Признание права собственности на нежилое помещение, долю в виде нежилого помещения при банкротстве застройщика. Нежилые помещения в банкротстве застройщика Право собственности застройщика на непроданные нежилые помещения

Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности

На основании п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на созданный объект недвижимости приобретает застройщик, если строительство осуществлялось им своими силами или с привлечением подрядчика, и строился объект для себя, а не для третьих лиц.

Для регистрации права застройщика должен быть представлен соответствующий документ , из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц.

Для юридических лиц таким документом может, например, являться справка за подписью главного бухгалтера и руководителя о том, что строительство осуществляется собственными силами (хозяйственным способом) с приложением подтверждающих документов: приказа об осуществлении строительства собственными силами, иного распорядительного документа организации, расшифровка по счетам баланса «Основное производство» и «Вложения во внеоборотные активы» и т.п.

Если финансирование строительства осуществлялось за счёт собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка , других заёмных средств, то из этого следует, сто застройщик осуществлял строительство для себя, а не для третьих лиц, предоставивших денежные средства для строительства. По таким обязательствам застройщик обязан вернуть кредитору средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимости или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата средств, в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись. В обеспечение обязательств застройщика по возврату денежных средств земельный участок, на котором строится здание, либо право аренды земельного участка, считается находящимся в залоге у банка или иное кредитной организации или юридического лица, предоставившего кредит, если иное не предусмотрено договором или федеральным законом (ст.64 Закона об ипотеке).

Регулирование отношений между участниками строительства

Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором , предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По таком договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать её результат заказчику (застройщику), а заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между застройщиком и подрядчиком регулируются нормами Главы 38 ГК РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.

В тех случаях, когда подрядчик является одновременно инвестором, отношения по осуществления инвестирования выходят за рамки договора подряда и представляют собой иные обязательства, отличные от обязательств по строительному подряду.

Если для строительства объекта застройщик привлекает денежные средства третьих лиц - инвесторов , обязуясь взамен предоставить в построенном объекте недвижимости определенную площадь, например, в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом доме и т.д., то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку исходя из п.1 ст.218 ГК РФ право в данному случае на целый объект у застройщика не возникает .

У лиц, принимавших участие в строительстве объекта, в зависимости от условий заключенных договоров возникает:

Либо право собственности на определенные части;

Либо право общей долевой собственности на весь объект.

Привлечение денежных средств инвесторов под обязательство передать им в собственность помещения в построенном объекте недвижимости, строительство которого осуществлялось на основании разрешения, выданного после 31.03.2005 г., осуществляется исключительно в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве. Договора в рамках данного закона подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Для регистрации права застройщика необходимы :

1. Заявление о государственной регистрации.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.

3. Документы, удостоверяющие ….

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя:

Для представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность;

Для руководителя юридического лица - учредительные документы юридического лица или их копии, а также документ об избрании руководителем;

Для представителя юридического лица - доверенность.

5. Документы с описанием земельного участка и подтверждающие право пользования им:

Кадастровый план земельного участка;

Постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;

Либо договор аренды земельного участка для осуществления строительства

Либо свидетельство о праве собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок;

Либо государственный акт землепользования.

6. Разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления.

7. Акт приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приёмочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приёмочная комиссия - по объектам введенным в эксплуатацию до 30.12.2004 г. (Разрешение на ввод в эксплуатацию - по объектам введенным в эксплуатацию после 30.12.2004 г.).

8. Документы технического учёта (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные соответствующий организацией (органом) по учёту (инвентаризации) объектов недвижимости.

9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договоров простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ - по объектам, построенным на основании разрешения, выданного до 01.04.2005 г.

10. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.

11. Учредительные документы заявителя - юридического лица со всеми действующими изменениями: устава, учредительный договор (если имеется); свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, созданном и зарегистрированном до 01.07.2002 г.; документ о постановке на налоговый учет (ИНН).

Получение в собственность нежилого помещения в случае банкротства застройщика является одной из самых сложных проблем, которые стоят перед адвокатом, защищающим права участников строительства.

Дело в том, что закон прямо не предусматривает по сути никакой специальной защиты для лиц, заключивших договор на приобретение в будущем нежилого помещения в строящемся доме. Причем не важно, какой именно заключен договор: инвестиционный, предварительный, или даже договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Управлении Росреестра.

Более того, права соинвесторов нежилых помещений защищены в процедуре банкротства застройщика, проводимой в соответствии с положениями параграфа 7 главы 9 “ФЗ “О несостоятельности “банкротстве” даже хуже, чем если бы процедура проводилась в соответствии с общими положениями о банкротстве (например, если здание, возводимое должником, состоит из одних нежилых помещений – гаражный комплекс, офисное задание, апартаменты).

Законодательство по сути предусматривает только возможность включения в реестр денежных требований застройщика, а также признание статуса залогового кредитора. Оба эти способа защиты прав необходимо использовать, но только в случае, если нет уже шансов побороться за признание права собственности на помещение.

Мы рекомендуем соинвесторам строительства нежилых помещений очень внимательно следить за тем, не поданы ли в отношении застройщика заявления о банкротстве и узнавать, насколько введение процедуры банкротства реально.

Если такие заявления поданы и введение процедуры возможно и при этом дом построен или имеет высокую степень готовности, то необходимо срочно обращаться в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение или на долю в виде нежилого помещения в объекте незавершенного строительства. Наличие решения суда позволит в дальнейшем избежать попадания объекта в конкурсную массу.

Если же банкротство застройщика уже началось, то в некоторых случаях все равно сохраняется возможность признания права собственности на нежилое помещение, или на долю в виде нежилого помещения, хотя сделать это обычно сложнее.

Если дом не построен, но имеет высокую степень готовности, либо можно определить границы помещения (например, построен первый этаж или паркинг), то рекомендуется подавать иски о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений — машиномест, коммерческих помещений, кладовок и т.п.

Наличие решения суда позволит избежать включения таких помещений в конкурсную массу.

У нас накоплен огромный опыть призннаия права собственности на нежилые помещения или доли в виде нежилых помещений в ходе процедур банкротства застройщиков. В том числе в случае, если в отношении застройщика была введена процедура конкурсного производства: АО «Московский комбинат хлебопродуктов», АО «СУ-155», ООО «Дворянское поместье», компании, входящие в Урбан Групп (ООО «Хайгейт», АО «Континет проект» и другие).

У нас есть положительный опыт признания права собственности на нежилые помещения по искам ко многим застройщикам. Вы можете записаться на консультацию к нашим адвокатам по тел. 8 495 975-77-67

ОТВЕТ: Вы получаете право собственности на нежилое помещение в том случае, если у Вас есть подписанный Инвестором договор, в рамках которого Вы приобретаете право собственности на это помещение. Переход права собственности к Вам происходит с момента внесения инвестиционного взноса (оплаты по договору). Одновременно с этим, следует выяснить, имеет ли Инвестор права на цокольное помещение, выполнил ли он свои обязательства, предусмотренные контрактом, по которому он получил право собственности на это помещение (был ли оплачен инвестиционный взнос, осуществлена оплата в бюджет, сооружение объектов соц. Назначения и.т.д.). При условии, что право собственности инвестора, подтверждается контрактом (договором), у него есть документы, свидетельствующий о полном выполнении им своих обязательств, то, стало быть, Вы приобрели право собственности на нежилое помещение в законном порядке. Следовательно, оспорить Ваши имущественные права на это помещение можно будет только через суд, однако, Председатель ТСЖ вряд ли станет это делать, ввиду полной бесперспективности такого иска.

Проблемы защиты прав участников долевого строительства жилой недвижимости постоянно находятся в центре внимания СМИ и государства. При этом почему-то мало кто вспоминает о гражданах, вложивших свои деньги в коммерческие помещения. В данной статье рассказывается об основных нюансах защиты прав именно этой «забытой» всеми категории дольщиков.

Защита интересов владельцев нежилой недвижимости в спорах с финансово- состоятельными застройщиками

Если застройщик не имеет проблем с денежными средствами, или, по крайней мере, в отношении него нет банкротного дела, то защита прав собственника нежилой недвижимости происходит в рамках ГК РФ. Ещё проще, когда по ДДУ строительная компания должна передать человеку не только машино-место (гараж, бокс и так далее), но и квартиру. В этом случае, однозначно, применяется Закон о защите прав потребителей. При некачественном возведении объекта или нарушении сроков его сдачи в эксплуатацию гражданин направляет в суд иск и взыскивает со строителей неустойку, штраф и компенсацию морального вреда. Предмет спора в данном случае составляют как жилое, так и нежилое помещение.

Но может ли и владелец коммерческого помещения в жилом доме выступать в качестве потребителя? Может! Ведь он является физлицом и так же заключает ДДУ. То есть он считается дольщиком и потребителем. Например, человек подписал договор и перечислил деньги девелоперу. Объектом покупки являлось нежилое помещение в многоэтажном доме. Строительная компания нарушила сроки сдачи объекта и не ответила на претензию клиента. Последний обратился в суд, который опять же, не долго думая, взыскал в пользу истца штраф, компенсацию морального ущерба и неустойку.

Более того, опираясь на ЗПП, может защитить свои права даже физлицо-участник долевого строительства офисного центра. Классический пример. Житель Подмосковья заключил со строительной компанией, возводившей офисное здание и подземную автостоянку, договор ДУ. При этом, заметьте, речь шла именно о нежилом строении, а не о многоквартирном доме. Казалось бы, причем тут закон о защите потребителей? Однако истец выступил в суде как физлицо и заявил, что приобретал недвижимость только для семейных, домашних и личных надобностей. И они (то есть надобности) никак не связаны с предпринимательской деятельностью. В конечно итоге судья вынес решение, которым обязал застройщика выплатить истцу штраф, компенсацию морального вреда и неустойку.

Таким образом, в обычной ситуации, когда девелопер еще не является банкротом, порядок защиты интересов дольщиков — владельцев коммерческой и жилой недвижимости - является абсолютно одинаковым (за исключением некоторых нюансов).

Сравнение прав покупателей жилой и нежилой недвижимости на этапе банкротства застройщика

А вот на этой стадии пути защиты интересов дольщиков жилой и нежилой недвижимости, увы, но кардинальным образом расходятся. Виной тому (или скорее, причиной) является закон о банкротстве.

В 2011 году законодатель внес в этот нормативный акт главу о порядке банкротства застройщика. Данные нормы поставили в привилегированное положение покупателей квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Они не входит в общую конкурсную массу. После окончания строительства (как правило, оно заканчивается уже в процессе банкротства) требования дольщиков погашаются путем передачи им квартир.

В свою очередь, граждане, заплатившие деньги за нежилые помещения, лишены подобной возможности. Их объекты входят в конкурсную массу. Почему? А потому, что закон не дает возможности этим дольщикам создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилой недвижимости. В итоге получается, что строительная фирма обанкротилась, не передала помещение владельцам, и право собственности на недвижимость не было зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Гипотетически, конечно, можно исключить из неё недостроенное коммерческое помещение. Однако это происходит крайне редко. Нужны, действительно, веские основания, чтобы арбитраж принял подобное решение.

Стоит отметить, что когда в законе только-только появилась статья о создании отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, то многие граждане, вложившие деньги в коммерческую недвижимость, стали требовать, чтобы их также включали в данный реестр. Но арбитражные суды раз за разом отказывали в этом. Некоторые дела в 2015-2016 годах даже доходили до Верховного суда. Однако и он отказывал заявителям. При этом ВС РФ отмечал, что нормы закона «не предполагают возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Все предельно ясно и понятно.

Защита интересов дольщиков нежилых объектов при банкротстве компании

Что в итоге? В итоге права лиц, вложивших средства в нежилые объекты, защищаются только на общих основаниях. Они предусмотрены нормами о банкротстве. И здесь порядок защиты интересов дольщика зависит не только от стадии процесса, но и от реального положения дел на стройке. Например, девелопер всё-таки достроил дом. В этом случае физлицо может подать в арбитраж иск и потребовать передать ему нежилое помещение в собственность. Если суд удовлетворит это требование (а это происходит довольно часто), то решение направляется в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.

Другой вариант. В отношении строительной фирмы введено наблюдение, однако дом не достроен. Кроме того, нет разрешения на его ввод в эксплуатацию. В этом случае для участия в собрании кредиторов дольщик может предъявить свои требования в арбитраж в течении 1 месяца со дня появления публикации о введении наблюдения. Однако необходимо помнить, что в данной ситуации он не может потребовать передать ему помещение. Его претензии могут быть только денежными. Ведь мы уже говорили выше, что все нежилые помещения попадают в общую конкурсную массу и участник строительства не может требовать погашения задолженности в натуре. Надо также помнить, что, заявляя на этом этапе свое денежное требование, гражданин фактически отказывается от ДДУ. Поэтому если строители в конце концов возведут дом, то дольщик не сможет претендовать на помещение.

С другой стороны, гражданин при расторжении договора ДУ в связи с нарушением строительной компанией условий соглашения вправе требовать не только возврата всех денег, но и процентов. А это может быть немаленькая сумма.

Ну и наконец, что делать, когда в отношении строителей введено конкурсное производство, а дом так и не был достроен? В данном случае в течении 2 месяцев со дня его объявления участник ДС может включить свои требования в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ. При этом у него возникает право участвовать в собрании кредиторов. Претензии дольщика о передаче ему нежилого помещения рассматриваются по установленным правилам. Следовательно, во время конкурсного производства гражданин может предъявить свои требования, выраженные в денежной форме, без расторжения договора ДУ, а после окончания строительства и вовсе претендовать на получение своего помещения.

И наконец, последнее замечание. Закон считает, что все договоры долевого участия обеспечиваются залогом. А раз так, то при подготовке заявления о включении в реестр кредиторов участник ДС коммерческой недвижимости вправе указать, что его требование обеспечено залогом. Это резко повышает возможность возврата средств и ставит его в привилегированное положение перед другими кредиторами.

Краткие выводы

Итак, защита интересов дольщиков коммерческих помещений при банкротстве девелопера происходит на общих основаниях. По сравнению с ними права участников долевого строительства, подписавших ДДУ на жилье, защищаются законом, конечно, гораздо эффективнее. С другой стороны, не всё так плохо. Здесь есть два важных момента. Во-первых, требования всех дольщиков считаются обеспеченными залогом. А это резко повышает возможность возврата средств. Во-вторых, в последние годы власти делают всё, чтобы многоквартирные здания, которые возводились обанкротившимися компаниями, были, в конце концов, достроены. В этом случае дольщики нежилой недвижимости имеют неплохие шансы получить свои объекты в собственность после завершения стройки.

Что же касается участников, вложивших деньги в строительство чисто офисных зданий, то при банкротстве девелопера они действительно сильно рискуют. Им приходится надеяться только на своего юриста и на то, что имущество застройщика покроет все требования кредиторов.