Что будет если не платить ипотечный кредит. Что делать, если вы не можете выплачивать ипотеку

Основное преимущество ипотеки в том, что уже сегодня человек становится собственником жилья, за которое полностью расплатится через много лет. Он может жить в приобретенной квартире, зарегистрироваться в ней (с согласия банка), делать ремонт, всячески обустраивать. Казалось бы, лучшего и желать не надо. Но существует обратная сторона медали - бремя ежемесячных платежей. Что делать, если оно становится непосильным? Как в случае потери работы заемщик может договориться с кредиторами?

Василию - тридцать пять. До недавнего времени он работал в крупном автосалоне, и все в жизни складывалось вполне удачно. Окончил институт, нашел денежную работу, купил иномарку. Несколько лет назад познакомился с хорошей девушкой и женился. У них родился ребенок. Единственная проблема - жить приходилось в двухкомнатной квартире вместе с мамой Василия. А молодой семье хотелось иметь свое собственное жилье. Чтобы можно было обои поклеить, какие нравятся, мебель поставить ту, которая устроит их, а не маму. Хотелось, чтобы была собственная комната у сына.

На покупку жилья копили деньги. Но прошлой осенью, когда цены на столичную недвижимость стали расти немыслимыми темпами, супруги поняли, что самостоятельно покупку квартиры не осилят. Вот и решили обратиться в банк за ипотечным кредитом. Зарплата Василия $2000 плюс «белый» доход его жены Елены: около $1000 - дали возможность получить недостающие для приобретения «двушки» $100 000 кредита.

И вот уже - бумаги оформлены, деньги получены, квартира приобретена. Супруги начали ремонт... Правда, с первых же месяцев они вдруг ощутили, что исключить из семейного бюджета почти $1500 в месяц довольно сложно. Жить практически на половину тех средств, на которые рассчитывали до оформления ипотеки, означало ограничить себя и ребенка в массе приятных мелочей. Но все это было терпимо, ведь теперь семья жила, как ей казалось, в своей собственной квартире. За восемь месяцев с момента покупки они уже успели вложить немалые средства в ремонт.

И вдруг... В автосалоне, где трудился глава семьи, сменилось руководство. А с новым директором часть коллектива, в том числе Василий, найти общего языка не смогли. В результате на стол руководителя легло заявление сотрудника об увольнении по собственному желанию. Фактически это был уход «на улицу».

Сначала Василий считал, что с его стажем, знаниями и опытом найти аналогичную работу окажется довольно легко. Поэтому на семейном совете постановили какое-то время пожить на зарплату жены. Остававшиеся сбережения позволяли еще месяц-другой выплачивать ипотечный кредит. Банку пока решили не сообщать об изменении своего финансового положения. Но, помыкавшись месяц, Василий выяснил, что на высокооплачиваемую работу устроиться сложно. Его готовы были взять, как правило, небольшие «конторы». Денег они платили гораздо меньше, чем его прежняя фирма. Приглашали, правда, и крупные автосалоны. Однако... предлагали должности со значительно меньшей зарплатой.

Время шло. Василий решал, на какую работу устроиться. Семья едва сводила концы с концами. Особенно тяготило то, что каждый месяц приходится делать выплаты по кредиту. И вот наступил момент, когда денег на очередной ежемесячный взнос по ипотеке просто не оказалось...

Глава семейства отправился в банк на переговоры. Ему предложили дать отсрочку по выплате кредита. Но на отсрочку по выплате собственных процентов банкиры не соглашались. А так как кредит супруги погашали по аннуитетной схеме (то есть в первые годы основная сумма в платеже - это проценты банка), то, согласись они на отсрочку, ежемесячные выплаты для них уменьшились бы на незначительную сумму.

Супруги в данный момент при всем своем желании не смогли бы погашать проценты. Поэтому семья неохотно приняла второе предложение банкиров - продать квартиру. При этом банк забирал вложенную в покупку сумму и проценты за пользование кредитом на протяжении почти года. Потери Василия и Елены: примерно $2500, потраченные на оформление кредита, около $10 000 - проценты, выплаченные по кредиту, плюс деньги, вложенные в ремонт.

Оказалось к тому же, что ипотечный договор составлен так, что повышение цен на жилье, происходившее все это время, было выгодно только банку. Заемщики получили на руки фактически лишь свой первоначальный взнос. А кредиторы, забрав за неуплату ежемесячных взносов квартиру, уже продавали ее по новой рыночной цене...

«Обидно, что все так произошло, - вздыхает Василий. - Нас попросту обобрали. После этой истории доверия к кредитам - ни малейшего. Хотя в конечном счете в своих бедах виноваты, наверное, мы сами. Надо было сто раз подумать и просчитать все жизненные ситуации прежде, чем влезать в кабалу».
А еще Василий поведал (хотя банки это тщательно скрывают), что в своей беде не одинок. Во время переговоров с банком он познакомился с многими собратьями по несчастью, для которых ипотечное бремя стало непосильным...

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ

Наталья Россошанская, директор департамента ипотечных сделок брокерской компании «ФОСБОРН ХОУМ»:

Ситуации, когда человек берет ипотечный кредит, покупает квартиру, а потом у него меняется финансовое положение и он не может расплачиваться с банком, крайне редки. Большинство дефолтных кредитов на данный момент - потребительские, а не ипотечные.

Теперь о том, как выходят из подобных ситуаций банки. Им выгоднее не тратить время и деньги на судебные разбирательства, продажу недвижимости и т.п., а выяснить у заемщика причину его неплатежеспособности, определить ориентировочный срок, когда он снова сможет платить по кредиту. Потом в совместном диалоге с заемщиком принимается компромиссное решение. Конечно же, банки охотно идут на контакт со своим клиентом по этому вопросу.

Если все-таки квартира будет продана банком, то заемщик вернет размер первоначального взноса и фактически уплаченную часть основного долга. Выплаченные заемщиком проценты не возвращаются, т.к. это плата за пользование денежными средствами банка.

Бывают ситуации, когда заемщик не может погашать дальше кредит (потерял трудоспособность или умер). В этих случаях страховая компания компенсирует залогодержателю - банку остаток ссудной задолженности. Случаи временной потери трудоспособности оговариваются условиями конкретного договора ипотечного страхования.

Так что же все-таки делать заемщику, если он потерял работу и не имеет возможности выплачивать ипотечный кредит?

Совет: сразу же обратиться в банк-кредитор с заявлением об отсрочке уплаты ежемесячных платежей. Приостановить оплату на два-три месяца всегда реально. Главное, не исчезать и не пытаться скрыть от банка свои финансовые затруднения.

Бывает и так, что заемщик сам хочет реализовать заложенную в банке квартиру. Для этого необходимо оговорить с банком условия сделки, а также условия погашения кредита.

Евгения Мягченкова, руководитель отдела андеррайтинга по страхованию физических лиц страховой компании «НАСТА»:

Не могу согласиться с тем, что случаи расторжения ипотечных сделок носят массовый характер. Напротив, подобные факты единичны. Зато достаточно характерны досрочные погашения ипотечных кредитов.

Конечно, у заемщика могут возникнуть временные трудности. Например, он уволился из одной компании и пока не нашел другую работу. В данном случае важна его договоренность с банком. Сейчас все банки декларируют, что в любой ситуации для заемщика главное - ничего не скрывать, а договариваться.

Кроме того, выдавая кредит, банк обычно оценивает все риски, связанные с потерей источника доходов заемщиком. Например, оценивается, какое у человека образование, какую должность он занимает. Насколько вероятно, что, потеряв работу, он сможет найти другую - с доходом не ниже прежнего.

Если человек, взявший ипотечный кредит, приходит в банк и говорит о потере работы, то, вероятнее всего, будут изменены условия кредитного договора. Однако далее ситуация может развиваться по нескольким сценариям, поскольку каждый банк решает проблему неплатежеспособности клиента по-своему. Например, с банком можно договориться об отсрочке в выплате основного долга, а сейчас заемщику предложат выплачивать лишь проценты. Либо можно пересмотреть условия кредитования, например, срок - за счет этого ежемесячные выплаты банку станут меньше.

Банк может предложить иной, альтернативный вариант, но в любом случае к расторжению ипотечной сделки и продаже недвижимости прибегнет в самую последнюю очередь. Он заинтересован в долгосрочных процентах по кредиту, поэтому постарается найти компромисс и оставить заемщику кредит, пересмотрев его условия.

Что касается роли страховой компании, то, если трудности с погашением кредита не связаны с временной или постоянной утратой трудоспособности, никаких оснований для страховых выплат нет. При этом внесение изменений в кредитный договор непременно потребует изменений в договоре страхования.

Вопросы временной неплатежеспособности заемщиков возникают, разумеется, не только в нашей стране. На Западе, так же как и у нас, заемщик приходит на переговоры с банком. Но выход из ситуации может быть найден и другой. Например, молодой человек взял ипотечный кредит на большую сумму. Затем женился и решил поменять работу. Временно не смог выплачивать кредит. Он пришел в банк, объяснил ситуацию. Ему продлили срок кредита на десять лет. Причем условия кредитного договора были изменены таким образом, что в ближайшие десять лет он не должен выплачивать ни кредит, ни проценты. Его задача за это время: получить образование, найти высокооплачиваемую работу и полностью устроиться в жизни.

Конечно, за десять лет отсрочки набегают проценты по кредиту. Но вернуть их заемщик должен будет потом. Кроме того, с момента оформления ипотечной сделки заемщик живет в купленном доме.

В любом случае, и у нас, и на Западе банкротство заемщика - это вопрос взаимоотношений банка и клиента.

Долги, непременно, нужно отдавать! Но в жизни случаются разные обстоятельства и по тем или иным причинам может возникнуть финансовая дыра. Пеня и штрафы по кредитам копятся, возникают проблемы. Хорошо, если где-то в конце брезжит свет надежды, а если нет? Что будет если не платить кредит вовсе!

Следует понимать, что беря в долг у банка, вы вступаете в правовые отношения, которые регулируются законодательством. Существует два способа оформления кредитного союза: договор займа и кредитный договор. В первом случае отношения начинаются с момента реальной передачи денег. Во втором, с момента подписания документа. В обоих случаях договор заключается между займодавцем и заемщиком на условиях возвратности, форма и сроки которой должны быть четко прописаны. Любой типовой договор, а уж тем более индивидуальный, имеет пункт о разрешении спорных ситуаций. Как правило, предлагается воспользоваться действующим законодательством. Поэтому, первое, что должен сделать заемщик, оказавшийся в сложной ситуации, выяснить, как можно урегулировать вопрос по договору.

Что будет если не платить ипотечный кредит

Ипотечный кредит предполагает наличие залога. В определение ипотеки заложен смысл отношений между кредитором и заемщиком - если долг не возвращается, то займодавец становится обладателем залога (ипотеки). Но на практике взыскать заложенное имущество крайне сложно.

Если долг перед банком составляет менее 5% от рыночной стоимости недвижимости на момент исполнения обязательств, если длительность просрочек менее трех месяцев (см.статью ), то невозможно требовать реализации заложенного имущества.

Пример.

Вы купили квартиру за 2000000 рублей. Исправно платили 10 лет, но случился форс-мажор. За прошедшее время стоимость жилья выросла до 5000000 рублей. Пять процентов от реальной стоимости - это 250000 рублей. Если ваш невыплаченный долг по истечению 10 лет меньше, то у банка нет права подавать в суд.

Процедура взыскания может быть судебной и мировой. Предпочтительно выбирать второй вариант, тогда у заемщика есть все шансы продать жилье по привлекательной цене и погасить задолженность. Вариант - взял кредит и не плачу, здесь совершенно неприменим. Можно переуступить права на недвижимость банку, если вы сошлись в цене, или согласиться на аукцион. Вся заложенная недвижимость выставляется на торги! Самый лучший вариант - самостоятельно найти покупателя, который сможет выплатить стоимость вашей квартиры путем внесения наличных на ваш ссудный счет, либо путем переоформления ипотечного договора.

Судебный порядок длительный, но небезнадежный для должника. Во-первых, сотрудники банка не могут просто прийти и выгнать вас на улицу. Чтобы изъять залог, необходимо обратиться в суд с соответствующим требованием. И только на основании вынесенного решения судебные приставы осуществят изъятие.

Всегда ли суд на стороне займодавца? Суд на стороне закона! В России нельзя выселять физическое лицо из жилья, принадлежащего ему по праву собственности, если оно у него единственное. Суд может вынести решение о «размене», который предоставит крышу над головой должника и погасит львиную долю кредита. Надеяться на то, что это будет приличное жилье, не стоит. В лучшем случае комната в «гостинке». Еще сложнее обстоят дела, если в квартире прописаны несовершеннолетние члены семьи. Даже если они не являются собственниками, их нельзя выписывать и ущемлять их права. Разменять жилье, так чтобы условия жизни отвечали требованиям для проживания детей, как правило, невозможно!

Помимо изъятия предмета залога займодавец имеет иные возможности взыскивать долг. По решению суда может быть наложен арест на имущество, на автомобиль, земельный участок. Самый распространенный вариант - удержания заработной платы по исполнительному листу.

В любом случае, найдется вариант, по которому вас заставят отдать долг!

Какой срок давности у кредита

Несмотря на то, что ипотечный кредит имеет очень большой срок выплат, закон о сроке исковой давности применим к нему. Существуют варианты, хотя их доля менее 1%, когда сотрудники кредитора «забывают» о существующем долге. При тех суммах, которые предполагает ипотека, это, скорее всего, был . Тем не менее, если в течение трех лет с момента, когда началась первая просрочка, банк не вел переговоры, не требовал выплат, заканчивается срок исковой давности и кредитор теряет право на судебное разбирательство.

Естественно, что большая доля невыплаченных ипотечных кредитов не забывается. Но тут тоже есть нюанс. Общий срок исковой давности не может превышать десяти лет. То есть, если 10 лет вы не платили, а банк вас «уговаривал» и не обращался в суд, закон встанет на вашу сторону.

Как невыплата кредита влияет на кредитную историю

Если я не плачу кредит, что будет с кредитной историей? К сожалению, об этом нерадивые заемщики думают очень редко. В целом, оно понятно, главное думать не об эфемерной бумажке, а о реальных проблемах, которые могут привести к потере недвижимости. Но так ли это?

Одна просрочка по ипотеке не поставит крест на вашем кредитном деле. Даже мировое решение не отяготит его значительно. В кредитном отчете будет указано, что заемщик сознательный, обратился в банк для урегулирования вопроса. А вот судебное решение поставит жирную точку на возможности получать в дальнейшем кредиты с приемлемыми условиями.

Но даже не это самое неприятное. Существует масса вариантов не лишаться жилья, например, получить кредит на рефинансирование ипотеки. Перекредитование под проценты, которые будут ниже, на срок, который будет дольше, существенно снизит

СЕРГЕЙ ШАМИН

заместитель председателя правления Банка расчётов и сбережений

Если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то банк-кредитор в соответствии с кредитным договором будет вынужден начислять штрафы и пени.
А затем, по истечении указанного в договоре срока, кредитор обращается в суд, чтобы взыскать предмет залога (квартиру, комнату и тому подобное). Это происходит независимо от того, есть ли у заёмщика другое жильё или нет.

Но банки применяют эти процедуры лишь в крайнем случае, когда все остальные варианты уже испробованы, поскольку после реализации залога банк, как правило, не покрывает своих расходов. Поэтому если заёмщик понимает, что не сможет заплатить очередной ежемесячный платёж по ипотечному кредиту, ему сразу же необходимо обратиться в банк, чтобы обсудить варианты реструктуризации кредита. Это может быть уменьшение платежа при удлинении срока кредита или платёжные каникулы, когда заёмщик платит только проценты по кредиту, а сумму основного долга оплатит после того, как его платёжеспособность восстановится.

АНТОН КАМАЛТЫНОВ

партнёр адвокатского бюро «Тонкий и партнёры»

Если клиент вдруг лишается возможности платить ипотечный кредит, то банк вправе подать в суд иск о расторжении договора. Тогда задолженность погашается из стоимости реализованного имущества. При этом большая часть должников находит решение проблемы с банком в ходе судебного процесса, так что на практике с принудительной реализацией квартиры столкнулись немногие - в каждом регионе имеется до десяти случаев, когда банки обращались в суд за обращением взыскания на квартиры. Для многих россиян покупка квартиры - самое крупное приобретение, а возможность ипотечного кредитования - едва ли не единственная. Поэтому заёмщики с финансовыми проблемами до последнего пытаются найти выход. Банки тоже не заинтересованы в тяжбах и обращаются в суд, только когда другие варианты исчерпаны.

На невнесение платежа банки реагируют в первый же месяц. Сначала они пытаются связаться с должником, выяснить причину. Банк вообще не может требовать взыскания заложенного имущества в судебном порядке, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки и период просрочки составляет менее трёх месяцев. Схема выглядит так: первый месяц - первая просрочка, второй месяц - попытки решить вопрос во внесудебном порядке, третий месяц - исчерпав все варианты, банк готовит иск в суд, четвёртый месяц - банк подаёт в суд. Следующие два месяца проходят в ожидании судебного заседания. Тем временем уже полгода должник не платит. А тут уже сумма неисполненного обязательства превышает 5-процентный порог. Поэтому на практике обратить взыскание на квартиру возможно через шесть-семь месяцев, но надо чётко знать, что большие проблемы являются следствием маленьких и фактически начинаются с первого неплатежа.

Чтобы избежать судебных тяжб, заёмщику необходимо сразу, как только он понял, что у него возникли финансовые трудности, направить в банк письменное заявление о существенном изменении обстоятельств, в связи с которыми возникли финансовые проблемы, и приложить подтверждающие документы. Подтверждающими документами могут быть копия трудовой книжки и приказ об увольнении в связи с сокращением, выписка из истории болезни, а если финансовые трудности возникли в связи со смертью члена семьи, то нужно предоставить свидетельство о смерти. Банк может согласиться на реструктуризацию долга. Самый распространённый вариант - когда банк увеличивает срок кредитования, за счёт чего уменьшается размер ежемесячного платежа. Также банк вправе предоставить клиенту льготный период, когда заёмщик платит только проценты. Если в реструктуризации отказали, то заёмщик может опередить банк и обратиться в суд с заявлением об изменении договора ипотечного кредитования. Но следует учитывать, что согласно статье 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается судом в исключительных случаях, - не стоит пренебрегать помощью юриста.

Если договориться не удалось, то заложенное имущество продаётся с публичных торгов по решению суда. Если его не получается продать за месяц, то цена снижается на 15 %. Нереализованное жильё предлагается взыскателю в счёт погашения задолженности на 25 % ниже первоначальной стоимости. Кроме того, из стоимости имущества погашаются судебные и иные расходы на взыскание задолженности, неустойка, просроченные проценты, просроченная задолженность по кредиту.

Наличие прописанных в квартире детей не является препятствием для реализации заложенного имущества. Снятие с регистрационного учёта осуществляется органами УФМС без непосредственного участия гражданина. Согласно Жилищному кодексу, люди, лишившиеся квартиры в результате просроченной задолженности по ипотечному кредиту, временно поселяются в дома манёвренного фонда. Однако пока таких домов почти нигде нет.
Часто банки для решения вопроса о взыскании задолженности обращаются к коллекторским организациям. Заёмщик должен помнить, что законом коллекторы не уполномочены совершать действия, направленные на взыскание задолженности, тем более они не вправе оказывать психологическое давление на человека. Банк, по статье 388 Гражданского кодекса, вправе уступить требования по кредитному договору только с согласия заёмщика. Если заёмщик такого согласия банку не давал, то смело может игнорировать все требования коллекторов. Можно просто вешать трубку. Если коллектор продолжает беспокоить, можно сообщить, что ведётся запись разговора (даже если на самом деле это не так), попросить представиться, запросить документ, подтверждающий передачу долга коллекторской организации, сказать о том, что вы на это согласия не давали. Не нужно оправдываться перед коллектором, сообщать ему личные сведения, контакты родственников, знакомых. Если коллектор звонит поздно ночью или рано утром, оскорбляет, угрожает, то должник может обратиться в милицию или в суд с иском о компенсации морального вреда.

Купить жилье без привлечения заемных средств - удовольствие, доступное далеко не каждому россиянину. За последнее десятилетие ипотечное кредитование в нашей стране перестали воспринимать как вынужденную кабалу. По статистике, в течение первого квартала 2014 года банки значительно перевыполнили планы по выдаче жилищных кредитов. Россияне, обеспокоенные нестабильностью на валютном рынке, вкладывают в недвижимость не только собственные накопления, но и заемные средства.

Однако выплата ипотеки – процесс небыстрый. За это время жизненные обстоятельства получателя кредита могут существенно измениться: семейные проблемы, потеря работы, длительная болезнь и прочие невзгоды способны в одночасье превратить надежного заемщика в бесперспективного должника. составил список обобщенных рекомендаций специалистов о том, как выйти из ситуации, когда выплата взносов по ипотеке невозможна, с наименьшими потерями.

Когда молчание не золото

В ситуации, когда вы по каким-то причинам не в состоянии продолжить оплачивать ипотеку, главное - верно оценить свое финансовое состояние и оценить возможные способы решения проблемы. Худшее, что может сделать заемщик в случае дефолта, - прекратить выплаты по кредиту без объяснения причин. Сидеть и ждать выигрыша в лотерею или наследства от неизвестного заграничного родственника - не слишком надежный вариант.

Осознав, что текущее материальное положение оставляет желать лучшего, нужно сообщить об этом банку. Причем сделать это следует как можно скорее, чтобы продемонстрировать свою сознательность и ответственное отношение к кредиту. Даже если вы абсолютно уверены, что вскоре сможете возобновить выплаты, не стоит пускать ситуацию с долгами на самотек. Самое малое, чем вам грозит подобная безответственность - испорченная кредитная история. В худшем же случае банк имеет право потребовать немедленного погашения всей суммы долга с учетом набежавших пеней и штрафов. Доводить до подобного развития событий явно стоит.

Что нужно сделать

Письменно проинформируйте об этом банк, о том что лишились возможности оплачивать ипотеку. К заявлению приложите документальное подтверждение возникших трудностей. Это может быть (список неполный):

• медицинский документ, подтверждающий наличие проблем со здоровьем;
• справка из центра занятости о постановке на учет;
• трудовая книжка с записью об увольнении;
• документы, подтверждающие крупные непредвиденные расходы (лечение, похороны и т. п.).

И помните, что все обращения и предоставление различных справок должны быть документально зафиксированы. Ни в коем случае не стоит успокаиваться, если сотрудник банка в телефонной беседе подтвердит, что кредитная организация готова пойти вам навстречу. Подобные обещания не имеют никакой ценности: ведь их нельзя использовать в качестве доказательств в суде. В случае отказа принять документы, отправьте их на юридический адрес займодателя заказным письмом. Не забудьте также указать, когда вы планируете возобновить выплаты: эту информацию банк может расценить как признак вашего ответственного отношения к проблеме. Однако не стоит давать пустые обещания: долг от этого никуда не исчезнет, а доверие будет потеряно.

Реструктуризация ипотеки, отсрочка платежа, рефинансирование – пути решения проблемы

Своевременное обращение в банк в случае финансовых затруднений - оптимальный способ решить проблему, не потеряв при этом находящееся в залоге жилье. Помните, что кредитная организация не меньше вашего заинтересована в том, чтобы долг был погашен в срок. Конечно, через суд займодатель рано или поздно получит свои средства назад, но судебные разбирательства, выселение заемщика и последующая - это дополнительное время и расходы. Так что подобные методы большинство банков оставляют на крайний случай. Что можно сделать, если возможность оплаты ипотеки под вопросом? Если есть надежда на улучшение материального положения, можно попробовать договориться с банком о реструктуризации долга или отсрочке платежей.

Реструктуризация долга

Реструктуризация кредита - это пересмотр условий договора по взаимной договоренности заемщика с банком. В России пока нет законодательных основ этой операции, поэтому принятие окончательного решения полностью зависит от кредитора. Если банк одобрит реструктуризацию, то получатель ипотечного кредита, может рассчитывать на такое смягчение условий, как:

• увеличение срока погашения кредита;
• рассрочка или отсрочка платежей;
• снижение процентной ставки.

Даже если в пересмотре условий ипотеки отказано, не стоит выбрасывать документы, подтверждающие бедственное положение в ближайшую урну. Добиться получения отсрочки можно через суд. В этом случае важно доказать, что задолженность возникла не из-за вашей безответственности, а в силу непредвиденных обстоятельств. Однако не стоит ожидать, что суд полностью встанет на сторону должника. В большинстве случаев, можно рассчитывать на такие поблажки, как снижение размера пени за неисполнение обязательств по кредиту или предоставление отсрочки для исполнения судебного решения суда об обращении взыскания на заложенную .

Рефинансирование кредита

Если вероятность проблем с ипотекой возникла еще до того, как появились просрочки, есть смысл задуматься о рефинансировании кредита. По сути, эта процедура представляет собой получение нового займа, который пойдет на погашение предыдущего. Основное преимущество перекредитования - возможность существенно изменить условия ипотеки (снизить процент ставки, увеличить срок кредита, уменьшить размер ежемесячного платежа).

В связи с падением рубля к рефинансированию кредитов особенно охотно прибегают заемщики, которые брали кредиты при сильной национальной валюте, а также, те, кто оформлял ипотеку в период высоких ставок (например, в посткризисном 2009 году они опускались ниже 15% годовых). В этих случаях реинвестирование может помочь сократить финансовую нагрузку за счет уменьшения ставки. Однако заметную выгоду можно получить лишь в том случае, если разница ставок составляет не менее 3% при рублевом кредите, и не менее 2% - при валютном.

Кроме того, рефинансирование ипотеки сопряжено с дополнительными расходами и занимает достаточно много времени. Заемщику вновь придется проходить и оплачивать все сопутствующие банковские процедуры, связанные с оценкой недвижимости, страхованием жизни и регистрацией ипотеки.

Отсрочка платежа

Рассрочка платежей по кредиту - это снижение платежа до нужной вам величины на определенный срок. При этом на сумму отложенного долга будут начисляться проценты, и в общей сложности вам придется заплатить банку больше, чем планировалось, когда брали кредит.

Отсрочка платежей по кредиту («платежные каникулы») - это перерыв в погашении кредита, когда вы на какой-то период полностью прекращаете вносить платежи. При этом на сумму временно замороженного долга продолжат начисляться проценты, в результате чего общая сумма задолженности по кредиту ворастет. График платежей, по которому вы будете рассчитываться с банком по окончании «платежных каникул», составляется с учетом прибавки суммы отложенного долга и процентов по нему. Как правило, банк может освободить заемщика от платежей на сравнительно небольшой срок - от одного до шести месяцев.

Продажа квартиры, находящейся в залоге

Оформление рассрочек и изменение условий кредитования - меры, которые помогут преодолеть кратковременные финансовые трудности. Однако если заемщик понимает, что выплатить взятую в долг сумму не представляется возможным, встает вопрос продажи ипотечной квартиры.

Худший из возможных для должника вариантов - ждать, когда владелец закладной через суд потребует вернуть долг и недвижимость будет продана с публичных торгов. Заемщику такая ситуация крайне невыгодна: недвижимость с аукциона чаще всего уходит по цене гораздо ниже рыночной, а за время разбирательств могут накопиться немалые штрафы. Помните, чем раньше вы избавитесь от долга по ипотеке, тем большую сумму сможете вернуть.

Осознав необходимость продажи квартиры, нужно согласовать этот вопрос с банком и приниматься за поиски покупателя. На первой план при продаже заложенного имущества выходит вопрос о том, хватит ли вырученной суммы на обеспечение обязательств по кредиту. Поэтому прежде чем назначать цену, нужно узнать точную сумму задолженности и оценить текущую ситуацию на рынке недвижимости.

Схема реализации квартиры из-под залога несколько сложнее, чем простая сделка купли-продажи. Обычно при продаже ипотечной недвижимости используются 2 основные стратегии. В первом случае банк выдает согласие на отчуждение с особым указанием на это в договоре купли-продажи, регистрируется смена собственника, затем обременение снимается. Во втором - покупатель по договоренности вносит аванс в счет стоимости квартиры, и кредит погашается с последующей сделкой купли-продажи. С учетом вышеперечисленных нюансов, надёжнее всего будет поручить ведение продажи заложенной недвижимости , особенно если квартиру требуется реализовать в сжатые сроки.

Ипотечное страхование – как обезопасить себя от долгов

Бывают случаи, когда сумма, полученная от продажи заложенного имущества, недостаточна для покрытия долга. Чаще всего такое случается из-за колебаний цен на рынке недвижимости. С подобным неприятным сюрпризом заемщики, оформившие ипотеку с минимальным первоначальным взносом.

Неожиданные трудности при выплате ипотеки нужно предусмотреть еще на этапе получения кредита. Чтобы не остаться с внушительным долгом и без крыши над головой, стоит задуматься о страховании ответственности заемщика.

В этом случае недостающую сумму для погашения ипотеки сумму обязана внести страховая компания. Также при жилищном кредитовании применяются страхование имущества, жизни и здоровья заемщика титульное страхование. В большинстве случаев приобретение полиса являются обязательным условием банка. Да и заемщику зачастую невыгодно отказываться от полной страховки: это может стать поводом для увеличения ставки по кредиту на 1-3%.

Многие люди, попавшие в сложную жизненную ситуацию, задаются вопросом, как не платить ипотеку. И есть огромное количество так называемых антиколлекторских агентств, которые обещают освободить клиентов от долгового бремени. Но, как утверждают специалисты, в законах РФ нет никаких вариантов, полностью освободить заемщиков от требований выплачивать средства. В лучшем случае можно провести реструктуризацию или отложить срок погашения, а также найти ошибку в договоре или другую легальную лазейку. Также может помочь продать недвижимость и решить проблему с выплатами.

Как не платить ипотечный кредит законным образом: закон на подходе

Пока что закон о банкротстве физических лиц не вступил в силу и несколько раз его реализация откладывалась. После его принятия рядовые граждане смогут подавать на собственное банкротство. Но тут придется расставаться со своими активами. Если нечем платить ипотеку, то банк заберет залог.

Летом 2015 года вступление закона о банкротстве физлиц, который бы помог не отдавать кредит в течение какого-то времени, снова отложили, теперь уже на осень. И пока не ясно, будет ли он работать с осени.

Предполагается, что рассматривать подобные дела в случае принятия закона, будут арбитражные суды. В этом случае те граждане, которые задаются вопросом, можно ли не платить ипотеки, смогут подать на банкротство.

Под действие норм закона подпадут все ипотечные кредиты, инициировать процедуру смогут только те граждане, которые должны более 500 тыс. рублей. Пока что не ясно, будут ли заемщики иметь возможность делать выбор между реструктуризацией и банкротством.

Миф: как законно не платить ипотеку

Некоторые граждане считают, что можно не платить ипотеку, но в реальности получить квартиру безвозмездно не получится. При инициации процедуры, так же как и в случае с юридическими банкротами будет идти речь о реализации имущества должника. При этом сама процедура окажется недешевой, а ее сопровождение должен обеспечивать специальный управляющий. По подсчетам экспертов, до 20% от стоимости реализованного имущества уйдет на оплату самой процедуры.

При этом освобождаться от долга будут только те лица, у которых нет ни постоянного источника дохода, ни активов, которые можно будет продать. В ином случае будет проводиться реструктуризация.