Порядок и правила определения размера долей в общей собственности. Определение размера долей в праве общей собственности

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.

Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.

Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.

Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.

Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.

Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Комментарии (12)

Александра | 2016/07/05

Здраствуйте подскажите пожалуйсто мама хочет продать долю 1/5 в 3км квартире 62м.
куда идти надо?
и как оценить квартиру?
спасибо.

admin | 2016/07/18

Здравствуйте Александра! Для начала вам нужно уведомить остальных собственников долей в квартире о намерении ее продать, поскольку они имеют преимущественное право покупки. Для оценки стоимости вашей доли вы можете обратиться в любую экспертно-оценочную компанию, которая оказывает услуги по оценке недвижимости.

Ольга | 2016/12/28

Здравствуйте. Брат предлагает мне выкупить 1/4 доли в двухкомнатной квартире, но сумма не соответствует реальности. Как мне поступить, если он не соглашается на оценочную экспертизу.

admin | 2017/01/10

Здравствуйте Ольга! К сожалению, брат как собственник имущества может продать принадлежащее ему имущество по установленной им единолично цене. Тем не менее, если вы имеете преимущественное право покупки данной доли, а впоследствии выяснится, что доля была продана третьим лицам за меньшую стоимость, чем предлагалось вам, вы сможете оспорить такую сделку в суде.

Екатерина | 2017/02/01

Подскажите пожалуйста. У нас двухкомнатная квартира. Мы с мамой собственники в равных долях. В квартире прописаны двое детей несовершеннолетних. Мама хочет разменять квартиру. Я против. Она предлагает выкупить её долю в половину квартиры. Сколько на самом деле стоит её доля?

admin | 2017/02/08

Здравствуйте Екатерина! Достоверную стоимость доли в жилом помещении можно определить, обратившись в экспертно-оценочную компанию, специализирующуюся на оценке стоимости жилых помещений. По результатам осмотра и проведения исследования, эксперты установят реальную и действительную стоимость доли в квартире на настоящий момент.

Наталья | 2017/03/10

Подскажите. Квартира приватизирована на меня и сестру. 50/50. Я живу в другом городе. Там прописан ее сын 1,5 года. Беременна вторым, соответственно пропишет и его. Просит прописать мужа. Смогу ли я продать свою долю и повлияет ли кол-во прописанных на стоимость?

admin | 2017/03/22

Здравствуйте Наталья! Вы вправе продать свою долю как своей сестре, так и третьим лицам, однако большое количество зарегистрированных в квартире лиц, зачастую, может отпугнуть потенциального покупателя, даже несмотря на то, что подобные сделки не противоречат законодательству.

Елена | 2017/06/22

Здравствуйте. Мне предложили на преимущественном праве купить комнату в квартире, но рыночная цена завышена в 2,5 раза. Я сделала оценку. Есть подозрение, что продавец может провести фиктивную сделку с целью получения материнского капитала. Возможный покупатель – дочь его гражданской жены. В ответе на предложение о покупке я ответила что готва купить по рыночной цене и сослалась на оценку. Мои дальнейшие действия? Что ещё можно сделать что бы не допустить ущемляющую мои права сделку.?

admin | 2017/07/04

Здравствуйте Елена! К сожалению, продавец доли в соответствии с законодательством имеет право самостоятельно назначать и определять цену. Тем не менее, если данная доля в квартире будет продана третьим лицам на других условиях, вы сможете оспорить данную сделку в суде.

Александра | 2018/02/13

Здравствуйте. Каким образом я могу узнать, что доля в квартире продана третьим лицам на других условиях?

admin | 2018/02/19

Здравствуйте Александра! Сведения о собственниках жилого помещения содержатся в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для получения информации о собственнике вы можете обратиться в МФЦ за получением соответствующей выписки из ЕГРП. Если вы считаете, что доля в квартире была продана на иных условиях, вы можете обратиться в суд и уже через суд (по судебному запросу) истребовать документы о стоимости и условиях, на которых была продана доля. Самостоятельно данную информацию, к сожалению, в соответствующих органах вы получить не сможете.

Недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на недвижимое имущество может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, например в связи с приватизацией жилого помещения. Она может быть долевой либо совместной. В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (1/2, 3/4 и т.п.), во втором - у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).

Совместная собственность возникает в тех случаях, когда законом предусмотрено образование такой собственности на имущество. В частности, совместной собственностью может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, жилое помещение (ст. 34 СК РФ, ст. 256, 257 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

От размера долей участников долевой собственности непосредственно зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. По общему правилу если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Это не исключает права любого из участников долевой собственности оспорить равенство долей, например, исходя из вклада каждого в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение долей в праве долевой собственности.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя судебные решения, которыми был удовлетворен иск И. к О. о признании права собственности на 1/2 долю приобретенной по договору купли-продажи квартиры, указала следующее. В решении суда не названы нормы закона, позволяющие признать спорную квартиру совместной собственностью сторон, не состоящих между собой в браке, в связи с чем правовая норма, устанавливающая порядок преобразования совместной собственности в долевую, применена неправильно. Право собственности на спорную квартиру О. приобрела со дня государственной регистрации, истец, оспаривающий существующее право, должен был доказать условия покупки квартиры и размер своих средств, вложенных в ее приобретение, а не наоборот, из чего ошибочно исходил суд, ссылаясь на недоказанность ответчицей своих доходов. Наличие у истца дохода от предпринимательской деятельности не является достаточным основанием для вывода о размере его доли в праве собственности на квартиру - должны быть представлены доказательства, подтверждающие размер вложенных им средств в совместную покупку квартиры.

Любой из участников долевой собственности на недвижимое имущество вправе за свой счет произвести неотделимые улучшения этого имущества, например осуществить пристройку к жилому дому, надстройку, перестройку дома. Такие действия могут быть совершены им при наличии определенных условий.

Во-первых, если осуществляется новое строительство, изменяется объект недвижимости, то на это должно быть получено необходимое разрешение.

Во-вторых, требуется согласие всех остальных участников долевой собственности, поскольку это связано с осуществлением правомочий в отношении общего имущества.

В случае отказа сособственников в даче согласия заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании их возражений против строительства необоснованными. По таким делам суду должны быть представлены соответствующее разрешение государственного органа и утвержденный проект предполагаемого строительства, а также заключение компетентных органов о соответствии проекта архитектурным, строительным, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности.

Круг обстоятельств, которые суд должен поставить на обсуждение, зависит от характера заявленных возражений против строительства. Если указывается на то, что в результате предполагаемого строительства другой сособственник лишается возможности подхода к занимаемой им части дома и производства ремонта, то эти возражения проверяются с учетом заключения эксперта. Если утверждается о существенном затенении других частей общего дома, то с учетом заключения санитарного органа проверяется уровень инсоляции помещений, которыми пользуются остальные сособственники, и будет ли соответствовать этот уровень по окончании строительства установленным нормам.

При удовлетворении иска суд признает возражения против строительства согласно утвержденному проекту необоснованными. В этом случае требование закона о необходимости получения согласия всех участников долевой собственности будет соблюдено.

Участники долевой собственности вправе заключить соглашение об изменении размера долей в связи с дополнительным строительством в зависимости от вклада каждого из них в приращение общего имущества. В случае спора размер долей определяется судом с учетом права участника, осуществившего за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Исковое заявление об изменении размера долей подлежит оплате государственной пошлиной в зависимости от цены иска, которая определяется исходя из стоимости той доли, на которую увеличивается или уменьшается право собственности истца.

Право участника, осуществившего строительство, на соответствующее увеличение своей доли не зависит от согласия других участников на изменение долей в общей собственности.

Обратился в суд с иском к своему брату об увеличении доли в праве собственности на жилой дом, принадлежащий им в равных долях на основании свидетельства о праве на наследство, ссылаясь на возведение за его счет пристроек и переоборудований, существенно увеличивших размер и стоимость этого дома. Судебными решениями в удовлетворении иска было отказано по тем мотивам, что ответчик, не возражая против осуществленного строительства, не давал согласия на закрепление вновь созданных помещений в собственность истца. Состоявшиеся по делу судебные решения были отменены в порядке надзора. Указано на то, что по смыслу п. 3 ст. 245 ГК РФ доля одного из сособственников может быть увеличена при доказанности, что им были произведены неотделимые улучшения общего имущества и соблюден порядок использования этого имущества, а также при условии производства таких улучшений за его счет. Истцом представлены доказательства об улучшении общего имущества за его счет, строительство с перепланировкой жилого дома было произведено с разрешения администрации района и с согласия ответчика, данных о несоблюдении установленных архитектурных, строительных, санитарных либо иных норм и правил, а также о нарушении строительством прав и охраняемых законом интересов второго сособственника в материалах дела не имеется. При указанных обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об изменении долей в праве собственности на жилой дом.

При обращении участника долевой собственности с иском об изменении размера долей в связи с осуществленными им пристройками и переоборудованиями допускаются ошибки, связанные с применением исковой давности.

Иногда ошибочно исходят из того, что течение срока исковой давности начинается с момента окончания строительства (принятия пристроек в эксплуатацию). Такая позиция не согласуется с п. 1 ст. 200 ГК РФ, в соответствии с которым течение исковой давности начинается с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Окончание строительства никаким образом не нарушает права участника долевой собственности на произведенные им улучшения. Данное право может считаться нарушенным, если право на произведенные улучшения приобретет другое лицо, например путем регистрации своего права на пристройку в Едином государственном реестре прав, заключения соглашения о перераспределении долей, о разделе имущества в натуре и т.д. В этом случае течение исковой давности начинается с того дня, когда участник, улучшивший общее имущество, узнал или должен был узнать о правах другого лица на произведенные улучшения.

Ранее действовавшее законодательство (ст. 125 ГК РСФСР 1964 г.) допускало возможность изменения размера долей участников общей долевой собственности на жилой дом только при увеличении полезной площади дома. В п. 3 ст. 245 ГК РФ, действующего в настоящее время, такой оговорки не содержится. Данная норма распространяется не только на жилые дома - она носит универсальный характер. Право на соответствующее изменение размера долей связывается лишь с неотделимыми улучшениями, т.е. с такими улучшениями, которые не могут быть отделены без причинения вреда хозяйственному назначению имущества.

Представляется, что в настоящее время правовых оснований связывать изменение долей участников общей долевой собственности на жилой дом исключительно с увеличением или уменьшением размера полезной площади не имеется.

В то же время нельзя не учитывать характер произведенных неотделимых улучшений. В тех случаях, когда такие улучшения обусловлены необходимостью поддержания общего строения в исправном состоянии и его сохранения, например замена кровли, отдельных венцов общего бревенчатого дома и т.п., то вряд ли они могут повлиять на размер долей. Сособственник, осуществивший такие улучшения, вправе требовать возмещения понесенных им расходов, исходя из установленной ст. 249 ГК РФ обязанности каждого участника долевой собственности соразмерно своей доле участвовать в расходах по содержанию общего имущества. Другое дело, когда по соглашению между всеми сособственниками одним из них за свой счет будет перестроен жилой дом без изменения размера полезной площади. С учетом такого соглашения доли участников общей собственности на дом могут быть пересмотрены.

Как правило, на соотношение долей сособственников влияют такие неотделимые улучшения жилого дома, которые повлекли увеличение или уменьшение размера его полезной площади. Иные улучшения (например, производство необходимого ремонта) не изменяют непосредственного объекта права собственности - жилого дома.

Разумеется, возведение хозяйственных построек, подсобных помещений также не может влиять на соотношение долей в праве собственности на жилой дом, поскольку они носят вспомогательный характер, при необходимости могут быть отделены, являются принадлежностью к главной вещи (жилому строению), предназначены для обслуживания этого строения и следуют его судьбе, если договором не оговорено иное (ст. 135 ГК РФ).

Осуществление неотделимых улучшений одним из участников долевой собственности влечет за собой изменение размера долей всех сособственников, а не только его доли. Поэтому при разрешении спора суд должен определить и указать в резолютивной части решения размер долей каждого из сособственников.

Вступившее в законную силу решение суда, которым изменены доли участников долевой собственности на недвижимое имущество, является основанием для государственной регистрации прав, в связи с чем в резолютивной части решения должен быть также полно и точно указан объект недвижимого имущества, в отношении которого изменены доли сособственников.

Еще по теме 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ:

Лекция 7. Право собственности и иные вещные права 7.1. Понятие, содержание права собственности. 7.2. Приобретение и прекращение права собственности. 7.3. Виды права собственности. 7.4. Право общей собственности. 7.5. Вещные права лиц, не являющихся собственниками. 7.6. Защита права собственности и других вещных прав.
§ 1. Преемство в праве собственности, праве оперативного управления и в других абсолютных правах
3.2. Наследование земельных участков, находящихся в общей совместной собственности
Глава первая. Понятие о праве собственности и историческое происхождение права поземельной собственности

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений -

Зачастую общая жилая площадь в процессе пользования нуждается в разделе и тогда остро встает вопрос о выделении доли каждого владельца.

Рассмотрим, каков же порядок определения долей в квартире и какие существуют способы выделить долю каждого совладельца?

Порядок определения долей собственности

Статьей 245 Гражданского кодекса РФ предусмотрен порядок определения долей в имуществе, которое находится в пользовании, владении и распоряжении нескольких собственников и принадлежит им на праве долевой или общей собственности.

Общая собственность подразделяется на совместную – без указания долей, и долевую, которая законодательно закрепляет за каждым собственником определенную часть имущества. При этом доля в квартире - это не конкретная комната, а определенная часть в праве собственности на эту квартиру, которая обычно выражается в виде дроби. Долевая собственность подлежит государственной регистрации и данные о ней подлежат обязательной фиксации в Едином реестре прав на недвижимое имущество.

Определить границы своей доли можно только посредством выдела ее в натуре и осуществить это можно несколькими способами – по соглашению сторон и в судебном порядке. Это также определено нормами статьи 245 ГК РФ.

Выделение доли в квартире предполагает передачу ее части в натуре путем оформления права собственности на часть квартиры, соответствующую доле каждого конкретного гражданина, или выплату одним или несколькими собственниками денежной компенсации за долю в недвижимости. Итак, долевую собственность можно оформить по взаимному соглашению сторон. Если же долевые собственники не смогли достичь соглашение об условиях и порядке раздела общей квартиры или выдела доли, то они имеют возможность обратиться в суд за разрешением этого вопроса.

Важно знать, в чем состоит отличие от раздела совместной собственности и в определении долей в квартире и выделе их в натуре. Так, выдел долей обычно происходит без прекращения или изменения права собственности других собственников жилья. Тогда как раздел совместной собственности ведет к прекращению права собственности у сособственников и регистрацию ее заново.

Определение долей собственности может происходить такими законными способами:

Выдел доли в натуре.
Компенсация стоимости доли.
Выдел доли по решению суда.
Выдел доли по соглашению.

Судебный выдел доли собственности

Если собственники не смогли договорится о выделении долей, они обращаются для определения долей собственности в суд. В этом случае выдел доли в натуре происходит в судебном порядке. Судьи оценивают все обстоятельства и производят выдел доли из общей собственности. Если выделить долю в натуре невозможно по причине того, что это может причинить несоразмерный ущерб общему имуществу, суд может принять решение о выплате стоимости долей остальным сособственникам.

После получения такой компенсации собственники утрачивают свои права на долю в квартире. Таким образом можно устранить несоразмерность долей, выделенных в натуре для каждого из участников долевой собственности, если квартира имеет всего одну комнату и маленькую площадь. Такой способ применим также в случае, если сособственники пришли к соглашению и не возражают против получения денежных выплат в счет компенсации своих долей, выделенных в натуральной форме.

Кроме того, нужно учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только в том случае, когда объекту недвижимости не наносится существенный ущерб, то есть когда площадь квартиры позволяет каждому из собственников выделить изолированную комнату с последующим оборудованием отдельного входа и подсобных помещений (ванной комнаты, кухни и т.п.).

На деле выделить долю в квартире очень трудоемкое занятие, которое может оказаться невыполнимым заданием, поскольку площадь не каждой квартиры позволит воплотить в реальность все вышеперечисленные требования. Для таких объектов недвижимости лучшим вариантом будет установления порядка пользования жилым помещением в суде или продажа доли одного из собственников.

Ведь часто случается, так, что гражданину принадлежит незначительная доля в квартире. Обычно такой собственник не имеет собственного существенного интереса в использовании такого имущество, а принадлежащую ему долю невозможно выделить. При таких условиях, установив факт владения собственником незначительной доли в квартире, суд может вынести решение об обязательной выплате компенсации собственнику остальными владельцами квартиры.

Соглашение об определении долей собственности

Если совместные собственники смогли прийти к обоюдному согласию относительно осуществления права долевой собственности, и самостоятельно определили границы доли каждого из них, то для такого случая законодатель предусмотрел заключение соглашения о выделении доли в квартире. На основании этого договора осуществляется регистрация выделенной доли.

Стандартный бланк соглашения долевых собственников об определении долей содержит такие обязательные данные:

Наименование соглашения;
Дата и место подписания соглашения об определении долей;
ФИО, адрес регистрации, дату рождения и паспортные данные всех сторон соглашения;
Адрес местоположения недвижимого имущества: квартиры, дома, и т.п.;
Общая площадь жилого помещения, в котором выделяются доли;
Реквизиты и наименования правоустанавливающих документов на недвижимость;
Номер регистрационной записи в ЕГРП о регистрации прав на недвижимость;
Номер недвижимости в кадастровом реестре;
Размеры долей участников соглашения;
Сведения об обременениях, наложенных на недвижимость (если они есть);
Количество экземпляров соглашения, составленных и подписанных участниками.

После составления соглашение его должен подписать каждый из его участников-собственников квартиры. После этого вносить изменения в соглашение стороны смогут только по взаимному согласию всех его участников. Желательно удостоверить соглашение нотариально. После заключения соглашения об определении долей, каждый из собственников должен подать заявление на государственную регистрацию права собственности на выделенную ему долю. На основании этих заявлений будет внесена запись в ЕГРН и выдано соответствующее свидетельство о праве на собственность.

Как определить долю в квартире к выделу

Определить долю в квартире, которая находится в общей собственности можно путем несложного арифметического действия, из расчета соотношения общей площади квартиры к количеству собственников.

По общему правилу доли всех сособственников считаются равными, при условии, что в других документах, либо законодательных актах нет других указаний. К примеру, в расчете долей в квартире с площадью 100 кв. метров, которая находится в общей долевой собственности у 4 собственников, осуществляется таким образом:

100/4=25 м² – это равная доля на каждого из 4 сособственников.

Документально определение доли в квартире происходит на основании заключенного собственниками соглашения или судебного решения, вступившего в законную силу. После чего право собственности на каждую выделенную долю подлежит регистрации в органе Росреестра. За эту процедуру взимается государственная пошлина. После чего каждый собственник получает свидетельство о регистрации права собственности и выписку из ЕГРП. именно эти документы являются основными, которые подтверждают право гражданина на выделенную долю в квартире или иной недвижимости.

Еще статьи

Определение конкретной доли в праве общей собственности актуально для людей, которым приходится делить квартиру с другими владельцами. Подобное нередко встречается, и произойти может, к примеру, благодаря приватизации. Потому как участвовать в данном процессе не могут все прописанные в квартире граждане, и у них потом будут права на недвижимость. В любом случае, может потребоваться определить величину доли для каждого, если хочется разграничить собственность.

Порядок определения

Если на квартиру есть права сразу у нескольких человек, то подобное владение может быть двух вариантов. Его назовут совместным, если нет четкого разграничения имущества. В этом случае конкретные части не выделяются для каждого человека. Однако квартира может находиться в общей долевой собственности, и в этом случае определяется, кому и какое количество квадратных метров принадлежит.

Существуют свои преимущества в той ситуации, когда у человека есть конкретная доля. Например, он может ее продать либо другим собственникам, либо третьим лицам. Также можно разграничить оплату коммунальных платежей в зависимости от количества квадратных метров, принадлежащих каждому владельцу. В любом случае, если недвижимость находится в общей совместной собственности, то придется определить конкретные части для всех граждан.

Всего можно выделить два порядка, которые позволяют достичь желаемого:

По взаимному согласию между участниками. Они могут самостоятельно определить, кому и сколько достанется. Например, родители могут уступить часть детям, либо люди станут опираться на то, кто и какой вклад сделал для квартиры. В любом случае, важно, чтобы с решением были согласны все участники. Потому как если хотя бы один будет выражать недовольство, потребуется уже обратиться ко второму варианту деления.
По закону. Тут уже придется обратиться к законодательству, чтобы осуществить определение долей в праве общей собственности. В этом случае уже будут опираться на регламент, а также на определенные документы, которые подадут люди.

Отметим, что равные доли определят в том случае, если невозможно выделить конкретную величину квартиры для каждого участника. Также подобное решение принимают, если случай относится к прописанным в законодательстве. Бывает и такое, что владельцы сами выражают согласие, чтобы всем досталось по равной части.

Важно! Если люди сами определяются, кому и какая часть достанется, то тогда удобнее всего будет выделить каждому по отдельной комнате. Но, безусловно, подобное возможно не во всех случаях, потому как собственников может быть больше, чем раздельных помещений.

Также данный вариант можно не рассматривать для однокомнатной квартиры. Если нельзя поступить, как описано выше, то тогда остается решить, кому и сколько квадратных метров достанется от имущества.

Читайте также Выделение ребенку доли в квартире: алгоритм, особенности выделения части, документы

Об изменении доли

На протяжении всей жизни может случиться такое, что появится необходимость изменить размер доли для конкретного участника. Конечно, подобное происходит по веской причине, прописанной в законодательстве. Более того, при наступлении основания человек может даже потребовать, чтобы ему изменили размер принадлежащей части.

Изменение доли для одного из владельцев может произойти в следующих случаях:

Был сделан материальный вклад, направленный на улучшение всего объекта недвижимости.
Произошел трудовой вклад участника в осуществляемое изменение.
Появилась возможность увеличить долю благодаря приращению и выделению из состава общей собственности.
Другие вклады и процедуры, связанные с приращением.

Как правило, если возникает необходимость изменить размер своей доли, то это связано с улучшением жилья. При этом существуют как отделимые, так и неотделимые изменения. К первому случаю можно отнести ситуации, когда произошло приращение к объекту, не нанесшее при этом вреда квартире и какого-либо ущерба другим владельцам. В этом случае можно увеличить свою законную часть, даже не согласовывая данный момент с другими собственниками недвижимости.

К неотделимым улучшениям можно отнести любые перемены, которые привели к увеличению стоимости дома. Например, человек сделал дорогостоящий ремонт, благодаря которому увеличилась цена квартиры. В этой ситуации он может потребовать, чтобы его долю сделали больше в соответствии с потраченными деньгами. Однако обязательно потребуется согласовывать этот момент с другими владельцами имущества.

Отметим, что другие владельцы могут принять разные решения, и не обязательно они захотят увеличивать часть, принадлежащую гражданину. У них есть право, к примеру, выплатить компенсацию, которая по размеру будет равняться вкладу в собственность, непосредственно в ее усовершенствование. В этом случае человек получит деньги, однако размер доли никак не изменится.

Когда другие собственники не могут сойтись во мнении по поводу того, выплатить компенсацию или нет, то тогда поступают следующим образом. Отделимое улучшение оформляют в собственность того совладельца, который его инициировал. Безусловно, с неотделимыми изменениями ситуация оказывается сложнее. Поэтому, вполне возможно, стоит обратиться в судебный орган для решения возникшей проблемы.

В процессе распоряжения недвижимостью двумя и более физическими лицами необходимо учитывать особенности правового вопроса, включая определение долей в праве общей собственности. Реализация права может выражаться в виде совместного владения, без выделенных частей каждого участника, так и долевого владения, при котором происходит определение размера владения всех сособственников. Порядок действий и возможности распоряжения объектом зависит от того, является ли недвижимость в долевом или совместном владении.

Порядок определения размера долей

Общее имущество, относимое к долевому, учитывает возможность и необходимость установления размера, отводимого на каждого владельца недвижимости. Процесс определения долей в праве общей долевой собственности будет зависеть от конкретных обстоятельств получения имущественного права:

Согласно регламенту по закону;
По достижении согласия между участниками.

Объект считается равнодолевой собственностью в следующих ситуациях:

при невозможности определения величины собственности каждого участника;
в соответствии с положениями законодательства;
по добровольному согласию владельцев.

Равенство долей

Необходимость выявления размера части возникает в следующих случаях:

при выделении из состава целого объекта;
при планировании каких-либо действий относительно объекта.

Семейным кодексом закреплено равенство относительно совместно нажитого имущества супругов.

Помимо этого, части считаются равными для участников фермерского или крестьянского хозяйства согласно ст. 258 ГК. Члены хозяйства при разделе недвижимого имущества или при выходе из состава участников хозяйства вправе рассчитывать на равное распределение владения.

Определение долей

Величина владения, исключая случаи равнодолевого распределения, устанавливается согласно вкладу каждого из участников в образование рассматриваемого объекта.

Изменение доли

В процессе владения и осуществления различных действий относительно недвижимости (продажи, мены, покупки и т.д.) могут возникнуть ситуации изменения владения.

Порядок определения изменившейся доли участника долевой собственности учитывает следующие критерии:

материальный вклад в улучшение всего недвижимого объекта;
возможность установления величины приращения и выделения из состава общей недвижимости;
трудовой вклад участника общедолевой собственности в производимое изменение;
иные инвестиции и мероприятия по приращению.

Читайте также О распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности

Варианты изменения долевого соотношения

Изменение величины в общедолевой собственности связано с производимыми мероприятиями, улучшающими жилье. Предпринимая действия по изменению целого объекта недвижимого имущества, различают отделимые внесения изменений и неотделимые улучшения.

В случае, если один из собственников произвел действия, повлекшие неотделимое улучшение всего объекта недвижимости, он вправе рассчитывать на согласование увеличения своей части согласно росту стоимости недвижимости, в результате изменений.

Если произведены действия, повлекшие отделимое улучшение, приращение, без какого-либо вреда для изначального объекта недвижимости и ущерба остальным участникам, согласование с другими совладельцами на внесение данных изменений не потребуется.

При установлении величины владения каждого участника после улучшения исходят из принятого всеми сособственниками решения:

увеличение части физического лица, внесшего улучшения;
выплата компенсации соразмерно произведенному вкладу в улучшение с сохранением величины частей.

Если единое решение не было достигнуто, отделимое улучшение оформляется в собственность владельца, инициировавшего приращение или изменение.

В случае возникновения споров относительно способа оформления измененных прав собственности, обращаются в суд.

Судебная практика

В судебных инстанциях, чаще всего, рассматриваются споры, касающиеся следующих ситуаций:

выявление доли в квартире;
определение величины имущества для последующего распоряжения;
изменение величины доли после улучшения.

Установить долю в недвижимости, в частности, в квартире, допустимо только в случае наличия реальной возможности с учетом следующих положений:

Натуральный выдел части недвижимости почти неосуществимо в условиях однокомнатной квартиры.
При установлении объективных непреодолимых препятствий, влекущих невозможность выдела имущества из общей недвижимости, судом может быть назначена компенсация согласно размеру доли.
Отсутствие выдела и оформления должным образом доли предполагает обязательное согласование с другими владельцами объекта любых действий в части реализации права распоряжения имуществом.
Выдел сопровождается урегулированием порядка использования общей собственностью с другими владельцами.

Каждый случай определения доли рассматривается индивидуально, с учетом всех сопутствующих обстоятельств и условий. В случае невозможности достижения мирной договоренности с сособственниками, решение выносится на основании рассмотрения дела в суде.

Доли в квартире

Практика показывает, что определение размера имущества отдельного лица в квартире относится чаще к формальному выявлению размера владения. По сути, данное мероприятие предполагает перевод квартиры из разряда совместного в общее долевое имущество.