Субаренда нежилых помещений. Как заключить договор субаренды. Субаренда: что это такое, кто такой субарендатор

Аренда - явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней

Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.

Возможно, вы задумывались о сдаче в субаренду своего съемного жилья на время длительного отпуска или командировки или же приметили недорогую квартирку, которую можно было бы сдать подороже и немного заработать. Идея сдать квартиру в субаренду приходит в голову многим. При грамотном подходе от чужой квартиры можно получить приличный доход или хотя бы минимизировать свои расходы, если вам нужно срочно переехать на время в другой город или страну. Но законны ли подобные действия? Должен ли хозяин квартиры знать о том, что его жилье пересдали? Хотя субаренда – достаточно распространение явление, часто пересдача квартиры становится нелегальным бизнесом, при котором страдает либо арендатор, либо владелец жилья. Однако вторичная аренда может быть вполне законна, если осуществляется по строгим правилам, о которых расскажут эксперты homify.

Проверьте законны основания для субаренды

Как мы уже упоминали, при сдаче жилья в субаренду можно неплохо заработать на разнице между тем, что платите вы за аренду, и что заплатят вам. Например, можно снять квартиру за 15 тысяч помесячно, а пересдать за 20. Кроме того, значительно выгоднее снять квартиру на длительный срок и сдавать ее посуточно. Законна ли сдача квартиры в субаренду? Мы можем с уверенностью сказать, что сдавать чужую квартиру можно на законных основаниях. Это называется субаренда - когда арендатор пересдает квартиру кому-то еще. Но чтобы всё было в рамках закона, нужно соблюдать три основных условия:

1. Хозяин квартиры обязательно должен знать, что его квартира будет пересдаваться;

2. В договоре аренды должна быть четко прописана возможность субаренды;

3. Сдать квартиру в субаренду можно лишь на срок, не превышающий срока аренды.

Как избежать неприятностей при сдаче квартиры в субаренду?

Во-первых, вы должны заручиться разрешением хозяина на дальнейшую пересдачу квартиры. Уже выполнение одного этого условия убережет вас от многих неприятностей. Но вы, как арендатор, будете в ответе за всё, что натворят в квартире ваши арендаторы. Так что мы бы посоветовали подстраховаться на всякий случай. Лучше всего будет застраховать квартиру на случай крупных неприятностей - потопа или пожара. Для всего остального достаточно заключить подробный договор субаренды, а также не забывать брать с жильцов предоплату и залог (обычно в сумме за одни сутки проживания).

Сделайте все законно

Чтобы сдавать квартиру в субаренду, обязательно нужно зарегистрировать ИП, ведь ваша деятельность считается предпринимательской. Иначе всё может закончиться плачевно вплоть до уголовной ответственности. При этом, естественно, вам в обязательном порядке придется платить налоги, однако в отличие от физического лица, у ИП есть возможность эти налоги минимизировать. Более того, вы сможете выдавать подтверждение о проживании командировочным (для них это важно), а значит, они пополнят ряды ваших клиентов. Кроме того, у вас больше шансов получить добро на субаренду от хозяина квартиры, если они получат дополнительную гарантию, что с их квартирой все будет в порядке.

Оповещение собственника о субаренде

Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды. Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры. Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество,

Подготовьте договор субаренды

Каждый договор аренды жилья должен иметь четко установленные следующие пункты (и договор субаренды не исключение):

срок действия договора;

способы, размер и сроки оплаты;

условия об оплате коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров;

опись имущества, находящегося в квартире и его состояние;

указание естественного износа интерьера и предметов, находящихся в квартире.

При этом наличие договоров аренды и субаренды жилого помещения не подразумевает трехсторонних обязательств: то есть собственник и субарендатор не связаны между собой. А вот в договоре с самим арендатором согласовать право последующей субаренды владельцу квартиры все-таки стоит. Если же согласие на субаренду от собственника было получено после оформления договора, то новые условия требуют перезаключения договора,

Преимущества субаренды

Сдача квартир в субаренду имеет ряд преимуществ:

Во-первых, это – незначительные начальные вложения. В отличии от многих бизнес-идей, сдача жилья в субаренду доступна практически каждому.

Второе преимущество – высокая рентабельность бизнеса. Как правило, окупаемость вложений в худшем случае около месяца, а в большинстве пару недель.

Третье преимущество – возможность самостоятельно регулировать масштабы бизнеса. Человек, который ведет данный вид бизнеса, решает самостоятельно насколько расширять свой бизнес.

Четвертое преимущество – масса свободного времени, ведь этот вид бизнеса не подразумевает полной занятости.

И последнее – реализация бизнеса не требует никаких специальных знаний.

Продумайте все заранее

Как и любой вид бизнеса, сдача квартир в субаренду требует контроля, особенно если вы еще новичок в этом деле. Заранее продумайте все нюансы и решение возможных проблем. Если вы решите сдавать квартиру в аренду на короткий срок, в ней наверняка будут ценные вещи – мебель, техника и т. д. Всем хорошо известно, что жилье довольно часто арендуют посуточно для проведения различных торжеств и мероприятий, а значит есть вероятность нанесения ущерба имуществу. Дабы обезопасить себя от подобных ситуаций, необходимо заранее продумать варианты страховки. Залог в комплект к договору может стать выходом из ситуации.

Правила поведения

Учитывая специфику сдачи жилья в субаренду, следует разработать правила поведения в квартире. Неплохо было бы ограничить количество людей, одновременно находящихся в квартире. Большая компания может быстро превратиться в неуправляемую толпу под действием горячительных напитков. Поэтому куда благоразумней заниматься профилактикой, чем разбирать последствия.

Как найти квартиру для сдачи в субаренду?

Однако где же найти человека, который откажется от собственной дополнительной прибыли и позволит кому-то распоряжаться его имуществом? На самом деле люди довольно часто соглашаются на пересдачу их собственности. Многие не имеют возможности или желания заниматься посуточной арендой и для них гораздо удобнее сдавать квартиру на месяц или год и получать фиксированный доход, ничего не делая. Так что найти квартиру для сдачи в субаренду не так уж сложно: в интернете, газетах и других источниках полно предложений о долгосрочной аренде, в том числе от собственников. Нужно лишь выбрать подходящий вариант, который будет пользоваться спросом, и договориться с хозяином. Не менее важно выбирая квартиру продумать приоритетное месторасположение, ведь мало кто захочет снимать квартиру где-нибудь на задворках.

Субарендаторам следует проявлять осторожность. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней. В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишался денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру. В свою очередь мы советуем поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.

Многие российские предприятия имеют опыт заключения договоров субаренды недвижимости. Каковы особенности соответствующего типа сделок? Какие источники права регулируют процедуры их заключения? Каким образом в подобных соглашениях участвуют владельцы недвижимости?

Что такое субаренда?

Субаренда - это предусмотренный ГК РФ вид правоотношений, в рамках которого контрагент владельца недвижимости, заключивший с ним контракт на найм помещения, подписывает новое арендное соглашение с третьей стороной. При этом законом прямо не запрещено, к примеру, повышение арендной платы по новому договору. Поэтому субаренда офиса, цеха, склада, гаража и иных помещений - распространенное в бизнесе явление.

Субаренда в бизнесе: законодательный аспект

Понятие субаренды, как мы отметили выше, закреплено в ГК РФ. Сразу в нескольких статьях Кодекса предусмотрен подобный тип правоотношений. Особенно актуальны они, таким образом, для практики отношений между субъектами бизнеса: предприятия, заключая «первичные» договора найма помещений, затем сдают их своим контрагентам дороже. Предметами сделок в этом случае часто выступает коммерческая недвижимость. То есть субаренда нежилых помещений - это явление, характерное, главным образом, для сферы предпринимательства.

В законодательстве РФ закреплены все необходимые положения, в соответствии с которыми предприятия, взявшие недвижимое имущество в субаренду, могут сами выступать в качестве последующих арендодателей. А их контрагенты, которые получают в распоряжение имущество, также вправе сдавать его - цепочка правоотношений, как полагают некоторые юристы, теоретически может быть очень длинной.

Условия субаренды

Вместе с тем многие юристы обращают внимание на положения 615-й статьи ГК РФ. Там сказано, в частности, что для сдачи недвижимости в субаренду необходимо согласие ее исходного владельца. Что это значит на практике? Если предприятие, таким образом, заключило договор субаренды помещения с контрагентом без согласования собственника имущества, то данного рода сделка, как полагают юристы, должна считаться недействительной.

Вместе с тем, как отмечают многие эксперты, в 615-й статье ГК РФ прямо не сказано, каким образом владелец недвижимости должен давать согласие на последующие операции с имуществом в виде субаренды (и далее по цепочке, если это требуется). Поэтому, юристы рекомендуют заранее прописывать соответствующее условие в договоре аренды «первого уровня» - непосредственно с собственником. Получается некий договор аренды с субарендой в качестве одного из пунктов. Менее желательно, но, как полагают эксперты, в ряде случаев допустимо - составлять дополнительные соглашения к основному договору. В соответствии с данным документом владелец недвижимости может предоставить право контрагенту при необходимости заключить договор субаренды с третьей стороной.

Зависимость договоров

Допустим, что владелец недвижимости разрешил контрагенту заключать договора субаренды. Но как быть предпринимателю, если контракт «первого уровня» по каким-либо причинам прекратился - закончился его срок, собственник помещения нашел законные основания для прекращения правоотношений?

Юристы отмечают - субаренда нежилых помещений считается производным контрактом, зависящим от «первичного». Таким образом, если основной договор прекратил свое действие, то сразу же аннулируется и тот, что арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в 618-й статье ГК РФ. Таким образом, субаренда нежилых помещений возможна только в пределах действия основного договора арендатора с владельцем недвижимости.

Если изучить ГК РФ на предмет неких послаблений для субарендатора, то можно также обратить внимание на одно из положений 618-й статьи.

Право на новый контракт

Там, в частности, сказано, что при прекращении действия «первичного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к владельцу недвижимости о заключении, в свою очередь, нового контракта. Правда, это возможно только в пределах тех сроков, что указаны в первом договоре. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике часто бывает, что изначальный срок «первичного» контракта достаточен с точки зрения потребностей предприятия-субарендатора.

Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилых помещений может трансформироваться в полноценный найм. Для этого первичный арендатор и владелец недвижимости должны прекратить действие «первичного» договора. После чего субарендатор вправе «поменяться местами» с изначальным нанимателем недвижимости. Возникает вопрос: "Как подобное право субаренды можно реализовывать на практике?" Рассмотрим соответствующий аспект.

Как субарендатор получает «повышение»

Итак, мы определили, что контрагентом-субарендатором предприятия, заключившего с владельцем недвижимости «первичный контракт» на найм объекта, может быть в законном порядке оформлена полноценная аренда нежилого помещения. Первый шаг, который необходимо сделать фирме для реализации соответствующего права - обратиться к владельцу недвижимости с офертой. В ней должно выражаться намерение юрлица о найме помещения, а также базовые условия последующего договора аренды.

В свою очередь, владелец недвижимости обязан, по закону, акцептировать данную оферту. Если он это не сделает, то, согласно 445-й статье ГК РФ, субарендатор, который, возможно, останется без столь нужного ему помещения, может обратиться в суд. Предметом искового требования будет понуждение владельца недвижимости заключить соответствующий договор. Как отмечают многие юристы, судебная практика в целом свидетельствует о склонности судов вставать на сторону субарендаторов.

Рассмотрим пример, иллюстрирующий вышеописанный механизм.

Субарендатор и владелец недвижимости: практика взаимодействия

Допустим, ООО «Пропеллер» владеет цехом по производству кабеля. ИП Иванов А. Б. арендовал этот цех сроком на 3 года. Цель соответствующей сделки предпринимателя - открыть на нем собственную линию по производству кабелей под своим брендом. Однако случился обвал национальной российской валюты, и ИП Иванов А. Б. посчитал, что открывать производство нерентабельно из-за удорожания сырья, необходимого для производства кабелей. Однако к Иванову обратилось государственное предприятие «Гидрокабельмонтаж», на складах которого накопилось достаточно сырья, но которому были срочно нужен цех для производства кабеля. Иванов посчитал, что у него есть хорошая возможность заработать, сдав помещение в субаренду по более высоким ставкам, чем в контракте с ООО «Пропеллер». Госпредприятие согласилось. ООО «Пропеллер» дало согласие.

В результате оформились следующие субъекты правоотношений. Во-первых, это ООО «Пропеллер», владелец цеха. Во-вторых, это «первичный» арендатор - ИП Иванов А.Б. В-третьих, это его контрагент и, одновременно, субарендатор - госпредприятие «Гидрокабельмонтаж».

Субарендатор привез в цех оборудование и начал производство. Но тут между ИП Ивановым А. Б. и руководством ООО «Пропеллер» возникли разногласия по поводу корректности заключения договора аренды. В результате фирма-владелец цеха подала на предпринимателя в суд, который встал на сторону истца. Контракт был аннулирован.

Юристы «Гидрокабельмонтажа» решили воспользоваться законным правом заключить арендный контракт с ООО «Пропеллер» напрямую, благодаря положениям ГК РФ. Они составили оферту, где предложили платить в пользу ООО «Пропеллер» столько же, сколько они направляли в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову А. Б. Фирма-владелец цеха, с одной стороны, была обязана акцептировать оферту - согласно ГК РФ, с другой - с радостью сделала это, так как появилась возможность получать больше выручки от предоставления цеха в аренду. Более того, вполне возможно допустить, что ООО «Пропеллер» предложило «Гидрокабельмонтажу» заключить новый, более длительный договор.

Как быть контрагентам субарендатора?

Есть еще один интереснейший нюанс, касающийся рассматриваемого типа правоотношений. Как мы отметили выше, аренда нежилого помещения может формировать собой последовательную цепочку сделок. На верхней ступени - это договор арендатора с владельцем недвижимости. Далее идет субаренда. По ней соответствующий договор подписывает «первичный» арендатор со своим контрагентом. После может быть заключена вторичная субаренда и т. д. То есть возможен сценарий, при котором «Гидрокабельмонтаж» отдаст цех какому-нибудь другому производителю, скажем, ООО «Коннектметаллист», получив разрешение от ИП Иванов А. Б., если, конечно, к тому моменту он еще не вступил, как это следует по нашему сценарию, описанному выше, в разногласия с ООО «Пропеллер».

Мы исследовали нюанс, при котором контрагент может в законном порядке занять место «первичного» арендатора. Однако есть ли такое право у предприятия, которое выступает «вторичным» субарендатором, находясь, условно говоря, на одно звено дальше от владельца недвижимости?

Юристы отмечают - в российском законодательстве прямо не предусмотрено такого механизма. Получается, что права «вторичного» субарендатора не так сильно защищены, как в случае с контрагентом, который заключил договор с «первичным» арендатором. И это несмотря на то, что «вторичная» субаренда - это процедура, которая не запрещена законом.

Двойная субаренда: специфика

Вместе с тем некоторые юристы обращают внимание на формулировки 6-й статьи ГК РФ. Там сказано, что в ситуациях, когда гражданские правоотношения не могут быть прямо урегулированы в силу отсутствия релевантных норм законодательства, а практика делового обычая еще не сформировалась - применяются нормы в рамках аналогии закона. И в этом случае, в принципе, «вторичный» субарендатор может попробовать предъявить «первичному» арендатору требование о перезаключении договора так, чтобы продолжить пользоваться имуществом.

Но на практике, как отмечают юристы, это возможно только тогда, когда субарендатор вовремя истребовал подписания «прямого» контракта с владельцем недвижимости. Если же контрагент «первичного» арендатора бездействовал, то все «нижестоящие договора» в общем случае прекращают свое действие. Поэтому ООО «Коннектметаллист» следует с осторожностью подходить к заключению контрактов, по которым реальный владелец имущества на несколько уровней выше, чем фактический арендодатель.

Вместе с тем некоторые юристы говорят о наличии возможности трактовать условия субаренды как механизм, при котором «нижестоящие» контрагенты все же могут рассчитывать на заключение нового контракта с владельцем недвижимости - именно в силу возможности применения норм в рамках аналогии закона.

Структура договора субаренды

Как должен выглядеть договор субаренды? В принципе, его структура в целом очень схожа с соответствующими контрактами, предусматривающими прямое взаимодействие нанимателя недвижимости и ее владельца. Рассмотрим специфику соответствующих соглашений, в рамках которых оформляется субаренда, образец структуры данных договоров.

Как и в большинстве других гражданско-правовых сделок, в рассматриваемого типа контракте прописываются общие положения. В них юристы рекомендуют употреблять термин «субаренда» - он, как мы определили выше, вполне официальный, он есть в понятийном аппарате релевантного законодательства. Общие положения по рассматриваемого типа сделкам, в принципе, те же, что и при стандартных договорах аренды - владелец полностью уступает право пользования недвижимости нанимателю, гарантирует, что недвижимость не находится в залоге и т. д. Обязательно отмечается срок действия договора.

Следующий пункт соглашения - обязанности сторон. Здесь все практически то же самое, как если бы заключался обычный договор аренды. Прописываются сроки передачи недвижимости субарендатору, если это требуется - использование объекта по такому-то назначению, обязательства контрагента владельца недвижимости содержать помещение в порядке и т. д.

Далее в договор обычно включаются условия по оплате, а также порядок расчетов. Как правило, указывается срок осуществления субарендатором соответствующих платежей - обычно до 5 числа каждого месяца, оговаривается право арендатора взыскивать задолженность. Включаются положения об оплате коммунальных услуг и т. д. В целом все то же самое, что при «первичном» договоре найма нежилого помещения.

Следующий пункт договора - ответственность сторон. Здесь формулировки также в достаточной мере стандартны. Это обязательство субъектов правоотношений уплачивать пени, штрафы и т. д.

В договоре субаренды также прописываются условия изменения, расторжения или же прекращения действия соответствующего контракта. Обычно они связаны с регулярностью внесения платежей, а также, как мы отметили в начале статьи, сдачей имущества в последующий найм в пользу третьих лиц без согласия арендодателя.

В соглашениях о субаренде, так же, как и во многих других типах контрактов, могут прописываться особые условия. Они могут отражать, например, тот факт, что возможные неотделимые улучшения объекта становятся собственностью арендодателя. Также обычно закрепляется положение, по которому субарендатор вправе продолжить пользоваться объектом недвижимости, даже если право собственности по нему перейдет к третьим лицам.

В числе прочих условий договора, которые также обычно прописываются - те, что, к примеру, регулируют, в дополнение к предыдущим формулировкам, варианты с осуществлением улучшения в структуре объекта. Такие как, например, проведение капитального ремонта.

Государственная регистрация субаренды в общем случае не требуется. При этом, как мы уже отметили выше, текущий арендатор должен иметь письменное согласие владельца недвижимости на последующие заключение сделок, предмет которых - сдача внаем соответствующего объекта. Виды деятельности фирм, заключающих подобные сделки, могут быть любыми. Если стороны подписывают договор, по которому оформляется субаренда помещения, ОКВЭД фирмы и иные атрибуты, характеризующие профиль организации с точки зрения отрасли бизнеса, значения не имеют.

Кто такой субарендатор и субарендодатель?

Отношения в области аренды имущества иногда довольно сложны. Например, вокруг одного и того же помещения, которое сдаётся в аренду, могут возникать двойные арендные отношения.

То есть лицо, которое снимает недвижимость у собственника, само сдаёт такую недвижимость в аренду. Такие действия вполне одобрены законом. Какие отношения между участниками таких соглашений возникают при субаренде, рассмотрим в статье.

Аренда

Своей собственностью можно распоряжаться как угодно - это аксиома. Можно, например, сдать в аренду. Арендатор пусть по своему усмотрению использует имущество собственника, а за это платит хозяину деньги.

Обе стороны, обычно, получают желаемое и довольны. Собственнику, например, помещения, совершенно без разницы, как его будет использовать арендатор. Главное, чтобы имущество находилось в должном порядке.

Раз разницы нет, то почему бы не разрешить арендатору самостоятельно сдавать кому-либо ещё это помещение. Для собственника при этом не будет никаких особых изменений. Арендную плату он всё также будет получать.

За сохранность помещения отвечает тот, с кем у хозяина заключён арендный договор. Такая возможность, если стороны предусмотрели её в договоре, называется субарендой.

Стороны субаренды (субарендодатель и субарендатор) и заключение соглашений

При субаренде, лицо, которое арендует имущество не у его собственника, а у лица, которое само взяло такое имущество в аренду, называется субарендатором. Соответственно, и тот, кто сдаёт внаём имущество, которое он сам взял в аренду, зовётся субарендодателем. Но такие понятия не относятся к обязательным в закреплении документально, и вот почему.

Собственник имущества, передавая такое имущество арендатору, просто выражает своё согласие на то, чтобы арендатор самостоятельно мог сдавать это же имущество в субаренду.

После подписания соглашения субарендодателем и субарендатором, собственник получает свою плату за аренду, а арендатор по-своему распоряжается предметом и отвечает за него перед собственником.

Заключая договор с субарендатором, арендатор имущества по договору с собственником сам становится арендодателем в этих новых отношениях. Теперь он получает плату от субарендатора и требует от него надлежащей сохранности имущества.

Но ответственность перед хозяином вещи будет нести именно субарендодатель, так как он, по первичному договору, взял в пользование имущество у собственника. Договор аренды и субаренды - это два совершенно отдельных документа, кроме сторон, и указанной в основном договоре возможности субаренды, отношения к друг другу не имеющие.

Вред, причинённый имуществу, собственнику возместит арендатор. А тот в свою очередь может потребовать возмещения уже своих расходов от субарендатора, если в возникновении ответственности субарендодателя перед хозяином вещи виновен именно он.

Оформить субаренду может каждый человек/организация, придерживаясь норм действующего законодательства. Данный термин означает, что произошла переуступка прав на уже арендуемое имущество. Это передача недвижимости/другого имущества в аренду третьей стороне. При этом оплата будет производиться второму лицу, которое тоже не владеет этой собственностью, а арендует ее у владельца. Субаренда нежилого помещения, квартиры – одна из возможностей заполучить необходимый актив во временное пользование.

Что такое субаренда

Договор субаренды помещения/другого имущества предполагает право третьего лица использовать его за назначенную стоимость. Термин субаренда – это фактическая перепродажа права эксплуатации помещения третьему лицу. Услуга актуальна во многих случаях. Например, можно привести такое условие, когда крупная компания арендует первый этаж в ТЦ для собственного супермаркета, сдавая коридор перед входом через кассы супермаркета под торговые островки.

Они изначально заключают договор аренды с правом субаренды с владельцем ТЦ, что в последующем позволит им получать прибыль от новых арендаторов. При этом каждый участок площади будет приносить им больше средств, чем они за него отдают первичному владельцу. Примечание: субарендатор – это тот человек, который перекупает право аренды недвижимости у прямого арендатора.

Виды собственности сдаваемой в субаренду

Договор субаренды квартиры подобен документу про субаренду другого вида имущества. Трехсторонний документ, описывающий взаимоотношение владельца, арендатора, третьего лица, содержит все условия сотрудничества. Схема предполагает уплату комиссионных средств владельцу. Перед составлением договора его должен проверить юридический специалист.

Основной арендодатель, который составил контракт с владельцем имущества, согласно этому документу, имеет возможность сдачи его в субаренду третьим лицам. Выделяют следующие виды собственности сдаваемой по договору:

Арендный договор нежилого помещения содержит исчерпывающую информацию относительно условий эксплуатации (что можно делать, чего нельзя). Нежилое помещение может арендоваться с целью ведения торговой/другой предпринимательской деятельности. Нередко нежилое помещение используется, как склад. К данному виду помещений относят торговые центры, склады, крупные магазины. Нежилое помещение – коммерческие площадки. При желании использовать часть торговой/другой площади уже действующих магазинов/предприятий ТЦ, бизнес-центров.

Выгодным бизнесом повторная аренда квартиры. Схема действует так, что владельцы сдают долгосрочно квартиру арендатору. Тот при этом сдает квартиру уже третьему лицу для краткосрочного проживания (например, посуточная сдача жилья). Документы для оформления: паспорт/другие личные документы. Для краткосрочного проживания со стороны третьего лица другая документация не является обязательной.

Контрагент напрямую несет ответственность за сохранность имущества перед владельцем. Учитывая разницу стоимости долгосрочной аренды, краткосрочной сдачи жилья для временного проживания, можно заработать до 100% от цены, оплачиваемой владельцу квартиры за месяц пользования. Контракт между владельцем, арендатором должен включать условия передачи права проживания третьим лицам, иначе такой заработок недопустим, незаконен. Если часть земли простаивает, свободна, ее можно передать во временное пользование иным заинтересованным лицам.

Возникновение споров – нередкий случай. Поэтому важно при оформлении субаренды земли учитывать все пункты договора. Внесение изменений допускается только во время оформления, подписания. Компенсация при нанесении ущерба всегда выплачивается тем лицом, которое нанесло убыток владельцу. Выполнение обязательств предполагает, что земельный участок будет использоваться строго по его целевому назначению (строительство, возведение временных сооружений, сельское хозяйство).

Законодательство позволяет взять в субаренду муниципальное имущество, но с учетом некоторых особенностей. Для выбора конечного субарендатора проводится аукцион, где выбирается физическое/юридическое лицо, которое предложит большую сумму (месячный платеж). После проведения торгов автоматически будет выбран исполнитель. Цена не может возрасти без изменений условия договора.

Муниципальное и государственное имущество сдается только от администрации населенного пункта, от муниципального сообщества. При этом поднаем возможен только для площадок, которые имеют площадь от 20 квадратных метров. Ограничение регулируется законодательно. Важно учитывать, что акт может аннулироваться, если основной орган внесет изменение/расторгнет договор.

Нормативно-правовое регулирование

Для всех лиц, которые оформляют поднаем, рекомендовано пользоваться услугами профессиональных юристов. Нормативные акты прописывают общие условия предоставления услуг по сдаче имущества. Законами определяется каждое обстоятельство, форс-мажоры. Чтобы определить уровень ответственности каждого участника сделки за сохранность недвижимого/движимого имущества, необходимо ознакомиться с законами. Использование недвижимости третьими лицами возможно только при соблюдении норм Гражданского Кодекса. Регуляция осуществляется следующими законами:

  • ст. 17. 1 Закона № 135-ФЗ.;
  • Приказ ФАС от 10. 02. 2010 года № 67.;
  • Статья 615 ГК РФ;
  • Статья 167, 168, 1103 ГК РФ.

Особенности договора­

Особенности оформления закреплены основным документом между владельцем имущества и тем, кто его арендует. Если такой информации там не указано, то нужно дополнительно ее обсудить, прописать отдельно. Если речь идет о пользовании земельным участком, то должен быть указан кадастровый номер. Если же сдается квартира/комната, то прописывается адрес. Найм профессионального юриста позволит избежать проблем с судом, другими органами. Договор длительного действия включает следующие данные:

  • наименование сторон (название организации/ФИО физического лица);
  • ИНН/код организации;
  • вид деятельности и назначение сдаваемого имущества;
  • сроки действия документа, дата его подписания;
  • подписи сторон;
  • стоимость услуг, другая информация относительно оплаты (периодичность, валюта, т.д.).

Форма составления сделки

Возмездный и безвозмездный договор составляется только письменно. Устная договоренность не имеет никакой гражданско-правовой силы. Данная схема может выступать основой для всех типов имущества (автомобиль, квартира, частный дом, торговая площадь, коммерческие помещения, офисы/их отдельные части). Вторичный рынок наполнен предложениями о сдаче в поднаем частных, коммерческих помещений. Схема оформления сделки следующая:

  1. Владелец сдает имущество физическому/юридическому лицу на длительный срок (составляется контракт с прописанным условием повторной сдачи третьим лицам).
  2. Новый пользователь имущества ищет третье лицо для передачи прав пользования (на часть/все имущество).
  3. Составляется договор между вторым, третьим лицом, минуя владельца (коммерческий доход будет поступать второму лицу).

Обязательное согласие арендодателя­

Перед арендой помещения необходимо обязательное согласие арендодателя на субаренду, которое является основой для юридической силы договора. Даже если государственный кодекс допускает вторичную сдачу имущества в аренду, то первичный владелец должен быть уведомлен или дать письменное согласие. Это касается и квартир, и торговых площадей, и офисных помещений. Согласие прописывается первичным договором. Для этого выделяется отдельный пункт.

Согласие подкрепляется заявлением, составленным в свободной форме. Шаблона, строгих требований на него нет. При отсутствии согласия со стороны владельца имущества, договор считается не действительным. Обжаловать его вторая или третья сторона не смогут, независимо от суммы уплаченных средств за услуги. Само согласие содержит материал относительно ответственности второй, третьей стороны за имущество.

Сроки­

Муниципальный, государственный или частный объект сдается в субаренду на срок, не превышающий период первичной аренды. Правовой механизм дает аннулировать любой документ, имеющий нарушение данного типа. Договорная бумага должна содержать пункт о периодичности оплаты. Если не долгосрочный договор составлен на период менее трех лет, то сдача в субаренду недвижимости, других объектов не допускается. Важно изначально указывать срок от 3 лет, чтобы получить право сдачи жилья или помещений третьим лицам. Незаконный договор легко аннулировать.

Арендная плата

Регистрация субаренды включается в описание стоимости услуг. Арендная плата определяется вторым лицом, которое уже оплачивает услугу пользования имуществом на долгосрочной основе. Обговорить цену можно на любом этапе до момента составления бумаг. Долгосрочная сдача всегда дешевле, чем краткосрочная. На этой разнице и зарабатывают многие предприимчивые лица или организации. Законодательные нормы прописывают то, что платная сдача имущества во временное пользование не является предпринимательской деятельностью, поэтому не облагается налогом.

Предмет и стороны договора субаренды

Предмет договора – субаренда имущества. Стороны – арендатор, субарендатор (третье лицо). Несовершеннолетний человек не имеет права участвовать в переговорах, быть одной из сторон. Других норм налоговый кодекс относительно этих терминов не прописывает. Грамотный договор содержит информацию относительно объекта имущества и сторон. Необходимо указать следующие данные:

  • какой гражданин (физическое лицо) или организация берет в пользование имущество;
  • о каком объекте идет речь (например, квартира, частный дом, торговая площадь или другое);
  • характеристики объекта.

Права и ответственность сторон

Права, ответственность сторон регулируют правила их поведения во время пользования объектов. Эта норма может регламентироваться не только внутренним договором, но и нормами закона. Права и ответственность сторон:

  1. Арендатор всегда несет риск за сохранность имущества.
  2. Доказательство повреждений объекта предоставляется для дальнейшего взыскания средств.
  3. Перед владельцем несет ответственность основной арендатор, даже если он незадействованный в эксплуатации объекта.
  4. Сумма должна быть закреплена документально.
  5. Важно, чтобы имущество было застраховано.

Может ли субарендная плата превышать размер арендных платежей

Финансовая деятельность арендатора не касается владельцев помещения. Субарендная плата может превышать размер арендных платежей. Это связано с тем, что декларация о доходах не подается, арендатор не несет дополнительных расходов. Он может иметь высокий доход от субаренды, независимо от арендных платежей владельцу. Досрочный разрыв или расторжение сделки влечет за собой потерю права субаренды и доходов, поэтому здесь проявляется риск и ответственность каждой стороны по соблюдению условий.

Порядок оформления сделки

Особенность этой процедуры – первичный арендатор должен предупредить хозяина о планах. Если был получен отказ на осуществление такой деятельности, то субарендатор рискует лишиться предоплаты. Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо зафиксировать все пункты, учесть законность каждого условия. Учитывайте порядок оформления сделки, составленный ниже:

  1. поиск субарендатора;
  2. ознакомление его с условиями сделки;
  3. составление документа, заключение с первичным владельцем соглашения о разрешении с его стороны на субаренду.

Какие документы нужны

Человек, который снимает объект на время, должен подготовить личные документы. Отсутствие какого-либо из них при оформлении договора сулит дальнейшей задержкой. Поэтому прежде чем зарегистрировать субаренду, важно позаботится о наличии необходимого перечня бумаг. Арендатор должен подготовить:

Нотариальное заверение согласия собственников имущества

При заключении договора субаренды необходимо письменное согласие всех собственников имущества. Практика показывает, что многие забывают оформить разрешение со всех владельцев. Такая необходимость касается случаев, когда собственник – ребенок. Но если люди прописаны на площади без владения ею, то их появление или разрешение не требуется. Практика показывает, что как согласие может выступать документ, написанный не по шаблону, а вручную. После этого он заверяется у нотариуса с указанием даты, подписи заявителя.

Особенности оформления договора субаренды земельного участка

Земельный кодекс диктует собственные правила относительно документации при оформлении сделки длительной сдачи участка для пользования третьим лицам. Субарендодатель должен предоставить кадастровую документацию на землю, переданную ему от владельца. Это может происходить как трехсторонняя встреча. Обратите внимание, что если на территории земли были возведены здания, комплексы, сооружения не частной собственности, то их передача в пользование третьих лиц запрещена.

Росреестр содержит исчерпывающую информацию относительно каждого земельного участка, находящегося в частной, коммунальной, муниципальной или государственной собственности. Деньги за пользование землей могут уплачиваться сразу или распределяться по периодам. Важно сохранять назначение земли. Субаренда не разрешает осуществлять деятельность, не прописанную в целевом назначении. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя возводить временные или капитальные сооружения.

Плюсы и минусы субарендных отношений

Подписание субарендного договора выгодно многим физическим, юридическим лицам. Ключевое преимущество – возможность получения части крупного субъекта по оптимальной цене. Например, владельцам огромного ТЦ проще сдать весь этаж для якорного арендатора, чтобы он по результатам деятельности сдавал отдельные части площадей более мелким предпринимателям.

Это избавит владельцев от объемной работы с целой структурой арендаторов, которые могут задерживать оплату или меняться каждый месяц. Из недостатков таких отношений можно выделить более высокую стоимость, если сравнивать первичную аренду у владельца. Обоснованное повышение платежа возможно с течением времени, от чего ни одна из сторон не застрахована.

Для арендодателя

Рисками для арендодателя является возможная порча объекта. Если речь идет про земельный участок/торговую площадь, то риски практически исключаются. Арендатор является так называемой подушкой безопасности. При возникновении проблем с субарендатором, судебный орган будет рассматривать договора о субаренде. Признание вины при отсутствии оплаты/при повреждении объекта часто является ответственностью субарендатора. Поэтому арендатор должен быть уверенным в финансовых возможностях съемщика.

Для арендатора

Риски для арендатора определяются тем, что объект не будет длительное время сдан субарендатору: тогда будет переплата по арендной стоимости. Ответственность за порчу имущества закрепляется договором. При нарушении условий пользования объектом со стороны третьего лица, финансовые претензии передаются ответчику. Поэтому арендатор всегда может себя защитить нормами документа. Плюсами для арендатора являются возможности дополнительного заработка/экономии средств (при сдаче части помещения третьим лицам).

Для субарендатора

Возможности сэкономить бюджет, снять часть помещения/объекта по лояльной цене: такие плюсы выделяют для субарендатора. При этом не требуется покупка собственных помещений/жилья. Если речь идет о квартире, то субарендатор может без составления договора обеспечить себя временным жильем. При ведении коммерческой деятельности, это избавляет от дополнительной бюрократии с владельцем (юрлицом).

Видео