Невозможность пользоваться арендованным земельным участком. Право проезда по территории другой организации. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

дело № 2-276/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Судья Туапсинского городского суда Краснодарского края Еременко С.Н.,

с участием истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в лице представителя по доверенности Серкуша А.А.,

с участием ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Лобяна А.А., в лице представителя, действующего по доверенности -Шахиджановой Е.В.,

при секретаре: Супряга А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды, исключении записи из ЕГРП, и по встречному иску Лобяна А.А. к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района об освобождении от уплаты задолженности по арендной плате, обязании предоставить в аренду равноценный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района предъявила иск в суд к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 480 644 руб. 04 коп., и пени в размере 36 644 руб. 62 коп., расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года №,пл.1560 кв.м., для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, расположенного по адресу: Краснодарский край гор. с кадастровым номером №, заключенного между Администрацией МО Туапсинский район и Лобяном А.А., а также о прекращении права аренды данного земельного участка и исключении записи из ЕГРП.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с указанным договором аренды, Администрацией МО Туапсинский район, Лобяну А.А. был предоставлен во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером №, по адресу:

Краснодарский край гор. договор состоялся, прошел государственную регистрацию, земельный участок фактически был передан ответчику. Однако Лобян А.А. в нарушение условий договора, отказался оплачивать арендную плату по договору, в связи с чем, образовалась задолженность в указанном размере, а также пеня за просрочку оплаты арендной платы. На досудебную претензию, направленную в адрес ответчика, Лобян А.А. не отреагировал. В связи с чем, Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в чьи полномочия с ДД.ММ.ГГГГ года входит распоряжение земельными участками, расположенными на территории соответствующего городского поселения, вынуждена обратиться с настоящим иском в суд, с требованием о взыскании образовавшейся задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, о прекращении права аренды и исключении записи о ней в ЕГРП.

Ответчик Лобян А.А. не признал заявленные исковые требования, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Обратился в суд со встречным иском к Администрации Туапсинского городского поселения об освобождении от уплаты задолженности по арендной плате, обязании предоставить в аренду равноценный земельный участок, в связи с тем, что ранее предоставленный земельный участок им не использовался и не может быть использован по целевому назначению, в течение всего срока действия договора, по независящим от него обстоятельствам. Указал, что земельный участок был получен им в аренду для строительства поименованных в договоре аренды объектов недвижимости, приобретать право аренды на него для иных целей было бы нецелесообразным, и противоречило его волеизъявлению. Однако при обращении в Администрацию Туапсинского городского поселения за получением разрешения на строительство, Лобяну А.А. было отказано, поскольку данный земельный участок расположен в рекреационной зоне природных территорий (6 РЗ, 602). Об указанных существенных условиях, влекущих невозможность использовать земельный участок по договору аренды, Лобяна А.А. никто не уведомлял. В связи с чем, земельный участок он не использовал, во владение и пользование им не вступал. Просит освободить его от уплаты задолженности по арендной плате и пени за весь период срока действия договора, и обязать Администрацию Туапсинского городского поселения предоставить ему в аренду равноценный земельный участок, той же площадью и с тем же целевым назначением, на территории Туапсинского городского поселения, сроком на 10 лет, без проведения торгов.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и одновременно ответчика по встречному иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, действующий по доверенности Серкуш А.А., поддержал заявленные исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства. Встречный иск Лобяна А.А. не признал, считая заявленные требования противоречащими закону. Указал, что Лобян А.А. согласился с условиями аукциона, принял земельный участок в аренду, и его фактическое неиспользование по назначению не освобождает Лобяна А.А. от уплаты арендной платы. Также Лобян А.А. имел возможность обжаловать отказ управления архитектуры в выдаче разрешения на строительство, однако не воспользовался своим правом. Считает, что оснований для предоставления Лобяну А.А. равноценного земельного участка взамен ранее предоставленного, без проведения торгов, и для его освобождения от уплаты задолженности и пени, не имеется.

В судебное заседание ответчик Лобян А.А. по первоначальному иску, и одновременно истец по встречному иску, не явился, направил в суд своего представителя по доверенности Шахиджанову Е.В., которая не признала заявленные исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Пояснила, что Администрация неправомерно скрыла от Лобяна А.А. факт расположения земельного участка в рекреационной зоне, ввела его в заблуждение на момент заключения договора аренды, в связи с чем, Лобяну А.А. был предоставлен земельный участок, лишенный какой-либо правовой и фактической ценности в связи с невозможностью его использования по целевому назначению. Данный земельный участок, в нарушение условий договора аренды, являлся непригодным для целевого использования. Таким образом, Администрация не выполнила свои обязательства по предоставлению в аренду предмета договора, отвечающего указанным в договоре характеристикам, включая вид разрешенного использования такого земельного участка. Лобян А.А. не пользовался земельным участком по уважительным причинам, и не мог им пользоваться, поэтому нет никаких оснований для взыскания с него арендной платы. Нарушений условий договора с его стороны не имелось, наоборот, Администрация допустила их существенное нарушение. Представитель также уточнила в порядке ст. встречные исковые требования Лобян А.А., просила обязать Администрацию Туапсинского городского поселения в течение 1 месяца предоставить Лобяну А.А. в аренду, без проведения торгов, равноценный земельный участок, взамен ранее предоставленного, в связи с невозможностью его использовать по целевому назначению, расторгнуть договор аренды ранее предоставленного земельного участка с момента исполнения Администрацией Туапсинского городского поселения в полном объеме решения по настоящему делу о предоставлении равноценного земельного участка, и возвратить земельный участок Администрации, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю – внести соответствующие изменения в сведения ЕГРП. Мотивировала встречные исковые требования доводами, изложенными во встречном иске и в ходатайстве о его уточнении.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что иск Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района не подлежит удовлетворению, а встречный иск Лобяна А.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что договор аренды, заключаемый по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ года, земельного участка пл.1560 кв.м., для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, расположенного по адресу: Краснодарский край, с кадастровым номером №, между Администрацией МО Туапсинский района (арендодатель) и Лобяном А.А. (арендатор), был заключен сторонами на основании протокола о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка, проводимых в форме аукциона, и определению победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ года № Срок договора аренды определен на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ года. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет по результатам межевания ДД.ММ.ГГГГ, его границы установлены в государственном кадастре недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается кадастровым паспортом, имеющимся в деле.

Согласно выписке из адресного реестра Туапсинского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ года, данному земельному участку присвоен административный адрес: Краснодарский край, гор.

Представителями сторон не оспаривалось, что указанный земельный участок испрашивался Лобяном А.А. в аренду с конкретной целью: для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин. Данный вид разрешенного использования указан в кадастровом паспорте земельного участка. Согласно ст. ФЗ РФ «О введении в действие ЗК РФ», введенной в действие ФЗ РФ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ», с 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В связи с чем, Администрация Туапсинского городского поселения является преемником Администрации Туапсинского района по указанному договору аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что при обращении Лобяна А.А. в Управление архитектуры и градостроительства Администрации Туапсинского городского поселения за получением разрешения на строительство, ему было отказано согласно ответу с исходящим номером №, в соответствии с которым выдать разрешение на строительство наземно-подземных гаражей (наземно-подземного гаража на 30 машин) не представляется возможным, поскольку в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района, утвержденными сессиями Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района ХХХХ1 № от ДД.ММ.ГГГГ года и ХХХХ11 № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № по ул. расположен в рекреационной зоне природных территорий (6 РЗ, 602).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №№, Администрация Туапсинского городского поселения подтвердила правомерность такого отказа.

В связи с невозможностью использования земельного участка по назначению по независящим от Лобяна А.А. обстоятельствам, в течение всего срока действия договора, в ДД.ММ.ГГГГ года он обратился с заявлением в Администрацию Туапсинского городского поселения о предоставлении ему равноценного земельного участка взамен предоставленного ранее по договору аренды, с аналогичным видом разрешенного использования без проведения торгов и осуществления перерасчета по арендной плате и о расторжении ранее заключенного договора аренды, в связи с существенным нарушением Администрацией условий договора.

Ответом Администрации Туапсинского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ года №№ Лобяну А.А. было отказано в удовлетворении данного заявления в связи с его необоснованностью, поскольку, по мнению Администрации, Лобяну А.А. было известно о недостатках земельного участка при проведении торгов, данные недостатки определены законом как явные, и арендодатель за данные недостатки ответственности не несет. Также, по мнению Администрации, неиспользование земельного участка не освобождает от обязанности вносить арендную плату по заключенному договору аренды.

В соответствии с п.1.1. Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Администрацией Туапсинского района и Лобяном А.А., целевое назначение земельного участка, переданного в аренду, определено следующим образом: вид разрешенного использования - для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин. В соответствии с п.1.2. того же договора, фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка. В соответствии с п.4.1.6 того же договора, арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п.1.1 Договора.

В соответствии с разъяснением, содержащемся в п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В связи с чем, суд не усматривает наличия правовых оснований для взыскания с Лобяна А.А. задолженности по арендной плате и пени по указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года №№, как в спорный период, указанный в иске, так и в течение всего срока действия договора до момента его расторжения (прекращения), в связи с неиспользованием Лобяном А.А. земельного участка по целевому назначению по независящим от Лобяна А.А. обстоятельствам, и непригодностью данного земельного участка для целевого использования.

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 480 644 руб. 04 коп., и пени в размере 36 644 руб. 62 коп, расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года №№ земельного участка пл.1560 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, с кадастровым номером №, для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, прекращении права аренды, исключении записи из ЕГРП, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Лобяна А.А. к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района удовлетворить.

Обязать Администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района предоставить Лобяну А.А. в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в аренду, сроком на 10 лет, без проведения торгов, новый земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку по адресу: Краснодарский край, гор. с кадастровым номером №, находящийся в Туапсинском городском поселении Туапсинского района, аналогичной площадью-пл.1560 кв.м., с аналогичным видом разрешенного использования - для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № земельного участка пл.1560 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край гор. Туапсе ул. Калараша, заключенный между Администрацией Туапсинского района и Лобяном А.А., и возвратить данный земельный участок Администрации Туапсинского городского поселения с момента исполнения Администрацией Туапсинского городского поселения в полном объеме решения суда по делу в части предоставления Лобяну А.А. в аренду нового, равноценного земельного участка.

Управлению Росреестра по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в указанном порядке и в указанные сроки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Туапсинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: С.Н. Еременко

Суд:

Истцы:

Ответчики:

Судьи дела:

Судебная практика по:

Судебная практика по применению нормы ст. 10 ГК РФ

Судебная практика по применению нормы ст. 1102 ГК РФ

Depositphotos.com / mak_nt

Аренда земельного участка и невозможность его использования

Можно ли отказаться от оплаты имущества, переданного в аренду, если его использование невозможно для тех целей, которые стояли перед арендатором при заключении договора? Здравый смысл подсказывает положительный ответ на этот вопрос, ведь если вещь нельзя использовать, то за что тогда платить? Однако как оказалось, ответ на этот вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд.

Постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2013 г. по делу №А09-9900/2012.

Из материалов дела.

Организация заключила договор аренды земельного участка с муниципалитетом для строительства многоэтажного жилого дома. Однако приступив к строительным работам, выяснилось, что строительству мешают инженерные сети и коммуникации, которые организации пришлось переносить самостоятельно и за свой счет. Потратив на это 10 месяцев, организация приступила к строительству дома. При этом, если затраты на перенос сетей удалось взыскать с арендодателя через суд, отказаться от внесения арендной платы за период неиспользования участка по назначению, не удалось. Суды двух инстанций взыскали арендную плату за весь период действия договора.

Позиция кассации.

1. Несмотря на то, что в ст. 612 ГК РФ перечислены действия, которые может предпринять арендатор, в случае, если арендодатель передает имущество, которое невозможности использовать, у арендатора есть возможность отказаться от оплаты аренды, сославшись на общие положения ГК (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

2. У муниципалитета, как у арендодателя существует встречная обязанность по предоставлению земельного участка, который возможно использовать в соответствии с целями, указанными в договоре аренды. В случае, нарушения этой обязанности, у арендатора возникает право также отказаться от исполнения договора в части внесения платы.

3. Следовательно, муниципалитет может требовать арендную плату только с того периода, когда использование земельного участка для строительства дома стало возможным фактически.

Комментарий.

1. По сути, если следовать логике судов, выносивших судебные акты о взыскании арендной платы, у организации был один способ для устранения возникшей ситуации - это требовать досрочного расторжения договора. Однако необходимо учитывать, что ч. 2 ст. 328 ГК Ф предоставляет арендатору возможность приостановить оплату до устранения препятствий в пользовании.

2. В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в Постановлении Президиума от 09.04.2013 г. по делу № 13689/12 арендодатель может требовать взыскания арендной платы только за период, когда арендодателем была обеспечена фактическая возможность, использования земельного участка по назначению.

3. При этом, надо понимать, что речь идет не о том, что какой-то участок не подошел конкретному застройщику, в таком случае, усматривается и оплошность самого арендатора, ведь он мог предвидеть возможность препятствий к строительству. В данном случае, невозможность использования выяснилась при подготовке к строительству, и наличие коммуникаций было неизвестно арендатору, но отнюдь не муниципалитету.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 09.04.2013 N 13689/12 ПО ДЕЛУ N А67-3141/2011 "АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ОТ АРЕНДАТОРА ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТОЛЬКО ЗА ПЕРИОД, ИСЧИСЛЯЕМЫЙ С МОМЕНТА ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ДО МОМЕНТА ПРЕКРАЩЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ ВЛАДЕТЬ И ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ В СООТВЕТСТВИИ С УСЛОВИЯМИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ"

Суть спора

Между ООО "Агроремстрой" (далее - арендодатель) и ООО "Синтез М" (далее - арендатор) были заключены два договора:
- договор субаренды части нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть нежилого помещения;
- договор аренды оборудования, находящегося в данном нежилом помещении.

Через три месяца после заключения договоров арендодатель заменил замки на входных дверях в арендованном помещении, лишив работников арендатора прохода в помещение, а также доступа к арендованному оборудованию. Это обстоятельство послужило основанием для обращения арендатора к арендодателю с предложением расторгнуть по соглашению сторон ранее заключенные договоры аренды.
Арендодатель подтвердил готовность расторгнуть их, но только после исполнения арендатором договорных обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, арендодатель уведомил контрагента об удержании его имущества в арендуемом помещении до погашения задолженности.
Полагая, что арендатор исполнил обязательства по спорным договорам ненадлежащим образом, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендным платежам и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.
В рамках данного дела возник вопрос: правомерны ли требования арендодателя об уплате арендных платежей за тот период, когда арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом?

Вопрос о праве арендодателя требовать уплаты арендных платежей после того, как арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом (в том числе из-за действий арендодателя)

Приведенная в разделе "Суть спора" ситуация имеет достаточно широкое распространение в гражданском обороте и может повлечь различные правовые последствия. Так, в рассматриваемой ситуации арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности.
Однако возможно и обратное, когда арендатор предъявляет иск к арендодателю о возмещении убытков, возникших вследствие утраты доступа в арендованное помещение (см., например, Определение ВАС РФ от 06.05.2013 N ВАС-5230/13 по делу N А43-11288/2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу N А43-11288/2011).
Следует отметить, что в комментируемой ситуации могут иметь значение общие разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66). Они состоят в том, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать внесения арендной платы от арендатора только после фактической передачи ему помещений.

Судебная практика последнего времени развивает приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ следующим образом.
Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012, ФАС Московского округа от 08.07.2013 по делу N А40-107919/11-77-951). Эта позиция также характерна для споров, когда арендодатель физически не препятствует доступу к арендуемому объекту, однако в результате его действий использование имущества в соответствии с указанными в договоре целями становится невозможным (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2010 по делу N А19-23260/09).
Данная позиция судов объясняется правовой природой арендных отношений, а именно их встречностью: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование им.
Следовательно, здесь применяется п. 2 ст. 328 ГК РФ, который в рассматриваемой ситуации можно трактовать следующим образом: если сторона не исполнит возложенное на нее договором обязательство, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя частично, взыскав с арендатора сумму задолженности и процентов. При этом суд исходил из того, что спорные договоры являются действующими, односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается. Суды апелляционной и кассационной инстанций с доводами суда первой инстанции согласились.
Суд кассационной инстанции исходил из следующего. Наличие задолженности по арендной плате подтверждено представленным арендодателем расчетом. В то же время отсутствуют доказательства, которые свидетельствуют о возврате арендатором части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров.
В обоснование своей позиции суд кассационной инстанции также сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, в соответствии с которым арендатору отказано в иске о расторжении данных договоров.

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 11.01.2013 N ВАС-13689/12 по делу N А67-3141/2011 пришла к выводу о том, что необходимо пересмотреть судебные акты нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в указанном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в данном разделе обзора не приводится.

Обращаем внимание, что рассматриваемое определение является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций отменил в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя суммы задолженности по аренде (за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом). В отмененной части в удовлетворении иска арендодателю отказал. В остальном упомянутые судебные акты были оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.
1. Арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.
2. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.
Таким образом, Президиум ВАС РФ сформулировал правовой подход к ситуации, когда арендодатель, с одной стороны, ограничивает доступ арендатора к арендуемому им имуществу, а с другой, требует с последнего внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за перечисленных действий. Этот правовой подход сходен с разъяснениями п. 10 Информационного письма N 66.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607 , ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса , ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. № Ф08-5462/11 , постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. № 05АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации , в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее - арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее - арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ , п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".