429 гк рф содержание права собственности. Предварительный договор: какие права и обязанности сторон он создает

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

онятие и условия заключения предварительного договора указаны в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно вышеуказанной ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предварительный договор имеет следующие особенности :

1. Предварительный договор представляет собой обязательство сторон заключить, в дальнейшем, основной договор на заранее оговоренных условиях;

2. Предварительный договор должен содержать указания на вид (мена, купля-продажа, дарение и т.д.), предмет (например, квартира, расположенная по такому-то адресу), цену, стороны основного договора (например, Иванов и Петров) и дату, по наступлении которой стороны обязуются заключить основной договор. Если срок заключения основного договора не указан, то основной договор подлежит заключению в срок, не позднее одного года, с момента заключения предварительного договора;

3. Предварительный договор заключается в письменной форме;

При заключении предварительного договора следует учитывать также нижеследующие обстоятельства :

1. Предметом предварительного договора может быть только имущество, уже фактически существующее на момент заключения сторонами предварительного договора. Таким образом, нельзя заключать, например, предварительный договор купли-продажи еще не построенного дома.

2. Предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Заключение предварительного договора не является для стороны сделки (например, для продавца имущества) обременением, не позволяющим ему передать это имущество третьим лицам. Таким образом, заключение предварительного договора не является для сторон гарантией последующего заключения основного договора.

35. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И СОДЕРЖАНИЯ ПУБЛИЧНОГО ДОГОВОРА

Публичный – договор на передачу товара, оказание услуг, выполнение работ, которые коммерческая организация обязана заключить с любым потребителем по его требованию (розничная торговля, услуги связи, транспорт общего пользования, медицинское обслуживание и т.п.). Условия данного договора одинаковы для всех потребителей, если иное не установлено законом (например, обслуживание специальным магазином для ветеранов, малоимущих).

Публичный договор характеризуется двумя основными признаками:

~ Он может быть заключен только коммерческой организацией, т.е. занимающейся предпринимательской деятельностью.

~ Деятельность по своему характеру должна быть публичной, т.е. предложение должно адресоваться к неограниченному кругу лиц.

Публичный договор имеет свои особенности:

При заключении договора не может даваться предпочтение одному лицу перед другими;

Цена товара и другие условия договора должны быть одинаковы для всех;

При наличии товара или возможности оказать услугу, коммерческая организация не вправе отказать в заключение договора;

При необоснованном отказе в заключение публичного договора возможно побуждение к его заключению или возмещение убытков, причиненных его незаключением.

Правила, обязательные для сторон при заключении публичного договора, могут содержаться в типовых договорах, положениях и иных документах, издаваемых Правительством РФ в случаях установленных законом. Эти типовые договоры имеют существенное отличие от договора присоединения. Оно состоит в том, что договор присоединения отстраняет от определения условий договора только одну сторону, а типовой договор в рассматриваемом случае устанавливает содержание договорных прав и обязанностей сторон публичного договора не зависимо от их воли.

Перечень публичных договоров, приведенный в ГК, является примерным. Публичный договор может заключаться как с гражданами, так и с юридическими лицами. Таким образом, понятием публичных охватывается гораздо большее число договоров, чем понятием договоров, о которых идет речь в законе «О защите прав потребителей», поскольку в сфере действия этого закона - только договоры, заключаемые с гражданами в целях удовлетворения их потребностей в товарах и услугах; закон не распространяется на предпринимателей (как на физических, так и на юридических лиц, приобретающих продукцию, товары для предпринимательских целей, а также на юридических лиц, приобретающих товары или использующих результаты работ для удовлетворения собственных нужд, даже если они были приобретены в сфере бытового обслуживания или розничной торговли).

Правительство РФ может издавать в случаях, предусмотренных законом, правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

Закон не допускает отказа коммерческой организации от предоставления потребителю определенных товаров, услуг, выполнения для него соответствующих работ при наличии у нее возможности такого предоставления. Необоснованное уклонение от заключения публичного договора влечет за собой неблагоприятные последствия: заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

Разногласия сторон по отдельным вопросам публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда независимо от согласия на это коммерческой организации.

Юрий Федотенко, юрист

Первое впечатление, что комментируемая статья - это продолжение или вторая часть статьи о предварительных договорах. В этом случае данная вторая часть логически вытекала бы из первой: в первой - понятие предварительного договора, форма предварительного договора, условия его заключения, его отличие от основного договора, соглашения о намерениях и протокола разногласий; во второй - арбитражная практика по предварительным договорам и общие выводы.

1. Итак, предварительный договор. Понятие предварительного договора содержится в статье 429 ГК РФ, которая сформулирована следующим образом:

«1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Таким образом, предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ, но порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. То есть если сторона предварительного договора уклоняется от заключения окончательного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, а также с требованием о возмещении всех понесенных ею убытков, вызванных несвоевременным заключением основного, окончательного договора. Но чтобы предварительный договор имел такое действие, необходимо следующее условие: в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия окончательного договора либо установлен порядок их согласования. Если согласованы все существенные условия окончательного договора либо определен порядок согласования, предварительный договор вступает в действие и порождает юридические последствия.

Как следует из пункта 2 статьи 429 ГК РФ, предварительные договоры с участием юридических лиц должны заключаться в письменной форме. А как быть с предварительным договором, если основной договор подлежит государственной регистрации, например договор купли-продажи недвижимости? Необходима ли регистрация предварительного договора в порядке, предусмотренном для основного договора? Разъяснения по этому вопросу дал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59. Согласно пункту 14 данного Письма предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, так как предметом такого договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В предварительном договоре также необходимо установить срок для заключения окончательного договора, то есть когда должен быть заключен окончательный договор.
Такой срок в соответствии со статьей 190 ГК РФ должен определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Он может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В связи с этим нельзя считать определенным срок с указанием на событие, которое может и не наступить. Например, указать, что «основной договор стороны обязуются заключить в течение 10 дней с момента оформления права собственности в регистрирующем органе». Такой срок будет считаться неопределенным, а основной договор будет подлежать заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу № А65-32553/2009).

Условие о сроке не является существенным условием предварительного договора. Если даже условие о сроке заключения окончательного договора вообще отсутствует, то это не влечет за собой признание предварительного договора незаключенным - он считается заключенным. В этом случае, если срок заключения окончательного договора не установлен, он должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор необходимо отличать как от окончательного (основного) договора, так и от протокола о намерениях или соглашения о намерениях. Окончательный (основной) договор отличается от предварительного тем, что он непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, как то: передать товар, выполнить работу, оказать услуги, осуществить оплату и т.д. То есть при заключении окончательного или основного договора возникают права и обязанности, которые непосредственно связаны с перемещением материальных благ.

Предварительный же договор - это соглашение сторон о заключении окончательного договора в будущем. Из него не возникает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ.

Если взять соглашение о намерениях, то в нем лишь фиксируется желание сторон вступить в будущем в договорные отношения. Они просто выразили свое желание заключить договор в будущем без всяких обязательств и без определения существенных условий. При этом они никаких юридических обязательств на себя не берут, в связи с чем ни один из участников протокола о намерениях не вправе юридически через суд требовать заключения какого-либо договора.

Условия договора, который планируется к заключению в будущем, могут согласовываться сторонами и в протоколе разногласий, который не является по своей сути предварительным договором, хотя и содержит пожелания сторон по поводу условий основного договора. В некотором смысле протокол разногласий можно противопоставить предварительному договору: в предварительном договоре закреплены условия, которые полностью согласованы сторонами, а в протоколе разногласий стороны извещают партнеров о своем несогласии с определенными условиями проекта договора. Протокол разногласий - это своеобразное предложение изменить определенные условия проекта договора, которое противоположная сторона может принять либо отклонить, а также может сделать встречное предложение.

Таким образом, подписание протокола разногласий не порождает конкретных прав и обязанностей сторон в отличие от предварительного договора. В этом заключается разница между юридической силой предварительного договора и протокола разногласий.

2. Вот после такого дополнения, на мой взгляд, было бы логически правильным перейти к арбитражной практике. В комментируемой статье достаточно полно изложена последняя арбитражная практика по вопросу о предварительных договорах. В связи с этим мне хотелось бы остановиться только на одном вопросе: о денежных обязательствах, в том числе о задатках и других обеспечительных платежах, в предварительном договоре.

В статье имеются ссылки на Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 № А78-2603/2010, в котором указано, что в предварительном договоре нельзя применять задаток в качестве меры обеспечения обязательств, и на Постановление ФАС Центрального округа от 19.05.2011 № А35-1259/2009, в котором суд принял прямо противоположное решение.

Далее арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в своем решении от 19.11.2007 по делу № А56-19751/2007, подтвержденном Определением ВАС РФ от 16.12.2008 № 15811/08, не указал на незаконность включения в предварительный договор условия об обеспечительном платеже (задатке). Однако при этом он признал пользование данными денежными средствами незаконным, обязал сторону вернуть обеспечительный платеж в полном размере и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Напротив, ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 31.08.2010 по делу № А65-32553/2009 указал: «Из содержания пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, задаток не может рассматриваться в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, что исключает применение к возникшим из него отношениям и последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, как видно из рассмотренной арбитражной практики, вопрос о включении в предварительный договор условия о задатке как об обеспечительном платеже является спорным. Сам предварительный договор не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор. У сторон не возникает оснований для денежного обязательства, ведь договор о встречном исполнении еще не заключен. Между тем суды часто не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об обеспечительном платеже в предварительный договор.

Если вопрос о включении в предварительный договор условия о задатке как обеспечительном платеже до настоящего времени является спорным, то по вопросу о включении в предварительный договор условия о полной оплате стоимости имущества до заключения основного договора суды пришли к единому мнению: включать такое условие в предварительный договор нельзя!

Так, в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 по делу № А13-16676/2009, утвержденному Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2010 указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу положений статьи 429 ГК РФ из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство: обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 429 ГК РФ установлена единственная санкция за уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора в виде возможности обращения другой стороны в суд с целью понуждения ее заключить указанный договор.

Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Таким образом, предусмотренное в предварительном договоре денежное обязательство противоречит природе данного договора.

«Следовательно, условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора стоимости имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащее статье 429 названного Кодекса».

А в Постановлении ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу № А40-149910/10-34-1281 вообще сделан вывод: «Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи в будущем с условием о предварительной оплате».

Таким образом, вывод автора статьи о том, что крайне нежелательно применять в предварительном договоре условие о задатке и тому подобные условия, создающие денежные обязательства сторон до заключения основного договора, абсолютно правильный. Я бы добавил, что не просто «крайне нежелательно», а недопустимо.

Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 429 ГК РФ

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор (действующая редакция)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]