Договор пожизненной ренты. Договор ренты Договор ренты закон

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Комментарий к Ст. 583 ГК РФ

1. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена особая разновидность договора купли-продажи — купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (ст. ст. 253 и 254). В части второй ГК РФ рента закреплена как одно из самостоятельных договорных обязательств, входящих в группу обязательств по передаче имущества в собственность.

Обязательство из договора ренты — общее понятие, включающее в себя также и пожизненное содержание с иждивением, вынесенное в наименование гл. 33 ГК РФ. Поэтому нормы § 1 комментируемой главы носят общий характер и применяются ко всем видам договора ренты, т.е. и к постоянной, и к пожизненной ренте, разновидностью которой в свою очередь является договор пожизненного содержания с иждивением.

———————————
Об этом см., напр.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. С. 327.

Цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю на условиях периодической выплаты бывшему собственнику вознаграждения. Такое вознаграждение, выплачиваемое периодически, и называется рентой.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

О значении термина «рента» см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 620 — 628.

Как следует из легального определения договора ренты, рента может быть выражена не только в денежной, но и в иной форме. Так, в силу ст. 590 ГК РФ договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК).

2. Договор ренты является возмездным. В качестве встречного предоставления по данному договору выступает рента, однако в случае, если имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (ст. 585 ГК), дополнительным встречным предоставлением по договору ренты является также покупная цена.

Периодически уплачиваемая в виде денежных средств или в иной форме рента может быть суммирована и подсчитана лишь по прекращении договора, которое может произойти в любой момент по различным основаниям. Постоянная рента может быть прекращена выкупом или случайной гибелью имущества, переданного под выплату ренты. Пожизненная рента прекращается смертью получателя ренты, а также иными обстоятельствами (ст. ст. 599, 605 ГК).

В результате в момент заключения договора общая сумма встречного предоставления, которую получит получатель ренты, неизвестна, поскольку она зависит от разных обстоятельств, в том числе, например, от прекращения обязательства по воле плательщика ренты (см. ст. 592 ГК). По этой причине договор ренты является алеаторной сделкой. Обе стороны этого договора не могут с уверенностью рассчитывать на то, что отчуждение имущества по договору сопровождается передачей денежного или иного эквивалента, по стоимости совпадающего с рыночной ценой этого предмета.

Это же обстоятельство позволяет отличить договор ренты от договора купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК), покупная цена по которому известна заранее или может быть определена. В случае, когда оплата товара по договору купли-продажи производится покупателем непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, отличие купли-продажи от ренты еще более очевидно. Обязательства сторон по договору купли-продажи исполняются при передаче предмета договора и уплате покупной цены, и при условии надлежащего исполнения в этот момент обязательство из договора купли-продажи прекращается. В свою очередь при передаче плательщику ренты предмета договора обязательство только возникает.

Однако нельзя не отметить, что договор постоянной ренты может предусматривать порядок расчета выкупной цены постоянной ренты таким образом, что общая сумма произведенных плательщиком ренты платежей по договору не превысит рыночной стоимости предмета договора (п. 1 ст. 594 ГК). Такой договор утрачивает черты алеаторной сделки.

3. Как уже отмечалось, договор ренты является возмездным, что отличает его от договора дарения. Всякое обещание приобретателя имущества по договору дарения производить периодические выплаты дарителю или предоставлять ему содержание в иной форме, если это обещание по смыслу договоренности сторон являлось условием передачи имущества в дар, превращает сделку, внешне оформленную как дарение, в договор ренты, так как в соответствии со ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Эта сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК).

Разумеется, отношения по договору ренты невозможно отождествить с отношениями при наследовании по завещанию. Составляя завещание, гражданин определяет судьбу принадлежащего ему имущества на случай своей смерти и сохраняет право собственности на это имущество. При заключении договора ренты право собственности на имущество переходит к плательщику ренты сразу, в момент передачи этого имущества или в момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Понятие - по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Таким образом, цель ренты – предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемые суммы.

По правовой природе договор является возмездным. В договоре ренты возмездность выражается в выплате ренты: бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Договор ренты является реальным при передаче движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы о договоре купли-продажи.

Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

Элементы:

Сторонами договора ренты являются:

Получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты). Получателями ренты в договоре пожизненной ренты в силу самой сущности этого договора могут быть только граждане. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты.

Плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). Плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты.

Предметом договора ренты является, с одной стороны, сама рента (в денежной или натуральной форме), а с другой стороны имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество. Получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги.

Цена. Для денежной ренты требуется определенность, то есть цена ренты должна быть установлена договором – существенное условие. Для натуральной ренты цена к существенным условиям не относится.

Форма . Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной сделкой.

Договор ренты - это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.).

Виды договоров ренты

На практике различают следующие виды договора ренты:

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора ренты

Сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты – рентный кредитор и плательщик ренты – рентный должник.

Рентный кредитор

Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением). Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.

Рентный должник

Рентный должник – это лицо, которое принимает обязательство в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать рентному кредитору доход (ренту) в течение длительного периода времени.

Плательщиками ренты могут являться любые физические и юридические лица.

Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.

Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.

Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Виды рентных платежей

На практике можно выделить такие рентные платежи:

Денежные средства, или равное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг - в договоре постоянной ренты.

Только денежные средства в договоре пожизненной ренты.

Денежные средства, или иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, лекарствами, одеждой, питанием и пр. - в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей

Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).

Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.

Срок договора ренты

Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок.

Форма договора ренты

Договор ренты обязательно должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Если в договоре предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то такой договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то договор ренты будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но при этом не пройдет государственную регистрацию, то такой договор ренты будет считаться незаключенным.

Существенные условия договора ренты

Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество. Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.

Защита интересов рентного кредитора

Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: , удержание, поручительство;

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).

Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Договор ренты: подробности для бухгалтера

• Как без потерь передать недвижимость близким родственникам

  Пожизненное проживание в квартире. В договоре ренты нужно прописать все условия: размер... . Кроме того, квартира, полученная по договору ренты, считается общим имуществом супругов, соответственно... разделу при разводе. И последнее: договор ренты всегда обременяет квартиру. В случае... договору переходят на приобретателя имущества. Договор ренты нужно заверить у нотариуса и...

• Сделки с недвижимостью

  Пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты собственник передает другому лицу в... или бесплатно. Обязательным условием заключения договора ренты, предметом которого является недвижимость является... плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При... , возникшим в связи с нарушением договора ренты. Лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными...

• Рента: правовое регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение

  Учреждения в приобретение квартиры по договору ренты бесплатно отражаются следующими бухгалтерскими... обязательств по договору ренты Начисление суммы ежемесячных рентных платежей по договору ренты 2 ... стоимости амортизируемого имущества, полученного по договору ренты, не предусмотрен. Воспользуемся положениями... налогоплательщиком основного средства безвозмездно (по договору ренты бесплатно) оно оценивается в... стоимость квартиры, полученной по договору ренты бесплатно, учитывается учреждением при...

• Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

  Имущества (статья 582 ГК РФ); · договор ренты с передачей недвижимости под выплату...

• Ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о рекламе
• Обзор изменений законодательства за ноябрь 2014 г.

  Имущество получено по приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок...

• Нормирование рекламных расходов
• Сделки с коммерческой недвижимостью в 2019 году

  Г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена...

• Какие налоги за недвижимость надо заплатить до 1 декабря текущего года, а какие в следующем

  В результате приватизации или по договору ренты с иждивением. А в остальных...

• О налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты

  От продажи имущества, передаваемого по договору ренты, поскольку их выплата осуществляется бессрочно... и ежемесячных выплат, выплачиваемых по договорам ренты с пожизненным содержанием, направляет копию... Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает...) указанного им третьего лица (лиц). Договор ренты - это самостоятельный, имеющий свои особенности... имущество. При этом специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных...

• Передача жилья по договору ренты влечет уплату НДФЛ

  Лицом как рентополучателем по договору ренты с пожизненным содержанием и... получении рентных платежей по договору ренты с пожизненным содержанием и... (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает... , что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату... существу договора ренты. Таким образом, правила договоров купли-продажи применяются в договоре ренты... имущества за плату осуществляется по договору ренты, а не договору купли...

• В целях НДФЛ передача имущества по договору ренты не приравнивается к продаже

  Налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением... . Рассмотрена ситуация, когда по договору ренты ее плательщик выплачивает получателю единовременную... . Ведомство указало, что специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных... меновый (не эквивалентный) характер. Сторонам договора ренты в момент его заключения не... от продажи имущества, передаваемого по договоры ренты. Как следствие, нормы НК об...

• Медведев привязал размеры ренты, алиментов и возмещения вреда потерпевшим к прожиточному минимуму

  Величины прожиточного минимума платежей по договорам ренты, по алиментным обязательствам и по...

• Банкам сказали, как надо контролировать сделки с недвижимостью

  Менее года, с правом выкупа; Договор ренты; Договор дарения недвижимого имущества, доли...

• Каким будет НДФЛ, если унаследованная доля квартиры продана через три года

  В результате приватизации или по договору ренты. Таким образом, если доля в...

Последнее обновление: 11.02.2020

Рента – это один из законных способов отчуждения имущественного права на помещение. Как правило, объектом сделки выступает квартира. Две стороны заключают между собой соглашение, в котором прописывают все нюансы предстоящей операции. Но необходимо быть предельно внимательным!

Одной из сторон сделки, как правило, выступает пожилой или нездоровый человек, которому требует дополнительный уход и физическая помощь. В качестве платы за труд, он предлагает передать в собственность жилое помещение. Но не стоит путать договор ренты на квартиру с завещанием. Данное соглашение составляется на определённых условиях, которые характеризуют ренту как вид юридической сделки.

Регулируется данная операция главой 33 ГК РФ. В статьях этой главы прописано, что рента бывает следующих видов:

• постоянная;
• пожизненная;
• пожизненное содержание с иждивением.

Важно! Только стороны могут решить между собой, какой вид соглашения им заключать. Выбор зависит от многих обстоятельств. Например, владелец квартиры является лежачим инвалидом и ему необходим круглосуточный уход. Тогда правильнее будет заключить договор на постоянное проживание с иждивением взамен жилья.

Согласно такому соглашению, квартира или иное жилое помещение перейдёт в собственность другого человека только после смерти владельца. На такие условия, как правило, идут пожилые люди, которым необходима помощь. Они нанимают себе помощника. Но так как лишних финансов у старика нет, помощнику он платить не будет. Пожизненная рента подразумевает, что плата за уход придёт в будущем в виде квартиры.

Важный нюанс такого соглашения – рентоплательщик (тот человек, который осуществляет уход за владельцем квартиры) должен уплачивать рентополучателю (собственнику помещения) некую сумму в установленные сроки. Как правило, они между собой являются родственниками, порой близкими. Как только владелец квартиры умрёт, имущественное право перейдёт помощнику. Как только это происходит, договор считается исполненным, все обязательства прекращаются.

У такого вида гражданских отношений есть свои положительные и отрицательные стороны. Для наглядности их можно сформировать в таблицу:

Важно! Прежде чем заключать такой договор, необходимо убедиться в добросовестности самого владельца квартиры.

Обязательства с обеих сторон вступают в силу после регистрации соглашения в Росреестре.

Бессрочная рента

Получателями ренты по данному виду договора выступают граждане или некоммерческие предприятия. Договор прекращает своё действие, как только плательщик по нему выполнит все прописанные обязательства. Для этого необходимо письменное уведомить вторую сторону сделки о своих намерениях, и получить от неё письменное согласие.

Как правило, рентные платежи устанавливаются в денежной форме. Но закон не запрещает установить их в другой форме – натуральной или вещевой, в форме услуг или работ. Если стороны договорятся между собой, можно прописать в договоре смешанный вид платежей. Например, ежемесячная плата за ренту установлена в размере 12 000 рублей. Порядок выплат таков – 8 000 рублей наличными средствами, а на 4 000 покупаются продукты и лекарства.

У данного вида ренты также существуют положительные и отрицательные стороны. Это:

Важно! Перед заключением договора на данный вид ренты необходимо удостовериться в порядочности её получателя, а также его возможных наследников.

К сожалению, многие российские старики находятся в сложном материальном положении. Их пенсии катастрофически не хватает на удовлетворение всех нужд. Поэтому некоторые из них, не имея близких родственников, которые могли бы оказать материальное содействие, охотно идут на заключение договора с пожизненным содержанием.

Как и в других разновидностях ренты, её получателем является собственник квартиры, а плательщиком – помощник по хозяйству. Предмет сделки – недвижимость. Но, вместо регулярного внесения рентных платежей, плательщик обязан материально обеспечивать самого получателя или третье лицо, на которое он укажет. Ежемесячная сумма материального содержания прописывается в «теле» договора.

Плюсы и минусы данного вида ренты:

Важно! Получатель ренты должен посоветоваться с квалифицированным юристом для того, чтобы не быть обманутым.

Чем отличается от сделки купли-продажи

Передать право владения можно и по договору купли-продажи. Это более распространённый способ. Но всегда есть риск оказаться на улице! Рента от этого защищает. Основные отличия представлены в таблице:

Сравнение с дарением

Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:

Налогообложение сделки

У каждой стороны возникает материальная выгода, с которой нужно платить подоходный налог в размере 13%. Для этого необходимо задекларировать получаемую прибыль и самостоятельно рассчитать сумму ежегодного платежа по налогу.

Важно! У обеих сторон есть право на имущественный вычет.

Документы для договора ренты

Стороны должны подготовить:

• свои паспорта;
• документы на жилое помещение;
• выписку из домовой книги о том, кто ещё прописан в данной квартире;
• выписку из лицевого счёта об отсутствии долгов по коммуналке;
• составленный договор возмездной или безвозмездной ренты.

Важно! Сначала соглашение изучит нотариус. Если нет никаких нарушений, он его заверит. Потом его можно сдавать на регистрацию.

Стоимость услуг нотариуса

В разных городах и муниципалитетах установлены различные технические тарифы на услуги нотариуса. Но за выполнение регистрационных действий необходимо заплатить пошлину 2 000 рублей.

Заключение

Рента – это один из способов немного облегчить себе старость. Если нет детей или иных родственников, готовых взять на себя заботы о пожилом родителе, то приходится обращаться за помощью к посторонним людям.

Заказать бесплатную консультацию юриста