Продление договора аренды земельного участка. Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре

Также для вопросов аренды земли имеют значение положения статьи 51 закона N 218-ФЗ 13.07.2015 .

Продление периода аренды сформулировано в законодательстве как преимущественное право субъекта, использующего имущество по , на переоформление этого контракта на новый период.

Основания для подписания нового контракта

Для пролонгации арендных прав путем подписания нового контракта нужна совокупность трех условий :

соглашение не содержит условия об отмене преимущественного права арендовать землю на новый срок;
арендатор добросовестно выполнял возложенные на него обязанности в течение периода действия контракта, своевременно платил арендную плату;
арендатор сообщил хозяину участка о своем желании пролонгировать арендные отношения в срок, установленный соглашением, а если такой срок не прописан – в разумный срок (за 1-2 месяца).

Для поводом служит предложение одной из сторон, принятое другой стороной.

Подписание допсоглашения не носит обязательного характера – при несогласии сторона может отказаться от его заключения.

Для этого способа пролонгации важно, чтобы период действия контракта еще не успел истечь – в соглашение с истекшим сроком действия изменений уже не внести.

Чтобы действие контракта продлилось автоматически, нужно соблюдение следующих условий :

срок отношений истек;
арендатор по-прежнему использует территорию и платит за нее;
арендодатель не требует прекращения пользования участком.

Способы пролонгации найма земли

Как мы видим, есть три способа продления :

подписание нового контракта;
автоматическая пролонгация.

Рассмотрим подробный план действий для каждого способа.

Интересуетесь противоположной ситуацией? Хотите знать, как происходит расторжение договора аренды? Читайте в !

Новое соглашение

Внимание! Порядок составления нового контракта будет отличаться в зависимости от того, в собственности какого субъекта находится земля.

Дополнительное соглашение

Автоматическая пролонгация по окончанию срока

Для автоматической пролонгации сторонам не нужно предпринимать никаких действий – просто продолжать пользоваться участком и вносить деньги на тех же условиях.

Регистрация автоматической пролонгации не требуется. Но здесь есть опасность, подстерегающая арендатора. Любая из сторон может прекратить отношения, просто предупредив об этом за три месяца.

То есть период действия соглашения не определен, и права пользователя земли оказываются под угрозой.

Причины для отказа

Пролонгация договора аренды – не безусловное право арендатора. Хозяин участка может , если передумал сдавать землю в наем .

Но если он все же сдаст участок кому-либо в течение года после окончания срока аренды, предыдущий арендатор может подать в суд для перевода на себя прав и обязанностей нового арендатора. Это действует и в отношении муниципальных земель, которыми орган власти распоряжается на аукционе.

Внимание! Есть позиция высших судов, что преимущественное право пролонгации дает возможность перевести на себя права и обязанности нового арендатора даже в случае, когда старый арендатор не участвовал в торгах.

Пролонгация помогает внести стабильность в отношения хозяина земельного участка и арендатора . Из трех способов наиболее выгодным является внесение изменений, касающихся срока, в уже заключенный контракт.

Чтобы не упустить эту возможность и сэкономить на госпошлине, нужно заключать допсоглашение к договору на продление найма земли без торгов, пока договор еще действует. Для муниципальных земель пролонгация возможна только путем заключения . Если он был заключен на торгах, то придется снова проходить через .

Соглашение сторон по аренде помещения, созданное на срок до 1 года, не требует регистрации. Продление договора аренды происходит без дополнительных бумаг. Достаточно согласия обеих сторон на сотрудничество. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор может заключаться на определенный срок или без указания даты прекращения отношений. Если срок не указан, договор действует неопределенный период. Такой вид соглашения не относится к действующим больше года. Его не нужно регистрировать. Помимо этого, его продление зависит от согласия сторон. Для прекращения отношений нужно уведомить вторую сторону не позднее 3 месяцев до предполагаемой даты завершения.

Продолжение отношений возможно в трех ключах:

ведение сотрудничества на старых условиях;
заключение нового договора;
соглашение о продлении договора аренды с дополнениями.

Дополнения вносятся в виде изменений или новых пунктов. Первый пункт ст. 450 ГК РФ разрешает изменение договора с согласия всех сторон.

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды квартиры

Долгосрочное соглашение по аренде заключается сроком от 1 до 5 лет. Это значит, что продление возможно на такой же срок. Длительные договоры недвижимого имущества обязательно регистрируются в Росреестре. Без регистрации такой договор будет считаться недействительным.

Заверению подлежит и дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды. В дополнении должны быть указаны:

дата составления и географическое положение (город, район);
договор, к которому относится дополнение;
указание данных сторон-составителей идентично договору;
указания по редактуре пунктов соглашения, срока действия;
личные, контактные данные сторон в той же последовательности, как в договоре.

Договор скрепляется подписями арендодателя и арендатора, и печатями организаций, если такие принимают участие. Вступление долгосрочного договора аренды недвижимого имущества в силу происходит после регистрации в Росреестре. Если срок соглашения меньше года, то дополнения вступают в силу после их подписания.

В соответствии с 27 статьей 333.33 НК РФ за дополнительное соглашение о продлении договора аренды квартиры взимается госпошлина. Ее размер составляет:

для физических лиц - 350 рублей;
для юридических лиц - 1000 рублей.

Регистрация дополнений в Росреестре проводится в срок установленный законом, и составляет от 10 дней после подачи документов.

Юристы компании «Правовое решение» помогут с переоформлением, прекращением или продлением договора аренды. Работаем с владельцами и арендаторами жилых и промышленных площадей. Неверность составления документа ведет к потере прибыли. За нарушение норм законодательства полагается штраф, которого наши специалисты помогут избежать.

Освободите себя от тягот разбирательства в законах. Звоните – все сделаем за Вас!

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Возобновление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

———————————

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».

———————————

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон

Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.

Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.

При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

———————————

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев».

———————————

Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.

———————————

Примеры формулировки условия:

«По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз».

«По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз».

———————————

Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.

Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.

Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

———————————

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях».

———————————

При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.

Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Сфера деятельности любых предпринимателей или организаций тесно связана с заключением разнообразных соглашений. В этих контрактах и сделках конкретно обозначаются сроки действия сотрудничества двух и более сторон.

Однако если субъекты решают продлить существующее партнерство, тогда им нужно оформить этот факт официально. Иногда случается так, что субъекты забывают четко определить вопрос о продлении совместной работы, что может нести неблагоприятные последствия.

Продолжение срока действия сделки может быть выполнено:

в соответствии с законодательной базой;
при оформлении дополнительного соглашения к основному контракту;
автоматически;
при подписании и заключении новой сделки.

Что касается временного пользования имуществом, то пролонгация договора аренды будет зависеть от характера и вида самой сделки. Ввиду отсутствия претензий и надлежащего выполнения, взятых на себя обещаний, нет причин для прекращения сотрудничества, поэтому целесообразно заключить пролонгацию действующего договора на аренду конкретного помещения. Эти пункты могут быть внесены в первоначальный контракт, его приложение или подписаться дополнительным соглашением.

Автоматическая пролонгация арендного договора

Как правило, в любой сделке указывается срок действия отношений между двумя субъектами. Ввиду отсутствия этой определенной конечной даты контракт может считаться заключенным на неограниченный срок. На практике сделки о временном пользовании нежилого помещения имеют срок действия до года. По истечению этого срока время пользования может быть продлено.

При достижении соглашения между двумя субъектами, о предоставлении во временное пользование строения по окончанию времени его использования, пролонгировать договор аренды нежилого помещения можно автоматически.

Такой пункт может быть включен в основной контракт. И при полном отсутствии возражений с какой-либо стороны контракт будет продлеваться в автоматическом порядке на аналогичный период. Также можно добавить основной договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией дополнением или приложением с указанием определенных временных пунктов. Так, образец пролонгации договора аренды на 11 месяцев будет аналогичным уже указанному пункту в сделке.

Как на законных основаниях продлить соглашение о временном пользовании?

Та сторона, которая взяла во временное пользование какой-то объект может продлить контракт по своей инициативе, если является добросовестным исполнителем своих обязанностей. Пролонгация существующего договора на аренду нежилого помещения с одной стороны, то есть со стороны арендатора, осуществляется путем направления письма-уведомления арендодателю о том, что субъект заинтересован в продлении сотрудничества. Это происходит в том случае, когда автоматическая пролонгация существующего договора аренды на помещение не представляется возможной.

Пристальное внимание стоит обратить на такие аспекты, как обязательное получение этого письма второй стороной. Таким образом, образец договора аренды с пролонгацией должен быть отправлен как на адрес, указанный в договоре, так и по факсу, электронной почте и телефону, что значительно увеличивает шанс получения этого письма арендодателем.

Не упустить этот момент из виду важно, так как часто арендодатели могут отклоняться от получения образца на пролонгацию существующего договора аренды на пользовании нежилого помещения.

Дополнительно стоит изучить сроки пролонгации договора аренды и те подпункты основного контракта, которые отвечают за его прекращение. Об этих вещах лучше не забывать, т.к. единожды пропустив момент, продлить аренду уже будет нельзя. Письмо о пролонгации действующего договора аренды должно быть информативным и включать в себя все действующие реквизиты двух сторон, участвующих в сотрудничестве.

Такое соглашение о пролонгации договора аренды касается временного пользования квартирой или земельным участком. Земля может быть передана в аренду на короткий срок (до пяти лет) или длительный срок (до 50-ти лет). В данных обстоятельствах пролонгация договора аренды земельного участка является необходимой к подтверждению дополнительным приложением.

Подлежит ли регистрации сделка о временном пользовании после продления?

Соглашение о пролонгации договора сроком аренды до года регистрации не подлежит согласно действующему законодательству. При этом, если договор, а не пролонгация заключается на время более года относительно аренды квартиры, он должен быть в обязательном порядке зарегистрирован, как и сделка о покупке или продаже имущества.

Логично возникновение вопроса, нужно ли регистрировать пролонгацию существующего договора аренды? Как определяют эксперты, продленный контракт о временном пользовании имущества в регистрации не нуждается, так как подобные условия и соглашения о пролонгации договора аренды не зависят от сроков, когда это необходимо делать.

Таким образом, пролонгация договора аренды, как земли, так и квартиры может быть подписана неограниченное количество раз, так как законодательных ограничений в этом случае нет.

Порядок заключения договора без возможности продления

Чаще всего, договор аренды без возможной пролонгации заключается, когда услуги по сделке не являются регулярными и систематическими. То есть в случае разовых работ у сторон нет необходимости продлевать соглашение, так как услуги являются выполненными.

В том случае, когда работы не выполнены к установленному сроку одной стороной, тогда ей направляется образец нового соглашения о пролонгации договора аренды здания, земли, строения, транспорта или технических приборов.

При этом надо регистрировать или нет договор аренды с пролонгацией, зависит от нужного времени на пользование имуществом.

, , 674 ГК РФ .

Абзац второй 684 статьи говорит о том, что арендодатель обязан поставить в известность съемщика :

о намерении продлить договор аренды на тех же самых или иных условиях;
о нежелании продолжать сотрудничество, в связи с тем, что он не собирается сдавать в аренду жилое помещение.

Наиболее подходящей формой извещения арендатора является письменная форма, поскольку с её помощью легко доказать факт выполнения своих обязанностей арендодателем.

За какой срок нужно предупреждать об отказе в пролонгации?

Не позднее, чем за 3 месяца арендодатель обязан поставить в известность нанимателя о продлении договора аренды либо об отказе в продлении договора.

Если этого не произошло – договор между сторонами будет считаться продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Гражданский кодекс РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Зависимость от срока действия договора

Непосредственная взаимозависимость возникает в соответствии с тем, что:

договор, действующий 1 год, продлевается на такое же количество времени;
договор, действующий максимальный срок 5 лет – пролонгируется на столько же.

При этом требуется учитывать, что если аренда являлась долгосрочной и составлялась на срок от 1 до 5 лет, в Росреестре.

Конечно, можно обойтись и без регистрации. Но в случае судебных разбирательств, договор может быть признан недействительным из-за отсутствия постановки на учёт .

Ели срок аренды подходит к концу, любая сторона имеет право проявить инициативу и выйти с предложением к партнёру, которое может заключаться:

в пролонгации действий договора;
в прекращении аренды.

Обсудив предложение и достигнув согласия, стороны могут оставить действие договора в силе автоматически, а могут перезаключить его.

Как оформить выселение?

Выезжая из квартиры, требуется составить акт передачи имущества и квартиры как таковой, указав, что в ней остаётся полный порядок.

Кроме этого, целесообразно получить от арендодателя расписку в том, что у него нет претензий к арендатору.

А самое главное – указать в расписке, что ключи переданы владельцу. Тогда, в случае непредвиденных обстоятельств, у бывших жильцов будут на руках гарантии безопасности.

Кто заверяет завершение сделки? По правилам, стороны могут договориться обо всех нюансах и тонкостях прекращения арендных обязательств . Если согласие не достигнуто – они могут обратиться в юридическую компанию и заручиться помощью специалиста.

Иногда можно составить акт в присутствии соседей и попросить их поставить подписи, если между собственником квартиры и квартирантом произошёл конфликт.

Если основной договор удостоверялся у нотариуса, завершение его действия также нужно удостоверить нотариально.

Подробнее о вы можете узнать из другой нашей статьи.

Продлить или составить новый?

Можно оформить новый договор. Это целесообразно в том случае, когда у сторон изменились приоритеты, и они желают внести существенные изменения. Однако это не обязательно.

Изменения можно вносить составлением приложения к основному договору (). В этом случае указывают, какой пункт изменяется, и какие положения вносятся в текст.

Существенной разницы между пролонгацией документа и составлением нового нет. Однако, новый договор, составленный по установленным правилам, будет обладать неоспоримой юридической силой, и базироваться на более стабильных правовых основаниях. Нужно закрыть все правовые вопросы, которые могут возникнуть впоследствии.

Итоги

Рынок недвижимости не стабилен, он наполнен своего рода «серыми маркетинговыми схемами» и мошенническими действиями, как со стороны владельцев жилья, так и со стороны арендаторов. Договор – гарантия безопасности для добросовестных собственников и квартирантов.