О практике приватизации части нежилого помещения. Преимущественный выкуп помещений бизнесом Условия выкупа муниципальных помещений

Прошло более семи лет с даты вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), регламентирующего реализацию субъектами малого и среднего предпринимательства права на отчуждение в собственность недвижимого имущества, используемого ими на праве аренды.

За это время в закон несколько раз вносились поправки (Федеральным законом от 17.07.2009 г. № 149-ФЗ; Федеральным законом от 02.07.2010 г. № 150-ФЗ; Федеральным законом от 02.07.2013 г. № 144-ФЗ и Федеральным законом от 29.06.2015 г. № 158-ФЗ), выработалась практика его применения (в т.ч. судебная), а также выявились определенные проблемы, препятствующие его реализации.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, действие указанного закона не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ);

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.

5) государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

В соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 134 от 05.11.2009 г. (далее – Письма ВАС РФ) действие Закона № 159-ФЗ также не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации РФ.

Важным является и то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и в отношении него не имеется вступившего в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ), то это может являться основанием для отказа в возможности приобретения арендованного имущества. Вместе с тем, если отсутствие регистрации договора аренды произошло по вине государственного органа, и все другие критерии соблюдены, право арендатора на выкуп недвижимого имущества можно отстоять в суде.

Также следует учитывать, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на его приобретение в собственность (п. 4 Письма ВАС РФ).

В ст. 2 Закона № 159-ФЗ устанавливается особенность отчуждения недвижимого имущества унитарных предприятий. Однако выкупить такое имущество не просто. Первая трудность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, а вторая – что цена, предложенная для выкупа такого имущества, не может быть оспорена в суде.

Существуют и особенности приватизации объектов культурного наследия. Так, в соответствии с п. 4 ст. 9 Закона города Москвы № 66 от 17.12.2008 г. «О приватизации государственного имущества города Москвы» (с изменениями и дополнениями) независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Вместе с тем, указанное требование не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), если другая часть такого объекта не является собственностью города Москвы.

Если арендатор хочет приватизировать отдельностоящее здание, то ему необходимо знать о том, что вместе со зданием должен быть выкуплен и земельный участок, на котором это здание расположено.

Итак, основными новеллами внесенных в Закон № 159-ФЗ поправок являются:

— срок, до которого арендатор может подать обращение на выкуп арендуемого имущества, продлен до 01.07.2018 года;

— срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества увеличен до 5 лет. При этом, право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

— устранена обязанность покупателя (бывшего арендатора) использовать приобретаемое имущество по назначению на срок рассрочки по оплате.

Выкуп арендованного имущества (недвижимости) по Закону № 159-ФЗ (с учетом изменений)

Законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен льготный порядок приватизации арендуемого недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Льготная приватизация предусматривает выкуп арендуемого имущества (недвижимости) не на торгах, а путем заключения договора купли-продажи по рыночной стоимости (определяется независимым оценщиком). Возможна рассрочка оплаты при выкупе недвижимости. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (офисы, магазины, помещения, склады).

Если у Вас есть в аренде государственное и муниципальное имущество, его можно выкупить в порядке «льготной приватизации». Однако действие Закона не распространяется на имущество, если по состоянию на 01.07.2015 опубликовано объявление о его продаже на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся:

Индивидуальные предприниматели;

Крестьянские (фермерские) хозяйства;

Коммерческие организации (кроме унитарных предприятий, и тех, у кого доля в уставном капитале «не субъектов малого или среднего бизнеса» ≥ 25%);

Потребительские кооперативы;

при соблюдении двух условий - соответствие численности сотрудников и выручки (без учета НДС) требованиям законодательства.

В настоящее время в зависимости от этих двух критериев можно выделить: микропредприятия - численность сотрудников до 15 человек, выручка - до 60 млн. рублей; малые предприятия - численность сотрудников до 100 человек включительно, выручка - до 400 млн. рублей; средние предприятия - численность сотрудников до 250 человек включительно, выручка - до 1000 млн. рублей. Для того, чтобы быть субъектом малого предпринимательства никуда никаких заявлений подавать не надо. То есть все указанные выше субъекты приобретают статус субъекта малого или среднего бизнеса без какой-либо специальной регистрации - просто в силу соответствия указанным критериям.

Однако при обращении в государственные органы или органы местного самоуправления необходимо будет доказать ваше соответствие критериям путем предоставления документов. Например, чтобы обосновать свой статус субъекта малого предпринимательства нужно будет для индивидуального предпринимателя предоставить свидетельство о государственной регистрации, выписку из ЕГРЮЛ, сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год, сведения о выручке (составленную на основании книги доходов и расходов), для плательщиков ЕНВД допустимо предоставлять также декларации по налогу на вмененный доход. Указанные документы необходимо будет собрать и для оформления заявления на выкуп арендуемого Вами помещения.

Правом на выкуп арендуемых помещений обладают не все «малые предприниматели», а только те, кто:

1) арендует муниципальное или государственное имущество непосредственно (заключив договор с управлением имуществом, комитетом, территориальным отделом и т.д.). Если Вы арендуете имущество у ГУП или МУП, вам его продавать не обязаны;

2) выкупаемое имущество должно непрерывно находиться в Вашем владении по договору аренды 2 и более летпо состоянию на 01.07.2015. Причем арендовать вы должны все помещение, которое хотите выкупить;

3) можно выкупить только помещение целиком, а не его часть (есть возможность арендаторам частей выкупить помещение совместно);

4) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления на приобретение арендуемого имущества;

5) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Например, в г. Копейске такой перечень утвержден Решением Собрания депутатов от 30.11.2011 г. № 401-МО). Однако заявитель вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении объекта, включенного в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование предпринимателям при условии, что по состоянию на 01.07.2015 такой объект находится в его временном владении и (или) пользовании в течение 3 и более лет в соответствии с договором аренды.

Порядок «льготной приватизации» предполагает подачу заявления в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, который производит оценку рыночной стоимости выкупаемого Вами помещения и направляет проект договора купли-продажи. Уполномоченные органы могут и сами инициировать продажу помещений, направив предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества.

В случае, если Вы желаете, при выкупе помещения Вам может быть предоставлена рассрочка оплаты до пяти лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из 1/3 ставки рефинансирования ЦБРФ (сейчас она 8%). Пользование рассрочкой намного выгоднее кредита, но следует иметь в виду, что в этом случае имущество останется в залоге.

Адвокат Белоус Т.С. осуществляет сопровождение процедуры выкупа имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, оказывая услуги по:

А) правовой экспертизе документов для того, чтобы выяснить имеете ли Вы право на льготную приватизацию и в какие органы необходимо для этого обратиться. На этом этапе также возможна выдача адвокатских запросов для определения собственника имущества;

Б) составлению заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

В) правовой экспертизе проекта договора купли-продажи , составлению протокола разногласий, сопровождению сделки в регистрирующих органах;

Г) определению реальной стоимости выкупаемого объекта и снижению стоимости по договору купли-продажи (в судебном порядке с привлечением независимого оценщика). Цена помещения, как показывает практика, может быть снижена до 40%;

Д) обжалованию отказа или бездействия органов государственной власти и местного самоуправления;

Е) по представительству интересов малых и средних предпринимателей в арбитражных судах.

Обратитесь к Адвокату Белоус Т.С. для получения квалифицированной консультации и профессиональной помощи по вопросам выкупа помещений. Адвокат Белоус Т.С. имеет практику и опыт по сопровождению выкупа недвижимости (офисы, магазины, помещения, склады), приватизации, оказывает услуги адвоката по представительству интересов малых и средних предпринимателей в судах, арбитражных судах.

Для определения непрерывности Вашего владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение будет иметь разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134 Пленума ВАС. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал.

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 01.07.2018 г.

Выкуп арендуемого имущества по 159-ФЗ стал бессрочным!

3 июля 2018 г. Президент РФ подписал Закон №185-ФЗ, направленный на расширение имущественной поддержки малого и среднего бизнеса.

Основные изменения коснулись Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (так называемый закон о «малой приватизации»). А именно:

Преимущественное право на приобретение субъектами МСП арендуемого ими недвижимого имущества становится бессрочным.

Данное право распространяется на федеральное имущество . Ранее воспользоваться им можно было только в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

При определении права на выкуп привязка к конкретной дате заключения договора аренды (до 01.07.2015 г.) отменяется. Арендуемое имущество должно непрерывно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП в течение двух и более лет на день подачи заявления о реализации права (три года – в отношении имущества, включенного в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Также закон вносит изменения в Земельный кодекс РФ, позволяющие использовать земельные участки для оказания поддержки предпринимателям.

Процедура выкупа муниципального имущества разделена на определенные этапы и занимает достаточно много времени. И практически на каждой стадии процесса выкупа потенциальные собственники (арендаторы) сталкиваются с определенными проблемами.

Специалисты Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» имеют передовой опыт работы по выкупу арендуемого муниципального имущества, в том числе проведут полное сопровождение выкупа арендуемого имущества, помогут арендаторам с возникающими проблемами, при необходимости проведут судебное обжалование каких-либо действий и актов в ходе выкупа.

За дополнительной информацией обращайтесь к Александру Малмыгину - руководителю Отдела договорной и хозяйственной практики Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» .

Профессиональная деятельность: подготовка и экспертиза договоров и сделок, а также возникающих в связи с ними правоотношений; сопровождение сделок с недвижимым имуществом; оформление прав на землю; внешнеэкономические сделки; консультирование и защита прав в области гражданского, административного, трудового, земельного права, представление интересов клиентов в суде.

Здравствуйте Александр

Руководствоваться в данном вопросе следует Информационным письмом №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии со ст. 3. п. 4. ФЗ 159 приобретение арендуемого имущества возможно в случае, если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом в вышеуказанном информационном письме указано, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Ваша ситуация подпадает под этот случай, тем более учитывая срок включения администрацией арендуемого Вами имущества в данный перечень, так что возможность выкупить помещение есть. необходимо обращаться в арбитражный суд и отстаивать свое право в соответствии с вышеуказанными положениями.

С уважением

Александр, здравствуйте!

Преимущественное право приобретения арендуемого имущества возникает у арендатора с момента введения в действие Федерального закона N 159-ФЗ и прекращается по истечении срока действия статей 1 - 6 и 9 указанного закона. Арендатор, утративший право аренды после вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ, не утрачивает преимущественного права приватизации арендуемого недвижимого имущества. Закон придает значение наличию арендных отношений исключительно на день вступления его в силу. Кроме того, судами неверно истолковано информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, поскольку моментом принятия решения о приватизации следует считать решение о включении имущества в план приватизации.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Поэтому пока сказать сложно, нужны подробности, но велика вероятность того, что муниципалитет поступил правомерно. Но, в любом случае, советую Вам обратиться в суд, хуже точно не будет. Если необходимо составить документы обращайтесь ко мне, смогу оказать помощь.

получен
гонорар 30%

Добрый день, Александр.

Возможность выкупить данное помещение есть, для этого полученный отказ нужно обжаловать через суд.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ:

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ Перечень государственного имущества или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в данный Перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ. В силу ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 Закона № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008.

С учетом того, что имущество, включенное в Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий Перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

С учетом этого отказ в выкупе является незаконным, противоречит Закону № 159-ФЗ и нарушает ваши права.

Во вложении пример судебного решения подтверждающего эту позицию.

Удачи вам!

Пример ре Пример ре шения.docx шения.docx

Здравствуйте.

Согласно Закону от 02.07.2013 N 144-ФЗ «О внесении измений о внесении изменении в отдельные законодательные акты...» данное право выкупа в льготном порядке предоставляется, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее двухлетний срок аренды недвижимого имущества, которое могло быть выкуплено на льготных условиях, устанавливался на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, то есть на 5 августа 2008 г.

Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение имеет разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал (см. Постановления ФАС Московского округа от 05.07.2013 по делу N А41-39291/12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А33-9959/2011, ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).

Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона N 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона N 144-ФЗ).

Кроме того, в соответствии с Законом N 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.

В Законе закреплена максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, - три года (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ). Трехлетний срок применяется по умолчанию, если иной срок не определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

получен
гонорар 50%

Уважаемый Александр!

Для полной правовой оценки, необходимо ознакомиться с отказом. От этого зависит принятие решения об его обжаловании, поскольку в соответствии с законом, такой отказ имеет место быть. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества , предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 4 ст. 18 Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»:

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества , свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

В связи с этим, нужно ознакомиться с перечнем Вашего органа местного самоуправления, и внимательно ознакомиться с отказом. При наличии нарушений законодательства, обжаловать отказ.

Дополнительно прикрепляю Вам постановление ФАС с благоприятным исходом.

Удачи Вам!

Постановление ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АР Постановление ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АР БИТРАЖ~.docx БИТРАЖ~.docx

получен
гонорар 20%

Здравствуйте, Александр!

В соответствии с п. 4 ст.18
Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» федеральные
органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в
указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во
владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего
предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9
Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их
государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

При этом согласно
ст.9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства,
соответствующий установленным статьей 3
настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей
инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии
условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего
предпринимательства, установленным статьей 4
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в
утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

А в отношении
имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование
субъектам малого и среднего предпринимательства, заявитель по своей инициативе
вправе направить в уполномоченный орган заявление при условии, что:

1) арендуемое
имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном
владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в
соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое
имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и
более лет до дня подачи этого заявления.

Исходя из
данных норм, Вы вправе на данный период использовать данное
имущество на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной
платы), для чего также повторно обратиться в администрацию, за покупкой же
данного имущества Вы вправе обратиться не ранее 15.03.2015 г.

Здравствуйте Александр!

В соответствии со ст. 650 и ст.624 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условиео выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

То есть, Если Вашим договором аренды не предусмотрен выкуп здания, то Вы вправе заключить дополнительное соглашение о последующем выкупе имущ.

СОгласно ст. 2 -4

Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Государственное или муниципальное унитарное предприятие
вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего
ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего
Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного
права арендатора на приобретение указанного имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за
исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части
3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего
предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего
предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых
(кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении
арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской
Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на
приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и
определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом
от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть
реализовано при условии, что:

(в
ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года
находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в
течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды
такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9
настоящего Федерального закона;

(п.
1 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое
имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора
купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4
настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью
2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого
или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права
на приобретение арендуемого имущества;

(в
ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в
соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и
среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень
государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для
передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего
предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи
9 настоящего Федерального закона.

То есть, Вы вправе требовать передачи арендованного имущества при соблюдении всех вышеуказанных условий, в том числе о не включении имущ. в указанный перечень. Если арендованное здание было включено в перечень до подачи Вами заявления о приватизации, то решение Администрации является правомерным.

В ином случае, Вам следует обжаловать решение Адм. в суде.

Согласно п. 8 ст. 4 Закона Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют
право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его
бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и
(или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

То есть, при наличии оснований Вам следует подавать заявление в суд.

Согласно п. 3ст.3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями и дополнениями)

Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

О малых сих замолвлено слово Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) был принят в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства.

Согласно Закону N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (далее - арендаторы) при соответствии определенным условиям имеют преимущественное право на приватизацию арендуемого ими помещения (далее - преимущественное право). Но на практике даже при соблюдении этих условий реализация преимущественного права может быть затруднена. Нередко из соображений хозяйственной экономии органы государственной власти сдают в аренду части помещений. Арендатор формально лишается возможности реализовать преимущественное право в связи с тем, что арендованное имущество не является самостоятельной недвижимой вещью и не имеет кадастрового номера, в отличие от помещения, частью которого оно является. Толкование Закона N 159-ФЗ дано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в информационном письме N 13 4 , пункт 8 которого, в частности, гласит: "Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект" (выделено нами. - Ю.Х., Ю.Н.). Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, ВАС РФ допускает реализацию преимущественного права применительно к частям помещений при условии, что такие части можно обособить. Одно это толкование тем не менее не дает ответов на многие вопросы, возникающие на практике.

Слово и дело

Во-первых, неясно, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. Возникает несколько вариантов: получение справок в соответствующих органах (например, проектно-инвентаризационные бюро) либо проведение экспертизы. Второй вариант, безусловно, надежнее, но является гораздо более дорогостоящим. Во-вторых, отсутствует регламентированный механизм взаимодействия сторон при обособлении помещения. Так, невозможно определить, на кого возлагается обязанность или право установить возможность обособления части помещения и непосредственно произвести обособление части помещения (включая затраты - материальные, финансовые, организационные). Даже в случае обращения арендатора за обособлением имущества нет гарантий содействия со стороны органа власти, так как отсутствует четко закрепленная обязанность. Более того, шансы на оказание содействия со стороны государственного органа обычно очень малы, поскольку он, как правило, больше заинтересован в продаже помещения с торгов. В отсутствие регламентированного законодательством порядка подачи и рассмотрения заявления арендатора о реализации преимущественного права в отношении части помещения, в том числе сроков, в ходе производства экспертизы, сбора доказательств (а занимает это, как правило, немалое время) помещение уже может быть выставлено на торги целиком. Это усложнит осуществление преимущественного права и даже может послужить основанием для отказа в его реализации. Обособление части помещения зависит от воли арендодателя (органа власти, реализующего права собственника), что, с учетом существующего в данной области правового вакуума, является серьезным коррупциогенным фактором. Безусловно, в случае неправомерного отказа государственного органа у арендатора есть право на судебную защиту, но в силу отсутствия законодательной регламентации рассматриваемых отношений перспективы подобных споров неоднозначны. Данная проблема усугубляется еще и тем, что практически единственный источник правового поля в такой ситуации - информационное письмо N 134.

Практическая сторона

В отсутствие особых правил реализации преимущественного права в отношении части помещения суды, ссылаясь на пункт 1 статьи 209 ГК РФ , часто указывают, что "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом", в силу чего его отказ разделить помещение не может быть признан незаконным. Так, в решении по делу N А79-2127/2010 отмечено, что в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи. Такой же аргумент приводится судом в решении по делу N А33-5998/2010. Оба решения оспаривались в апелляционной инстанции, однако отменены не были. В Северо-Западном округе аналогичная позиция нашла отражение в немногих постановлениях (например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) от 11.05.2012 по делу N А56-22715/2011). При этом суд сослался на то, что в силу пункта 9 информационного письма N 134 соарендаторы вправе выкупить не каждый свою часть единого помещения, а все помещение в общую долевую собственность. Аналогичная позиция высказана в Определении ВАС РФ от 21.01.2010 N ВАС-17757/09.

Точка бифуркации

Следует отметить, что выработанная судами позиция правомерна, если правильно назвать все ее составляющие. Действительно, продажа арендованной части помещения возможна лишь после ее обособления. Обособление возможно по воле (с согласия) собственника. При этом в ситуации, когда все помещение сдано в аренду нескольким субъектам преимущественного права, может быть произведен не раздел помещения, а выкуп его в общую собственность. Иное толкование не позволило бы примирить позиции, сформулированные в пунктах 8 и 9 информационного письма N 134. Однако такая позиция не является исчерпывающей и универсальной. К примеру, она не охватывает ситуации, в которых в аренду сдана только часть помещения, а другие части не являются объектами аренды или арендованы субъектами, не подпадающими под действие Закона N 159-ФЗ. Механическое применение сформулированного выше подхода в такой ситуации привело бы к нарушению прав арендатора. Представляется, что в подобной ситуации - отсутствия возможности долевого выкупа арендуемого помещения - для реализации смысла Закона N 159-ФЗ и рекомендаций пункта 8 информационного письма N 134 необходимо выработать новую правовую позицию. Ее зачатки видны в практике ФАС СЗО. В Постановлении ФАС СЗО от 05.07.2011 по делу N А42-5124/2010 говорится, что арендатор просил признать незаконным отказ в реализации преимущественного права и обязать администрацию принять решение и совершить действия по реализации этого права. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявления отказали, сославшись на то, что арендуется часть помещения и не сформирован самостоятельный объект. Суд кассационной инстанции отменил акты и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что судам надлежит оценить возможность формирования самостоятельного объекта. Как следует из Постановления ФАС СЗО от 10.03.2011 по делу N А56-95597/2009, арендатор обратился с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) в реализации преимущественного права и понуждении заключить договор купли-продажи. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования полностью. Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы КУГИ и поддержал требования общества, указав, что:

а) по делу установлена возможность формирования отдельного объекта;
б) Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости;
в) доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено.

Как видно, суд кассационной инстанции указал, что именно на КУГИ лежало бремя доказывания невозможности формирования отдельного объекта и что для реализации преимущественного права не имеет значения отсутствие кадастрового учета арендуемой части. Однако как примирить свободу волеизъявления собственника и реализацию преимущественного права арендатора на часть помещения, если долевой выкуп всего неразделенного помещения невозможен? Очевидно, можно опереться на то, что одним из участников рассматриваемых имущественных отношений, в том числе по разделу помещения, является публичный субъект. Во-первых, деятельность публичных образований в качестве субъектов гражданских правоотношений хотя и осуществляется на равных началах и они руководствуются правилами для юридических лиц, но все же "если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов" (). Выступающие от имени публичных субъектов органы действуют "в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов" (). Как известно, основной задачей органов власти является реализация законодательства, исполнение государственных функций. Поэтому публичные образования хотя и участвуют в частных отношениях на равных началах, но с учетом особого содержания деятельности публичных субъектов. Это мнение косвенно подтверждается и позицией Конституционного Суда Российской Федерации о специфике участия публичных образований в гражданских правоотношениях. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 297-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества "Центральная телекоммуникационная компания" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 2 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации". Во-вторых, в подпункте 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации устанавливается в качестве основной цели. Одной из форм поддержки является предоставление преимущественного права в соответствии с Законом N 159-ФЗ - при этом перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права Законом N 159-ФЗ ограничен и не содержит такого основания, как нежелание собственника обособлять в принципе обособляемую арендуемую часть помещения. В-третьих, упомянутое в пункте 8 вышеназванного информационного письма N 134 условие о наличии возможности формирования обособленного помещения явно подразумевает техническую возможность обособления (что отражено и в названных постановлениях ФАС СЗО), а не возможность получения согласия собственника. В противном случае ВАС РФ привязал бы возможность реализации преимущественного права непосредственно к усмотрению органа власти. Наконец, коль скоро публичные субъекты участвуют в гражданских отношениях по общему правилу на равных основаниях, к соответствующим отношениям с их участием применим и институт злоупотребления правом (). Если реализация права собственности публичного субъекта путем усмотрения в вопросе раздела помещения направлена на лишение арендатора преимущественного права, такое право собственника не подлежит защите. Аналогичная позиция - отказ в защите прав публичного образования как собственника в связи со злоупотреблением правом ввиду неучета социальной значимости отношений - была уже сформулирована ВАС РФ, что дополнительно подтверждает наличие актуальных, значимых для правоприменения особенностей участия публичных субъектов в имущественных отношениях. См.: пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации". Пока в арбитражной практике мало примеров воплощения подобного подхода. Например, в решении по делу N А56-33851/2012 суд указал, что ввиду отсутствия возможности выкупа помещения в долевую собственность (поскольку в аренду сдана лишь часть помещения) и вследствие отказа комитета в обособлении части помещения и в реализации преимущественного права общества на приобретение части помещения общество было лишено предусмотренного Законом N 159-ФЗ права по основаниям, которые данный Закон не содержит. Таким образом, имеются необходимые предпосылки для дальнейшего развития практики применения Закона N 159-ФЗ в ситуациях, когда имеется фактическая возможность обособления арендуемой малым или средним предприятием части помещения и отсутствует возможность выкупа всего такого помещения соарендаторами в долевую собственность. Необходимо найти баланс между соблюдением преимущественного права и прав публичного субъекта как собственника. Простое применение выводимого из статей 209 и 214 ГК РФ правила о невозможности раздела помещения вопреки желанию собственника означает фактическое освобождение публичного субъекта от обязанностей, возложенных на него специальным законодательством, регулирующим особые имущественные отношения по поддержке малого и среднего предпринимательства в России.

Халимовский Ю.А., кандидат юридических наук, доцент юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".
Нечаева Ю.В., студентка 4-го курса юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".