Какие документы нужны для продажи дома? Юридические тонкости сделки. Какие документы нужны для покупки дома: список обязательных документов со стороны продавца, порядок оформления покупки

Отличие только в том, что новый владелец получит два : на землю и на дом.

Операции по одновременной продажи дома и участка земли имеют отличительные особенности.

Только после этого может быть выдано свидетельство, в котором указано право собственности покупателя – нового владельца.

В некоторых ситуациях возможно прохождение упрощенной процедуры регистрации. Она возможна, если:

• недвижимость расположена на участках земли, предназначенных для подсобного хозяйства;
• дома, изначально построенные на земле, выделенной для индивидуальной постройки.

Если дом или участок не состоят на кадастровом учете, свидетельство не выдается.

Перед подачей заявления в Росреестр необходимо получить и строение. Выдает этот документ БТИ после проверки и оценки земли и дома.

Важно помнить, что продавец должен иметь , то есть, постройка должна быть внесенной в реестр . Иначе у нового владельца могут возникнуть проблемы при совершении сделок с самостроем.

По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом.

Последствия продажи только дома (без участка под ним)

Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.

Однако Земельный кодекс РФ неразрывно связывает понятие , поэтому при продаже строения или даже его части к новому собственнику обязательно должна перейти и часть (или весь) земельного участка .

Если земля под домом принадлежит тому же человеку, что и сам дом, происходит одновременная . Если продается часть дома (например, половина или четверть), пропорционально этой части продается и земля.

Обязательным является включение в договор пункта о передаче земли под домом . Без этого соглашение не является юридически верным и признается недействительным.

Есть всего два варианта, при которых возможна продажа только строения (35-я статья ЗК РФ):

• земля изъята из оборота, что подтверждается документально;
• продается часть строения, которая не может быть выделена новому владельцу вместе с участком.

Если собственник продал только дом, не попадая под действие этих двух пунктов, договор считается незаключенным.

В этом случае новый владелец может составить исковое заявление с требованием перезаключения договора и .

Суд установит обременение на землю под купленным домом (запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду надела). Старый владелец, таким образом, не сможет продать данный участок.

Видео: Как купить земельный участок или дом?

В видеосюжете разбирается вопрос получения кредита на приобретение загородной недвижимости: жилых и садовых домов с участками, отдельных земельных участков. Рассказывается об условиях кредитования в данной сфере, а также нюансы заключения договора ипотеки.

Процедура продажи дома требует наличия у собственника не только соответствующих знаний в отношении порядка проведения данного мероприятия, но и ряда необходимых документов и справок.

Далее вам предлагается ознакомиться с полезными и наиболее важными сведениями в отношении оформления ключевых этапов сделки, каждый из которых требует наличия индивидуального пакета бумаг. Изучив представленную информацию, вы получите полное представление о порядке продажи дома и сможете справиться с этой задачей без лишних затруднений.

Ключевым документом, удостоверяющим факт продажи дома, является договор купли-продажи. Чтобы избежать разного рода затруднений и неприятных последствий, договор следует заверить у нотариуса.

Непосредственно для заключения договора стороны должны располагать следующими документами:

Перечень документов может дополняться в зависимости от особенностей конкретной сделки. Наиболее распространенные ситуации и рекомендации по действиям в каждой из них приведены в таблице.

Таблица. Дополнительные документы для продажи дома

Дальнейшее оформление сделки

Подготовив необходимые документы, стороны сделки обращаются к нотариусу для заключения соответствующего договора. Уполномоченный специалист убеждается в отсутствии обременений по отношению к продаваемому дому: ареста, залога, запрета отчуждения и т.д.

В присутствии продавца и покупателя составляется договор купли-продажи. Стороны внимательно знакомятся с его положениями и, при отсутствии возражений, удостоверяют документ своими подписями.

В договоре обязательно должны быть указаны следующие сведения:

• информация о месте и дате удостоверения документа сторонами сделки;
• реквизиты и другие необходимые сведения об участниках договора;
• сведения в отношении предмета сделки;
• размер и порядок осуществления платежей по договору;
• обязательства каждого участника;
• дополнительные важные сведения.

Удостоверив сделку у нотариуса, стороны обращаются в Росреестр для окончательной регистрации перехода права собственности. Непосредственно соглашение в регистрации не нуждается. В 2013-м году было введено положение, в соответствии с которым сделки, предметом которых являются объекты жилой недвижимости, госрегистрации не подлежат, однако переход права собственности при этом обязательно фиксируется.

Для регистрации изменения собственнических прав, на рассмотрение Росреестра нужно передать следующие документы и справки:

В соответствии с действующими законодательными положениями, жилой дом может быть продан исключительно вместе с земельным участком. При этом покупатель сначала получает права на дом, и лишь после этого на землю. Если участок является собственностью продавца, то земля будет отчуждена покупателю одновременно вместе с домом.

В случае же если право собственности на участок не было оформлено продавцом заранее, то в соответствии с рассмотренным ранее договором у покупателя сначала появляются права собственности на дом, и только после этого он занимается переоформлением земельного участка.

Чтобы процедура продажи дома прошла без лишних затруднений, продавцу нужно ознакомиться с несколькими дополнительными рекомендациями.

Во-первых, по возможности владельцу следует воздерживаться от предъявления судебных постановлений или ссылок на соответствующие распоряжения в качестве правоустанавлива ющих документов при наличии других подходящих бумаг. Неосведомленного покупателя судебные решения, как правило, настораживают и отпугивают.

Во-вторых, не рекомендуется требовать у покупателя деньги до момента госрегистрации перехода права собственности, если иное не предусмотрено положениями заключенного договора купли-продажи или соответствующими законодательными нормативами.

В-третьих, перед продажей следует решить вопросы с выпиской лиц, прописанных в отчуждаемом доме. Покупателю также нужно удостовериться в факте выписки граждан, т.к. в дальнейшем это может привести к ряду трудностей.

Таким образом, продажа дома – крайне ответственное и важное мероприятие, к которому нужно быть соответствующим образом подготовленным. Но теперь вы располагаете всей необходимой информацией для самостоятельного оформления сделки и сможете справиться с данной работой собственными силами, не привлекая для этого сторонних специалистов и не переплачивая за их услуги.

Видео – Какие документы нужны для продажи дома

Если вы наконец-то накопили денег и приняли важное решение приобрести дом с участком, то постарайтесь это сделать обдуманно и взвесить все за и против. Конечно, всегда приятно, когда во дворе растут яблони, пахнет травой, а рядом есть гараж и, что еще приятнее, парник. Перед заключением сделки, необходимо тщательно ознакомиться со всеми нюансами купли-продажи, быть предельно осторожным и внимательным, чтобы не стать жертвой мошенничества. Большинство неприятностей случается из-за пренебрежения этими правилами и по причине неосведомленности. Как же избежать подвоха? Какие документы нужно проверить при покупке дома с участком?

В процессе покупки дома очень часто забываются два элементарных правила : не определяются четкие различия между правом на недвижимость и правом на землю. Необходима полная уверенность в том, что все документы, удостоверяющие наличие права на землю и недвижимость, закреплены без нарушений. Покупатели не проверяют оформлены ли эти права и зарегистрированы ли они надлежащим образом. Очень часто в порыве радости они упускают тот факт, что земля принадлежит продавцу лишь на основе дарственной, а не на праве собственности. В этом случае закон запрещает подписание договора о купле-продаже и лишает хозяина возможности дальнейшей продажи дома на участке земли, а также распоряжения загородным участком по личному усмотрению.

Наиболее часто встречается такая ситуация , когда покупатель принимает решение приобрести загородный дом и подписывает документ купли-продажи того земельного участка, на котором построена недвижимость. В случае, если рассматриваемый дом не оформлен, а также не зарегистрирован со стороны продавца, то закон считает его самовольной постройкой, и будущий хозяин не в праве регистрировать данную недвижимость. Проблема с трудом решается или не решается через суд и государственные органы.

Не исключены формы традиционного мошенничества в процессе заключения сделок с покупателями загородной недвижимости, когда оформление продажи регистрируется по поддельным договоренностям . Чтобы избежать этих недоразумений, необходимо проверить у нотариуса и подлинность доверенности, и факт реального существования доверителя. При этом, нужно связаться с последним и узнать, жив ли он, поинтересоваться о том, выдавал ли он доверенность и узнать причину выдачи. Одним словом, если даже глаза продавца вам кажутся доверчивыми и честными, ни за что не забывайте о проверке документов на недвижимость.

Какой же набор документов необходим при покупке загородной недвижимости?

Во-первых, это правоустанавливающие документы на частный дом . Точнее, необходимо наличие свидетельства, которое удостоверяет государственную регистрацию права собственности на недвижимость, а также акт приёмной комиссии, которая свидетельствует о приёме в эксплуатацию завершенного объекта. Последний документ выдается в том случае, если частный дом был построен именно продавцом. При возникновении прав на собственность при иных основаниях, потребуются также следующие документы: договор о купле-продаже частного дома, о мене или дарении, свидетельство о праве наследства.

При покупке собственного дома необходимо также обратить внимание на технический паспорт домовладения . Последний состоит из нескольких подразделов: экспликация площади земли, описание сооружений, находящихся на участке, их назначение, стоимость и техническое состояние, их поэтажный чертеж, а также план земельного участка. Технический паспорт выдается специалистами областного БТИ, который находится по месту расположения продаваемого дома. На нем должна стоять соответствующая печать.

В процессе купли-продажи необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги , если дом пригоден для постоянного жительства. В документе указываются данные тех лиц, которые зарегистрированы на рассматриваемой жилплощади. Ознакомиться с документом необходимо даже в том случае, если покупатель не планирует прописываться по данному адресу. Выписка поможет ему убедиться в юридической чистоте будущей сделки.

К пункту о документах, определяющих право собственника на участок земли, необходимо отнестись с особым вниманием. Земля под домом должна быть не только грамотно оформлена, но и удостоверять фактическое имущество продавца. У него обязательно должно быть право на собственность участка , а не право пожизненного владения или пользования без срока. Договор о купле-продаже и свидетельство о госрегистрации прав собственности подтверждают вышеназванные права. В список запрашиваемых документов входит также документ о приватизации земли : свидетельство о собственности участка и постановление главы администрации, в котором отмечается факт перехода земельной площади в собственность.

Покупка частного дома с участком осуществляется очень часто. Данный вид сделки имеет некоторые особенности, которые важно знать при оформлении договора. Кроме этого важно проверить все необходимые документы, перед тем как подписывать договор купли-продажи. Важно знать, что при покупке дома с участком оба объекта должны иметь установленные документы.

Одним из важных этапов при заключении сделки является проверка всех бумаг. Это даст уверенность в юридической чистоте сделки, а также в том, что данный дом построен и оформлен в соответствии с установленными нормами.

Нужно проверить следующую документацию:

1. Правоустанавливающие документы на землю. К таким может относиться свидетельство о регистрации участка либо выписка из ЕГРН.
2. Аналогичные правоустанавливающие документы на жилой дом. Если он не достроен, то должны быть документы на него в качестве недостроенного строительного объекта. Он обязательно должен стоять на кадастровом учете и иметь индивидуальный номер.
3. Первичные документы, на основании которых данный участок земли перешел в собственность владельца. Здесь может быть договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, документы о купле-продаже и прочие бумаги.
4. Аналогичные бумаги на дом, если он был приобретен владельцем, а не самостоятельно построен.
5. Кадастровый паспорт на землю. Обязательно нужно проверить наличие плана межевания, так как с 2019 года проведение данной процедуры становится обязательным при регистрации сделок.
6. Кадастровый паспорт на жилой объект.
7. Технический паспорт на строение.
8. Домовая книга, в которой регистрируются все жители дома.
9. Выписка из ЕГРН по каждому объекту берется отдельно. В ней обязательно проверяется количество действующих собственников, а также отсутствие обременений. Обязательно проверить эти сведения по каждому объекту.
10. Документ из налоговых органов, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате имущественного и земельного налога.
11. Справка из ЖЭК об отсутствии задолженности за коммунальные платежи.
12. Согласие супруга, оформленное нотариально, на продажу дома с землей. Согласие должно быть дано на продажу обоих объектов.
13. Согласие органов опеки на совершаемую сделку, если у собственника имеются несовершеннолетние дети и они были зарегистрированы по данному адресу.
14. Если есть иные претенденты на дом, имеющие преимущественное право на покупку дома и земли, то они должны написать отказ либо с момента их официального письменного оповещения должно пройти более 30 дней.
15. Если собственник является пожилым человеком, то лучше всего попросить его взять медицинскую справку о том, что он является дееспособным.
16. Паспорт собственника земли и дома.

Данный перечень бумаг обязательно нужно предварительно проверить на подлинность, а также на наличие обременений. Кроме этого, нужно посмотреть по выписке и домовой книге, кто имеет право претендовать в первую очередь на выкуп дома и земли.

На что обратить внимание

При проверке документов обязательно нужно обращать внимание на информацию о кадастровом номере участка, его адресе. Адрес должен соответствовать местоположению по документам дома. Собственник должен быть один и тот же у обоих объектов. Также обязательно проверить паспортные данные владельца. Они должны соответствовать тем, которые указаны в документах на собственность.

Если владелец осуществляет сделку через доверенное лицо, то это лицо обязательно должно иметь нотариально заверенную доверенность на представление интересов владельца и на подписание сделки об отчуждении дома и земли.

Также нужно знать, что с 2014 года не выдают технические паспорта на строения, однако предыдущие документы продолжают действовать. Вместо паспорта сейчас выдается технический план. Срок действий плана или паспорта — 5 лет. Поэтому необходимо проверить его срок годности.

Выписка из ЕГРН действует 10 дней. Поэтому ее срок также необходимо проконтролировать. В ней фиксируются все наложенные обременения на сегодняшний день на объект. Кроме этого, можно заказать расширенную выписку, в которой будет полный перечень информации за все годы существования каждого объекта. Здесь можно увидеть и снятые обременения, и предыдущих собственников.

Нужно помнить, что исковая давность составляет 3 года по договорам с недвижимостью. Соответственно, если с момента предыдущей сделки прошел данный срок, значит, можно не опасаться судебных разбирательств по данному имуществу.

Обязательно проверить наличие документа на недостроенный объект. Часто так бывает, что у владельца заканчиваются денежные средства, он не может достроить дом, поэтому продает его. Но он обязательно должен оформить его как незавершенное строительство. В другом случае новый собственник рискует тем, что данное строение могут снести как самовольную постройку.

Сравнение с фактами

После проверки самих документов нужно убедиться, что в действительности все соответствует данной документации. Важно проверить следующее:

• местоположение всех построек должно соответствовать пожарным и градостроительным нормам относительно друг друга, а также соседних участков и иных объектов;
• реальное наличие строений и их планировка должны совпадать с документацией;
• тип постройки должен соответствовать указанному в документах;
• отмежеванные границы и размер участка должен соответствовать плану.

Если что-либо не соответствует документации, важно проанализировать, какие последствия могут быть. Если есть нарушения и спорные ситуации по границам земельного участка, то это может привести к долгим судебным разбирательствам и к дополнительным затратам на межевание участка.

Несоответствие расстояния между постройками может привести к тому, что дом заставят снести. Поэтому очень важно, чтобы он был расположен на установленном расстоянии от других строений.

Также и сам дом не должен быть больше 3 этажей, включая мансарду и цокольный этаж. В противном случае его нельзя будет оформить, а впоследствии придется реконструировать до установленных норм.

Регистрация сделки

Если все документы соответствуют нормам и покупатель принял решение совершить покупку дома с участком, то потребуется регистрация такой сделки. Регистрирует все операции с недвижимостью Росреестр. Но подать документы можно не только в его территориальном отделении, но и в многофункциональном центре.

Для регистрации сделки нужно предоставить весь перечисленный перечень бумаг. Помимо этого, потребуется:

1. Договор купли-продажи в 3 экземплярах, подписанный участниками сделки. Один из них останется на хранение в регистрирующем органе, а 2 других выдадут обратно сторонам договора.
2. Приемочный акт, подтверждающий фактическую передачу недвижимости покупателю.
3. Оплаченная покупателем квитанция госпошлины.
4. Паспорт гражданина, который является приобретателем недвижимости.
5. Заявление от участников с просьбой зарегистрировать заключенный договор.

После того как все документы будут проверены и приняты сотрудником регистрирующего органа, он должен выдать расписку о получении этих бумаг. На ней ставится дата, подпись принимающего сотрудника и печать организации.

Кроме этого, указывается дата, когда можно явиться за документами. После регистрации сделки стороны получают на руки свои экземпляры договора. Также новый собственник получит 2 выписки из ЕГРН о том, что он является собственником земли и дома. Выписка выдается отдельно на каждый объект недвижимости.

Проверка всех документов на землю и дом является обязательным этапом при совершении такой сделки. Данные договоры, как правило, имеют высокую стоимость, поэтому в данной сфере много мошенников, которые пользуются доверчивостью и необразованностью граждан.