квартиру не получено. (При получении уведомления необходимо указать срок просрочки передачи квартиры).

Из этого можно сделать вывод, нарушен срок передачи объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 ФЗ о участии в долевом строительстве, исполнитель обязан передать заказчику объект, не позднее срока, указанного в Договоре, который идентичен для всех участников долевого строительства. За просрочку сдачи, пени составляет 0,003 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации участнику долевого строительства за 1 день.

На 00.00.2000 г. общая сумма неустойки за период просрочки сдачи объекта недвижимости составляет 00 руб. 00 коп. (сумма прописью). Расчет неустойки произведен путем умножения количества просроченных дней на 1/300 на ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации и на сумму договора долевого участия.

На основании вышеизложенного, предлагаю в срок для добровольного исполнения обязательств выплатить размер неустойки с даты по договору по дату сдачи объекта долевого участия.

В случае неисполнения требования в добровольном порядке в срок до 00.00.2000 я оставляю за собой право на защиту интересов в суде.

Кроме этого, в соответствии со статьей 13 Закона о защите прав потребителей с вас будет взыскан штраф в размере пятидесяти процентов от суммы неустойки в случае оставления моей претензии без рассмотрения.

Ответ на претензию прошу предоставить указать удобную для вас связь: по телефону, факсу, адресу проживания, адрес электронной почты, почтовый адрес.

Приложение:

1.паспорт участника долевого строительства;

2.договор на участие в долевом строительстве

С уважением, ФИО дата подачи претензии расшифровка подписи

С начала течения времени просрочки обязательств по передаче объекта, когда в договоре прописана договорная неустойка, виновник должен возместить не только ее, но и расходы, понесенные участником долевого строительства, например, аренда квартиры.

Расчет неустойки

Формула для взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия выглядит следующим образом:

Д – количество дней просрочки;
К.ст. – ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации на момент расчета;
С – сумма по Договору долевого участия в строительстве.

Обратите внимание! Для физических лиц взыскание суммы неустойки по указанной выше формуле удваивается.

Приведем пример:

Стоимость квартиры – 3 500 000 руб.
Задержка сдачи – 6 месяцев = 180 дней
Ключевая ставка – 11%

Итого получаем такой расчет: 3500000*0,11/300*180*2 = 462000 руб. за 180 дней просрочки для физического лица.

Исковое заявление

Судебное урегулирование спора понимает под собой взыскание неустойки через суд путем доказывания вины ответчика, либо его невиновности. Свою невиновность ответчик должен доказать в суде. В этом случае сторона спора составляет исковое заявление и предъявляет в суд по месту нахождения застройщика.

Обратите внимание! Заявление подается в мировой суд, если требование составляет менее 50000 руб., в районный – свыше этой суммы.

В соответствии со Статьей 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в исковом заявлении о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве необходимо отразить следующую информацию:

Наименование суда, в подсудности которого находится ответчик;
Наименование и адрес ответчика;
ФИО и адрес лица, подающего иск;
Требования, перечисленные в претензии;
Доверенность в случае участия представителя истца;
Документация для подтверждения своих требований: паспорт участника строительства, договор о долевом участии в строительстве, претензия с отметкой о предъявлении.

Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину за рассмотрение спора в суде, которую можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте суда.

Обратите внимание! Госпошлина не оплачивается физическим лицом, если сумма иска составляет до 1 млн. рублей.

При подаче иска можно взыскать:

Саму неустойку;
Убытки на основании Пункта 1 Статьи 28 ФЗ «О защите прав потребителя», как оговаривалось выше за аренду жилья в сумме 00 руб. 00 коп. (сумма прописью);
Моральный вред, Статья 15 того же закона;
Штраф в размере 50% от суммы неустойки;
Судебные издержки.

Взыскание неустойки через Федеральную службу приставов

После подачи искового заявления, в течение двух месяцев будет назначена дата заседания, на котором вам необходимо будет присутствовать. Далее вам выдадут исполнительный лист, который нужно предъявить в Федеральную службу судебных приставов.

На основании листа службой будет проведен следующий порядок взыскания денежных средств:

В течение трех дней с момента подачи заявления, канцелярия передаст заявление о взыскании неустойки вместе с исполнительным листом судебному приставу-исполнителю;
В течение трех дней судебный пристав-исполнитель возбудит исполнительное производство, арестует счета компании застройщика в случае отказа в срок для добровольного исполнения обязательств по оплате суммы неустойки по исполнительному листу (этот срок составляет семь дней);
В течение трех дней с момента поступления денежных средств на депозит службы, судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление о перечислении денежных средств по указанным вами реквизитам.

Судебная практика и решение суда

Сложилась практика, где суды обращают внимание на добровольность исполнения требований застройщиками при рассмотрении подобного вида споров по ранее рассматриваемым делам, а также на репутацию компании.

При подаче ходатайства строительной компанией об уменьшении суммы неустойки, суд не изменяет ее размер, так как у застройщика имелось достаточно времени и возможностей проявить осмотрительность и заключить дополнительное соглашение на стадии строительства о продлении срока передачи объекта.

Суд принимает во внимание размер суммы неустойки, предъявленной к возмещению. Если она не соразмерна со стоимостью объекта недвижимости в диапазоне 50000 рублей, чаще всего она уменьшается до этого предела.

Судом обращается внимание на внесенные суммы инвестиций и размер неустойки, которая не может быть больше этого размера, и чаще всего составляет не более пятидесяти тысяч рублей.

Немаловажным фактором является количество времени, а также действия, направленные на уменьшение сроков строительства. В ряде случаев, когда строительство идет очень медленно и целесообразно вернуть денежные средства и вложить их в другую компанию для получения быстрого результата. По таким искам можно взыскивать неосновательное обогащение и моральный вред.

Ситуации, когда ответчик не является на заседания, нередко возникают в судебных процессах. В этом случае может быть вынесено заочное решение, а при неявке более двух раз подряд — очное.

Неустойка при банкротстве застройщика

В случае признания должника банкротом, данная категория дел рассматривается в Арбитражном суде. Должник объявляется банкротом в ситуациях:

Когда у строителей заканчиваются средства для регистрации объекта права, и строители ищут привлечение новых средств;
В случаях медленного построения объекта или при постоянном продлении срока строительства.

Оба варианта влекут несоблюдение обязательств перед Министерством развития инфраструктуры города.

За каждое нарушение закона «Об участии в долевом строительстве» с компании застройщика взыскивается штраф в размере пятисот тысяч рублей.

Выход из сложившейся ситуации предусмотрен законом:

Договор об участии в долевом строительстве может быть расторгнут, а денежные средства возвращены дольщикам;

Обратите внимание! Получение всех внесенных средств не гарантировано при расторжении договора и включение в реестр требований кредиторов.

В случае не введения дома в эксплуатацию при условии полной оплаты взносов за строительство устанавливается судебное признание права собственности на объект недвижимости.

Обратите внимание! Правильным решением в подобной ситуации является включение в реестр кредиторов и получение помещения.

Ситуация при пропуске ввода дома в эксплуатацию предусматривает возможность взыскания убытков в размере уплаченных взносов.

Хитрости застройщиков, которые нужно знать

Некоторые застройщики идут на хитрости и присылают уведомление о завершении строительства. Вы едете в офис, а вам говорят, что это было ошибочное письмо и стройка еще не закончена. Вы пожимаете плечами и уходите. В этом и состоит уловка застройщика, т.к. после этого в течение 2-х месяцев он составляет в одностороннем порядке передаточный акт, и на основании этого акта суд может выносить решение, тем самым срок неустойки может быть снижен в несколько раз.

Поэтому, если вы получили такое уведомление, обязательно прямо в офисе застройщика составляйте заявление на подписание передаточного акта с отметкой о принятии, или отправляйте его в офис почтой с уведомлением. Также можно составить акт о том, что уведомление ошибочное, и квартиры не готовы к сдаче.

В заключение хотелось бы отметить, что перед подписанием договора необходимо проявить осмотрительность в отношении компании, с которой он будет заключен. Стоит выяснить положительную и отрицательную динамику фирмы, собрать как можно больше информации об учредителях, директорах, проектах.

Ведь только вы можете обезопасить себя от ущерба в результате заключения договора с компанией-однодневкой, которая не заботится о своей дальнейшей репутации.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г . Москва Дело № А40-38734/15

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Свирина А.А. (в соответствии со ст. 18 АПК РФ) (шифр судьи: 78-223), при ведении протокола секретарем Иваненко Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании совместное заявление Кушниренко Р.В.

о включение в реестр требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требований

в размере 98 750 руб. и Кушниренко И.С. о включение в реестр требований кредиторов

АО «АлеутСтрой» требований в размере 98 750 руб.; заявление Силина Ю.П. о включение в реестр требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требований в размере 7 070 513 руб.; заявление Линдовиц М.В. о включение в реестр требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требований в размере 3 855 674 руб. по делу о признании АО «АлеутСтрой»

несостоятельным (банкротом); в заседании приняли участие:

согласно протоколу судебного заседания;

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2015 г. в отношении АО «АлеутСтрой» (ИНН 7726251021, ОГРН 1027700171674) введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Логинов О.А., сообщение о введении наблюдения в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 17.10.2015 г. № 6 4.

Определением суда от 24.11.2015 г. АО «АлеутСтрой» (ИНН 7726251021, ОГРН 1027700171674) признано застройщиком, в отношении процедуры банкротства АО «АлеутСтрой» применены правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В настоящем судебном заседании в порядке ст. 71 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также – Закон)подлежали проверке обоснованность соледующих требований кредиторов:

совместное заявление Кушниренко Р.В. о включение в реестр требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требований в размере 98 750 руб. и Кушниренко И.С. о включение в реестр требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требований в размере 98 750 руб.;

заявление Силина Ю.П. о включение в реестр требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требований в размере 7 070 513 руб.;

заявление Линдовиц М.В. о включение в реестр требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требований в размере 3 855 674 руб.

Представители заявителей в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель должника не возражал относительно включения требований.

Представитель временного управляющего также не возражал относительно включения требований кредиторов Кушниренко Р.В. и Кушниренко И.С., а также Силина Ю.П. В отношении требований Линдовиц М.В. временный управляющий пояснил, что не возражает относительно включения требований в части основного долга, в части требований о включении неустойки полагает, что неустойка подлежит включению в размере 1 404 429 руб. 31 коп.

Рассмотрев совестное заявление Кушниренко Р.В. и Кушниренко И.С. суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, требования Кушниренко Р.В. к должнику в размере 98 750 руб. включают в себя 62 500 руб. – неустойку, 31 250 руб. – штраф и 5 000 руб. – моральный вред, подтверждены вступившим в законную силу решением Одинцовского городского суда Московской области от 27.05.2015 г. (дело № 2-4653/2015), исполнительным листом серии ФС № 002643930.

Кушниренко Р.В. в размере 62 500 руб. – неустойки, 31 250 руб. – штрафа – Требования Кушниренко Р.В. в размере 5 000 руб. (моральный вред), как видно из представленных в материалы дела документов, подтверждены решением Одинцовского городского суда Московской области от 27.05.2015 г. (дело № 2-4653/2015), в связи, с чем суд считает, что требования являются обоснованными и подлежащими включению в первую очередь реестра требований кредиторов должника.

Как следует из материалов дела, требования Кушниренко И.С. к должнику в размере 98 750 руб. включают в себя 62 500 руб. – неустойку, 31 250 руб. – штраф и 5 000 руб. – моральный вред, подтверждены вступившим в законную силу решением Одинцовского городского суда Московской области от 27.05.2015 г. (дело № 2-4653/2015), исполнительным листом серии ФС № 002643931.

Как следует из п. 4 ст. 134 Закона, в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда, а также расчеты по иным установленным настоящим Федеральным законом требованиям.

В соответствии со ст. 135 Закона требование о взыскании морального вреда, установленное судебным актом суда общей юрисдикции, подлежит включению в реестр должника арбитражным управляющим на основании данного судебного акта.

Статьей 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Исследовав и оценив в совокупности письменные материалы дела, суд посчитал заявленные требования Кушниренко И.С. в размере 62 500 руб. – неустойки, 31 250 руб. – штрафа – обоснованными и подлежащими включению в третьтью очередь реестра требований кредиторов должника в соответствии с пп. 3 п. 1 статьи 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Требования Кушниренко И.С. в размере 5 000 руб. (моральный вред), как видно из представленных в материалы дела документов, подтверждены решением Одинцовского городского суда Московской области от 27.05.2015 г. (дело № 2-4653/2015), в связи, с чем суд считает, что требования являются обоснованными и подлежащими включению в первую очередь реестра требований кредиторов должника.

Рассмотрев заявление Силина Ю.П. суд пришел к следующим выводам.

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Как следует из материалов дела, требования Силина Ю.П. к должнику в размере 5 796 000 руб. – основного долга, 141 625 руб. – процентов за пользование чужими денежными средствами, 1 000 000 руб. – штрафа, 32 888 руб. – госпошлины и 10 000 руб. – морального вреда, подтверждены вступившим в законную силу решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 14.10.2015 г. (дело № 2-75230/15).

Исследовав и оценив в совокупности письменные материалы дела, суд посчитал заявленные требования Силина Ю.П. в размере 5 796 000 руб. – основного долга, 141 625 руб. – процентов за пользование чужими денежными средствами, 1 000 000 руб. – штрафа, 32 888 руб. – госпошлины – являются обоснованными и подлежащими включению в третьтью очередь реестра требований кредиторов должника в соответствии с пп. 3 п. 1 статьи 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Требования Силина Ю.П. в размере 10 000 руб. (моральный вред), как видно из представленных в материалы дела документов, подтверждены решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 14.10.2015 г. (дело № 2-75230/15), в связи, с чем суд считает, что требования являются обоснованными и подлежащимивключению в первую очередь реестра требований кредиторов должника.

Рассмотрев заявление Линдовиц М.В. суд пришел к следующим выводам.

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Как следует из материалов дела, требования Линдовиц М.В. к должнику в размере 3 855 674 руб. (включающие 2 296 320 руб. – основного долга и 1 559 354 руб. — неустойки подтверждены договором переуступки прав (требований) № 239-01/2013-09 от 13.03.2013 г. по договору № 224-01/2011 от 23.11.2011 г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, договором переуступки прав (требований) № 239-01/2012 от 10.12.2012 г. по договору № 224-01/2011 от 23.11.2011 г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 5 от 13.03.2013 г.

Исследовав и оценив в совокупности письменные материалы дела, суд посчитал заявленные требования Линдовиц М.В. в размере 2 296 320 руб. – основного долга – являются обоснованными и подлежащими включению в третьтью очередь реестра требований кредиторов должника в соответствии с пп. 3 п. 1 статьи 201.9Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с аб. 2 п. 1 ст. 4 Закона состав и размер денежных обязательств, требований и выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве.

Кредитор просит включить требования по неустойке в размере 1 559 354 руб. с 30.06.2013 г. по 12.01.2016 г. исходя из расчета: 2 296 320 руб. (основной долг) х 11 % (ставка рефинансирования) х 926 дней/ 150.

Заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) было принято судом к производству 11.03.2015 г., в связи с чем, расчет неустойки с учетом ст. 4 Закона подлежит по следующему расчету: 2 296 320 руб. (основной долг) х 834 дней х 8, 25 % х 1/150 = 1 404 429 руб. 31 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 4, 16, 32, 71, 134, 137, 142 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 16, 64, 65, 67-71, 75, 123, 156, 184-186, 188 и 223 АПК РФ, суд,

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать обоснованным заявление и включить в третью очередь реестра требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требование Кушниренко Р.В. в размере 62 500 руб. – неустойки, 31 250 руб. – штрафа. Неустойку и штраф в реестре учитывать отдельно.

Признать обоснованным заявление и включить в первую очередь реестра требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требование Кушниренко Р.В. в размере 5 000 руб. – морального вреда.

Признать обоснованным заявление и включить в третью очередь реестра требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требование Кушниренко И.С. в размере 62 500 руб. – неустойки, 31 250 руб. – штрафа. Неустойку и штраф в реестре учитывать отдельно.

Признать обоснованным заявление и включить в первую очередь реестра требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требование Кушниренко И.С. в размере 5 000 руб. – морального вреда.

Признать обоснованным заявление и включить в третью очередь реестра требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требование Силина Ю.П. в размере 5 796 000 руб. – основного долга, 141 625 руб. – процентов за пользование чужими денежными средствами, 1 000 000 руб. – штрафа, 32 888 руб. – госпошлины. Проценты и штрафы в реестре учитывать отдельно.

Признать обоснованным заявление и включить в первую очередь реестра требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требование Силина Ю.П. в размере 10 000 руб. – морального вреда.

Признать обоснованным заявление и включить в третью очередь реестра требований кредиторов АО «АлеутСтрой» требование Линдовиц М.В. в размере 2 296 320 руб. – основного долга и 1 404 429 руб. 31 коп. – неустойки. Неустойку в реестре учитывать отдельно.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в десятидневный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Свирин

Главный страх всех, кто планирует покупку квартиры в новостройке через ДДУ , то есть договор долевого участия, - банкротство застройщика . В данном случае под банкротством понимается неспособность должника, то есть застройщика, удовлетворить в полной мере свои денежные обязательства, в том числе неспособность обеспечить дольщиков сданными в эксплуатацию и пригодными для жилья квартирами.

Среди основных причин банкротства застройщиков при долевом строительстве – недостаточный поток инвестиций, нецелевое и нерациональное использование имеющихся средств, технические сложности и нестабильность экономической ситуации. Однако для дольщиков признание компании-застройщика банкротом, осуществляемое через арбитражный суд, означает только одно – дополнительные сложности и финансовые потери.

Возможные алгоритмы действий

В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:

Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации , связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
Организовать жилищно-строительный кооператив . Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.

Процедура банкротства застройщиков предполагает, что компании должны исполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами в определенной последовательности.

Согласно действующему законодательству изначально оплачиваются издержки, связанные с причинением вреда жизни и здоровья на производстве, затем начисляется заработная плата специалистам, осуществлявшим проектные и строительные работы, а лишь затем осуществляется компенсация убытков участникам долевого строительства.

Таким образом, процедура возврата вложенных средств может затянуться на годы, тем более что законом не устанавливается конкретный срок, в течение которого застройщик-банкрот должен погасить имеющиеся у него задолженности. Кроме того, достаточно часто арбитражный суд выносит решение о возможности частичного погашения кредита, которое означает, что дольщик может претендовать лишь на часть вложенных средств . Именно поэтому многие дольщики предпочитают не расторгать договор и претендуют на вступление в права собственности даже в том случае, если строительство дома находится не на завершающей стадии.

Перечень документов для включения в выбранный реестр

Вне зависимости от того, какой конкретно путь выбрал дольщик, получение компенсации или вступление в права собственности, его включение в соответствующий реестр осуществляется после подачи им заявления . Данная процедура в случае банкротства застройщика не предполагает наличие строгой закрепленной формы: заявление подается в свободной форме и отправляется не только самому застройщику, но и представителям арбитражного суда. Для того чтобы оно было рассмотрено в короткие сроки, а сам дольщик гарантировано был включен в выбранный реестр, к заявлению должны быть приложены договор долевого участия и все оплаченные квитанции , подтверждающие наличие у застройщика финансовых обязательств перед дольщиком.

Для ускорения решения вопроса указанное заявление рекомендуется подавать в течение 30 дней после появления официальной информации о присвоении застройщика статуса банкрота. В противном случае рассмотрение всех вопросов может быть отложено на полгода.

Организация жилищно-строительного кооператива

Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд , который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.

Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект , то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.

Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены . В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.

Неустойка за просрочку по ДДУ при банкротстве застройщика

Еще один вопрос, интересующий многих дольщиков, - неустойка по просрочке сдачи многоквартирного дома при банкротстве застройщика. Расчет неустойки в данном случае производится по традиционной схеме: за каждый день просрочки застройщик должен выплатить дольщику пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ . Если же в качестве дольщика выступает гражданин РФ, размер неустойки увеличивается вдвое .

Требование о выплате неустойки может быть представлено в суде в качестве одного из пунктов дела о банкротстве, но не в качестве самостоятельного иска. При этом в случае признания данных требований погашаться они будут в самую последнюю очередь, что на практике означает, что подобную компенсацию в большинстве случаев дольщики так и не получают .

Таким образом, законодательство РФ предполагает возможность возмещения дольщику вложенных им средств и дополнительную компенсацию неустойки, однако на практике такого возмещения приходится ждать очень долго, и часто речь идет лишь о частичной компенсации . Именно поэтому наиболее оптимальным решением для дольщиков часто является требование получения квартир , на которые были заключены договоры с застройщиком. Такая позиция позволяет им, хоть и с большой отсрочкой, но получить свою законную жилую площадь, например, в случае успешного поиска новых инвесторов, передачи проекта другой строительной компании и т.д.