Чем может быть ограничено правомочие пользования. Сервитут: особенности правового регулирования. Видео: Юридические тонкости установления ограничений на пользование земельными участками

Авторы статьи - кандидаты юридических наук, доценты кафедры "Правоведение" Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета К.И. Карабанова и И.И. Карабанов - анализируют практику установления права пользования чужим помещением на основании договора и решения суда, оценивают необходимость регистрации такого права в ЕГРП, а также присущие этому праву признаки - право следования, абсолютный характер защиты, которые должны быть четко урегулированы законодательно.

Право пользования чужим помещением как ограниченное вещное право не указано в статье 216 Гражданского кодекса РФ <1> (вещные права лиц, не являющихся собственниками). Вместе с тем в законодательстве существуют права пользования, близкие по своему содержанию к вещным, например право пользования жилым помещением по завещательному отказу.

<1> Перечень прав в статье 216 ГК РФ не является закрытым.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <2> (далее - Концепция) предлагается ввести в законодательство право личного пользовладения - ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью (п. 7.1 гл. IV Концепции). Возникновение этого права связывается с государственной регистрацией в ЕГРП. Основанием возникновения названы как решение собственника, так и решение суда.

<2> Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

Однако Концепция не учитывает все разнообразие хозяйственных и правовых отношений, связанных с установлением права пользования чужим помещением (например, по договору между юридическими лицами), поэтому авторы статьи предлагают и обосновывают введение в законодательство права пользования чужим помещением как ограниченного вещного права, которое может устанавливаться как в пользу физических, так и юридических лиц, как по воле собственника, так и по решению суда, возникает после государственной регистрации в ЕГРП и следует за вещью.

Вещные права на недвижимое имущество, их регистрация

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) в ЕГРП регистрируются права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Какие же права на недвижимое имущество регистрируются в ЕГРП, и каким образом они могут быть классифицированы?

Согласно статье 12 Закона регистрации подлежат право собственности, иные вещные права (в подразделе II Реестра), ограничения (обременения) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества, заявления о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.) - в подразделе III Реестра.

Кроме того, одни права на недвижимое имущество регистрируются в Реестре в обязательном порядке, поскольку без регистрации право не считается возникшим (право собственности и др.), а другие - по желанию правообладателя, и отсутствие регистрации права не влияет на его действительность (например, согласно пункту 3 ст. 33 Жилищного кодекса РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа).

На наш взгляд, и для науки гражданского права, и для правоприменительной практики очень важным является решение следующих вопросов, на которые попытались ответить авторы данной статьи:

  1. какие права относятся к "иным вещным правам", а какие - к ограничениям (обременениям) вещных прав?
  2. какие права пользования чужим помещением должны обязательно регистрироваться в Реестре, поскольку регистрация прав на недвижимое имущество служит, в том числе соблюдению прав и интересов третьих лиц, т.к. направлена на обеспечение принципа публичности?
  3. какими из признаков ограниченных вещных прав - абсолютный характер защиты права и право следования (ст. 216 ГК РФ) - законодательно должно обладать право пользования чужим помещением?

В науке гражданского права и законодательстве отсутствуют четкие критерии (признаки) отнесения прав на недвижимое имущество к категории иных вещных прав (ограниченных вещных прав) <3>, ограничений (обременений) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

<3> Для целей настоящей статьи понятия "ограниченные вещные права", "производные вещные права" и "иные вещные права" будут использоваться как синонимы.

Согласно статье 1 Закона ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и др.).

Из приведенного выше определения видно, что законодатель относит к ограничениям (обременениям) права собственности и сервитут - ограниченное вещное право согласно статье 216 ГК РФ (вещное право лица, не являющегося собственником), которое регистрируется и как иное вещное право в подразделе II Реестра, и как ограничение (обременение) права в подразделе III Реестра; и ипотеку - акцессорное обязательственное правоотношение, предполагающее наличие основного обязательства и устанавливаемое для обеспечения исполнения этого основного обязательства.

Профессор Е.А. Суханов делит ограниченные вещные права на четыре группы:

  • права по использованию чужих земельных участков и других природных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сервитуты, а также права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);
  • права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жилым помещением члена семьи его собственника <4>, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа);
<4> Очевидно, что отнесение этого права к ограниченным вещным правам обусловлено нормой пункта 2 ст. 292 ГК РФ (в ред. до 30 декабря 2004 г.), согласно которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иное установлено ЖК РФ. Согласно статье 19 Вводного закона к Кодексу к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование) - п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14.
  • "обеспечительные" права - залог (включая залог недвижимости - ипотеку) и удержание;
  • права на "хозяйствование с имуществом собственника" (хозяйственное ведение и оперативное управление) <5>.
<5> Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 147.

Таким образом, кроме перечисленных в статье 216 иных вещных прав (права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом (перечень которых не является закрытым) Е.А. Суханов относит к данной категории прав еще залог (в том числе ипотеку), право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа.

По нашему мнению, такая классификация ограниченных вещных прав может быть взята за основу законодателем при внесении изменений в статью 216 ГК РФ. В частности, к правам пользования чужим помещением необходимо отнести:

Указанные выше права пользования чужим помещением необходимо включить в перечень иных вещных прав согласно статье 216 ГК РФ, наделив их соответствующими признаками - абсолютным характером защиты права и правом следования.

Каковы же признаки, позволяющие отделить ограниченные вещные права (иные вещные права) от ограничений (обременений) права собственности?

Для ограниченных вещных прав, как уже упоминалось, в законодательстве выведены два признака: абсолютный характер защиты и право следования (ст. 216 ГК РФ).

Право следования означает, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216), а абсолютный характер защиты права - что вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от нарушения их любыми третьими лицами (в том числе собственником) (п. 4 ст. 216).

Однако этих признаков права недостаточно для решения всего комплекса возникших проблем.

Помимо содержания субъективного права (абсолютное, относительное) необходимо определить внешний объем осуществимости права, напрямую зависящий от того, зарегистрировано право в ЕГРП или нет. На это свойство права обращал внимание еще классик российской цивилистики Л.А. Кассо: "Абсолютное право, как и относительное, является отношением одного субъекта к другому; отличительным моментом признается внешний объем осуществимости права или, точнее, круг лиц, подверженных его воздействию. Относительное правомочие осуществимо только против одного определенного лица; абсолютные права, наоборот, направляются против любого лица, как только последнее становится в противоречие интересам управомоченного субъекта. Если арендный договор вносится в крепостную книгу, то он из относительного правоотношения превращается в абсолютное; осуществимость его только расширяется, но внутреннее содержание правомочий арендатора остается неизменным и не может быть приравнено к объему правомочий, которые заключает в себе вещное право, как например, собственность. Если же мы возьмем более ограниченное вещное право, например сервитут водопоя, и сравним с ним содержание личного договора, заключенного собственниками двух участков и преследующего ту же цель, то мы убедимся, что между этими двумя правами разница состоит в объеме осуществимости; другими словами, если этот договор получит силу против всякого обладателя недвижимости, где находится водопой, полученное правомочие нисколько не будет отличаться от вещного права" <6>.

<6> Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 173, 174.

Таким образом, относительное право на владение, пользование чужой недвижимостью, зарегистрированное в ЕГРП, должно получать абсолютную защиту против всех третьих лиц (включая собственника). Кроме того, регистрация таких прав необходима для соблюдения принципа публичности и прав третьих лиц, поскольку для таких прав характерно право следования.

Рассмотрим цель установления ограниченных вещных прав, а также ограничений (обременений) права собственности с точки зрения имущественного оборота.

Как известно, право собственности на недвижимую вещь может быть ограничено отделением от него права владения, пользования и распоряжения. Такое отделение возможно как в силу договора между собственником и другим лицом, так и по другим основаниям.

В.И. Синайский, разграничивая понятия "ограничения права собственности" и "права третьих лиц на имущество собственника", указывал на следующие их отличительные признаки:

  • ограничения права собственности хотя и дают возможность третьим лицам осуществлять в той или иной мере господство над вещью собственника, но "это господство не есть их гражданское право, их имущество";
  • ограничения права собственности и права на чужую вещь преследуют различные цели в имущественном обороте. Ограничения права собственности устанавливаются с целью "сделать возможным осуществление права собственности в интересах самих же собственников и вообще в интересах общественного порядка", а права на чужую вещь преследуют иную цель - "предоставить третьим лицам гражданские права на чужую вещь, расширить их сферу частного господства на чужие вещи" <7>.
<7> Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I. Общая часть и вещное право. Киев, 1914. С. 219.

Таким образом, цель установления права на чужую вещь (иного вещного права) - предоставить право на участие одного лица в имуществе другого, которое может быть направлено на производительную и/или потребительную и/или меновую ценность вещи, и тем самым расширить сферу частного господства этого лица на чужую вещь.

По нашему мнению, целью установления права пользования помещением в пользу третьего лица является предоставление ограниченного вещного права на чужую вещь. Такое право может быть установлено по воле собственника на основании договора, или по решению суда, или на основании закона (право пользования помещением по договору пожизненного содержания с иждивением).

На наш взгляд, право пользования чужим помещением независимо от основания возникновения (по договору, по решению суда, по закону) должно обязательно регистрироваться как "иные вещные права на недвижимое имущество" в подразделе II Реестра, поскольку регистрация прав на недвижимое имущество служит в том числе соблюдению прав и интересов третьих лиц, так как направлена на обеспечение принципа публичности (необходимо дополнить ст. 12 Закона о регистрации).

Прекращение права пользования чужим помещением и исключение соответствующей записи из реестра может быть связано с истечением срока, установленного для права пользования в договоре или решении суда, либо с решением суда, по которому право пользования утрачивает силу.

В остальных случаях, в том числе когда право пользования установлено бессрочно, либо срок установления права не истек, переход права собственности на помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим помещением лицом, в чью пользу установлено право, - принцип права следования (необходимо дополнить ст. 216 ГК РФ).

Абсолютный характер защиты права пользования чужим помещением также достигается за счет отнесения его к иным вещным правам (ст. 216 ГК РФ).

Право пользования чужим помещением как ограниченное вещное право

Рассмотрим несколько примеров из практики установления права пользования помещением: по воле собственника - по договору, а также по решению суда.

Пример 1 . Стороны (райпотребсоюз, далее - Союз и Администрация Н-ского района, далее - Администрация) заключили два взаимообусловленных обязательства - договор передачи имущества в собственность и договор пользования помещением сроком на 49 лет. После перехода права собственности на магазин к лицу, которое в этих договорах не участвовало, новым собственником был поставлен вопрос о прекращении права пользования помещением.

Рассмотрим взаимоотношения сторон более подробно.

  1. Договор передачи имущества, по которому "Союз передает в муниципальную собственность Администрации здание магазина", содержит раздел "Особые условия" ("Администрация обязуется предоставить Союзу часть торгового помещения общей площадью 100 кв. м в здании магазина сроком на 49 лет в пользование , на что составляется отдельный договор"). Здание было передано по акту приема-передачи, сделка зарегистрирована в установленном законом порядке.
  2. По договору пользования, заключенному сторонами одновременно с договором передачи имущества, "Администрация передает Союзу в пользование 100 кв. м торговой площади в здании магазина сроком на 49 лет. Плата за пользование по договору не взимается".

Таким образом, при заключении договора передачи имущества каждая из сторон обязалась сделать встречное предоставление для достижения интересующего ее юридического результата. Право пользования торговыми площадями на длительный срок (49 лет) предоставлено стороне договора в качестве встречного предоставления за передачу права собственности на магазин.

Это же подтверждается содержанием второго договора (договора пользования помещением), согласно которому имущественное право пользования торговой площадью 100 кв. м в здании магазина является предметом договора, что соответствует статье 128 ГК РФ, определяющей имущественное право в качестве самостоятельного объекта гражданского права (и как разновидность имущества).

Таким образом, по условиям договора пользования помещением право собственности на магазин получило по воле собственника частичное ограничение в форме имущественного права пользования частью площадей другим лицом. Это имущественное право входит в сферу имущественных интересов, в имущество другого лица (Союза) и является, по нашему мнению, ограниченным вещным правом.

Очевидно, цель предоставления одной из сторон, состоящая в получении права пользования имуществом на 49 лет, не может быть поставлена в зависимость только от доброй воли другой стороны договора. При недобросовестном поведении лица, получившего по договору право собственности, а затем передавшего право собственности третьему лицу, нарушился принцип эквивалентности обмена благами - право собственности в обмен на право пользования помещением в течение 49 лет.

Поэтому необходимы еще публично-правовые механизмы предотвращения нарушений права пользования, а именно - регистрация возникшего права пользования как ограниченного вещного права в ЕГРП.

Необходимо законодательно закрепить возможность для собственника добровольно ограничивать свое право собственности правом пользования помещением (на определенный срок или бессрочно) в пользу третьего лица по договору с регистрацией этого права пользования помещением в ЕГРП как ограниченного вещного права по заявлению собственника.

После регистрации по воле собственника права пользования помещением в ЕГРП оно должно приобретать свойства ограниченного вещного права: при переходе права собственности на недвижимость такое право должно следовать за вещью (право следования), а также у такого права должен быть абсолютный характер защиты (против всех лиц, включая собственника).

Аналогичным образом должно быть урегулировано право собственника жилого помещения по договору с проживающим в помещении гражданином установить право пользования помещением в пользу этого лица на определенный срок или бессрочно (п. п. 5 и 7 ст. 31 ЖК РФ). Такое право пользования по заявлению собственника должно регистрироваться в ЕГРП.

При переходе права собственности на недвижимость такое право должно следовать за вещью (право следования), у него должен быть абсолютный характер защиты (против всех лиц, включая собственника).

Пример 2 . Решением суда было установлено право бессрочного пользования жилым помещением за членами семьи собственника (дочерью и внучкой), которых собственник помещения (бабушка) пыталась выселить на улицу.

После вступления решения в законную силу бабушка продала квартиру новому собственнику, который также подал иск о выселении дочери и внучки бывшего собственника из квартиры, ссылаясь на пункт 2 ст. 292 ГК РФ.

На наш взгляд, в данном случае данная норма неприменима по следующим основаниям:

  1. решением суда было установлено бессрочное право пользования помещением указанными лицами.

Согласно пункту 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Пунктом 5 ст. 31 ЖК РФ установлено: право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, либо до истечения указанного срока одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника.

Таким образом, суд, указывая в решении определенный срок, в течение которого за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования, устанавливает относительное право пользования жилым помещением, коему корреспондирует обязанность определенного лица - собственника помещения не нарушать установленное судом право пользования. Относительное право пользования жилым помещением прекращается по статье 31 ЖК РФ с истечением срока, на который оно установлено, или одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника.

В резолютивной части решения суда не указан срок, на который установлено право пользования жилым помещением, поэтому право пользования в данном случае является бессрочным (пожизненным), абсолютным правом пользования жилым помещением. Ему корреспондирует обязанность каждого (любого) собственника помещения не нарушать установленное судом право пользования помещением.

Судебное решение является одним из оснований возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ), в том числе путем трансформации ранее возникшего права пользования жилым помещением членами семьи собственника.

Содержание права пользования жилым помещением, установленное вступившим в законную силу решением суда, шире, чем содержание права пользования жилым помещением членов семьи собственника за счет придания праву пользования абсолютного характера защиты: в решении суда не указан срок, на который установлено право (т.е. бессрочно), кроме того, право указанных лиц привязано к объекту (вещи) и действует в отношении любого собственника - в резолютивной части решения суда от 30 января 2007 г. отсутствуют ограничения в отношении собственника квартиры, на кого распространяется решение суда, т.е. резолютивная часть решения суда не ставит право пользования в зависимость от того, какое лицо является собственником квартиры.

Таким образом, установленное решением суда от 30 января 2007 г. право пользования жилым помещением характеризуется бессрочностью, абсолютным характером защиты, а также тем, что объектом этого права является вещь (жилое помещение).

Вещные права, как известно, делятся на право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками. Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, приведенный в статье 216 ГК РФ, открытый. Установленное решением суда право пользования жилым помещением - это вещное право лиц, не являющихся собственниками, значит, на него распространяется норма пункта 3 ст. 216 ГК РФ: "Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество" (право следования).

Таким образом, в решении суда был разрешен вопрос о правах пользования жилым помещением независимо от того, кому принадлежит квартира на праве собственности.

В силу указанных выше оснований установленное решением суда право пользования жилым помещением не может быть прекращено ни по основаниям статьи 31 ЖК РФ, ни по основаниям статьи 292 ГК РФ, в том числе посредством вынесения иного судебного акта.

Считаем, для защиты прав лиц, в пользу кого решением суда устанавливается бессрочное право пользования помещением, необходимо дополнить законодательство нормой об обязательном указании в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для внесения соответствующей записи о бессрочном праве пользования указанными лицами помещением в ЕГРП. Эта норма служит также соблюдению интересов третьих лиц, приобретающих недвижимость, поскольку их право собственности будет ограничено правом пользования помещением третьими лицами.

  1. На сегодняшний день в законодательстве есть аналогичный праву пользования по решению суда по содержанию институт - право пользования помещением, возникшее из завещательного отказа.

Согласно статье 8 ГК РФ завещание (как односторонняя сделка) является одним из оснований возникновения гражданских прав. Согласно пункту 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

На основании статьи 8 ГК РФ решение суда является основанием возникновения гражданских прав. Таким образом, основания возникновения права бессрочного пользования помещением по решению суда и по завещательному отказу - разные, но содержание права совпадает - это право пользования жилым помещением.

Итак, на сегодняшний день регистрация права пользования по решению суда по аналогии с правом пользования, возникшим из завещательного отказа, - это право, а не обязанность лиц, в пользу которых установлено право пользования (по аналогии со статьей 33 ЖК РФ).

Считаем, необходимо законодательно урегулировать обязательную регистрацию в ЕГРП как права пользования помещением по решению суда, так и права пользования помещением, возникшего из завещательного отказа для защиты интересов правообладателей и всех третьих лиц. На зарегистрированное в ЕГРП право пользования помещением должен распространяться абсолютный характер защиты и право следования.

Пример 3 . Между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры. Право собственности перешло к новому собственнику. Поскольку бывший собственник, получив деньги за квартиру, не выселился из нее добровольно, бывший собственник был выселен по решению суда. Через несколько лет сын (С.) бывшего собственника предъявил к новому собственнику иск о признании права пользования квартирой на том основании, что он является бывшим членом семьи предыдущего собственника.

Суд признал С. бывшим членом семьи собственника "задним числом" и признал его право пользования квартирой.

Считаем, такое решение суда противоречит не только нормам ГК РФ и ЖК РФ, но и основным российским и международным принципам института права собственности, в частности.

Статус бывшего члена семьи собственника лицо может получить только по решению суда и только в период времени, когда бывший собственник еще был собственником квартиры.

Таким образом, право пользования жилым помещением собственника бывшим членом семьи собственника жилого помещения в силу закона может быть приобретено С. только до тех пор пока его родитель являлся собственником жилого помещения. То есть обременение права собственности на квартиру могло возникнуть только у собственника, членом семьи которого являлся С. Иных вариантов ограничения права собственности собственника жилого помещения закон не предусматривает исходя из четко определенного этим же законом круга субъектов участников урегулированного правоотношения.

Значит, ввиду отсутствия необходимого для такого случая правового регулирования, суд не вправе обременить право собственности нового собственника правом пользования квартирой бывшего члена семьи бывшего собственника "задним числом", т.е. после даты перехода права собственности на квартиру к новому собственнику, поскольку с этой даты собственник перестает быть собственником проданной квартиры, а члены его семьи - членами семьи собственника (оставаясь при этом просто членами семьи указанного лица).

Исходя из буквального содержания закона, никакое лицо не может после даты перехода права собственности получить статус бывшего члена семьи собственника жилого помещения, выбывшего из собственности того собственника, поскольку собственником уже является другое лицо.

Только при наличии установленного судом до момента совершения сделки купли-продажи квартиры статуса бывшего члена семьи собственника, право пользования может быть учтено (как сказано в законе) при переходе права собственности на квартиру.

Изменив "задним числом", через четыре года после момента перехода права собственности на квартиру к другому лицу, статус члена семьи бывшего собственника и наделив его безо всяких оснований правом пользования чужим имуществом, судья нарушила право частной собственности гражданина, гарантированное статьей 35 Конституции РФ.

Таким образом, чтобы защитить интересы всех участников гражданского оборота и ограничить произвол со стороны судебных органов, необходимо законодательно ввести обязанность суда не только указывать в резолютивной части решения об установлении права пользования помещением, что решение является основанием для внесения записи в ЕГРП, но и обязанность суда высылать экземпляр решения в ФРС для регистрации права пользования.

Права пользования, установленные судом до момента перехода права собственности и зарегистрированы в ЕГРП, следуют за вещью и ограничивают право собственности нового собственника. Но при этом в отношении права собственности нового собственника судом не могут быть установлены ограничения права собственности в виде права пользования помещением бывшим членом семьи предыдущего собственника "задним числом" (т.е. после даты перехода права собственности).

Выводы. Для защиты прав и интересов третьих лиц необходимо все права пользования чужим помещением регистрировать в ЕГРП:

  • право пользования помещением по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • право пользования помещением в силу завещательного отказа;
  • право пользования помещением бывшим членом семьи собственника по решению суда (как срочное, так и бессрочное);
  • право пользования помещением, установленное собственником в пользу третьего лица на основании договора, а также установленное по решению суда, по закону и по другим основаниям.

Следует законодательно установить, что все перечисленные выше права возникают с момента регистрации в ЕГРП.

На наш взгляд, право пользования чужим помещением необходимо законодательно отнести к ограниченным вещным правам (дополнить статью 216 ГК РФ), распространив на них право следования и абсолютный характер защиты.

Библиография

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник для студентов вузов / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2006.

Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999.

Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I. Общая часть и вещное право. Киев, 1914.

Право пользования чужим имуществом, как недвижимым, так и государственным – понятие и виды.

Право собственности – основное право на любое имущество. Составными частями права собственности является: право владения, распоряжения, использования имущества.

Законом предусмотрено, что собственности может иметь одно лицо, а остальные права, в частности пользования, может передаваться другим лицам. Обычно владение и пользование передаются вместе, т.к. одно без другого просто не имеет смысла.

Виды права пользования чужым имуществом

Пользование может касаться разных объектов: недвижимости, автомобилей и т.д. Соответственно законом предусматриваются особенности режима прав на имущество.

Так, например, объект сдают в аренду за деньги. Законом определено, на какой максимальный срок, какое имущество сдается. Существует, например, форма аренды прокат – краткосрочная аренда.

Пользования возникает не только из договоров, в основном в силу закона, например, права пользования жильем ребенком. Родители обязаны его обеспечивать, и государство контролирует выполнение этой обязанности.

Право пользования возникает и у жены. Правда при оно пропадает, если нет договоренности в виде соглашения в письменном виде. Подобные права имеют и члены семьи или тот, кто живет в доме на правах члена семьи.

Земельный участок

Участки земли могут использовать по-разному, предусматривается несколько видов пользования. Это аренда, пожизненное пользование, передаваемое по наследству.

Законом предусматривается выдача в пользование без цели передать его в собственность. Обычно подобным правом пользуются религиозные организации, и многие другие, для которых законом предусмотрено подобное.

Аренда земли также имеет свои особенности. Если, например, строится многоквартирный дом, компания теряет право аренды после продажи квартир, она прекращается автоматически.

Использование государственного имущества

Не все знают, что одним из видов пользования гос.имуществом является проживание в неприватизированном жилье. Есть правила общежития, в случае нарушения которых лицо может лишиться жилья. При тех же условиях, но если лицо является законным собственником, выселить его не смогут.

Правда, пользователи жилья получают возможность экономить на коммунальных услугах, впрочем, лучше получить квартиру в собственность, чем потом рисковать.

Пользование государственной квартирой или землей оформляется на основании договора, обычно для этого предусмотрена типовая форма. За использование имущества предусмотрена либо арендная плата, либо налог, который заменяет собой аренду. В случае с жильем ничего не платится.

Таким образом, лицо получает возможность пользоваться имуществом на основании . При этом у него есть определенные обязанности, связанные с правом владения и пользования, которые должны выполняться надлежащим образом.

Сервитут - (от лат. servitus, служащий) установленное законом, обычаем или договором ограниченное право пользования чужой вещью.

Земельное право различает следующие виды сервитутов:

    1. частный и публичный;
    2. срочный и постоянный.

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Сервитут может устанавливаться для обеспечения:

    1. прохода и проезда через соседний земельный участок,
    2. прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов,
    3. водоснабжения и мелиорации,

а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке , установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Таким образом, законодательство рассматривает сервитут не только в качестве вторичного вещного права, но и в качестве обременения земельного участка :

    • с точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права (обременением);
    • с точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.

Можно говорить о нескольких условиях, при наличии которых собственник недвижимости вправе требовать от соседа установления сервитута:

    1. Наличие двух недвижимых вещей, принадлежащих разным лицам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования).
    2. Наличие общей границы между недвижимостями.
    3. Более выгодное положение одного участка по отношению к другому, вследствие чего служащий участок может удовлетворять потребности соседа (в обеспечении водоснабжения, прохода или проезда, опоры для здания и др.).

Отличие сервитута от ограничения прав на землю

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю.

Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством.

Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом , вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации (субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления) в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков . Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний .

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

После установления сервитута он считается неотъемлемой принадлежностью земельного участка и не может быть отчужден отдельно от участка.

В традиционном понимании право собственности воспринимается как полное господство над определенным предметом. Однако существуют и ограниченные вещевые права, основным распространением для которых является сфера земельных отношений, к таковым относится и сервитут.

Ограниченность прав предполагает право обладания с одной стороны и обязанность терпеть стороннее присутствие – с другой. Среди всех разновидностей ограниченного вещевого права сервитут ограничен более других.

Что это такое?

По определению, вытекающим из ст.23 Земельного Кодекса РФ, сервитутом называется право ограниченного использования не принадлежащего .

При этом собственник земли может распоряжаться ею по своему усмотрению, но вместе с тем обязан предоставить доступ к определенному объекту тем лицам, которые обладают сервитутом , то есть правом на ограниченное пользование чужой землей.

Сервитут навсегда привязывается к определенному недвижимому имуществу. В качестве объекта купли-продажи либо залога он выступать не сможет.

Сервитут не может быть передан субъектам, не являющимися непосредственными собственниками того объекта, для которого он установился.

В случае перехода или передачи прав на землю, обремененную сервитутом, все обязательства по обременению переходят новому владельцу (ст.275 ГК РФ).

Виды ограничений пользования землей

Земельное законодательство (ст.23 Земельного Кодекса) различает два отличных друг от друга вида сервитута:

Статьи 274-277 ГК РФ гласят, что обладатель земельной территории может потребовать от владельца близлежащей земли наделения ее частным сервитутом, то есть правом для определенного круга лиц на ограниченное пользование чужим участком земли.

Наделение сервитутом публичным обеспечивается положениями законодательства и может определяться как на уровне субъектов РФ, так и местными органами управления. Публичный тип сервитута вводится с целью обеспечения социальных интересов .

Обременение участка земли таким определением как сервитут не отнимает у его хозяина права обладания, распоряжения и пользования этим земельным наделом.

Обладатель земли имеет право востребовать оплату за применение участка от лиц, которые являются владельцами сервитута, если иное не предусматривается действующими законами.

При исчезновении оснований, по которым был введен сервитут, собственник вправе потребовать отмены его.

Основания для установления

Земельный сервитут может возникнуть:

Частным сервитутом территория наделяется при необходимости:

  • обеспечить проезд либо проход по чужой земле, если без оного обойтись не представляется возможным;
  • проведения и/или эксплуатации важных коммуникаций, таких как теплотрассы, водопроводы, линии связи и электричества;
  • водоснабжения;
  • обеспечения иных потребностей владельца, которые не могут быть осуществлены при отсутствии сервитута (ст.274, п.1 ГК РФ).

Сервитутом публичным территория может наделяться для:

  • передвижения через определенную территорию;
  • выпаса скота;
  • сенокоса;
  • использования с целью рыболовства и охоты;
  • обеспечения доступа к прибрежной части водоемов;
  • осуществления дренажных и иных работ на участке и пр. (ст.23, п.3 ГК РФ)

Процедура и порядок установления ограничений

Порядок наделения сервитутами земельных участков и прекращения действия оного определяется Гражданским Кодексом Российской Федерации и сходными нормативными положениями функционирующего Земельного Кодекса.

Сервитут на земельный участок может быть введен:

  • между обладателем земли и особой, требующей введения сервитута;
  • по судебному решению, которое было вынесено по иску субъекта, потребовавшего установления сервитута (ст.274, п.3 ГК РФ).

Для наделения сервитутом земельного участка в судебном порядке основополагающим условием выказывается присутствие спорной ситуации между хозяевами земельных участков , что и препятствует заключению мирного соглашения.

Также причиной наложения ограничений может стать выявленная судом в процессе слушания дела невозможность удовлетворения требований истца иным способом кроме как наделения его правами ограниченного пользования чужой землей.

Просить установления сервитута имеет право собственник земельного участка , при этом он может дополнительно потребовать пожизненного исполнения условия. Лица, не имеющие в личной собственности данного объекта недвижимости, не имеют права требовать установления сервитута.

Однако при аренде этого имущества, законом отстаиваются их права на проезд, проход и иную деятельность, связанную с использованием данной недвижимости, если иное не представляется возможным.

Для установления сервитута по соглашению сторон требуются следующие документы:

Все права на земельные участки, предусмотренные гл.4 ЗК РФ, подлежат обязательной регистрации в государственных органах , касается это и сервитутов.

Государственная регистрация сервитутов исполняется в . Основанием для регистрации становится заявление обладателя земельного участка либо индивида, ставшего обладателем сервитута, при присутствии у последнего соглашения об определении сервитута.

Сервитут считается действительным с момента его регистрации. При этом обязательно должно быть выполнено требование о проведении общественных слушаний, предшествующих наделению сервитутом земли.

Срок действия установленных ограничений

В основном сервитут устанавливается на бессрочный период, однако может иметь место и определенный срок . При этом право ограниченного пользования чужим участком земли прекращается по истечении указанного срока.

При указании срока действия сервитута можно прописать не просто временную дату, а наступление какого-то события, после которого сервитут перестанет существовать.

Также желательно досконально расписать, в чем именно будет заключаться право ограниченного пользования землей в целях предотвращения спорных моментов в процессе эксплуатации.

В иных ситуациях возможно прекращение действия сервитута:

  • по обоюдному соглашению владельцев объектов, объединенных сервитутом;
  • при исчезновении условий, ставших причиной введения сервитута;
  • по требованию владетеля, если земля не может быть использована по своему непосредственному целевому предназначению в результате наделения ее сервитутом (ст.276 ГК РФ)

На основании положений ст.275 ГК РФ при переходе права владения на участок земли с наличием сервитута к иному лицу сервитут остается. То есть даже при он никуда не денется, сервитут остается привязанным к конкретному участку .

Видео: Юридические тонкости установления ограничений на пользование земельными участками

В видеосюжете рассказывается что представляет собой сервитут на земельный участок, приводятся примеры подобных ограничений.

Объясняется какие разновидности сервитутов существуют, в чем их принципиальное различие и каковы особенности установления различных ограничений на землю.

Основным среди государственных природных ресурсов является земля, которая выступает базисом для возведения жилых и производственных помещений, почвенный слой используется для выполнения сельскохозяйственных работ, а также территории необходимы для осуществления различных задач государственной важности.

Ключевым фактором, который классифицирует все земли страны, является форма собственности. Соответственно, участки могут принадлежать частным лицам, государственным или муниципальным структурам, фермерским коллективам и др.

Существует ряд территорий, которые независимо от формы собственности, использует не только законный владелец, но и жители определенных населенных пунктов и сообществ. Такое явление предусматривает составление специального документа, который законодательством регламентируется как земельный сервитут.

Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Объекты и субъекты сервитутов

Земельное законодательство предусматривает земельный сервитут как ограниченное право гражданина, которое предоставляется для пользования определенным имуществом - объектом сервитута. Данный документ заключается для удовлетворения потребностей граждан, которые используют данный земельный участок.

Факт перехода права собственности на участок к другому владельцу не является основанием для прекращения действия публичного сервитута.

Данный режим использования территорий выступает определенным обременением для собственника, поэтому перед заключением любых сделок в отношении конкретного участка субъекты процесса должны быть осведомлены об установке сервитута в отношении недвижимого имущества, в частности, земли.

Каждый сервитут имеет свою юридическую структуру, которая состоит из следующих элементов:

  • Объектом земельного сервитута может быть земельный участок, а также все природные объекты, недвижимость и коммуникации. Условием для установления права ограниченного использования земель для граждан является возможность полноценной эксплуатации недвижимости и любых объектов без использования земель;
  • Субъект земельного сервитута - это законный собственник земли, а также все лица, которым участок предоставляется в пользование на пожизненный срок на основании получения наследства, а также те особы, которые приобретают права бессрочного использования земель на постоянной основе.

Законодательством также предусматриваются случаи, когда сервитут устанавливается для иных лиц по их требованию и для обеспечения их интересов.

Основания возникновения сервитута

Каждый территориальный сервитут устанавливается при обязательном условии наличия законных оснований. Основным поводом для заключения данного документа является наличие потребности в обеспечении и удовлетворении интересов государственной важности, потребностей муниципальных органов местного самоуправления, а также нужд отдельных граждан.

Конкретными основаниями для установления режима сервитута в отношении территорий являются:

  • потребность свободного пешего прохода или проезда через земельный участок с помощью транспортного средства;
  • необходимость в размещении в пределах территории геодезических, административных и межевых знаков, а также организация подъездов к данным объектам;
  • использование водных ресурсов из расположенных на территории водных объектов и сельскохозяйственных водопоев;
  • нужда осуществления кошения сена, выпаса сельскохозяйственного скота в строго ограниченном порядке, а также при условии соблюдения всех сроков;
  • проведение изыскательных, археологических, исследовательских и научных работ;
  • эксплуатация территорий для осуществления ремонта любых коммунальных, электрических коммуникаций, а также реконструкции объектов транспортной инфраструктуры;
  • необходимость осуществления дренажных манипуляций;
  • потребность прохождения сельскохозяйственных пород животных по территории участка;
  • использование территории для охоты, рыболовства, а также времяпровождения в пределах прибрежной полосы.

Виды и формы земельных сервитутов

Земельное законодательство предлагает гражданам заключить любой сервитут. В зависимости от субъектов данного договора сервитуты могут быть:

  • Частные сервитуты свидетельствуют о предоставлении права ограниченного использования земельного участка, который расположен непосредственно рядом с границей территории. Обеспечение интересов граждан может осуществляться без заключения частного сервитута, при условии согласия законного собственника территории;
  • Публичные сервитуты принято заключать в целях удовлетворения публичных потребностей, которые включают обеспечение государственных интересов, нужд органов местного самоуправления и местного населения федеральных субъектов.

Порядок и срок установления сервитута. Договор об установлении сервитута

Сервитут устанавливается в любом порядке: в соответствии с добровольным договором, по закону, в соответствии с завещанием, а также по решению суда. Срок действия данного режима устанавливается субъектами договора, но законодательством предусматривается и бессрочный сервитут.

Договор об установлении территориального сервитута должен включать в себя следующие данные:

  • данные о целях использования и месте расположения земель;
  • кадастровые данные участка;
  • срок действия договора;
  • сумма платы за использование территории;
  • ответственность сторон пользователя и собственника.

Оценка и расчет стоимости сервитута земельного участка. Государственная регистрация сервитута земельного участка

Земельный сервитут предусматривает внесение платы всеми пользователями территорий, в интересах которых был установлен соответствующий режим. Величина стоимости использования чужих земель рассчитывается с учетом суммы убытков, которые были нанесены собственнику в связи с ограничением его прав на собственный участок.

Размер всех убытков собственника земли рассчитывается исходя из следующих показателей:

  • размер ущерба, который был действительно нанесен собственнику;
  • сумма упущенной выгоды;
  • убытки, причиненные владельцу земли в результате прекращения действия сервитута.

Каждый земельный сервитут, независимо от его разновидности, регистрируется в государственном реестре, который фиксирует права на земельные территории. Оформление сервитута возможно при наличии заявления от имени собственника земли или особы, в интересах которой будет устанавливаться сервитут.

В данное регистрационное учреждение могут обратиться граждане, которые владеют землями на правах постоянного пользования или пожизненной эксплуатации после прохождения процедуры получения наследства. Сервитут будет иметь законную силу после момента его регистрации в соответствующем реестре.

Заявление в суд об установлении сервитута

Частный или публичный сервитут на земельный участок может устанавливаться после подачи искового заявления в судебные органы. Для вынесения положительного решения, важно правильно составить заявление. Данный документ включает в себя следующие данные:

  • ФИО, фактическое место проживания истца и ответчика;
  • точные кадастровые и административные данные земельной территории, которая является объектом установления сервитута;
  • требования истца и основания для установления сервитута;
  • точный срок действия договора и размер платы за его использование;
  • факт ознакомления ответчика с требованиями;
  • предоставление необходимых приложений.

Прекращение сервитута земельного участка

Публичный сервитут на земельный участок в законном порядке подлежит прекращению, при условии наличия определенных оснований, среди которых:

  • отказ от установления режима сервитута лица, для удовлетворения потребностей которого предусматривалось заключение сервитута;
  • истечение срока действия земельного обременения;
  • нарушение участником договора условий использования территорий, которые устанавливаются документацией;
  • тот, кто является собственником участка и для удовлетворения интересов которого заключается договор, - одно лицо;
  • наличие судебного решения о прекращении сервитута;
  • неиспользование сервитута более трех лет.

Прекращение действия земельного сервитута может осуществляться в судебном порядке по инициативе любой из сторон.