Вещные права на землю: возникновение и порядок приобретения. вещные права на землю: понятие и виды. вещные права по владению и пользованию чужими земельными участками. сервитут

Вещными правами признают и ограниченные права на обращение с чужой собственностью. В частности право на постоянное бессрочное землепользование или право на безвозмездное временное использование земли, право на использование жилья членами семьи собственника, сервитут и т.п.

Лицам, которые могут обладать земельным правом, в РФ считаются все граждане . Причем правоспособным россиянин считается с рождения, а вот проводить какие-либо операции с недвижимым достоянием позволено с наступлением совершеннолетия.

Иностранцы и лица без гражданства, тоже могут быть субъектами вещного права на землю, но их возможности будут несколько ограничены. Юридические лица становятся обладателями оговоренного права после госрегистрации. Допустимые границы в управлении земельными участками у организаций будут обусловлены их целями и задачами, которые обозначены в учредительной документации.

Объекты земельного права РФ можно разделить на несколько типов:

1. Все земли страны – общий объект.
2. Земли с присвоенными им различными категориями (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и др.) – родовой объект.
3. Выделенный участок с обозначенными границами – конкретный объект.

Возможности и ответственность субъектов землевладения зависит от различных факторов.

В каждой отдельной ситуации будет много нюансов, влияющих на эксплуатацию участков. Если разделить такие частные случаи по группам, то полномочия могут находиться в зависимости от:

• позиции субъекта в правовой сфере;
• права на землю у субъекта (собственности, землепользования);
• формы землепользования (постоянное или временное, отчуждаемое или неотчуждаемое и т.п.);
• направленности использования земель (извлечение имущественной выгоды от эксплуатации надела земли).

Чтобы иметь вещное право на землю обязательно быть ее собственником. Такой подход создает необходимость дублирования оформления земельных прав: первичную и вторичную.

Поводы для владения земельным наделом создаются из определенных событий и постановлений. Самые распространенные из них:

• получение земли по закону;
• соглашения любого характера, заключенные в рамках законодательства;
• указы и иные постановления госорганов или органов местного самоуправления;
• заключения органов судебной власти, которые устанавливают гражданскую ответственность;
• наследование земли вследствие смерти владельца;
• принцип приобретательной давности. Формируется, когда правообладатель не известен или уже не имеет прав на участок, а гражданин или учреждение непрерывно не менее 15 лет распоряжается этой недвижимостью, как собственной.

Для приобретения права землепользования нужно выполнить несколько действий . Одного только основания, из перечисленных выше, будет недостаточно. После оформления договора, получения судебного постановления или решения органа, имеющего определенные полномочия, о возможности обретения права на землю, нужно провести госрегистрацию надела.

Также право землевладения предоставляется после событий, после которых наступает так называемые гражданско-правовые последствия. К примеру, кончина правообладателя, после которой возможно наследование надела.

Обоснований для установления сервитутов несколько:

• перемещение через надел;
• эксплуатация надела с целью необходимых манипуляций с коммунальными или частными коммуникациями;
• выполнение мелиоративных работ на наделе;
• пользование водными ресурсами на наделе;
• перемещение, выпас скота, а также сенокос на наделе в обозначенные периоды;
• краткосрочное использование надела для проведения исследовательских и иных работ;
• постройка объекта недвижимости оговоренной высоты на прилегающем наделе;
• устройство на наделе природоохранных объектов;
• другие сервитуты.

Сервитуты обязательно проходят госрегистрацию. Такой форме вещного права надлежит минимально стеснять хозяев прилегающего надела. Обладатель надела земли, где действует сервитут, имеет право взимать фиксированную плату от субъектов, в чьих интересах этот сервитут принят.

Если сервитуты приняты в пользу лиц, которые проживают в сельской местности , а также для их объединений, то оплата взиматься не должна. Когда обоснования, на которых сервитут был заявлен, исчезнут, хозяин земельного надела может требовать прекращения действия этой формы вещного права.

Бывают ситуации, когда эксплуатация земель в соответствии с их назначением невозможна из-за принятого сервитута. Тогда владельцу предоставлена возможность ходатайствовать об остановке действия такого вещного права через суд.

Сервитут устанавливается в случае, когда невозможно не затронуть прав землевладельцев, чьи наделы размещены по соседству. Если можно избежать эксплуатации прилегающего участка, то такой формы вещного права возникать не должно.

Стоит добавить, что сервитут дает право лишь на оговоренное узкоцелевое использование соседнего надела. Обозначенный вид вещного права носит, скорее, вспомогательный характер, т.е он не предназначен выступать в роли автономного объекта сделок.

Есть две причины для ликвидации вещного права любого вида:

• конфискация для потребностей государства или муниципалитета;
• изъятие вследствие несоответствующего нормам использования земельного надела.

Государство способно изъять землю по постановлению, принятому органом исполнительной власти. Изымаемый участок земли будет выкуплен у собственника. До конфискации участка обладателя вещного права должны уведомить о предстоящей операции с недвижимостью не менее чем за год. Выкуп возможен по согласию владельца.

Если же владелец против, то государственное учреждение, которым было принято решение об отчуждении, уполномочено передать дело на рассмотрение в суде.

Отчуждение прав землевладения в принудительном порядке применяется в случае:

• эксплуатация выделенной земли, которая идет вразрез с ее целевым предписанием, а также не соответствует разрешенному использованию;
• истечения сроков, определенных органами для устранения нарушений;
• эксплуатации лишь части земельного надела, предписанного для сельскохозяйственных нужд, или не введения в оборот всего надела на протяжении года, если он предоставлен учреждениями сельскохозяйственного характера, на протяжении трех лет – если принадлежит частному лицу (сюда не входит период освоения надела);
• не введение в оборот всего надела или его части в течение двух лет, если земля выделена под строительство (когда другое не указано в соглашении);
• реквизиции участка земли, т.е. временное изъятие его у правовладельца в целях защиты жизненно важных интересов граждан в связи с происшествиями различного рода;
• экспроприация надела, который по закону не может быть собственностью данного владельца;
• игнорирования оплаты земельного налога в течение двух лет и неоплаты образовавшейся задолженности в течение года;
• предъявления прав на участок земли по обязательствам владельца и съемщика данного надела.

Отдельным пунктом нужно рассмотреть такое явление в земельном праве как Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей .

Если возникают какие-либо вопросы по земельным наделам, информация указанная в акте на использование, имеет такую же силу, как и запись в ЕГРП определяющая право владения и распоряжения землей.

Образец акта вы можете посмотреть .

1. Особенности и виды вещных прав

2. Характеристика вещных прав на землю

3. Иные права на пользование землёй

4. Основания и правовые последствия прекращения вещных прав на землю

5. Способы защиты

1) Вещные права – одна из правовых норм реализации отношений земельной собственности. Выражаются в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, в праве постоянного бессрочного пользования земельным участком и в праве сервитута.

Обладает определённой зависимостью от правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю.

Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является прекращением вещных прав на этот участок. Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчинённым собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона.

Различают вещные права:

· По видам земель, принадлежащих лицам на основании вещных прав

· По лицам, обладающим вещными правами

· По интересам

· По основаниям возникновения вещных прав

Вещные права, как и право собственности не земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок. Поэтому, возникновение, изменение и прекращение вещных прав так же подлежат государственной регистрации.

Участок, обременённый вещными правами, подлежит двойной регистрации данных земель.

2) 1. Право пожизненного (наследуемого) владения землёй (ч. 1 ст. 216,266,267 ГКРФ и ст.21 Земельного Кадастра). Отличается особенностями:

· Наибольшей стабильностью прав на земельный участок

· Наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка

· Узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

· Наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан

2.Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

· Более широкий круг субъектов данного вида правоотношений-граждан и юридического лица (ч.1 ст.268 ГКРФ, ст.20 Земельного Кадастра)

· Более узкий круг оснований приобретения данного вещного права

· Наличие связи между правом на земельном участке и правом на недвижимость, расположенной на нём

· Относительно меньшая стабильность отношений землепользования - право постоянного землепользования, может быть прекращено на основании решения уполномоченного органа; право может быть временным, установленным на определённый срок.

Не предусмотрена возможность передачи по наследству.

3) Существуют основания пользования земельными участками, не имеющими вещный характер – право на землю, основанные на обязательственных правоотношениях. Главными из них является арендные обязательства(ст. 606-625 ГКРФ, п. 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ)

Обязательства имеют следующие особенности:

· Они касаются не всех лиц, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обстоятельств

· Свобода воли сторон обязательств

· Договорный характер обязательств по использованию земельных участков

· Отсутствие специальных решений уполномоченных органов на право пользования земельными участками

· Установленная законом форма и процедура оформления и обязательств/, как основание возникновения права на землепользование

Аренда земельных участков отличается от вещных прав признаками:

· Срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда предполагает заключение арендных обязательств на определённый срок

· Возмездный характер использования земель

· Взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды. Установленные сторонами условия аренды являются нормативными и имеют значение при решении спора, вытекающих из прав землепользования

· Возможность взаимного воздействия сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обязательств

Основание прекращения прав безвозмездного срочного пользования землёй закреплены в ст. 47 Земельного Кадастра РФ.

4) Земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд, а так же ввиду ненадлежащего использования. Для государственных и муниципальных нужд участок может быть изъят у собственника путём его выкупа по решению, принятому органами исполнительной власти. Собственник должен быть уведомлён об изъятии за год, а так же о дате регистрации. Выкуп части участка допускается только с соглашения собственника. В Выкупную цену включают:

· Рыночную стоимость участка и находящегося на нём недвижимого имущества

· Убытки, причинённые собственнику, включая упущенную выгоду

По соглашению собственника, ему может быть представлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если соглашение не достигнуто, то государственный орган, принявший решение об изъятии, предъявляет иск о выкупе участка в суд (не позднее двух лет с момента уведомления об изъятии).

Добровольный отказ от земельного участка - ст. 53 Земельного Кадастра РФ.

Принудительное прекращение (ст. 54 Земельного Кадастра РФ) прав на

земельный участок производится при:

· Использование земельного участка не по целевому назначению или не по разрешенному использованию

· Не устранение нарушений, предусмотренных Земельным Кадастром РФ в сроки, установленные предписанием специального уполномоченного органа по контролю за использованием и охране земель

· Неиспользование всего земельного участка с/х назначения или его части, представленных в с/х предприятии в течении года, а собственникам земельного участка в течении трёх лет(ст. 284, 285 ГКРФ)

· Неиспользование всего или части, предоставленного для застройки земельного участка в течении двух лет, если сроки начала и окончания строительства не установлены договором.

· Конфискация земельного участка

· Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 278-282 ГКРФ)

· Неуплате земельного налога в течении двух лет и непогашении задолжности в течении последнего года.

Изъятие земельного участка в виде санкций за нарушение

Конфискация может быть проведена в административном порядке в случаях:

· Невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой и водной эрозии, а так же использование земель способами, приводящими к порче и уничтожению плодородного слоя почв, природных ресурсов, археологических объектов и объектов историко-культурного наследия.

· Использование земель способами, приводящих к уничтожению или систематическому повреждению природных ресурсов

· Использование земель способами, приводящими к причинению вреда здоровью людей или сознанию реальной угрозы причинения такого вреда

· Нарушение установленного режима использования земель природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного назначения

· Не использование земельных участков с/х назначения в течении трёх лет

Ограничения прав собственника отражены в ст. 27 Конституции РФ.

5) Можно выделить следующие способы защиты: вещно-правовые, обязательственно-правовые, иные.

Основными являются вещно-правовые. Реализуются путём виндикационного иска, неготорного иска, а так же возмещением ущерба.

Виндикационный иск(ст. 301 ГКРФ) – иск собственника к незаконно владеющему собственнику об изъятии имущества в натуре. Объектом иска является спорное имущество. Истцом выступает собственник или владелец, утративший владение. Ответчиком является владелец имущества, незаконность владения которого предстоит доказывать.

Неготорный иск (ст. 304 ГКРФ) – иск об устранении препятствий в осуществлении прав собственности. Объектом иска вступает устранение длящегося правонарушения. Истцом является собственник. Ответчиком станет лицо, которое своим противоправным поведением создаёт препятствия, мешающие осуществлению прав собственности.

Под вещным правом понимается право, обеспечивающее удовле­творение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. В юридической науке существует ряд признаков, присущих вещным правам. Однако законодательством закреплены только два признака: право следования (право следует за вещью) и абсолютный характер защиты (вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом). Законодательством к вещным правам отнесены:

право собственности;

право пожизненного наследуемого владения землей;

право постоянного (бессрочного) пользования землей;

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

сервитуты.

Помимо вышеназванных к вещным правам могут быть отнесены:

право залога недвижимости;

право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;

права членов семьи собственников этого помещения на пользова­ние этим помещением.

В действующем законодательстве классификация вещных прав от­сутствует.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки пре­доставляются государственным и муниципальным учреждениям, фе­деральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления на основании решения го­сударственного или муниципального органа, уполномоченного пре­доставлять земельные участки в такое пользование. Гражданам зе­мельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Приобретение земельного участка на праве пожизненного насле­дуемого владения ранее допускалось. В настоящее время, после приня­тия нового Земельного кодекса, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допуска­ется.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуе­мом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собствен­ность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земель­ный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, по­мимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий элек­тропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быт обеспечены без установления сервитута. Сервитут уста­навливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником служащего участка, а при недостижении соглашения - судом. Собственник участка, обремененного сервиту­том, вправе требовать от лиц, в пользу которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Если отпали основания, по которым сервитут был установлен, то он по требованию собственни­ка служащего участка может быть прекращен. Сервитуты делятся на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается в соответст­вии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанав­ливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Феде­рации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земель­ных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Установленный сервитут может быть срочным или постоянным.

1.Понятие ограниченных вещных прав. 4

2. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком. 7

3.Владение и пользование земельным участком на праве по-жиз-ненного наследуемого владения. 13

4. Право на ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитутные права) 16

Заключение. 21

Особенность ограниченных вещных прав обусловлена специфичностью объекта и субъектов данных прав. Земля рассматривается не только как объект недвижимости, но и как важнейший компонент окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Это, несомненно, оказывает влияние на применение ограниченных вещных прав на землю.

Интерес представляют не только сами ограниченные вещные права, но и перспективы их развития и применения. Определить сферу применения ограниченных вещных прав тем более важно в свете позиции законодателя, направленной на сокращение сферы действия основных ограниченных вещных права на землю.

Земля обладает таким признаком, как ограниченность. Это означает, что земельные ресурсы не бесконечны, они существуют в заранее ограниченном количестве и потенциально не способны удовлетворить потребности всех нуждающихся в них.Выходом из сложившейся ситуации является возможность наделения лиц – не собственников земли правом пользования чужим земельным участком. Данное право и есть не что иное, как ограниченные вещные права. Как видим, сами свойства земли приводят нас в конечном итоге к мысли о необходимости существования ограниченных вещных прав. Поэтому представляется важным урегулировать вопросы, связанные с порядком применения данных прав.

Основные параметры правового режима земельных участков, принадлежащих лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, определяются нормами Гражданского Кодекса (далее ГК) РФ и Земельного кодекса РФ (далее ЗК).

Основополагающими нормами в определении вещных прав на землю, являются ст. 216 и глава 17 ГК, определяющие режим постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками и сервитутные права.

1. Понятие ограниченных вещных прав

Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от этого, ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом - собственником .

Классическим примером данного права являются сервитуты - права пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении, например, право прохода или проезда через чужой земельный участок. Предоставляемые таким вещным правом возможности всегда ограничены по содержанию и потому являются гораздо более узкими, чем правомочия собственника (в частности, в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). В российском гражданском праве все ограниченные вещные права (за исключением залога и права удержания) имеют объектом недвижимое имущество (вещи).

Наряду с уже упоминавшимися общими свойствами всех вещных прав важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе говоря, эти права сохраняются и при перемене права собственности на такое имущество (например, в случае его продажи, перехода по наследству и т.д.), как бы обременяя его, т.е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое «право следования» является характерным признаком вещных прав.

Тем самым они как бы сжимают, ограничивают права собственника на его имущество, ибо он в этом случае обычно лишается возможности свободного пользования своим имуществом (но, как правило, сохраняет возможности распоряжения им, например, отчуждения посредством договоров купли-продажи или мены). С этой точки зрения наличие ограниченных вещных прав на имущество является известным ограничением правомочий собственника. Более того, субъекты этих прав могут прибегать к их исковой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника вещи.

При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий, в чем проявляется, так сказать, упругость права собственности.

Из этого вытекает также такое свойство ограниченных вещных прав, как их производность, зависимость от права собственности как основного вещного права. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества).

Характер и содержание ограниченных вещных прав определяется непосредственно законом, а не договором, да и их возникновение нередко происходит помимо воли собственника. Поэтому закон должен сам установить все их разновидности и определить составляющие их конкретные правомочия.

Как известно, в обязательственных отношениях, в большинстве случаев возникающих на основе договора, участники в значительной мере вольны в определении их содержания и условий, включая установление условий сделок, хотя и не определенных законом, но не противоречащих ему, что исключает исчерпывающий перечень видов договоров. В вещных отношениях, возникающих отнюдь не только по воле их участников, последние не вправе самостоятельно определять их содержание. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав.

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав. В эту систему входят, во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника (к ним относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления); во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (главным образом, жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

К ограниченным вещным правам по использованию земельных участков относятся:

1) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей (по сути - бессрочной аренды);

2) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица;

3) сервитуты (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п.), но и здания и сооружения. В ГК они рассматриваются как права ограниченного пользования соседним участком (земельные сервитуты), возникающие на основе соглашения собственников соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута).

4) право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика.

Действующее законодательство использует также категорию «публичных сервитутов», возникающих, например, при использовании любыми гражданами не закрытых для общего доступа земельных участков, находящихся в публичной собственности (улиц, дорог, пешеходных зон, мест отдыха и т.п.). Такие сервитуты возникают также при приватизации застроенных земельных участков и состоят в возможностях установления, во-первых, права безвозмездного и беспрепятственного использования пешеходных и автомобильных дорог и объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на участке; во-вторых, права размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним.

2. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком

Закрепленное в качестве разновидностей ограниченных вещных прав право постоянного бессрочного пользования земельным участком (ст. 216 ГК) обеспечивает его обладателю владение и пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установления срока (бессрочно).

Это право пользования земельным участком предоставляется по решению государственных или муниципальных органов, управомоченных на это (п. 1 ст. 268 ГК). В соответствии с этим решением заключается договор, в котором определяется правовой статус участка, права и обязанности его владельца, основания для расторжения договора с прекращением прав на этот участок, сервитуты и др. Земельный участок предоставляется безвозмездно, землепользователи уплачивают лишь земельный налог.

На этом праве могут быть отведены земельные участки для любых целей, в том числе для самых разных видов предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного управления.

В связи с этим целесообразно иметь в виду, что в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 Земельного Кодекса, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие Кодекса, должны признаваться недействительными силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.