Кто принимает решение о сносе самовольной постройки. Что нужно учесть, если в суд подан иск о сносе самовольной постройки

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (в пункте 26) дано следующее пояснение: « если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры».
Поэтому, если самовольная постройка построена на принадлежащем вам земельном участке, отведенном именно для цели строительства объекта, объект соответствует существующим нормативам, вы предпринимали меры по легализации самостроя (т.е. частично оформили разрешительную документацию), то в судебном порядке признать право собственности на самовольную постройку возможно. Поэтому в такой ситуации нужно подать встречный иск о признании за вами права собственности на объект.
Если вы сделали реконструкцию и на вас подан иск, сохранить здание возможно, если доказать суду, что самовольной реконструкции объекта не было, и была проведена вынужденная реконструкция без оформления всех надлежащих документов. Для этого нужно доказать суду, что здание находилось в аварийном состоянии и работы выполнялись в целях предотвращения аварийной ситуации, сохранения конструкций здания, сохранения здания, в целях пресечения обрушения смежных зданий и защиты законных интересов пользователей смежных зданий. Указанные цели обладают признаками вынужденности, обоснованности, обязанности соблюдения прав третьих лиц. К таким ситуациям применим термин «форс- мажорное обстоятельство».
Даже если произошло изменение существующих технико-экономических показателей и повысилась эффективность использования здания, есть шанс, что суд признает проведенные работы «вынужденной реконструкцией», а не самостроем.
Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.26 Постановления № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», даны следующие пояснения о порядке рассмотрения судебных споров о самострое: «в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию».
Поэтому, если вы сможете доказать, что вам неправомерно отказали в выдаче разрешения на строительство, это может положительно повлиять на судебное решение.
Ранее работа Городской комиссии по пресечению фактов самовольного строительства регламентировалась Постановлением Правительства Москвы от 23 мая 2006г. № 333-ПП «Об организации работы органов исполнительной власти города Москвы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы». Сейчас этот нормативный акт утратил силу.
Сейчас работа Городской комиссии по пресечению фактов самовольного строительства регламентируется Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы».
На основании этих Постановлений комиссия приглашала и приглашает на заседания виновных в самовольном строительстве лиц для принятия от них пояснений. Часто комиссия выносила и выносит решение о возможности сохранения завершенного реконструкцией объекта, с дачей рекомендаций органам исполнительной власти г. Москвы о завершении оформления документации на реконструкцию реконструированного объекта в установленном порядке с определением сроков завершения работ.
Вышеуказанные постановления предусматривали и предусматривают возможность сохранения завершенного реконструкцией объекта.
Также, этими постановлениями предусмотрена возможность наличия решения суда о признании права собственности застройщика (инвестора) на самовольно возведенный объект или его часть, а также наличия решения суда с установлением факта проведения работ по перепланировке, переоборудованию и иных работ на объектах нежилого назначения, не обладающих признаками самовольного строительства.
Поэтому поинтересуйтесь, вызывала ли Городская комиссия по пресечению фактов самовольного строительства на заседание собственника здания для дачи пояснений, на скольких заседаниях рассматривался ваш объект, какие решения были приняты комиссией. Для этого поищите протоколы всех заседаний, на которых обсуждался ваш объект.
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 23 мая 2006г. № 333-ПП «Об организации работы органов исполнительной власти города Москвы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы», в период действия этого постановления, до завершения сноса объекта самовольного строительства или до устранения последствий самовольно проведенной реконструкции, органам исполнительной власти г. Москвы категорически было запрещено принимать от заявителей соответствующие документы на согласование и оформлять им разрешительную документацию.
Поэтому, если вам отказывали в оформлении документов на этом основании, постарайтесь доказать, что вы предпринимали надлежащие меры к легализации самостроя, однако вышеуказанный запрет являлся непреодолимым препятствием.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п.28 Постановления № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пояснил, что суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Поэтому если имеется самовольная реконструкция, постарайтесь суду доказать, что объект может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Чтобы доказать суду возможность приведения здания прежнее состояние, необходимо предоставить суду Техническое заключение о состоянии конструкций здания, и проект по его приведению в прежнее состояние. Это будет веским основанием для отказа в иске о сносе объекта.
Если при самовольной реконструкции подан иск о признании самовольной постройкой всего здания и о сносе всего здания, учтите, что самовольной постройкой является только незаконно возведенная часть здания, остальная часть здания является легитимной. Поэтому удовлетворению должен подлежать только иск о сносе самовольно построенной части здания.
Решение суда всегда должно быть исполнимо. Это значит, что решение суда о сносе самовольно реконструированной части здания должны быть технически исполнимым. Однако часто здание не может быть приведено в состояние, существовавшее до проведения работ, и при этом самовольно реконструируемая часть здания технически не может подлежать частичному сносу (так как новая и старая часть здания технически не подлежат разъединению в связи с наличием общих несущих конструкций, фундамента, фасадных стен и коммуникаций, имеется ветхость второй части здания). Так возникает тупиковая ситуация: первая часть здания построена законно и поэтому вынести решение суда о сносе всего здания нельзя, незаконно построенная часть здания технически не может быть приведена в существовавшее до проведения работ состояние, и технически не может подлежать частичному сносу. В таких ситуациях суд только может вынести решение о признании здания самовольной постройкой, однако вынужден отказать в сносе всего здания, или его части.
Невозможность сноса самовольно построенной части здания без нанесения ущерба законной части здания может повлечь: близкое местонахождение зданий, наличие подземного расположения старого русла реки, состояние грунтов, возможность разрушения законной части здания.
Решение суда всегда должно быть законно, и не должно нарушать права иных лиц. Поэтому, суд должен выяснить, какие последствия может повлечь решение суда о сносе для собственника смежной законной части здания, и как будет осуществляться выплата компенсации потерпевшим. Поэтому если в здании проведена незаконная реконструкция, и законная часть здания принадлежит иному лицу, суд должен установить, что демонтаж незаконно возведенной части здания возможно организовать без нанесения ущерба собственнику второй части здания. При этом, собственника законной части здания суд привлекает к участию в судебном процессе. В суде собственник законной части здания может возражать против удовлетворения иска на том основании, что отсутствует доказательство того, что при сносе второй части здания ему не будет нанесен ущерб. Если истцы не предоставят доказательства того, что их исковое требование технически исполнимо без нанесения ущерба собственнику законной части здания, исковое требование о сносе части здания будет отклонено.
Кроме того, в суд можно принести документы, доказывающие, что имущества ответчика недостаточно для возмещения собственнику смежной законной части здания ущерба, связанного с разрушениями принадлежащей ему части здания, а также недостаточно для ликвидации иных связанных с разрушениями последствий. При наличии таких документов решение суда о сносе будет нарушать права собственника законной части здания.
В России отсутствует практика проектирования и сноса части здания без нанесения ущерба его второй части. В учебных учреждениях нет кафедры по обучению специалистов по проектированию сноса частей зданий с сохранением функционирования его оставшейся части при наличии общих несущих конструкций и коммуникаций. Имеющиеся в России в малом количестве проектные институты по реконструкции зданий специализируются на проектах реконструкции старых исторических зданий, однако- без их разделения и демонтажа частей ветхих зданий с их сохранением.
Поэтому необходимо попытаться в суде доказать, что решение суда о приведении объекта в прежнее состояние, о сносе его полностью или частично будет технически неисполнимо по причине отказа проектных организаций от такой работы.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в п.26 разъяснил, что «…… Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан». С учетом этого, необходимо доказать суду факт оформления надлежащим образом ответчиком хотя бы части разрешительных документов и доказать, что сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Если земельный участок находится у вас в собственности, у суда будут основания признать за вами право собственности на самовольную постройку. Если земельный участок не находится у вас в собственности, суд не сможет признать за вами право собственности на самовольную постройку, однако она не будет снесена. В дальнейшем, суд может признать эту постройку собственностью собственника земельного участка (если повезет, то с выплатой им в вашу пользу компенсации расходов, понесенных при строительстве.