Инвестиции в недвижимость на стадии строительства. Как правильно инвестировать собственные средства в недвижимость

Перспективы вложения денег в недвижимость. Как правильно инвестировать в новостройки и вторичное жилье.

Вложение средств в недвижимость всегда считалось выгодной и перспективной сделкой. Во время экономического развития или спада деловой активности именно такие объекты не теряют своей стоимости, в отличие от многих инструментов инвестирования.

По статистике, в нашей стране самыми распространенными методами капиталовложений можно назвать (по мере популярности среди российского населения):

1. банковский депозит;
2. покупку объектов недвижимости;
3. хранение денег дома;
4. покупку драгоценных металлов;
5. покупку ценных бумаг (акции предприятий, облигации, казначейские билеты, опционы и др.).

Преимуществом вложения денег в недвижимость можно назвать постоянный рост в цене таких объектов. Но, несмотря на это, существует ряд недостатков и рисков:

• высокий денежный порог вхождения;
• долговременность вложения;
• наличие мошеннических схем при покупке недвижимости;
• вероятность того, что именно приобретенный объект не поднимется в цене или же будет расти очень медленными темпами.

В любом случае вложить деньги в недвижимость – это перспективно, главное – выбрать самые доходные объекты. Рассмотрим пример одного из самых известных предпринимателей мира.

В 1974 году Рей Крок, известный предприниматель, основатель McDonalds, выступил перед студентами в Техасе. Поглощены увлекательным выступлением, после лекции часть студентов пригласила его посидеть в местном кафе. При разговоре с молодым поколением Р.Крок спросил: «Кто знает, каким бизнесом я занят?». Все студенты ухмыльнулись, и только один смельчак сказал: «Всем известно, что ты работаешь в гамбургеровом бизнесе!». После длительной напряженной паузы Крок заявил, что ожидал такого ответа. Но весь его бизнес – в недвижимости. Он не отрицает, что основная деятельность нацелена на продажу гамбургеровых франшиз, но кроме платы за лицензию он получает неплохие деньги за сдачу участка под каждым кафе. На сегодня общая недвижимость McDonalds превышает общую площадь католической церкви. При этом находится она на пересечении самых важных улиц и в местах с большой проходимостью людей.

На вопрос «Вкладывать ли деньги в недвижимость?» основатель крупнейшей сети закусочных даже не сомневался, утверждая, что это один из самых выгодных вариантов инвестирования.

Рассмотрим основные методы капиталовложения с точки зрения рискованности и прибыльности.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Инвестировать в покупку квартиры – один из самых простых методов. Человек, который незнаком с основными принципами и законами инвестирования, сможет легко осуществить такие капиталовложения. Все что необходимо – купить объект и сдавать его в аренду. Но и в приобретении квартиры существуют свои нюансы – в каком районе покупать, на вторичном или первичном рынке выбрать объект, какие ремонтные работы выполнить, как найти арендатора ид др. вопросы должен решить будущий инвестор. Но «прогореть» в данном виде бизнеса практически невозможно. При этом учтите, что заниматься всеми работами придется вам самим – размещать объявление о сдаче квартиры, подбирать и обновлять мебель, сантехнику, собирать арендную плату, следить за порядком и выполнением сделки. На первый взгляд, ничего сложного. Но на данном рынке распространено много мошеннических схем, которые могут привести к большим проблемам.

Можно сдавать комнату или квартиру посуточно. Доход при этом увеличивается, но придется и самим заниматься поиском клиентов, заселением, уборкой и выселением гостей.

Похожим вариантом инвестирования можно назвать покупку квартиры с помощью банковского кредита. Такой вариант не требует большого порога вхождения, при этом инвестиционная отдача существенно возрастает. Но для данного вида необходимо подобрать оптимальный вариант кредитования и самого объекта недвижимости. Такой метод гораздо рискованнее приобретения квартиры.

Вложение денег в новостройки

Конкуренция на первичном рынке России, особенно Москвы, постоянно увеличивается. Выгодой в данном сегменте можно назвать сравнительно низкие цены, а также рассрочка от застройщиков на длительный срок. Но большим недостатком можно назвать то, что вкладывать приходится в строительство, т.е. жилье, которого еще не существует. Застройщик может изменить или не выполнить всех условий договора. Также во многих городах работают аферисты, которые предлагают низкие цены на строительство и выгодные условия. На самом же деле такой объект вряд ли будет сдан вовремя или же сдан вообще. Вернуть вложенные средства в строительство и доказать свое право очень сложно.

Тем не менее на сегодня многие застройщики создают гарантии для потенциальных покупателей. Чтобы не попасться на уловки аферистов, вкладывая деньги в строительство жилья, обратите внимание на советы экспертов:

1. Заключайте сделки только с проверенными застройщиками, которые давно работают на первичном рынке и имеют хорошую репутацию.
2. Ознакомьтесь с рейтингов существующих застройщиков выбранного региона, изучите отзывы на всевозможных сайтах и форумах.
3. Внимательно проверяйте все документы на строительство объектов, изучайте каждый пункт договора. При возникновении сомнений привлекайте грамотных юристов или других квалифицированных специалистов. Лучше переплатить за услуги посредников, чем потом потерять все вложенные средства.

С финансовой точки зрения инвестиции в строительство объектов недвижимости очень выгодны, так как прибыль состоит из двух частей (чего нельзя сказать о вторичном рынке). Стоимость объекта после того как он введен в эксплуатацию, увеличивается на 25-35%. Это означает, что если вы вложили в строительство, а после его окончания желаете продать квартиру в доме, который уже сдан, стоимость ее увеличивается как минимум на четверть. Вторая часть прибыли заключается в сдаче объекта в аренду и возможности получать неплохие деньги от аренды, так как в новостройке жилье стоит дороже.

Приобретение жилищного сертификата

Жилищный сертификат – это документ, который подтверждает право собственности на указанную жилищную площадь в строящемся доме. Особенностью такого сертификата можно назвать то, что площадь может составлять до одного квадратного метра. После того как строительство дома закончится, и он будет сдан в эксплуатацию, владелец сертификата может обменять его на определенную сумму денег (равна стоимости на конец строительства) или же выкупить квартиру, доплатив за нее.

Инвестируя в недвижимость, отталкивайтесь в первую очередь от своих интересов и предпочтений. Делайте это так, будто бы приобретаете жилье для себя. Только так вложенные средства будут в перспективе давать доход.

Сегодня каждый образованный человек знает, что экономическая нестабильность и обесценивание денежных активов могут свести на нет все усилия по формированию капитала и «съесть» большую часть личных финансов. Поэтому многие предприниматели и бизнесмены используют надёжный и безопасный вид вложения средств – . Не секрет, что ликвидное жильё и постройки, на сегодняшний день отличаются наиболее стабильной стоимостью, в отличие от акций, ваучеров и прочих ценных бумаг. Кроме того, они позволяют получать постоянную прибыль, например от сдачи квартир или офисных помещений в аренду.

Недвижимость в России

За последние несколько лет многие объекты недвижимости в России (и это не только элитные дома и загородные коттеджи) стали составной частью рынка инвестиций. Даже политическая и экономическая обстановка в стране не может повлиять на вложения в недвижимость, в любом случае этот вариант остаётся наиболее оптимальным для сохранения собственных средств и приумножения капитала.

Отечественные и зарубежные эксперты в один голос утверждают, что на сегодняшний день вложить деньги в недвижимость является наиболее надежным способом вложения денег.

Однако, вкладывая свои средства в недвижимый объект, важно помнить, что любые финансовые сделки обязательно должны учитывать несколько важных элементов инвестиционного процесса: установленные сроки вложения, размеры и формы вложения, сопряжённые факторы риска и четко спланированная ожидаемая прибыль.

Инвестиции или сохранность денег?

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Особый интерес и ценность на сегодняшний представляют и жилую недвижимость больших городов, поскольку в крупных мегаполисах бизнес процветает намного быстрее. Именно поэтому покупка квартир, домов и прочих коммерческих помещений, которые располагаются в столице или в крупных российских городах и их окрестностях, намного выгоднее, нежели покупка объектов недвижимости более роскошных и дорогих по статусу, например, где-нибудь в провинции.

Вложение средств в коммерческие помещения, торговые комплексы, бизнес-центры и в развлекательные центры – это отличная возможность для сохранения своих средств и для получения прибыли в течение длительного срока. Поскольку благосостояние городских жителей постепенно растет, с каждым годом они могут тратить всё больше средств на приобретение разных необходимых вещей и на развлечения. Вложение денег в недвижимость коммерческого плана приносит прибыль буквально сразу, поскольку здесь задействован мощный оборотный капитал. Таким образом, инвесторы, которые имеют свободные финансы или берут кредит, могут вложить свои средства в торговые центры или развлекательные комплексы.

Инвестиции в жилую недвижимость

Приобретение квартир, загородных домов и коттеджей тоже считается достаточно выгодным направлением для вложения собственных средств. За 20 лет введения частной собственности в России цены на недвижимость увеличились в десятки раз и имеют постоянную тенденцию к росту. Разумеется, были периоды, когда падение цен на жилье было вполне закономерным, например, во время дефолта или в период мирового финансового кризиса. Однако уже через несколько лет они возвращались на прежний уровень, а потом продолжали неуклонно расти.

Вкладывать ли деньги в недвижимость?

На сегодняшний день цены на жилую недвижимость в России растут примерно на 3-5% в год. Таким образом, инвестор, приобретая недорогую квартиру в Санкт-Петербурге (например, за 5 миллионов рублей) может получать неплохую прибыль в размере 150-200 тысяч рублей в год. Если есть возможность сдать эту квартиру в аренду, то через год к этой сумме можно прибавить еще около 200 тысяч рублей (арендная плата 18-20 тыс. рублей в месяц). Таким образом, вложения денег в недвижимость в Санкт-Петербурге могут составлять от 400 до 500 тысяч рублей в год. Разумеется, от этой суммы придется заплатить налог на прибыль от продажи недвижимости и сдачи в аренду, однако все равно доход будет весьма значительным.

Специалисты утверждают, что при лучше всего обращать внимание на небольшие квартиры. Так, наиболее востребованными сегодня считаются типовые одно- двухкомнатные квартиры в обычных домах. Такое жильё чаще всего покупают или продают, а также берут в аренду.

Наиболее выгодным вариантом инвестиций сегодня является приобретение квартиры на первичном рынке (в строящемся доме), поскольку ее себестоимость будет значительно ниже, чем стоимость уже пригодной к жилью квартиры в том же районе. Однако, в этом случае риски достаточно велики. Рассчитать экономическую прибыль в данном случае достаточно сложно по той причине, что практически ни одна строительная организация на сегодняшний день не сдает объект вовремя и запросто может заморозить строительство на год-другой.

Арендная плата от одной квартиры может приносить владельцу дополнительно 7-10% годовых от ее стоимости. Чтобы просчитать в данном случае потенциальную прибыль, важно учитывать все дополнительные траты: коммунальные платежи, обстановка, предметы обихода, налог на недвижимость и прочее расходы.

Инвестиции в земельные участки

Покупка земли – это самое выгодное вложение финансовых средств прошлого века, особенно часто это этим пользовались предприниматели до наступления мирового финансового кризиса. Впоследствии их приобретение стало уже не столь выгодным, по той причине, что до сих пор многие бизнесмены пытаются избавиться от неликвидных земельных участков. Это связано с тем, что в период финансового кризиса были заморожены множество строительных объектов на отечественном рынке загородной недвижимости.

Сегодня, инвестор, который собирается вкладывать свои финансы в землю, должен самостоятельно или с помощью авторитетных источников решить, какие из участков будут пользоваться спросом в будущем, а какие нет. Земельный участок должен быть востребованным на рынке, а сделки купли-продажи с его участием должны реализовываться в максимально короткие сроки. Наиболее стабильными в данном случае являются участки, которые предназначены под индивидуальное строительство и застройки сельскохозяйственного назначения, в особенности, если имеется разрешение использовать их в качестве дачи.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Зарубежная недвижимость с недавних пор является отличным источником получения постоянного дохода. Это могут быть и начальные объекты строительства и уже возведённые здания, которые сразу же после покупки можно сдавать в наем. При этом важно учитывать, что многие европейские страны имеют достаточно низкий уровень экономики, а потому значительно уступают в этом плане крупным российским городам. Даже небольшие вложения в строительство или в недвижимость таких стран может быть достаточно прибыльным для нашего соотечественника.

Однако, риски связанные с покупкой зарубежной недвижимости достаточно велики. Здесь невозможно просчитать все нюансы и увидеть все подводные камни, поскольку страны с нестабильной экономикой имеют достаточно ненадежный рынок недвижимости. От политической и экономической ситуации в этих регионах будет зависеть цена на постройки в течение ближайших лет, поэтому прогнозировать уровень прибыли от будет достаточно сложно.

Выгодно ли брать кредит для инвестирования в недвижимость?

Заработать сегодня стремится каждый человек, а потому возникает вполне резонный вопрос, выгодно ли брать ? Насколько это выгодно для частного инвестора? На самом деле процентные ставки банка достаточно высоки, а рост цен на недвижимость и определенные риски часто не стоят того, чтобы вкладывать кредитные средства в недвижимость. Это что касается частных инвесторов.

Однако девелоперская или строительная компания вполне может взять кредит для инвестирования в недвижимость. На основании статистических данных можно утверждать, что приобретение жилья в некоторых регионах на сегодняшний день является достаточно выгодным предприятием. Так, прибыль от строящейся недвижимости может достигать 200-300% в год. В любом случае определить инвестиционную привлекательность строительного объекта, как источника для получения прибыли, достаточно сложно даже специалисту. Для этого потребуется составление прогноза, в котором будут учтены все тенденции развития недвижимого рынка.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Вкладывать ли деньги в недвижимость? — Сегодня многие инвесторы авторитетно заявляют, что инвестиции в недвижимость являются одним из достойных видов капиталовложения. Есть мнение, что недвижимость постоянно растёт в цене, а потому дает возможность вкладывать средства в неё практически без риска. На самом деле вложить деньги в недвижимость – это всего лишь один из видов инвестиций, которые наравне со всеми другими имеет свою собственную специфику и вполне определенные минусы и плюсы.

Одной из особенностей инвестирования средств в недвижимость является обязательное владение большим первоначальным капиталом. Чтобы приобрести дом или квартиру недостаточно иметь на руках две-три тысячи долларов. Тем не менее, современный рынок недвижимости имеет достаточно развитые механизмы, которые позволяют инвестировать средства в жилье даже мелким инвесторам.

В данном случае речь идет о финансовых вложениях в строительные объекты на ранних стадиях или в некоммерческие помещения. Естественно, что стоимость недвижимости по мере строительства постоянно растет, и прибыль от такого вложения может быть весьма значительной. Достаточно перспективным видом инвестирования является строительство гаражей, складов и их последующая перепродажа.

Такие инвестиции будут стоить на порядок ниже по сравнению с квартирами, а прибыли принесут намного больше. К тому же, если сравнить цены на квартиры и гаражи, получится, что соотношение арендной платы с рыночной стоимостью гаража будет гораздо более выгодным, нежели то же соотношение при покупке квартиры.

Таким образом, вкладывая небольшую сумму в приобретение гаража для последующей его сдачи в аренду, инвестор окупит свои средства намного быстрее, чем, если бы он вкладывал деньги в приобретение квартиры с той же целью. Разумеется, при покупке должны учитываться многие немаловажные факторы, например, специфика региона, качество объектов недвижимости, соотношение спроса и предложения, а также прочие рыночные реалии.

Невозможно сказать и о точности прибыли, так как этот процент довольно размыт и зависит от конкретной ситуации.

Например, однокомнатная квартира в хорошем районе может подорожать всего на 10% за 5 лет, когда как инвестиция в строительство гаража не далеко от новых строящихся домов может принести более 50% всего за год.