Можно продать долю в квартире. Можно ли продать долю в квартире без согласия

Вопрос- можно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников- и очень прост и очень сложен. Если просто, можно ответить так: продать свою долю можно, если остальные собственники отказались ее покупать. Сложный ответ гораздо серьезнее- давайте разберемся по сути.

Вообще, правильнее говорить не долю в квартире, а долю в праве собственности на квартиру. То есть речь идет о недвижимом имуществе, находящейся в собственности нескольких лиц. Это имущество принадлежит собственникам на праве общей собственности.

Виды общей собственности

Общая собственность без определения долей - это (к примеру) квартира или любая недвижимость купленная в браке супругами, но оформленная только на одного.

Долевая собственность - это когда собственность определена долями- к примеру 50/50 или 30/70. Те же супруги могут переоформить совместную квартиру в долевую - воспользовавшись определить размер долей, которые принадлежат каждому из супругов.

Если такое соглашение есть, на его основании каждый супруг может распоряжаться своей долей. В этом случае при продаже уже не нужно получать согласие второго супруга.

Доля в квартире - это часть в праве собственности на квартиру. Именно поэтому долю нельзя "увидеть" или утверждать, что доле соответствует какая- то конкретная часть квартиры- комната, кладовка или коридор.

В этом случае в свидетельстве о праве собственности 1/2, 1/5- это и есть эта доля.

Определить границы доли в конкретной квартире можно только выделив ее в натуре. То есть право общей долевой собственности прекращается. Есть несколько способов выделить доли в натуре.

По соглашению сторон или договорной. В этом случае сособственники заключают между собой соглашение о выделении долей в натуре. В этом случае на основании этого соглашения производится регистрация прав на конкретные помещения- на выделенный в натуре объект.

Судебный способ. При недостижении договоренностей собственники собирают аргументы "в кучку" и идут в суд, требуя выделения в натуре своей доли в общей квартире (то есть закрепить пользоваться определенными помещениями только за ними).

При этом надо понимать, что выделить долю в натуре можно только тогда, когда отсутствует несоразмерный ущерб имуществу. Это значит, что когда площади комнат в спорной квартире позволят выделить каждому собственнику изолированное жилое помещение с подсобными помещениями (кухней, санузлом) и отдельным входом.

Как продать долю в квартире

Продавая долю в квартире, нужно знать, что другие собственники имеют право преимущественной покупки вашей доли. Исключение- когда доля выделена в натуре. Здесь право преимущественной покупки можно не соблюдать.

Чтобы обеспечить право преимущественной покупки доли, нужно получить письменный отказ от права покупки продаваемой доли. Только тогда можно искать других покупателей.

Чтобы получить письменный отказ, нужно отправить сособственнику письменное предложение о покупке доли. В письме нужно описать все условия и прежде всего цену. Это предложение отправляется ценным письмом с уведомлением о вручении и описью.

Если через месяц придет отказ или ответа не будет вовсе, можно свободно продать долю третьим лицам. Причем цена продажи должна быть не ниже цены, предложенной сособственнику.

Отказ сособственника от покупки доли в квартире нужно предоставить в регистрирующий орган с другими документами. Если сособственников несколько, а цена одна, и все хотят купить долю, то продавец может сам выбрать, кому продать.

Как быть, если адрес сособственника не известен

В практике не редки случаи, когда адрес сособственника не известен. Как в этом случае доказать, что сособственнику сделано предложение о покупке продаваемой доли? Казалось бы, выход очевиден- нужно отправить письмо по адресу продаваемой недвижимости- de jure этого будет достаточно.

Однако на практике не все так гладко. Суды не редко встают на сторону сособственников, которым предложение о продаже доли в квартире отправлено "на деревню дедушке". De facto продавцу доли нужно быть готовым в суде доказать добросовестность своих намерений.

Поэтому, чем больше у продавца будет письменных доказательств, что он предпринял все меры извещения остальных сособственников о продаже доли в квартире, тем проще ему будет отстаивать интересы при возникновении судебного спора.

Прокуроры предупреждают- если вы хотите нарушить закон, делайте это в строгом соответствии с законом. Законодательство России предоставляет только одну лазейку для желающих обойти закон о преимущественной продаже доли- это подарок доли.

То есть если у вас есть жутка нелюбовь к другому сособственнику- к примеру к постылому бывшему мужу, то продать свою долю в общей квартире можно только фиктивно "подарив" покупателю эту самую долю. То есть на фоне оформления договора деньги за долю все- таки берутся.

Все это попахивает жульством и может быть оспорено в суде. Если другой сособственник все- таки узнает о том, что доля была продана, а не подарена, то последует иск в суд и суд встанет на сторону второго сособственника.