Агентский договор на риэлторские услуги образец. Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.

А зачем вообще договор?

Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:

— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.

Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:

— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.

А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.

Кирилл Брюлин:

— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.

Границы ответственности риэлтора

Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего - невозможно. С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру.

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:

— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.

С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью».

Кирилл Брюлин:

— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости. Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если деньги потрачены?

К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет.

Олег Сухов:

— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне.

Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет.

Договор на любой вкус

Стоит отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.

Пункты, без которых нельзя

Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы.

1. Стороны договора . Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).

2. Предмет договора , где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.

3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.

4. Сроки исполнения обязательств . Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов . Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.

Андрей Андреев:

— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения.

6. Порядок расторжения договора . Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.

7. Ответственность сторон . Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.

Андрей Андреев:

— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.

Подозрительные пункты

Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.

При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.

Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.
И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.

Достойные пункты

А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Это значит, что данное агентство прошло сертификацию своей деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о привлечении для исполнения обязательств по договору третьих лиц. Это лишь означает, что риэлтор будет обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.

…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше?

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.

Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.

Договора заключаются между двумя сторонами – исполнителем (агентство недвижимости) и заказчиком (клиент агентства).

Объектом риэлторской сделки является земельный участок, квартира, дом, дача, офисное помещение и т.д.

В качестве субъектов сделки выступают ее участники, которые могут быть как физическими, так и юридическими лицами .

В зависимости от того, какие цели преследует клиент агентства недвижимости, выделяют 2 основных вида договоров :

1. Договора по купле-продаже недвижимости . Это наиболее распространенный способ оформления риэлторской сделки. Данная форма договора используется, когда клиент намерен осуществить продажу находящегося у него в собственности объекта, либо покупку новой недвижимости. Субъектами сделки выступают покупатель и продавец .
2. Договора по аренде . Подобный вид сделок заключается при поиске объекта для потенциального арендатора, либо при поиске арендаторов для собственника недвижимости. В договорах по аренде субъектами сделки являются арендатор и арендодатель .

Эксклюзивным называется договор на оказание риэлторских услуг, по которому агентство или частный риэлтор являются единственными исполнителями , клиент не может обращаться к другим исполнителям в период действия договора.

Купли-продажи

Данный договор является возмездным и взаимным . В результате сделки покупатель приобретает соответствующий его требованиям объект недвижимости, а продавец получает определенную сумму денег за проданное имущество.

Договор, который заключается с клиентом, желающим приобрести новую недвижимость или продать собственную

Клиент, в свою очередь, должен являться на осмотр или предоставлять возможность осмотра объектов по предварительному согласованию, предоставлять достоверные сведения и все требующиеся документы , платить аванс на основании заключенного предварительного соглашения (для покупателей) и т.д.

Аренды

Договор аренды, который заключается с клиентом, желающим арендовать чужую недвижимость или сдать в аренду собственную , подразумевает оказание риэлторским агентством следующих услуг:

Арендаторы и арендодатели обязуются являться на осмотр или предоставлять возможность осмотра объектов по предварительному согласованию, предоставлять достоверные сведения и все требующиеся документы , своевременно оплачивать арендную плату.

Структура документа

По закону не существует единой унифицированной формы документа, но его структура в обязательном порядке должна включать следующие пункты:

Дополнительные условия

При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты .

В документе обязательно должна быть указана стоимость сделки, порядок и условия оплаты . Отсутствие информации относительно цены автоматически делает сделку недействительной.

Если риэлторские услуги оказываются несколькими агентами (или компаниями), то договор должен содержать информацию о правах и обязанностях всех участников сделки . Отсутствие информации хотя бы об одной из сторон сделки делает договор недействительным.

Участники могут в индивидуальном порядке договориться о способе возмещения убытков стороной, нарушившей обязательства. Это может быть выплата штрафа, пени, неустойки и т.д.

Приложения

Договор может иметь приложения, дополняющие информацию , указанную в его основной структуре. К данной информации относится:

Смешанный договор

С теоретической точки зрения договор аренды – это временное владение чужим имуществом за определенную оплату, а договор возмездного оказания услуг – выполнение ряда действий с целью получения вознаграждения . Но на практике это понятия сложно различимы.

По этой причине договор аренды часто может рассматриваться одновременно и как договор оказания услуг . Пример смешанного договора аренды и оказания услуг – документ, подписываемый гражданином при заселении в гостиницу .

Жилец одновременно выступает в роли арендатора гостиничного номера на определенный срок за конкретную оплату и получателя услуг, которые входят в стоимость проживания в гостинице.

Резюме

Таким образом, договор оказания риэлторских услуг заключается между агентством недвижимости и заказчиком, который может являться физическим или юридическим лицом. Предметом договора выступает объект недвижимости (земля, квартира, дом и т.д.), который может быть приобретен, продан, сдан в аренду или арендован.

Договор должен содержать сведения об исполнителе и заказчике, характере предоставляемых услуг, правах и обязанностях сторон, условиях сделки.

Обязательным условием является наличие информации обо всех участниках сделки и указание цены.

Договор может иметь приложения, содержащие дополнительную информацию.

Наиболее распространенными на сегодняшний день являются следующие договоры на оказание риэлторских услуг: договор комиссии (гл. 51 ГК РФ), агентский договор (гл. 52 ГК РФ), договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор поручения (гл. 49 ГК РФ).

Согласно договору возмездного оказания услуг услугодатель (исполнитель) обязуется оказать услуги в соответствии с заданием заказчика, то есть осуществить определённую деятельность или совершить определенные действия, в связи с этим заказчик обязуется оплатить эти услуги (779 ГК РФ).

В данном случае договор возмездного оказания услуг, является объектом обязательства и предусматривает действия самого услугодателя, как правило, не овеществленного (нематериального) характера и тесно связанные c личностью услугодателя.

Исходя из этого, можно сказать, что сущность договора возмездного оказания услуг выражается:

1) в неотделимости услуги от личности услугодателя;

2) в нематериальном характере действий (деятельности) по оказанию услуг.

В настоящее время в ГК РФ впервые возмездному оказанию услуг посвящена отдельная глава. В этой главе нормы регулируют основные положения услуг фактического характера: информационных услуг, договора оказания услуг связи, ветеринарных, медицинских, консультационных, аудиторских, туристическому обслуживанию, услуг по обучению. Данный перечень не является исчерпывающим, так как после завершающего вида обслуживания - туристского, закон отсылает к иным услугам.

Юридическая квалификация договора: возмездный, консенсуальный, публичный, взаимный, присоединения (условия определяются в формулярах, в стандартной форме).

Данная категория договора возмездного оказания услуг отличается от иных договоров комплексностью и многосторонностью охватываемых ими отношений, выходящих за классический предмет гражданско-правового регулирования Волкова, М.А. Гражданское право. Ч. 2. Учебный курс (учебно-методическое пособие) / М.А. Волкова. - М.: МИЭМП, 2012. - c. 158..

Сторонами договора являются заказчик и исполнитель (услугодатель), а существенными условиями договора - цена и предмет.

Предмет договора (услуга) закреплен в его легальном определении следующими словами: «осуществить деятельность» по заданию заказчика или «совершить действия».

Предметом договора могут быть так же и материальные услуги, которые материализуются в личности потребителя услуг или в предмете.

Договором поручения признается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

По своей юридической природе договор поручения является консенсуальным и двусторонне обязывающим.

Юридические действия, которые прямо влияют на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, причем необязательно именно гражданско-правовых являются предметом договора поручения.

Заключение договора поручения позволяет более четко определять круг полномочий поверенного по осуществлению юридических действий. Такие договора применяются при продаже эксклюзивного объекта, так как позволяют получать право принимать залоги, задатки, авансы на ответственное хранение и заключать от имени доверителя (продавца) доверительный договор.

Благодаря принятию ч. 2 ГК РФ, стало возможно заключать агентский договор (договор агентирования). Для российского гражданского права это является новым. По своей сути агентский договор представляет собой не совсем новый тип договорной конструкции, а некий симбиоз договоров комиссий и поручений. Исходя из этого договора, деятельность агента может быть построена по двум принципам:

1) принцип комиссии - действия от своего имени, но за счет принципала;

2) принцип поручения - действия от имени и за счет принципала.

В ГК РФ в абз. 1 п. 1 ст. 1005 агентский договор определен как договор, по которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени за счет принципала.

Аналогично договорам поручения, доверительного управления имуществом агентский договор направлен на возникновение обязательства по оказанию юридических услуг, поскольку, совершая действия за счет принципала, агент затрагивает его правовую сферу Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник. В 3-х томах. Т. 2. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева. - М.: Статут, 2011. - c. 485..

По своей юридической природе агентский договор является, возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим.

Можно выделить два следующих признака агентского договора.

1. Характерная черта такого договора - это длительность действия агента, так как он обязуется, в соответствии с данными определениями, совершать определенные действия, то есть исполнять их более чем одни раз. В данном определении договора используется глагол “совершать”, что означает, как правило, но не всегда, что агент совершает свои действия по договору неоднократно, а в течение некоторого протяженного срока.

Однако все это не может препятствовать квалификации в качестве агентского и разового соглашения, заключенного на один цикл действий или на одно действие.

2. Агентский договор предоставляет широкий круг возможных действий в интересах принципала. В соответствии с легальным определением, агент может совершать как юридические, так и иные действия (в случае договора комиссии поручения - только сделки и юридические действия). Иные действия подразумевают под собой такие действия, которые, не будучи юридическими, не порождают непосредственно обязанностей и прав для принципала и по своей правовой природе могут выражаться в выполнении работ (как по договору подряда), оказании услуг (возмездное оказание услуг, перевозка, хранение и т.п.) Андреев, И.А. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / И.А. Андреев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев. - М.: Проспект, 2011. - c. 387..

Договор поручения и комиссии и агентский договор имеют значительное сходство. Тем не менее, они отличаются друг от друга. При договоре комиссии возникают отношения косвенного представительства, при договоре поручения - прямого представительства, а агентский договор, в зависимости от его содержания, может объединить возникновение отношений как косвенного, так и прямого представительства. В случае косвенного представительства агент действует от своего имени и по совершенной им сделки с третьим лицом, приобретает права и становится обязательным агентом. Даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по ее исполнению (абз. 2 п. 1 ст. 1005 ГК). В случае прямого представительства агент действует от имени принципала и при совершении им сделки с третьим лицом права и обязанности по ней возникают непосредственно у принципала (абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК). Вместе с тем агент и принципал могут оговорить, что одни юридические действия будут совершаться агентом от своего имени, а другие - от имени принципала. Эту специфику агентского договора удачно охарактеризовал Г.Е. Авилов: «Способ участия агента в отношениях c третьими лицами, который является конституирующим признаком для договоров поручения и комиссии (и который лежит в основе разграничения этих договоров), для агентского договора, напротив, значения не имеет. Смысл агентского договора состоит именно в том, что деятельность, осуществляемая агентом по поручению и в интересах принципала, порождает для принципала имущественные последствия. Что же касается характера взаимоотношений агента с третьими лицами, то стороны вправе использовать любую модель - и поручения, и комиссии, и их сочетания». Именно поэтому правовое регулирование агентских отношений производится в основном без учета способа участия агента в отношениях с третьими лицами, что отображено в гл. 52 ГК.

Так же обнаруживается различие между агентским договором и договорами поручения и комиссии в предмете этих договоров. С одной стороны комиссионер обязуется к совершению сделок, поверенный принимает на себя обязанность совершить определенные юридические действия, с другой стороны агентская деятельность может быть связана с совершением как юридических, так и фактических действий, хотя последние никогда не исчерпывают предмет агентского договора. Например, при разработке стратегии рекламной компании принципала.

Наконец, агентские отношения обычно имеют длящийся характер. Эта особенность указанных отношений отмечена в той части формулировки абз. 1 п. 1 ст. 1005 ГК, где говорится, что агент обязуется совершать определенные действия, тогда как обязанности поверенного и комиссионера раскрываются в законе через глагол «совершить» (п. 1 ст. 971, абз. 1 п. 1 ст. 990 ГК). Необходимо, однако, иметь в виду, что предписание закона о допустимости заключения договора на определенный срок или без указания cрока его действия, относится и к договору поручения (п. 2 cт. 971 ГК), и к агентскому договору (п. 3 cт. 1005 ГК) Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник. В 3-х томах. Т. 2. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева. - М.: Статут, 2011. - c. 487..

К посредническим договорам относятся договоры поручения и агентирования. Аналогичную природу имеет и договор доверительного управления имуществом.

Эти обязательства объединяет тот признак, что в каждом из них одно лицо приобретает обязательства осуществить в пользу своего контрагента определенные действия в отношении третьих лиц. Причем в основном это могут быть либо действия юридического характера, либо такие, которые непосредственных правовых последствий не порождают (так называемые фактические).

В случае заключения между риэлтором и потребителем услуг договора комиссии, риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера. В договоре комиссии указывается, что риелтор принимает на себя обязательства от собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.

В гражданском обороте договор комиссии получил широкое распространение. Договор комиссии, как и договор поручения, является посредническим договором оказания юридических услуг.

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

Характерной чертой договора является то, что комиссионер сам приобретает права и обязанности с последующей передачей их комитенту, а так же совершает сделки от своего имени. В этом случае правоотношения возникают между третьим лицом и комиссионером. По данному договору собственником вещей является комитент, хотя субъектом договора, заключенного с третьими лицами, является комиссионер, поэтому риск случайной гибели вещей несет комитент Алексеев, С.С. Гражданское право: учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2012. - c. 334..

Юридическая квалификация договора: возмездный, консенсуальный, двусторонний.

В договоре комиссии все условия можно подразделить на существенные и несущественные. Если соглашения по договору между двумя сторонами достигнуто, и оно содержится в тексте договора, то существенные условия договора позволяет считать такой договор заключенным. В текст договора все остальные условия на оказание риэлторских услуг могут и не включаться, но они должны быть соблюдены сторонами исходя из обычаев делового оборота. Например, когда договорами не предусмотрена цена или срок их действия, то согласно ст. 424, 425 ГК РФ устанавливается правовое регулирование случаев. При этом применяют те цены и сроки, которые обычно устанавливают между сторонами при оказании риелтерских услуг.

Условия о предмете договора являются единственным существенным условием договора на оказание риелтерских услуг. Исходя из этого, при желании клиента продать, приобрести, обменять с помощью риелтерской фирмы какое-либо жилое помещение, оно или его свойство должны быть подробно описаны договором. Если клиент желает получить квартиру в определённом районе города, на определенном этаже, это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае, любое жилое помещение, которое предложит риелтер своему клиенту может считаться надлежащим исполнением договора на оказанные риэлторские услуги.

Кроме предмета очень часто в договорах на оказание риелтерских услуг указывают размер вознаграждения за услуги в виде процента от стоимости проданного имущества для клиента. Иногда, если это услуги другого рода, указывается фиксированная сумма. Сроки действия договора на оказание риелтерских услуг, как правило, не содержат, либо они не оговорены конкретной календарной датой. Выполнение договора поставлено в зависимость от наступления какого-либо события, факта. Например, риэлтерская фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее двух месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента или другие варианты условий.

Как правило, в договор на оказание риэлтерских услуг включаются условия согласно которым, клиент не имеет права обратиться в другую фирму за оказанием услуги, с которой он уже пришли в данную фирму. В некоторых случаях, более того, в текст договора включают условия, согласно которым клиент будет обязан возместить риэлтерской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. В данном случае материальный ущерб может выражаться в упущенной выгоде. Недобросовестного клиента, как правило, обязуют выплатить вознаграждение в том размере, который бы он выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу. Тем не менее, в условиях, которые устанавливает риэлтерская фирма в отношениях со своими клиентами, можно отметить относительную свободу.

Существенными условиями договора возмездного оказания услуг являются цена и предмет.

В отличие от договора возмездного оказания услуг, существенные условия договора агентирования исчерпываются условием о предмете. При этом в них входят как собственно действия (фактического и юридического характера), которые должен выполнить агент для принципала, так и характер деятельности - от своего имени действует агент или от имени принципала.

Требования относительно обязательных условий в договоре об оказании риэлтерских услуг, гражданское законодательство не содержит, гражданское законодательство не содержит. Исходя из этого, риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.

Существует несколько обязательных моментов (ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться в этих договорах:

1) сроки действия договора;

2) право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;

3) порядок выплат комиссионного вознаграждения;

4) стоимость услуги;

5) обязанности сторон по договору (заказчик-исполнитель или риэлтор - клиент);

6) четко обозначен предмет договора (объект недвижимости, его адрес).

Дополнительные моменты включают в себя графу о возмещении убытков, выплате штрафа, уплате неустойки.

Неотъемлемые приложения к договору (в случае необходимости) содержат в себе:

1) график платежей;

2) перечень услуг;

3) дополнительное соглашение.

Сопутствующие документы состоят из:

1) отчет исполнителя о расходах;

2) отчет исполнителя;

3) акт сдачи - приема работ (услуг), без него нет оснований приходовать заработанные денежные средства.