Выдел земли в счет доли. Выдел земельного участка в счет земельной доли. Выдел земельного участка в счет земельной доли

Антонов А.А., заместитель руководителя Управления Роснедвижимости по Владимирской области.

Статья посвящена проблемам реализации Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в части исполнения требований закона по выделению земельных участков в счет земельных долей. Порядок формирования земельных участков был существенно уточнен в связи с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П. В настоящей статье приведен анализ типичных случаев, возникающих при образовании земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, даны ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы на практике по данной теме.

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> (далее - Закон об обороте) (ст. 13) установлены особенности выделения земельных участков в счет земельных долей. Известно, что общим правилом, предусмотренным ст. 250 Гражданского кодекса РФ, для выделения имущества в счет доли в праве общей долевой собственности необходимо наличие согласия всех без исключения сособственников. Однако относительно земель сельскохозяйственного назначения в силу ряда причин этот принцип оказался неприменим. И главной из них является то, что при огромном количестве сособственников (сотни, а то и тысячи человек по хозяйству) сегодня невозможно получить согласие абсолютно всех собственников земельных долей, которые были включены в список, утвержденный постановлением главы района о приватизации колхоза (совхоза) и выдаче свидетельств гражданам <2> - часть из них умерли, а наследники мало кому известны, кто-то не получил свидетельство на земельную долю и не считает себя собственником, кто-то сменил место жительства, и адрес его неизвестен. Поэтому законодатель абсолютно обоснованно установил эти особенности.

<1> Российская газета 27.07.2002. N 137.
<2> Автор сознательно делает акцент на список, утвержденный постановлением, а не на перечень граждан, получивших свидетельства на земельную долю - как правило они расходятся - свидетельства были выданы не всем гражданам, указанным в списке. Согласно ст. 18 Закона об обороте при отсутствии свидетельств о праве на земельные доли выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, любой гражданин, включенный в список, обладает всеми правами сособственника, независимо от факта получения свидетельства на земельную долю.

Вместе с этим сам по себе этот порядок уже неоднократно менялся и уточнялся законодателем <3> и в конечно итоге стал предметом проверки Конституционным Судом РФ на соответствие Конституции РФ <4> (далее - Постановление Конституционного Суда РФ).

<3> Федеральный закон от 07.07.2003 N 113-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2882; Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098; Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ // Российская газета. 17.05.2008.
<4> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3, 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной" // Российская газета. 18.02.2009.

Итак, согласно п. 1 ст. 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет земельной доли или своих земельных долей для следующих целей:
создания либо расширения личного подсобного хозяйства (полевой участок <5>);

<5> См.: ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.

создания либо расширения крестьянского (фермерского) хозяйства;
для передачи земельного участка в аренду;
распоряжения им иным образом.

Таким образом, Закон устанавливает открытый перечень, определяя лишь наиболее часто встречающиеся случаи на практике либо которые необходимы в целях обеспечения рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Более того, п. 1 ст. 4 Закона об обороте также предусматриваются и другие виды деятельности, для обеспечения которых могут образовываться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Применительно к первым двум случаям указание в документах о выделе (о которых пойдет речь далее) цели последующего использования земельного участка является основанием не только для формирования нового земельного участка, но и для установления соответствующего этим целям вида разрешенного использования. Полагаю, что данный вывод корреспондирует с п. 3 ст. 11.5 и не противоречит п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ.

Что же касается передачи вновь образуемого участка в аренду, то он сохраняет вид разрешенного использования исходного земельного участка, т.е., как правило, "для сельскохозяйственного производства" <6>. Вообще конструкция выделения участка для сдачи в аренду является крайне неудачной. В том виде, как она отражена в Законе, как она должна "встраиваться" в общий порядок выделения участков в счет земельных долей, вопросов на практике остается значительно больше, чем ответов. Как правило, выделение участка для этой цели происходит по инициативе сельскохозяйственной организации, которой он (участок) и будет впоследствии передан собственником в аренду. А что будет, если собственник после государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок откажется от заключения договора аренды? А если срок договора аренды истек, имеет ли собственник право распорядиться участком по своему усмотрению? А может ли он досрочно расторгнуть договор аренды? На все эти вопросы ни ст. 13, ни ст. 14 Закона об обороте ответов не дает. Представляется, что в документах о выделении земельного участка в счет земельной доли необходимо указывать еще и все существенные условия будущего договора аренды, а также заключить еще и предварительный договор <7>. При соблюдении этих условий сельскохозяйственная организация имеет возможность в судебном порядке отстоять свои интересы <8>. В противном случае, при несоблюдении этих условий, передача в аренду земельного участка и исполнение договора аренды должны в полной мере регулироваться Гражданским кодексом РФ, с учетом особенностей, установленных ст. 9 Закона об обороте, и на регулирование этих отношений не могут влиять правовые нормы, определяющие порядок выделения участков в счет земельных долей.

<6> Представляется, что в правоприменительной практике уже настал тот момент, когда в документах (прежде всего кадастровых и, как следствие, в регистрационных) вид разрешенного использования по землям сельскохозяйственного назначения должен соответствовать виду угодий, предусмотренных ст. 77 Земельного кодекса РФ.
<7> См. подробнее: Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 1. С. 14 - 19.
<8> Исходя из смысла пункта 3 Постановления Конституционного Суда РФ обеспечение сложившихся в сельском хозяйстве технологических связей (в т.ч. и при использовании земель), составляющих суть сельскохозяйственного производства, определено судом в качестве публичного интереса. См. также: Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.

Одним из условий выделения земельного участка в счет земельной доли является его соответствие предельным минимальным и максимальным размерам, которые установлены законами субъектов РФ. В случае нарушения этих требований в постановке этих участков на государственный кадастровый учет будет отказано по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <9>. При этом необходимо помнить, что требования о соблюдении минимальных размеров образуемых участков не распространяются, если земельный участок выделяется для: 1) садоводства, 2) овощеводства, 3) цветоводства, 4) виноградарства, 5) семеноводства, 6) птицеводства, 7) пчеловодства, 6) рыболовства и 7) другой деятельности в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков. Применительно к первым шести пунктам данные виды деятельности соответствуют видам разрешенного использования вновь образуемых земельных участков и должны быть указаны в документах, являющихся основанием для их выделения. Что же касается последнего пункта, то полагаю, что помимо указания соответствующего вида разрешенного использования в документах об образовании участка, в разделе "Заключение кадастрового инженера" межевого плана <10> должно содержаться подробное обоснование размера нового участка во взаимосвязи с определенной технологией сельскохозяйственного производства, позволяющей использовать земельный участок меньше установленного минимального размера.

<9>
<10> См. подп. 3 п. 12 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 // Российская газета. 19.12.2008. N 260.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона об обороте местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

В случае если общее собрание не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке, участник общей долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить участок в счет своей земельной доли остальных участников общей долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектами РФ.

Вокруг фразы Закона "если общее собрание не утвердило" и развернулась главная полемика. Причем практика применения этой нормы, включая судебную, в разных субъектах РФ была совершенно разной <11>. Например , в Ростовской области считали, что пока нет решения об определении границ первоочередного выдела, выделения участка в счет земельной доли гражданина не может быть, во Владимирской области сложилась практика, когда отсутствие такого решения не являлось препятствием для выдела, а в Ивановской области выдел не допускался без решения собрания, но если оно созывалось и не состоялось, выдел допускался по объявлению в газете. В юридической литературе, суждениях практикующих юристов <12> мнения в основном сводились к существованию двух возможных способов выделения земельных участков - через публикацию в газете и путем проведения общего собрания. Более того, констатировалось, что в "Законе заложен принцип, по которому в более выгодном положении окажутся те сособственники, которые первыми изъявят желание выделить земельный участок" <13>. Совершенно справедливо делался вывод, что исходя из норм Закона только лишь семь процентов списочной численности сособственников могут принять решение о первоочередном выделе, что может служить почвой для злоупотреблений на практике. При этом делался вывод, что для участников, которые не входят в это большинство, выгоднее выделить участок по объявлению в газете, чем "испытывать неблагоприятные для себя последствия решений "большинства" о порядке владения и пользования земельным участком" <14>.

<11> См.: Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.
<12> См.: Вопросы-ответы. Институт правоведения "РА" // http://www.institutra.ru/consult-questoin/vozr-videl-zem.php; и др.
<13> См.: Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Хозяйство и право. 2003. N 5. С. 15.
<14> Там же. С. 19.

Однако Конституционный Суд истолковал нормы Закона об обороте по-другому и постановил, что для случая, когда общее собрание не утвердило местоположение первоочередного выдела, Закон, защищая частный интерес сособственника, изъявившего желание выделиться, предоставляет ему возможность определить местоположение выделяемого в счет земельной доли земельного участка через публикацию в средствах массовой информации сообщения. Соответственно, такая возможность - в силу правовой логики реализации конституционного принципа пропорциональности - не может не признаваться и для случая, когда общее собрание вообще не проводилось, при условии, что заинтересованным сособственником были предприняты все необходимые (надлежащие и зависящие от него) действия по созыву общего собрания, подтвержденные документально. Данное толкование было дано судом исходя из того, что проведение общего собрания "позволяет предотвратить нецелесообразное, с точки зрения большинства, выделение конкретных земельных участков, в результате которого может неоправданно снизиться стоимость остающейся в общей собственности земли или будет затруднено ее использование по целевому назначению" <15>.

<15> П. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ; Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" // http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.

Однако это обоснование вызывает ряд вопросов. Ведь любой собственник, входящий в это большинство, имеет право подать возражение на объявление в газете и предотвратить эти неблагоприятные для него последствия и без проведения общего собрания. Зачем же тогда оно вообще нужно? И как выдел земельного участка в счет доли может неоправданно снижать стоимость исходного участка, если формирование нового участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости <16>. Таким образом, при образовании участка должны использоваться качественные характеристики и ряд других показателей, применяемых при кадастровой оценке как выделяемого, так и остающегося в долевой собственности земельного участка, что никак не может снижать его стоимость.

<16> Правда, из буквального прочтения п. 3 ст. 13 Закона об обороте следует, что расчет кадастровой стоимости должен осуществляться только тогда, когда площадь земельного участка больше или меньше площади, указанной в свидетельстве о праве собственности на земельную долю. Однако площадь по свидетельству отражает усредненный показатель площади всех видов сельскохозяйственных угодий, составляющих участок (единое землепользование или многоконтурный земельный участок) долевой собственности (пашня, сенокосы, пастбища). Тогда как выделяемый участок, как правило, представляет собой один вид угодий из них. Поэтому правильным и справедливым будет в каждом случае формирование земельного участка осуществлять в пределах кадастровой стоимости как нового участка, так и остающегося в общей долевой собственности на единицу их площади (1 га).

Что же касается второго довода о затруднении в использовании земельного участка, то выделение каждого земельного участка в счет земельной доли, независимо от способа выделения, особенно небольшой площадью, само по себе создает большие неудобства в организации использования земель сельскохозяйственного назначения, проблему обеспечения доступа на земельный участок (если только он не располагается по смежеству с дорогой). Однако это общая проблема, корни которой уходят в неудачную, излишне политизированную в начале 90-х годов, конструкцию приватизации земель сельхозназначения, и решить ее сегодня через проведение общего собрания невозможно. Ведь если земельный участок выделяется в середине поля, общее собрание не проведет к нему дорогу.

Все это, на мой взгляд, делает совершенно ненужным, излишним вообще существование в Законе решения об определении местоположения первоочередного выдела.

Тем не менее Постановление Конституционного Суда РФ принято, и необходимость созыва общего собрания по вопросу утверждения местоположения первоочередного выдела для выделения земельного участка конкретному собственнику сегодня никаких сомнений не вызывает.

Рассмотрим все возможные варианты, возникающие при выделении участков в счет земельных долей в свете правовых позиций Конституционного Суда:

а) состоялось общее собрание участников общей долевой собственности, которым были утверждены границы первоочередного выдела (далее - первое решение) и определено местоположение земельного участка, выделяемого конкретному гражданину (далее - второе решение). В этом случае целесообразно к протоколу общего собрания приложить карту с указанием на ней первоочередного выдела и границ выделяемых земельных участков.

Необходимо отметить, что исходя из п. 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре до проведения общего собрания (например, путем подачи его инициаторам соответствующего обращения) либо непосредственно при его проведении;

б) принято только первое решение, никому земельные участки в границах первоочередного выдела не выделены (второе решение не принято и не обсуждалось). В этом случае собственник земельной доли может подать объявление в газету о выделе участка в счет земельной доли либо созвать общее собрание и выделить участок по его решению (при наличии кворума). Важно при этом понимать, что формирование выделяемого земельного участка будет происходить только в границах первоочередного выдела. Если выделение земельного участка необходимо за пределами первоочередного выдела, то сначала решением общего собрания необходимо изменить его границу, а затем выделить участок в счет земельной доли в необходимом месте.

Правда, при таком конституционном толковании Закона об обороте существует один тупик - если собственник земельной доли не сможет обеспечить кворум на собрании по изменению границ первоочередного выдела, он не сможет выделить участок за его пределами, пока все земельные участки в его границах не будут выделены другими собственниками. Такая ситуация весьма вероятна там, где отсутствует собственник, у которого в собственности находится более 50% земельных долей. Во Владимирской области в 2002 - 2004 гг. проходили общие собрания, на которых под влиянием руководителей сельхозорганизаций принимались решения о границах первоочередного выдела по тем участкам, которые не представляли интереса прежде всего для самого хозяйства, а получилось еще - и для собственников долей (отдаленные от центральной усадьбы, низкого качества, неудобья и т.п.). Естественно, это делалось для того, чтобы не дать возможности собственникам земельных долей выделиться там, где они захотят (хотя сами собственники этого тогда не понимали), сохранив в фактическом пользовании хозяйств наиболее плодородные земли. Однако и приобрести земельную долю по разумной и реальной цене хозяйство им также не предложило. Сегодня собрать кворум даже в 20% собственников земельных долей зачастую практически невозможно. Соответственно, в подобной ситуации собственник земельной доли в своих интересах реализовать свое право не сможет. К сожалению, эта реальная действительность не была учтена Конституционным Судом РФ;

в) принято первое решение, но в выделении земельного участка в определенном месте конкретному собственнику было отказано. В этом случае собственник земельной доли имеет право подать объявление о выделении участка в газету либо письменно уведомить остальных сособственников о своих намерениях;

г) первое решение не принято по причинам отсутствия кворума либо при наличии кворума, но несогласии с решением собственников земельных долей с местоположением первоочередного выдела. В этом случае собственник земельной доли также имеет право подать объявление о выделении участка в газету (либо уведомить иным способом, предусмотренным законом).

Указанное в п. п. в) и г) объявление или извещение, согласно п. 3 ст. 13 Закона об обороте, должно содержать 1) описание местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его на местности и 2) указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных сособственников участнику долевой собственности. Никаких других обязательных сведений Закон не содержит.

Закон недвусмысленно определяет требования к описанию местоположения участка, выделяемого в счет доли. Оно должно быть таким, чтобы любой собственник земельной доли имел возможность определить его на местности. Предпочтительным в этом случае является описание местоположения не в виде текста (на практике исполнение этого требования часто представляет значительную сложность не только для простых граждан - собственников земельных долей, но и для профессиональных землеустроителей), а в виде карты, на которой показываются границы земельных участков <17>. Неисполнение этого условия может впоследствии привести к отказу в проведении государственного кадастрового учета по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <18>.

КонсультантПлюс: примечание.

Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный) (под ред. А.А. Ялбулганова) включен в информационный банк.

<17> См. подробнее: Научно-практический комментарий к ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Под ред. А.А. Ялбулганова. Москва-Иваново, 2007. С. 141 - 142.
<18> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; СЗ РФ. 2008. N 30. Ст. 3597, 3616.

Что же касается второго пункта, то в объявлении должен быть указан почтовый адрес, на который собственники могут присылать свои возражения. Закон не определяет, что этот адрес должен быть обязательно адресом регистрации по месту жительства собственника земельной доли. Поэтому участник долевой собственности может указать любой почтовый адрес, по которому ему удобно получить возражения.

В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников общей долевой собственности, предложение о местоположении считается согласованным. Как указано в п. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ, в этом случае согласование частного и общего интересов участников долевой собственности происходит на основе умолчания и соответствует Конституции РФ.

В свою очередь, собственник, подавший возражения по указанному в объявлении адресу, должен иметь на руках документы, подтверждающие его подачу в пределах установленного срока. Поэтому целесообразно возражения подавать заказным письмом с уведомлением. При этом, по моему мнению, невручение почтой возражений по причинам неявки за письмом адресата, его отказа от получения письма по указанному адресу не может служить основанием для утверждений о непоступлении возражений на извещение или уведомление. Исчисление 30-дневного срока начинается с даты опубликования объявления в газете либо с даты получения извещения (письма) сособственником на почте. Он имеет право направить возражение в любой день этого срока, включая последний календарный день. Датой подачи возражения в этом случае будет считаться дата отправления письма, указанная на конверте и корешке квитанции, который будет выдан на почте отправителю.

Наличие возражений на объявление также является основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета земельного участка, выделяемого в счет земельной доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Поэтому полагаю, что Закон об обороте необходимо дополнить нормой о подаче возражений не только собственнику земельной доли, выделяющему участок, но и в орган кадастрового учета объектов недвижимости.

Закон об обороте (п. 4 ст. 13) устанавливает следующие общие требования к возражениям. Во-первых, возражения должны быть относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка и, во-вторых, они должны быть обоснованными. Что такое обоснованное возражение, Закон не определяет. Представляется, что обоснованными являются любые юридически и документально подтвержденные доводы, связанные с несогласием с местоположением выделяемого земельного участка (в том числе принятие решения общего собрания об утверждении границ первоочередного выдела, подача объявления о выделе участка на этом же месте другим сособственником и т.п.) <19>. Зачастую собственники земельных долей в своих возражениях указывают на то, что в объявлении не указаны категория и вид разрешенного использования выделяемого участка, размер компенсации рыночной стоимости и другие доводы, не имеющие прямого отношения к местоположению выделяемого участка. Такие возражения являются необоснованными и не могут служить препятствием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на выделяемый земельный участок.

<19> См.: Совместное информационное письмо Управления Росрегистрации по Владимирской области и Управления Роснедвижимости от 11.07.2006 N 1453.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. Целью проведения согласительных процедур, как следует из Постановления Конституционного Суда РФ (абз. 2 п. 4.2), является обеспечение наилучшим образом учета сложившихся в федеративном государстве исторических и местных традиций, национальных и природных особенностей. На мой же взгляд, согласительная процедура сегодня не играет той значимой роли, какую ей отвел суд. Помимо того что согласительная процедура не является обязательным досудебным порядком разрешения спора <20> и, следовательно, ее несоблюдение не препятствует собственнику обратиться напрямую с иском в суд, непонятно, какое решение может быть вообще принято при ее проведении <21> и какое оно имеет значение для собственников. Согласительная комиссия не может предложить собственнику выделиться в другом месте, ведь объявление он подал на выдел участка с определенным местоположением и ему никто не возразил из сособственников, за исключением одного или нескольких. А если он будет выделяться в другом месте, то возражения тогда могут подать уже другие собственники. Так в чем же роль этой согласительной процедуры - неужели в том, что согласительная комиссия должна уговорить либо одного не выделяться в этом месте, либо другого - снять свои возражения? Сомнительно, чтобы собственник, скорее всего, уже потративший деньги (и немалые) на публикацию в газете, подготовку карты либо текстового описания прохождения границы участка для извещения, расчет площади земельного участка в пределах кадастровой стоимости, так просто взял и отказался от своих намерений при проведении согласительных процедур (на моей памяти такого не встречалось). Либо другой собственник, подавший возражение и который при этом ничего не теряет, - разве он снимет свое возражение? Маловероятно. Поэтому мне представляется, что проведение согласительных процедур является излишним, необоснованно затягивающим разрешение конкретного спора между сособственниками, и требует исключения ее из закона.

<20> См.: Справка Владимирского областного суда "Обобщение судебной практики по земельным спорам" // http://oblsud.wld.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=dokl_detail&id=19.
<21> См., например: "...Заключение согласительной комиссии - документ неопределенной правовой природы. Вы нигде - ни в законе, ни в подзаконных актах - не найдете его определения. В приложении к Закону Владимирской области от 12.03.2007 N 19-ОЗ, правда, приведен шаблон заключения. Однако в его формуле содержится порок - отсутствует мотивировочная часть. Как можно примирить спорящие стороны, если они не знают мотивов принятия решения? Примирение по своей природе предусматривает уяснение и понимание своей собственной и чужой позиции по спорному вопросу. Вместо анализа аргументов сторон решение предлагает им стандартную формулу "согласиться" или "не согласиться" с местоположением выделяемого в счет долей земельного участка" // Савенко Г. Согласительная процедура при выделе земель больше интересна чиновникам: Интервью Владимирской областной ежедневной газете "Призыв" // http://www.kuzin-partners.ru/node/477.

Несколько слов необходимо сказать о судебном обжаловании решения общего собрания. Исходя из правовых положений Постановления Конституционного Суда РФ (абз. 3, 4, 6 п. 4.2), а также их толкования <22>, предметом судебного разбирательства по существу отношений могут служить лишь решения, носящие персональный характер.

<22> См.: Интервью Г.А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" // http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?random=885306&i=410.

Вместе с тем пределы судебного контроля за первым решением и решениями, принимаемыми на общем собрании участников долевой собственности в рамках согласования вопроса о выделении сособственнику конкретного земельного участка в счет его земельной доли (вторым решением), - с учетом конституционно-правовой природы отношений участников долевой собственности, исключающих в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации и п. 1 ст. 1 ГК РФ какое-либо произвольное вмешательство в частные дела, - могут не совпадать.

Учитывая, что, как указал суд, общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре при проведении общего собрания, первое решение будет носить персональный характер, если при этом решаются сразу и вопросы выделения конкретных земельных участков собственникам в счет земельных долей в границах первоочередного выдела. Соответственно, если границы первоочередного выдела были определены не там, где захотел один из сособственников и, соответственно, в выделе участка ему было отказано, данное решение должно стать предметом рассмотрения в суде по существу.

В случае если общим собранием было принято первое решение без вынесения на повестку дня вопроса о конкретных выделах, то такое решение можно обжаловать только лишь ввиду нарушения процедурных правил при его принятии <23>.

<23> Там же.

К решениям, носящим персональный характер, суд отнес решение о выделении земельного участка в счет доли конкретному гражданину (второе решение), а также решение собрания, принятое в противоположность объявлению в газете (третье решение). При этом суд указал, что третье решение общего собрания носит характер согласительной процедуры и имеет право на существование. Другими словами, на практике может возникнуть ситуация, когда один из сособственников подал объявление в газету, а другой, обладающий, скажем, более 50% земельных долей, подал на него возражение и инициировал общее собрание участников долевой собственности, на котором было принято решение о выделении спорного земельного участка именно ему, а не собственнику, подавшему объявление в газету.

Как сказано в Постановлении Конституционного Суда РФ, отдавая предпочтение большинству, участвующему на общем собрании, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи. При этом право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.

Такой порядок принятия решений, учитывающий имущественный характер отношений общей долевой собственности на земельный участок и значительное, как правило, число участников этой долевой собственности, адекватен избранной законодателем модели реализации сособственниками права на выделение земельных участков в счет своих земельных долей, построенной на признании автономии воли каждого сособственника и уважении его права самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и не противоречит конституционному принципу справедливости.

Таким образом, решение общего собрания о выделе конкретному собственнику земельного участка в счет земельной доли, принятого большинством голосов, с соблюдением процедуры его проведения может быть обжаловано в суде. Как справедливо было замечено <24>, Закон не предусматривает никаких критериев разрешения таких споров. И судебная практика вынуждена восполнять пробелы законодательства <25>.

<24> Там же.
<25> См.: Справка Владимирского областного суда "Обобщение судебной практики по земельным спорам" // http://oblsud.wld.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=dokl_detail&id=19; Справка Кировского областного суда "О результатах обобщения судебной практики рассмотрения дел по спорам, связанным с правом на земельный участок" // http://www.oblsud.kirov.ru/prigovor/spravka_page_10.htm; Справка о практике рассмотрении судами Тверской области в 2005 году споров о праве собственности на землю и других споров, связанных с землепользованием // http://www.tvoblsud.ru/tvoblsud/zemlya.doc; Справка по результатам обобщения судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество // http://www.pks.permregion.ru/praktika/gr/spr/spr_registration.htm; и др.

Вместе с тем представляется, что главным исходным принципом при разрешении споров данной категории дел является обеспечение рационального использования сельхозземель по их целевому назначению, охрана и сохранение почвенного плодородия. Далее, приоритет должен иметь собственник земельной доли, первым изъявивший свою волю на выделение участка в счет земельной доли в определенном месте, которая должна оцениваться по совокупности с его последующими действиями по оформлению земельного участка. Другие обстоятельства, имеющие существенное значение для принятия решения, должны устанавливаться судом в каждом случае с учетом конкретных особенностей и ситуаций, выявленных при рассмотрении спора между сособственниками.

Земля – это ценный природный ресурс, который используют для создания пастбищ, лугов, выгонов для скота. Люди обрабатывают земли сельскохозяйственного назначения с целью выращивания фруктов, овощей, злаковых культур и др.

Распространенная форма на земельные участки – общая долевая собственность, когда надел используется не одним, а сразу несколькими собственниками. Обрабатывать землю сообща сподручнее, но иногда возникает необходимость выделиться из общей массы. Например, при желании передать свой участок по наследству, оформить дарственную или заложить землю в обеспечение кредита.

Распоряжаться неосязаемой долей – проблематично, поэтому многие владельцы прибегают к выделу своей части в натуральном эквиваленте. Как это сделать в случае с землями сельхоз назначения и как определить размер доли? Давайте разбираться со всем по порядку.

Можно ли выделить земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения?

Участок плодородной почвы может принадлежать как гражданам, так и муниципалитету. В первом случае совладельцы надела имеют землю в общей долевой собственности. Стало быть, для выдела доли достаточно прийти к общему согласию, оформить документы и провести кадастровые работы.

Если земельный участок принадлежит муниципалитету, выдел доли затруднителен, поскольку надел находится в аренде. Желающему обозначить свою долю придется вначале приватизировать землю.

Долевой собственник приватизированного участка имеет право на выдел земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения (ст. ФЗ № 74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве…»). Целью выдела доли может быть расширение фермерского хозяйства, если такое действие не противоречит законодательству.

Важным условием перераспределения земли является согласие всех собственников-землепользователей (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). Новообразованные участки не должны нарушать ничьих интересов, в противном случае выдел земельной доли признается незаконным.

Особое внимание нужно уделить следующим требованиям:

Сохранение целевого статуса – земли сельхоз назначения.
Соблюдение градостроительных и санитарных нормативов при выделе доли в натуральном размере.
Отсутствие «клиньев» в муниципальные и иные земли, находящиеся по соседству с выделяемым участком.
Возможность обозначить четкие границы участка, отсутствие двойных трактовок в кадастровых документах.
Сохранение прежних условий пользования участком – наличие свободного подъезда, прохода, межевых знаков и засечек.
Соблюдение интересов остальных долевых собственников земли.

Важно: согласно Постановлению Правительства №3/59-П от 28.05.2003, минимальный размер выделяемой площади земли под фермерское хозяйство – 2 гектара; садоводство и огородничество – 0,06 и 0,04 га соответственно, под ИЖС – не менее 0,06 гектаров.

Имеет ли смысл выделять долю, если при этом будет нарушено хотя бы одно из требований? Однозначно нет – в противном случае велик риск потратить деньги, но не завершить процедуру из-за отказа государственных органов.

В каких случаях выдел доли невозможен?

Земельный кодекс РФ устанавливает различные виды использования с/х земель.

Условно их можно разделить на две категории:

Пригодные для сельскохозяйственного производства/работ – земли под садоводство, огородничество, пастбища, лежбища, гульбища, сенокосы и др.
Непригодные для сельхоз обработки – земли, занятые хозяйственными постройками (амбарами, молотильнями, мельницами, складами). Одним словом, выделяются на нужды ЛПХ – личного подсобного хозяйства людей.

Вместе с тем выделение доли из земель сельскохозяйственного назначения сопровождается рядом запретов.

Согласно п.5 ст. 27 ЗК РФ, невозможно выделить долю из земель следующих категорий:

государственных охраняемых территорий;
заповедных участков;
территорий, отнесенных к лесному и водному фонду (леса, реки, озера);
изъятых из оборота наделов.

Следовательно, если нет прямого запрета на выдел доли и земля не отнесена к специальному фонду, процедура возможна. Но при условии согласования с местными властями или соглашения между совладельцами с/х земли.

Совершение выдела земельной доли с нарушением требований закона приводит к признанию сделки недействительной (ст. 168 ГК). Установление сего факта обязывает нарушителя вернуть выделенную долю в общедолевую собственность или устранить последствия выдела части.

Как выделить земельную долю из земель сельхоз назначения в 2019 году?

Подробное описание выдела доли из общей собственность на земельный участок представлено в ст. 254 ГК РФ.

Согласно положениям статьи, совладельцы могут воспользоваться одним из двух вариантов:

разрешить выдел доли одному из собственников на общем собрании;
решить спор в судебном порядке – если между сособственниками имеются серьезные противоречия и выдел доли в мирном русле затруднителен.

Итак, что делать при необходимости выделить доли из земель сельхоз назначения? Первым делом, определиться с конкретным способом. Ситуации бывают разные, поэтому мы рассмотрим оба варианта, а уже на их основе вы сможете выбрать для себя наиболее устраивающий.

Заключение соглашения

Нынешние владельцы земельного участка могут провести общее собрание и договориться обо всех нюансах внесудебной процедуры. Незачем ломать копья и упираться, если выдел доли не нарушает ничьих интересов и возможен с точки зрения практики.

Подробная инструкция: что делать?

Отсутствие возражений со стороны других землевладельцев обычно приводит к следующему порядку действий:

Во-первых, нужно провести общее собрание и принять взвешенное решение. Уведомление (извещение) отправляется заинтересованным лицом не позднее, чем за 10 дней до начала собрания. Извещение должны получить все совладельцы земельного участка.

Во-вторых, организовать собрание и вынести вопрос на голосование. Заседание проводится в присутствии всех долевых собственников или их представителей. Обязательное условие – ведение протокола собрания, куда заносятся все сведения о решении вопроса. Итоговый протокол должен содержать:

информацию о присутствующих;
времени и месте проведения;
регламенте проведения собрания;
вынесенных на повестку дня вопросах;
сведениях о количестве голосов «за», «против», а также воздержавшихся от голосования;
данных об участке земли и выделяемой доле;
принятое решение – выдел доли возможен в случае сбора свыше 50% голосов, если иное не предусмотрено законом;
прилагаемые документы;
подписи участников и организаторов.

В-третьих, согласовать межевой план с другими совладельцами. Вместе с долевыми собственниками на собрании должен присутствовать кадастровый инженер. Задача – согласовать границы участков со всеми землевладельцами, включая собственников соседних территорий (п. 3 ст. 13 ФЗ №101).

В-четвертых, подать заявку на получение кадастровых документов. Изменения нужно зафиксировать в Росреестре, чтобы придать им новый статус. Совместно с заявлением дольщики подают акт кадастрового инженера, протокол общего собрания с итоговым решением. Важно, чтобы решение было положительным, т.е. разрешением на выдел доли из общедолевой собственности на землю с/х назначения.

Наконец, подать документы на регистрацию права собственности в ЕГРН. Выдачей правоутверждающих документов занимается Федеральная служба государственной регистрации (Росреестр). Выделившийся соискатель получает выписку из ЕГРН о праве собственности, а остальные дольщики – выписки с внесенными изменениями в реестр прав.

Подробнее о выделе натуральной доли — в нашей статье « «.

Список документов

Разобравшись с внесудебной процедурой, самое время прикинуть, какие нужны документы?

Сотрудники Росреестра затребуют от инициатора выдела доли:

копию протокола общего собрания совладельцев земли с/х назначения;
акт кадастрового инженера – содержит разрешение на выдел доли в натуре (если такое возможно);
соглашение об установлении границ участка между всеми совладельцами – с недавних пор заменяет межевой план;
правоустанавливающие документы на землю – договор о приватизации, свидетельство о наследстве, договор дарения земли и др.;
копию удостоверения личности – паспорт РФ.

Задача соискателя – предоставить документы для выдачи кадастрового документа (начиная с 2016 года – кадастровая выписка из ЕГРН).

На этом процедура не заканчивается – нужно установить право собственности на новообразованный земельный надел. При повторном обращении в Росреестр от заявителя потребуют выписку из ЕГРН с кадастровыми данными, копию извещения участников, справку об отсутствии претензий со стороны дольщиков, акт оценки земельного участка, расчет компенсации за выдел доли (при договоренности) и ряд документов из списка выше.

Сроки и стоимость

Как мы выяснили, мирное решение вопроса займет гораздо меньше времени. Основные сроки приходятся на ожидание готовности документов в Росреестре. Оформление кадастровой выписки занимает от 10 дней , а выписку из ЕГРН о праве собственности выдают в течение 14 суток .

Затраты связаны с оплатой госпошлины за получение правоутверждающего документа. Согласно тарифам Росреестра выдел доли из земель сельхоз назначения обойдется в 350 рублей . Оплата производится в банке или через терминал по реквизитам госучреждения.

Выдел земельной доли через суд

Зачастую выдел плодородного участка из общей собственности не вызывает восторга у других совладельцев. Если остальные собственники против выдела доли в натуре, инициатор имеет полное право подать иск о принудительном выделе своей доли.

В каких случаях не обойтись без вмешательства суда:

земледелец не имеет документов на принадлежащую ему долю в общей собственности на землю с/х назначения;
некорректное указание долей, чаще в сторону занижения;
отсутствие согласия на выдел со стороны остальных совладельцев участка;
препятствия выделу со стороны государственных органов.

Разрешить спорный вопрос можно в судебном порядке – выбор судебного участка зависит от стоимости выделяемой доли. Обычно такие дела рассматриваются в городских или районных судах, реже – в мировых.

Инструкция по выделу доли

Отказ составлять соглашение о выделе доли вынуждает прибегать к судебной процедуре.

Как выделить земельную долю из земель с/х назначения через суд:

Направить уведомление (извещение) собственникам земли о желании заключить соглашение.
Получить обратный ответ в течение 30 дней: если ответ отрицательный – готовиться к судебному процессу.
Составить исковое заявление и собрать документы.
Направить иск в секретариат выбранного судебного органа (мировой или городской суд).
Присутствовать на слушаниях по делу, предоставить доказательства, взаимодействовать со свидетелями.
Запросить копию исполнительного листа суда на основе вынесенного постановления – вступает в силу спустя 10 дней, если стороны не подадут апелляционные жалобы.
Завершить выдел доли в соответствии с судебным решением.

Дальнейшие действия зависят от того, какое решение примет суд – не факт, что выдел доли не нарушит целостность почвы и границ соседей. Вероятно, совладелец сможет получить денежную компенсацию. Однако в случае с землями сельскохозяйственного назначения такой вариант не совсем выгодный, поскольку почва позволяет заниматься с/х производством.

Исковое заявление о выделе доли (образец)

Истец должен подготовить грамотное исковое заявление с указанием всех существенных деталей. Рекомендуется привлекать юристов, но при желании можно составить иск собственноручно.

Ниже мы рассмотрим структуру документа, после чего вы сможете ознакомиться с образцом иска о выделе доли из земель с/х назначения.

наименование и адрес судебного органа;
ФИО, данные паспорта, контакты об истце и ответчике;
данные о свидетелях и третьих лицах (например, органе местного самоуправления);
информация о предмете спора – земельный участок с плодородной почвой под ЛПХ или ИЖС, его площадь, границы, кадастровый номер и др.;
сведения о нарушенных правах истца;
основание для подачи иска – положение ст. 252 ГК РФ о возможности выдела доли из общей собственности на землю;
данные о досудебных попытках прийти к согласию с сособственниками;
лаконичное требование (-я) – выделить долю из общей собственности, указать на размер доли или размер компенсации;
перечень приложений;
дата и подпись заявителя.

Исковое заявление дополняется документами на земельный участок и право собственности на долю в общем владении. Количество пакетов с документами должно соответствовать числу сторон – по одному для суда, ответчика и свидетелей (если имеются).

Сроки

Рассчитывать на скорое рассмотрение дела не стоит – прежде чем выносить решение, суд внимательно изучает документы, а в ряде случаев назначает землеустроительную экспертизу.

Мировые суды рассматривают дела в течение 1 месяца, а районные и городские – в течение 2 месяцев (минимум). Однако на практике сроки могут значительно увеличиться – в 2-3 раза.

Госпошлина

Судебные издержки по делам о выделе доли связаны с уплатой госпошлины. Расчет ведется в зависимости от цены иска: ставка зависит от стоимости конкретной доли. Так, госпошлина составит минимум – 400 рублей, максимум – 60 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).

Некоторые юристы считают, что иск о выделе доли относится к неимущественным, т.е. не подлежит оценке. Стоимость таких исков – 300 рублей физическим лицам; 6 000 – организациям.

Однако в случае неправильной оценки стоимости, суд оставляет иск без движения. Об этом следует помнить и не пытаться занизить стоимость искусственным методом. Разумнее всего оплатить 300 рублей, а при отсутствии ответа со стороны суда – доплатить недостающую сумму за иск имущественного характера.

Пример:

Зубарев подал в мировой суд иск о выделе доли из земельного участка с/х назначения. Ответчиками по делу были его двоюродный брат, его сестра и племянник. Совладельцы не хотели, чтобы Зубарев создавал «отрез» плодородной почвы. Тем не менее, истец подал в суд и рассчитал госпошлину в соответствии с ценой выделяемой доли. Стоимость «отрезка» – 45 тысяч рублей.

Формула расчета: 800 рублей + 3% суммы, превышающей 20 000 рублей. Получаем сумму превышения от 45 000 – 25 000 рублей. Сумма, подлежащая оплате помимо 800 рублей – 750 рублей (3% от 25 000 рублей).

Итого, Зубарев должен оплатить за подачу иска 1 550 рублей госпошлины.

Подводя итог, следует сказать, что выдел доли из земель сельхоз назначения – процедура не из легких. Соискателю предстоит , выбрать один из двух способов: внесудебный (по соглашению) или через суд. Важно соблюдать требования к совершению сделки, а также учитывать целевое использование земельного участка.

Выдел земельного участка в счет земельной доли

На сегодняшний день наиболее активно идет процесс регистрации выдела земельного участка в счет земельных долей. Поэтому большой интерес вызывают вопросы, связанные с этим.

Оборот земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскозяйственного назначения (земельные доли) и порядок регистрации прав на земельные участки, выделенные в счет земельных долей, регулируется Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом РБ «О земле» и др. нормативно правовыми актами.

Так, основанием для государственной регистрации прав собственности на земельный участок, образуемый при выделе из земельных долей, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

В соответствии со ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается, что выдел земельного участка в счет земельных долей возможен только после утверждения проекта межевания земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Одновременно с этим должно быть принято решение об утверждении перечня собственников и размера их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки.

Если общим собранием участников не были утверждены проект межевания земельных участков, а также перечень собственников и размер их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки, то лицо, желающее выделить земельный участок, вправе самостоятельно заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания. Однако такой проект в любом случае должен быть согласован с другими участниками долевой собственности в части размера и местоположения границ выделяемого участка.

В свою очередь, кадастровый инженер обязан обеспечит заинтересованным лицам возможность ознакомиться с проектом межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности. Извещение о месте и о порядке ознакомления с проектом должно быть направлено участникам долевой собственности или опубликовано в СМИ.

Следует обратить внимание, что в ФЗ №435-ФЗ установлено, что до 01.07.2012г. участники долевой собственности обязаны принять решение об утверждении проекта межевания земельных участков или зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности. Если они этого не сделали до установленной даты, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 01.07.2013г. обязан:

провести общее собрание участников долевой собственности с обсуждением вопросов об утверждении проекта межевания земельных участок и утверждения списка перечня собственников земельных участок и размеров долей в праве общей собственности

обеспечит подготовку проекта межевания участок;

обеспечить проведение кадастровых работ по образованию участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участок.

Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более

чем пяти лиц (далее - земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного. Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Кроме того, обязательными приложениями к документам, представляемым на государственную регистрацию, являются:

Заявление о государственной регистрации права собственности.

С заявлением о проведении государственной регистрации прав на вновь образованный при выделе земельный участок могут обратиться:

1) гражданин - собственник земельной доли;

2) представитель гражданина, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности;

3) лицо, уполномоченное общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обращаться с заявлениями о проведении государственной регистрации прав. Полномочия этого лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом администрации поселения по месту нахождения земельного участка (п. 3, 4 ст. 14 Закона о регистрации).

2. Документ об уплате государственной пошлины в размере 100 рублей (подлинник и копия).

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

4. Документы, удостоверяющие право на земельную долю: - свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное до 31.01.1998 – подлинник и копия, или выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая право на земельную долю (две надлежащим образом заверенные копии), либо

Договор (купли-продажи, дарения, мены) земельной доли, зарегистрированный в установленном порядке (подлинник и копия), либо

Свидетельство о праве на наследство земельной доли (подлинник и копия), либо

Решение суда, вступившее в законную силу (две надлежащим образом заверенные копии).

5. Документы, подтверждающие выдел земельного участка в счет земельной доли:

5.1. два экземпляра заверенной уполномоченным должностным лицом администрации поселения по месту нахождения земельного участка копии решения общего собрания об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников вновь образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки (в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения); 5.2. две копии извещения о согласовании проекта межевания с участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения из которого образуется выделяемый земельный участок (в случае образования земельного участка не по решению общего собрания участников долевой собственности).

6. Соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок (не менее двух подлинников).

7. Согласие арендатора или залогодержателя права аренды на образование выделенного земельного участка (в случае, если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, из которого осуществляется выдел земельного участка в счет земельной доли, передан в аренду по надлежаще оформленному договору аренды). Представление такого согласия не требуется в случаях, предусмотренных Законом об обороте (п. 5 ст. 14 Закона об обороте).

Заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, и иные необходимые для государственной регистрации документы могут быть поданы либо после осуществления государственного кадастрового учета выделенного земельного участка, либо одновременно с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета такого участка.

Для осуществления государственного кадастрового учета выделенного земельного участка представляются:

1) заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков,

2) копии решений общего собрания об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);

3) копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков).

Ведущий специалист-эксперт Заиграевского отдела

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Данзанова О.А.

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Федерального закона, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка.

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации (п. 1 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ).

Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.

Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

По общему правилу, установленному ст. 13 ФЗ Об обороте площадь и размер участка, выделяемого в счет земельной доли , определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю, т.е. в Свидетельстве о праве собственности на нее.

Проект межевания земельного участка, подготовленный кадастровым инженером по обращению собственника земельной доли в случае, когда отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности, которым утвержден проект межевания земельных участков, утверждается решением самого собственника земельной доли (п. 5 ст. 13.1 Ф ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей — (одобрены Минсельхозом РФ, Протокол N 3) (вместе с — Примерными формами документов, необходимых для оформления выдела земельного участка —)

6. На основании полученного списка участников долевой собственности заявитель извещает их письменным почтовым отправлением либо личным вручением участникам долевой собственности извещения о своем намерении. Подтверждением уведомления служит заверенный почтовым отделением реестр разосланных извещений либо личная роспись получателя с указанием даты получения извещения (форма Ф-7).

Министерство экономического развитияРоссийской Федерации

В соответствии с пунктами 1, 4, 6 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Выделение земельного участка в счет земельной доли

в извещении приводится указание нанеобходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка (п.3 ст.13 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Особенности выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Однако, как следует из п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности, но только в том случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. При этом если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Выдел земельного участка в счет земельной доли

Суды нередко путают выдел и раздел земельного участка, и это не случайно. Как было указано выше, если выдел происходит из участка земли, который находится в долевом владении двух участников, то после процедуры выделения долевое участие прекращается. Один собственник не может быть дольщиком сам с собой.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения

Решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков является основанием для выдела и образования земельных участков в счет долей всех участников долевой собственности. Указанное решение приобретает такой статус, если утверждает проект межевания, рассмотренный в рамках этапа 1, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, а также сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

Судебная защита земельных прав

Отдельные представители Федеральной регистрационной службы утверждают, что благодаря предоставлению этих протоколов (решений) можно проверить соблюдение кворума собрания участников долевой собственности, правильность подсчета голосов, решение сособственников о местоположении выделяемого земельного участка, одним словом, произвести надлежащую правовую экспертизу документов и проверить законность регистрируемых сделок.

Выдел земельного участка в счет доли

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

14. Инициатором согласительных процедур выступает участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который подает заявление в согласительную комиссию.

Выдел земельного участка в счет доли

1. Выдел участка осуществляется в случае выдела или из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе участка образуются один или несколько участков. При этом участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Выдел земельного участка (выдел доли или долей)

Необходимость выдела земельного участка в натуре возникает в случаях, когда собственники не достигают согласия относительно порядка использования земельного участка. В связи с этим (если собственники не пришли к соглашению о разделе участка) участник долевой собственности в соответствии с пунктом 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) наделен правом требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел земельного участка в счет доли

Есть порядка 50 участников общей долевой собственности на землю. Доля каждого ровно 2,5 га. Участки до настоящего времени не выделялись. Собрания участников не проводилось. Администрация ничего не предпринимала. С чего начать процедуру выделения доли земельного участка? Какие могут возникнуть трудности?