Каково законное основание задержание имущества арендодателя. Незаконный арест арендодателем имущества за неуплату аренды (Туранин А.). В каких случаях является правомерным

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

«Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

«Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

«Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Соразмерность при удержании.

Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты. Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга. В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.

○ Как правильно произвести удержание.

Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

Производится только после окончания срока действия договора.
Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания. После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

○ Когда нельзя применять удержание.

Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

Отсутствие договорных отношений между сторонами.
Не истекший срок действия договора.
Не составлен акт удержания.
Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

«Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
Исправительные работы (до 2 лет).
Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

Принудительные работы (до 5 лет).
Арест (до полугода).
Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

«..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

Ситуация: Арендатор длительное время не оплачивал арендные платежи. Арендодатель, воспользовавшись своим правом, расторг во внесудебном порядке договор аренды и запретил сотрудникам арендатора доступ в помещение.

Кроме того, Арендодатель опечатал помещение и запретил Арендатору вывозить свое имущество. При этом должнику было указано, что имущество удержано арендодателем в качестве обеспечительной меры.

Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора в случае наличия задолженности?

Ответ: По общему правилу арендодатель вправе удерживать имущество арендодателя, в качестве обеспечительной меры. Например, в случаях если есть задолженность по арендной плате. Однако есть целый перечень требований и условий, при которых удержание имущества должником будет законным.

Обоснование ответа: В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 прямо сказано, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 ГК РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Однако удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у кредитора (арендодателя) на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника или получением помимо его воли.

Арендодатель, должен описать такое имущество и уведомить арендатора об удержании. Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150.

Арендодатель, удерживающий имущество, должен обеспечить его сохранность. Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан обеспечить его сохранность. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Смотри, например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

Кредитор вправе удерживать имущество должника только если его стоимость сопоставима с размером долга. Смотрите, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29539. В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: совершения юридических действий с намерением причинить вред другому лицу. Таким образом, если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:

Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом;
Опишите имущество арендатора. Для описи имущества можно пригласить арендатора, а при его уклонении описать имущество в присутствии нотариуса, составив соответствующий протокол об обеспечении доказательства;
Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества;
Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, отключите водо- и электроснабжение, упакуйте дорогостоящее имущество);
Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга;
Обращение взыскания на удержанное имущество осуществляется в судебном порядке.

Удержание – один из способов обеспечение исполнения обязательств, предусмотренных гражданским законодательством. Суть удержания – кредитор, имеет возможность не выдавать находящееся у него вещь должника до тех пор, пока последний не погасит задолженность.

Надо признать, что это достаточно эффективный способ давления кредитора на должника. Хотя для того, чтобы данный способ был законным необходимо соблюдение довольно большого количества формальностей. Вот основные из них:

У должника должно быть право собственности на имущество, которое удерживает кредитор (по крайней мере такое право обязательно должно быть на начало удержания). В судебной практике очень редко встречаются случаи, когда признается правомерным удержание не принадлежащего имущества должнику – но это исключение. Большинство судей признает такое действие кредитора незаконным. В любом случае такое удержание будет незаконным если должник сразу сообщил кредитору о том, что вещь, которую планирует удержать кредитор ему не принадлежит;
Срок исполнения по обязательству, на основании которого происходит удержание, должен наступить и обязательство не должно быть исполнено;
Необходимо, чтобы в договоре между должником и кредитором отсутствовал запрет на такую процедуру, как удержание;
Стоимость удерживаемого имущества должна быть соразмерна величине долга;
Удерживаемая вещь должна оказаться у кредитора на законном основании, т.е. это не может быть захват вещи помимо воли должника.

Часто удержание применяется арендодателем в отношении должника, когда тот не расплачивается в срок (но такой способ может применять и хранитель вещи в отношении поклажедателя, и заказчик в отношении подрядчика и т.п.). Далее будем рассматривать ситуацию, связанную с удержанием именно в отношении арендодателя и арендатора.

Чтобы признать законным удержание вещи арендодателем необходимо соблюдение следующих условий:

Арендодатель может и не уведомлять арендатора об удержании вещи, если это прямо не предусмотрено договором аренды;
Арендатор оставил имущество в арендуемом помещении по своей воле, а имущество поступило к арендодателю уже после оставления помещения арендатором, причем без каких-либо противоправных действий со стороны арендодателя направленных на захват имущества;
Если арендатор уведомлял арендодателя о своем желании имущество вывезти (тем более во время действия договора аренды) – удержание будет незаконным;
Ограничение доступа арендатора в помещение и сопряженное с этим удержание имущества является также незаконным, ведь арендатор не утратил права пользования помещением и налицо явный захват имущества должника помимо его воли.

Заметим, что в судебной практике достаточно много случаев, когда арендатору удалось доказать неправомерность удержания арендодателем его имущества и добиться возврата своего имущества из чужого незаконного владения.

При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатор. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.

Как работает право удержания

Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.

Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет только в случае прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.

В случае же завладения имуществом в период действия договора аренды речь может идти о его захвате, следовательно, право удержания не может быть применено. О незаконности удержания также свидетельствуют действия арендодателя по опечатыванию арендуемых помещений и воспрепятствованию допуска работников арендатора в помещение.

К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого, арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.

Убытки арендодателя при удержании имущества арендатора

При попытке использовать право удержания арендодатель может понести финансовые потери в виде убытков.

Если арендодатель вывозит имущество арендатора на склад под ответственное хранение, но в нарушение порядка применения права удержания, то арендатор вправе взыскать в качестве убытков транспортные расходы. Кроме того, арендодатель может понести ответственность за порчу или повреждение имущества, удержание которого он осуществлял.

Хитрости арендатора

Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица. Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.

Но по общему правилу, закрепленному в законе арендодатель вправе удерживать имущество, несмотря на то, что после того, как это имущество поступило во владение арендодателя, права на нее приобретены третьим лицом. Если арендатор докажет принадлежность имущества иному лицу, то арендодатель вынужден будет отдать это имущество.

Уголовное дело

И самое интересное может ожидать арендодателя в ситуации, когда арендатор попробует инициировать процесс возбуждения уголовного дела по статье о самоуправстве.

Арендодатель в действительности может быть привлечен к уголовной ответственности за удержание имущества арендатора. Но в большинстве своем органы внутренних дел приходят к мнению, что между арендатором и арендодателем имеется хозяйственный спор.

Не привлечение к уголовной ответственности за самоуправство возможно только в случае удержания имущества после прекращения договора аренды и оставлении его в арендуемом помещении.

При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.

Подводя итог, можно сказать, что арендодателю необходимо изначально формировать выгодные для себя договорные условия, в том числе условия о внесудебном расторжении договора, а также условия об обеспечительном платеже. При удержании имущества необходимо обеспечить его сохранение.

Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора в случае наличия задолженности?

Ответ: По общему правилу арендодатель вправе удерживать имущество арендодателя, в качестве обеспечительной меры. Например, в случаях если есть задолженность по арендной плате. Однако есть целый перечень требований и условий при которых удержание имущества должником будет законным.

В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 прямо сказано, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Арендодатель, должен описать такое имущество и уведомить арендатора об удержании. Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Смотри, например, постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150.

Арендодатель, удерживающий имущество должен обеспечить его сохранность. Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан обеспечить его сохранность. Как мы уже указывали выше к отношениям, связанным с удержанием вещи применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Смотри, например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

Кредитор вправе удерживать имущество должника только если его стоимость сопоставима с размером долга. Смотри, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29539. В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: совершения юридических действий с намерением причинить вред другому лицу. Таким образом, если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество следует придерживаться следующих рекомендаций:

Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом;
Опишите имущество арендатора. Для описи имущества можно пригласить арендатора, а при его уклонении описать имущество в присутствии нотариуса, составив соответствующий протокол об обеспечении доказательства;
Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества;
Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, отключите водо- и электроснабжение, упакуйте дорогостоящее имущество);
Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга;
Обращение взыскания на удержанное имущество осуществляется в судебном порядке.

Нужна консультация? Оставьте заявку

В каких случаях является правомерным

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции. На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Удержание имущества арендатора

Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателем проявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора - нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателем может быть применимо только к задолженностям по арендной плате. но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

Удержание при расторжении договора аренды

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Как правильно арендовать помещение для банкета
Основные особенности и критерии аренды помещения под банк
Что делать если арендатор не вносит арендную плату
Как удержать арендатора
Причинение ущерба арендованному имуществу и возмещение убытков

Дарим чек-лист

Удержание имущества арендатора

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду. бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора . Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Читайте также: Кто может подать на банкротство юридического лица

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст. 359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности. То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь. Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны. Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды. Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора . Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Вот вы отстаиваете в статье интересы арендодателя. У меня 2 вопроса:
1. А как обстоят дела с интересами арендатора? Например договор расторгнут уже. Аренда не капает. Но сумма удерживаемого имущества в 15 раз больше чем задолженность по аренде. И имущество удерживается против моей воли. Просила письменно произвести подсортировку в действующие магазины и забрать часть товара.
2. Могу ли я признать договор аренды не действительным т.к. мне не сообщили сумму коммунальных расходов в месяц. В договоре указаны только формулы и нет исходных данных. Без исходных данных кол-во м2 и все затраты на отопление и свет нет возможности высчитать суммы. Т.О. сумма коммунальных расходов выставленная мне оказалось значительной 16500 в месяц в результате чего накопился большой долг и я расторгла договор аренды. И еще не подписан акт приема-передачи помещения под торговлю. Подписан только акт приема-передачи под отделку.
Намерена судиться в любом случае. Простой магазина опечатанного составляет 2 месяца. За аренду оплачиваю из выручки с других магазинов.
Могу я написать заявление в полицию на самоуправство представителя арендодателя? Она ко мне видимо испытывает личную неприязнь. Контакт не заладился с первого дня общения по уже заключенному договору. К директору не допускают, больше никто вопрос решить не может.

Mugin Alexandr S.

Добрый день!
1. Не понял вопроса.
2. Просить можете, а будет или не будет договор признан недействительным без всех «вводных» не скажу.
3. Написать заявление в полицию можете, будет ли арендодатель привлечен арендодатель к ответственности или нет, также не скажу.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.

Арендатор имеет большой долг по аренде офиса. Постоянно шли ему на уступки по оплате аренды, входили в его «положения». Был предупрежден об оплате долга. Также был предупрежден о рассторжении договора. Помещение продолжал занимать. Доступ в офис закрыли. Через четыре месяца закончился договор аренды помещения. Арендатор за эти четыре месяца ни разу не обратился, чтобы забрать свои документы. Что делать с документами и орг.техникой? Написать ему уведомление, чтобы он забрал свои документы не можем т.к. не имеем его координат. Можем ли документы, брошюры, информационные буклеты уничтожить? Офис сдать с мебелью в аренду?

Mugin Alexandr S.

Добрый день!
Поступайте на ваше усмотрение, сомневаюсь что у бывшего арендатора есть убедительные, достаточные и относимые доказательства того, что в офисе остались какие либо документы, либо техника.

С наилучшими пожеланиями
Адвокат Мугин Александр С.

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

В прошлой публикации рассмотрела вопрос о том, дает ли нарушение договора арендатором право арендодателю ограничивать ему допуск на арендуемый объект и удерживать имущество. В этом посте - о факторах, которые влияют на законность действий арендодателя по удержанию имущества, о других мерах, которые он может предпринять при нарушении договора арендатором, а также о способах защиты прав арендатора, если действия арендодателя неправомерны.

Как уже отмечала в предыдущей статье, в некоторых случаях у арендодателя может возникать право на удержание имущества. Но это возможно при соблюдении одного важного условия: имущество должно оказаться во владении кредитора на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли должника.

Факторы, определяющие законность удержания имущества арендатора

В каких же случаях имущество арендатора может оказаться во владении арендодателя на законном основании?

Арендатор выехал из занимаемых помещений по окончании срока аренды и имеет задолженность по арендной плате, но оставил там свое имущество и не вывозит его, несмотря на звонки и требования арендодателя освободить помещение от своих вещей. При этом возможность удержания имущества арендатора арендодателем может быть как предусмотрена, так и не предусмотрена договором аренды. Арендодатель в этом случае может удержать имущество в качестве обеспечения своего требования об уплате задолженности по арендной плате (так как арендатор сам оставил имущество в его владении). Или, в случае отсутствия задолженности по арендной плате, арендодатель вправе принять имущество на ответственное хранение с предъявлением арендатору стоимости хранения этого имущества. Здесь уже речь идет о хранении, а не о удержании (удержание происходит против воли арендатора).
Арендатор в течение срока действия договора не платит арендную плату и в договоре предусмотрено условие, что арендодатель вправе ограничить доступ в помещения арендатору в случае неуплаты в течение от двух месяцев (значительного срока) и имеет праве удерживать имущество до окончания расчетов с арендатором (после погашения задолженности). Это фактически условие по обеспечению исполнения своих обязательств арендатором.
Арендатор по окончании срока аренды выехал, но имеет задолженность по арендной плате. Свое имущество не успел вывезти, арендодатель вправе удерживать имущество арендатора в счет обеспечения погашения задолженности перед арендодателем и в договоре аренды предусмотрено такое условие в качестве условия по обеспечению исполнения договора аренды.

Читайте также: Закон об изъятии единственного жилья у должника

Причем во втором и третьем примерах законность владения основана на заключенном договоре (с условием об обеспечении исполнения арендатором своих обязательств перед арендодателем)

В первом примере законность владения обосновывается наличием фактических действий арендатора по оставлению своего имущества в помещениях арендодателя по окончании срока договора аренды, независимо от условий, содержащихся в договоре аренды.

Способы защиты для арендатора

Каковы же способы защиты прав может использовать арендатор в случае ограничения арендодателем использования арендованного имущества? В том числе, при внесении арендной платы авансом за весть срок действия договора аренды.

Полагаю, что в этом случае арендатор вправе:

предъявить иск к арендодателю о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества на основании ст. 309. п. 2 ст. 452. п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.

Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2014 по делу № А39-2284/2013 суд, отказывая в иске арендодателю о взыскании долга по арендной плате и удовлетворяя иск арендатора о расторжении договора аренды недвижимого имущества, пришел к выводу, что недостатки, установленные экспертным обследованием, не были известны обществу на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, следовательно, общество не могло использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, а значит, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Допущенные предприятием нарушения договорных обязательств являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды (ст. 606. 611. 620 ГК РФ).

не только потребовать досрочного расторжения договора аренды, но и взыскать с арендодателя причиненные этим убытки в виде суммы арендной платы за время, в течение которого чинились препятствия и помещение фактически не использовалось арендатором, а также упущенной выгоды на основании ст.15 ГК РФ.

Данное требование основывается на положении, содержащемся в п. 10. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а именно:

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично

Указанная позиция нашла свое развитие в последующей арбитражной практике, связанной с рассмотрением споров между арендаторами и арендодателями по взыскание задолженности по арендным платежам. Приведу примеры судебных актов, в которых отражен принцип внесения арендных платежей за фактическое использование недвижимого имущества по договору аренды:

постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2014 по делу № А43-1416/2013:

…арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма, учитывая, что до спорной даты в арендуемом помещении находилось имущество, принадлежащее арендатору, и доказательства, объективно свидетельствующие о том, что арендодатель чинил препятствия для вывоза имущества, не представлены

постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2015 № Ф04-14427/2014 по делу № А67-1745/2014:

…..факт передачи арендатору помещений во исполнение условий договора подтверждается актом приема-передачи, а также факт отсутствия препятствий в пользовании помещениями, однако арендатор не представил доказательств возврата помещений после расторжения договора и оплаты за фактическое пользование

Возможные действия арендодателя при задержке или невнесении арендных платежей

Учитывая позицию ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику арендодатель действуя в правовом поле, на основании положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, в соответствии с которыми арендная плата взимается за фактическое время использования переданного арендатору имущества, в случае задержки оплаты по договору должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае невыполнения арендатором указанных требований арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды и взыскании арендных платежей.

Включение в договор условий о допустимых действиях при нарушении обязательств арендатором позволит сохранить баланс интересов

Как соблюсти баланс интересов, принципы беспрепятственного осуществления гражданских прав, добросовестности при исполнении обязанностей, признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, не злоупотребления правом участниками гражданских правоотношений – арендатором и арендодателем при заключении и исполнении договора аренды?

Полагаю, что выполнение данных принципов заключается в использовании участниками гражданских правоотношений инструментов, предусмотренных гражданским законодательством, таких как принцип свободы договора (ст.421 ГК РФ). Подводя итог сказанного, арендатор и арендодатель при заключении договора аренды вправе, учитывая положения п. 4 ст. 421 ГК РФ, вносить в договор условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В контексте рассматриваемой в настоящей статье ситуации арендатор и арендодатель еще на этапе заключения договора аренды могут договориться о случаях ограничения по использованию арендатором помещений, передаваемых в аренду, в том числе возможности удержания имущества арендатора (п. 1 ст. 359 ГК РФ) в качестве обеспечения исполнения обязанностей арендатора перед арендодателем по внесению арендной платы, в случаях нарушения арендатором сроков, размера и порядка внесения арендных платежей. Поэтому полагаю очень важным условием для сохранения действий сторон договора аренды при исполнении данного договора в рамках «правового поля» является тщательная проработка и согласование условий договора аренды недвижимого имущества между арендатором и арендодателем на этапе его заключения.

Добрый день. Стоим на очереди на улучшение жилищных условий с 2010 года. Проживаем в квартире коммунального заселения. В том числе ребенок-инвалид. Не проживаем совместно с мужем более двух лет. В марте 2017 г. официально расторгли брак. Комната находится в собственности бывшего мужа. Является ли факт расторжения брака ухудшением жилищных условий. Спасибо

Списки домов под снос 2016:

Аренда помещений: удержание имущества арендатора

Вправе ли арендодатель препятствовать вывозу имущества арендатора из арендуемого помещения? В каких случаях удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды будет считаться правомерным? Как арендаторам защитить свои права в случае злоупотреблений со стороны арендодателя?

Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции. Это объясняется как объективными причинами (например, сохранением за арендодателем фактического контроля над арендуемым помещением), так и сложившейся в настоящий момент ситуацией на рынке недвижимости, когда платежеспособный спрос превышает предложение. В результате на практике арендодатель часто диктует арендатору условия пребывания в арендуемом помещении.

Результатом неравенства позиций арендатора и арендодателя является то, что при возникновении конфликтных ситуаций (в особенности касающихся внесения арендной платы) арендодатель зачастую прибегает к различным механизмам давления на арендатора, в том числе к удержанию его имущества. При этом удержание имеет место не только в случаях просрочки оплаты по вине арендатора, но и при наличии спора о размере арендной платы, например при оспаривании арендатором правомерности одностороннего увеличения арендодателем арендной платы.

На практике удержание имущества может проявляться как в воспрепятствовании вывозу имущества арендатора из арендованного помещения (в том числе после его продажи третьим лицам), так и в захвате и последующем перемещении данного имущества арендодателем. Очевидно, что угроза совершения указанных действий является серьезной проблемой для любого арендатора. При этом для торговых компаний, стоимость товаров которых может быть весьма значительной, последствия применения удержания могут стать катастрофическими.

Примечательно, что зачастую рассматриваемая мера используется с целью давления на арендатора, а не как способ обеспечения требований арендодателя, поскольку законное обращение взыскания на удерживаемое имущество связано со значительными практическими трудностями (с подачей искового заявления в суд и проведением публичных торгов). Вместе с тем удержание является достаточно эффективным механизмом давления на арендатора, так как стоимость удерживаемого имущества нередко значительно превышает размер задолженности. В результате порой приходится сталкиваться со злоупотреблением этим правом со стороны арендодателей. Несмотря на достаточное количество споров по данному вопросу, судебная практика до настоящего момента не выработала однозначных и простых в применении критериев для оценки законности действий арендодателя в подобных случаях. Целью настоящей статьи является оценка законности применения удержания имущества в различных ситуациях с точки зрения законодательства РФ.