Разъяснения Пленума ВАС РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога. Обратить взыскание на заложенное имущество

Просроченные обязательства по кредитам физических лиц до 30 дней считаются технической просрочкой. Если заемщик допустил просрочку не более трех раз, каждая сроком не более 30 дней, действия работников банка ограничатся проведением переговоров с заемщиком о недопущении в дальнейшем просрочки платежа. В отдельных банках срок технической просрочки считается до 15 дней, а количество случаев – до пяти раз. При технической просрочке платежа кредитный работник постарается выяснить причину возникновения просроченной задолженности, оценит способность заемщика в дальнейшем обслуживать долг и наличие необходимости в реструктуризации ссудной задолженности заемщика.

В случае возникновения просроченных обязательств заемщика по банковскому кредиту физического лица свыше тридцати дней либо более трех раз, банк-кредитор направляет в адрес заемщика требование о погашении просроченных обязательств в определенный срок, а порой и о погашении всей суммы задолженности по кредиту, если это предусмотрено в кредитном договоре. В требовании содержится уведомление заемщика о том, что в случае невыполнения обязательств в указанный срок, банк вынужден будет обратиться в суд с иском о взыскании задолженности с должника либо обратит взыскание на залоговое имущество во внесудебном порядке. Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога будет применен, если в кредитной документации есть указание на возможность его применения и нет других источников средств для погашения задолженности перед банком у заемщика, а также в случае, если в ответ на требование банка-кредитора о погашении просроченной задолженности заемщик выразит согласие на внесудебную реализацию предмета залога.

В любом случае, обременительная и невыгодная для банка процедура, особенно если вырученной от реализации предмета залога суммы будет недостаточно для покрытия всех обязательств заемщика перед банком, обеспеченных данным залогом. Поэтому кредитор всегда идет навстречу заемщику в вопросах реализации залогового имущества заемщиком самостоятельно и добровольного погашения задолженности по кредиту, особенно учитывая, что в ходе реализации предмета залога, бывшего в употреблении, на банк могут лечь издержки по обеспечению его сохранности, предпродажной подготовке, поиску покупателей и согласованию цены. Для разрешения этих проблем банку придется привлекать специализированные компетентные организации и осуществлять контроль над ходом процесса реализации.

Добровольная реализация предмета залога заемщиком/залогодателем

Обязательства заемщика по кредиту прекращаются по факту погашения задолженности в полном объеме. Соответственно, если для заемщика нет других источников для погашения задолженности, выходом из положения является реализация предмета залога.

В таком случае заемщик обращается в банк с предложением добровольной реализации предмета залога. Получив предварительное согласие банка, заемщик находит покупателя на залоговое имущество и заключает договор купли-продажи. Банк, как правило, принимает участие в согласовании цены сделки. Сложности могут возникнуть, если сумма сделки не покрывает размер обеспеченного залогом долга заемщика перед банком-кредитором. Когда стороны пришли к согласию в вопросе цены, далее покупателю необходимо внести денежные средства на счет, открытый в банке-кредиторе заемщика. Получив необходимую достаточную сумму в погашение кредита, банк снимает обременение с предмета залога, и право собственности переходит к покупателю.

Реализация предмета залога заемщиком/залогодателем по соглашению с банком в добровольном порядке наиболее выгодная схема для обеих сторон. Она позволяет сократить время и исключить соблюдение многих юридических формальностей, сопутствующих судебному или внесудебному обращению взыскания на предмет залога.

Возможность добровольной реализации залога заемщиком/залогодателем сохраняется как на досудебной стадии, так и в процессе судебных разбирательств, до выставления залога на торги.

Возможен «перенос долга на третье лицо», когда залоговое имущество реализуется покупателю, который не имеет в достаточном количестве собственных средств, и, соответственно, недостающую сумму для приобретения предмета залога получает в банке в качестве кредита.

В редком случае, если сумма просрочки велика, банк может рассмотреть возможность реализации залогового имущества в ущерб себе, даже если полученная от реализации залога сумма не покроет полностью издержки банка. Порой бывает менее затратно для банка и важнее закрыть проблемную задолженность, понеся при этом некоторые издержки, нежели продолжать с ней работу по взысканию. Но если сумма потерь также окажется существенной, банк потребует предоставить дополнительное обеспечение по кредиту. Оставшаяся после реализации залога сумма задолженности может быть , но следует учитывать, что по необеспеченной залогом задолженности, банк поднимет процентную ставку.

На продажу залоговое имущество выставляется в случае неисполнения заемщиком своих кредитных обязательств - неспособности или нежелания гасить кредит или проценты по нему, нежелания добровольно реализовать предмет залога. В таком случае, выставлению имущества на продажу будет предшествовать обращение банком на предмет залога взыскания в судебном или внесудебном порядке, в зависимости от вида имущества и других условий, установленных законом или договором залога.

Внесудебная реализация предмета залога банком-кредитором

Внесудебный способ обращения взыскания на предмет залога будет реализован согласно порядку, указанному в соглашении (договоре залога), заключенном между банком и заемщиком/залогодателем и в течение указанного в соглашении срока. Банк при внесудебном порядке обращается к торговой организации, которая выставляет имущество на публичные торги, либо реализует залоговое имущество по договору комиссии. Реализация залога может происходить по исполнительной надписи нотариуса.

Данный способ реализации залога является добровольно-принудительным, потеря в цене на предмет залога для заемщика/залогодателя может быть уже более ощутимой, нежели чем при добровольной самостоятельной, но с согласия банка, реализации залогового имущества заемщиком.

Но, если в договоре залога не определен способ обращения взыскания на залоговое имущество, взыскание осуществляется в судебном порядке на основании решения суда.

Взыскание на предмет залога в случае обращения банка-кредитора в суд

Данный способ наименее удобен для банка и в принципе невыгоден для заемщика.

Для банка играет роль «фактор времени», поскольку при обращении в судебный орган необходимо зафиксировать на дату обращения образовавшуюся задолженность заемщика. В решении суда о взыскании будет указана зафиксированная таким образом сумма задолженности. А пени и штрафы продолжают начисляться (если не были приостановлены). Суды и приставы перегружены, рассмотрение дела может затянуться по причине неявки ответчика и тому подобным обстоятельствам.

Если вынесено решение суда о взыскании задолженности с должника путем реализации залогового имущества, имущество выставляется на торги.

Цена первого размещения имущества на торгах может быть определена по залоговой стоимости либо согласно проведенной оценке имущества независимым экспертом по ходатайству одной из сторон. В случае если имущество не будет продано на первых торгах, оно выставляется на следующие торги, которые проводятся не позже чем через месяц. При этом цена залогового имущества, которое выставляется на продажу, будет уменьшена на десять – двадцать пять процентов от первоначальной цены, если речь идет о недвижимом имуществе, то не более чем на тридцать процентов. Если имущество не будет продано на торгах и во второй раз, банк-кредитор имеет возможность выкупить его по стоимости семьдесят пять процентов от его начальной аукционной цены. Если же и банк не выкупит не прошедшее торги залоговое имущество, то залог (ипотека), может быть прекращен по решению суда, то есть банк уже не будет иметь никакого права на залоговое имущество. Тем не менее, не реализация предмета залога не снимает из заемщика обязанности по погашению задолженности перед банком-кредитором.

Таким образом, для банка и заемщика недостатком подобного способа реализации предмета залога является вполне предсказуемая игра участников аукциона на понижение стоимости имущества в процессе аукциона или торгов.

Кроме того, для заемщика не интересен данный способ реализации предмета залога, поскольку погашению за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга по кредиту подлежат также и проценты, неустойки (штрафы, пени), убытки, образовавшиеся в связи с неисполнением должником своего обязательства. А также погашению подлежат дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество, судебные издержки.

Нередко случается, что в случае снижения платежеспособности заемщика банку все же выгоднее провести реструктуризацию потенциально проблемного кредита с установлением посильного для заемщика графика погашения, нежели проходить через судебные разбирательства по просроченным платежам и продавать залоговое имущество за бесценок с убытками для себя и заемщика.

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств при условии возникновения определенных к тому оснований может повлечь обращение взыскания на заложенное имущество.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество - залогодателя (ст. 334 ГК РФ).

Сопоставив определение залога с понятием обязательства (ст. 307 ГК РФ), можно сделать вывод о том, что залог - это гражданское правоотношение. Традиционно залог может возникнуть: а) из договора; б) на основании закона. К залогу, возникающему на основании закона, применяются правила о залоге, возникающем из договора, если в законе специально не оговорено иное (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Как справедливо отмечается в юридической литературе главная цель залогодержателя - получить преимущество перед другими кредиторами должника. При этом сам по себе факт заключения договора о залоге не создает этого преимущества, поскольку с момента заключения договор становится обязательным лишь для его сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Для защиты же от притязаний третьих лиц залогодержателю важно установить обременение предмета залога в свою пользу. Обременение возникает тогда, когда у залогодержателя появляется в отношении предмета залога особое право - право залога . Моменты заключения договора о залоге и возникновения права залога не всегда совпадают (ст. 341 ГК РФ).

По общему правилу право залога возникает: а) в момент заключения договора о залоге, если предмет залога остается (или считается оставленным) у залогодателя; б) в момент передачи предмета залога, если он подлежит передаче залогодержателю. При залоге недвижимости (ипотеке) и залоге товаров в обороте момент возникновения права залога определяется по особым правилам. При заключении же договора о залоге имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ), право залога возникнет у залогодержателя не раньше перехода в собственность залогодателя закладываемой вещи (или перехода к залогодателю предоставляемого в качестве залога права требования). Все это необходимо учитывать при обращении взыскания на заложенное имущество.

В целях уяснения сущности залога представляется целесообразным рассмотреть принципы залоговых правоотношений .

В качестве принципа рассматривается правило, согласно которому залог не дает залогодержателю права на вещь как таковую. Ее собственником остается залогодатель. С основным долгом соотносится лишь стоимость вещи, но не сама вещь. При нарушении обеспеченного залогом обязательства залогодержатель не может попросту объявить предмет залога своим, а может лишь получить деньги, вырученные от реализации имущества. Если залогодержатель в нарушение закона отберет предмет залога у залогодателя, последний может истребовать свое имущество из незаконного владения (п. 1 ст. 347 ГК РФ).

Преимущество залогодержатель имеет и при ликвидации залогодателя - юридического лица, в том числе в связи с его несостоятельностью, либо при банкротстве индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ). В указанных случаях требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества, удовлетворяются в третью очередь (ст. 64 ГК РФ). Поскольку нормы об очередности всегда императивны, любые оговорки о приоритетности требований залогодержателя, которую якобы обязуется обеспечить залогодатель, ничтожны.

К принципам залоговых правоотношений можно отнести наличие ограничений на отчуждение, что означает и наличие ограничений на передачу предмета в залог. Если существует запрет на отчуждение имущества, то договор о залоге этого имущества следует признать недействительным. Например, запрещено отчуждение, а следовательно, и залог земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении (ст. 267 ГК РФ). В том случае, если отчуждение имущества требует согласований с какими-либо органами или согласия третьих лиц - такие согласования и согласия под страхом недействительности договора о залоге должны быть получены до его заключения.

В частности, если в силу устава юридического лица отчуждение какого-либо имущества требует согласия правления или другого органа управления, то получение такого согласия необходимо и для залога этого имущества.

Следование как принцип залоговых правоотношений означает, что право залога следует за вещью и разделяет ее судьбу. В случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на заложенное имущество к другому лицу, право залога сохраняет силу, т.е. «следует» за имуществом. Новый собственник становится на место залогодателя, т.е. принимает все его обязанности, если залогодержатель не освободит его от них (ст. 353 ГК РФ). Проявлением принципа следования является и то, что гибель предмета залога влечет прекращение права залога (ст. 352 ГК РФ).

Так называемый принцип старшинства залогов, проявляется в том случае, когда имущество, находящееся в залоге, закладывается в обеспечение других требований (ст. 342 ГК РФ), иначе говоря, передается в так называемый перезалог.

Традиционно к сторонам залогового правоотношения относят залогодателя и залогодержателя. При этом залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Единственное, он должен являться собственником вещи, поскольку именно собственник имеет право распорядиться вещью. Не являющиеся собственниками лица могут выступать залогодателями только в предусмотренных законом случаях. Во-первых, залогодателями могут выступать унитарные предприятия, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения. Во-вторых, с согласия собственника договор залога может заключить казенное предприятие - субъект права оперативного управления. В-третьих, доверительный управляющий, не будучи собственником переданного в доверительное управление имущества, от своего имени заключает договоры о залоге этого имущества.

Может возникнуть ситуация, когда имущество принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной собственности. В этом случае для его залога нужно согласие всех сособственников. При согласии сособственников может быть заложено и имущество, принадлежащее им на праве общей долевой собственности. Если же согласие всех участников общей долевой собственности на залог вещи не достигнуто, то сособственник не лишен права самостоятельно заложить свою долю.

В рамках исполнительного производства может возникнуть вопрос и о возможности обращения взыскания на заложенные имущественные права. Залогодателем имущественного права может быть лицо, которому это имущество принадлежит. Однако права такого лица как залогодателя нередко ограничиваются. Во-первых, это касается залога права на чужую вещь. Залог такого права возможен только с согласия собственника вещи, если в силу закона или договора согласие собственника необходимо для отчуждения закладываемого права (п. 3 ст. 335 ГК РФ).

В указанной норме находит проявление рассмотренный выше принцип: наличие ограничений на отчуждение имущества означает наличие ограничений на передачу его в залог. Приведенная норма не применяется в отношении залога наиболее часто встречающегося права на чужую вещь - права аренды, поскольку залог арендных прав урегулирован специальными нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ. В силу статьи 615 ГК РФ для залога права аренды в любом случае требуется согласие арендодателя. Во-вторых, ограничено право залога пая либо доли в складочном или уставном капитале юридического лица. Залог такого рода имущества обычно зависит от решения юридического лица. Например, залог доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью в пользу лиц, не являющихся участниками общества, может быть в соответствии с уставом обусловлен получением согласия на то общества в лице общего собрания.

В отношении залогодержателя специальные требования не установлены, а значит, им может быть любое лицо. Замена стороны в залоговом обязательстве возможна с соблюдением правил о цессии. При этом залогодержатель может уступить свои права третьему лицу только при условии, что этому же лицу уступлены и права из основного обязательства (ст. 355 ГК РФ). В противном случае уступка недействительна. Это правило выступает частным случаем общего положения о том, что кредитором в основном и обеспечительном обязательствах должно быть одно и то же лицо.

При определении порядка обращения взыскания на заложенное имущество большое значение имеют нормы о форме и регистрации договора о залоге. Согласно действующему законодательству придание ему простой письменной формы обязательно под страхом недействительности (ст. 339, п. 2 ст. 162 ГК РФ). В двух случаях договор о залоге должен быть удостоверен нотариально: 1) если закладывается недвижимое имущество; 2) если залог обеспечивает обязательства по договору, подлежащему нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 339 ГК РФ). В соответствии со статьей 339 ГК РФ договор о залоге недвижимости (договор об ипотеке) подлежит государственной регистрации.

Действующим законодательством установлены особые требования к оформлению залога ценных бумаг. Так, залог акций и облигаций, как и другие сделки с эмиссионными ценными бумагами, должен быть зарегистрирован в реестре эмитента или у депозитария. Залог векселей оформляется в порядке, предусмотренном вексельным законодательством.

К существенным условиям договора о залоге относится предмет залога . Статья 336 ГК РФ указывает, что в этом качестве может выступать всякое имущество. К имуществу относятся вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, имущественные права и иное имущество. Предмет залога должен быть четко обозначен. Если речь идет о вещи, то это должна быть индивидуально-определенная вещь, если о праве - то оно должно быть описано с той степенью подробности, которая позволит выделить его среди ему подобных.

Так, индивидуализировать заложенную вещь можно тремя способами: описать ее оригинальные черты (заводской или государственный номер механизма и т.н.), наложить на нее знаки (печати или бирки), свидетельствующие о залоге (так называемый твердый залог - ст. 338 ГК РФ), либо оставить ее под замком и печатью залогодержателя (этот способ используют при оставлении предмета залога у залогодателя). Для индивидуализации закладываемого права нужно не только подробно описать его, но и указать лицо, которое предоставило залогодателю это право.

Поскольку реализация предмета залога осуществляется путем его продажи с публичных торгов (о которых будет сказано ниже), постольку нельзя закладывать имущество, в отношении которого совершение такой сделки невозможно в силу закона. Следовательно, не может быть заложено следующее имущество:

имущество, являющееся изъятым из оборота;
имущество граждан, на которое в соответствии с гражданско-процессуальными нормами не может быть обращено взыскание (ст. 446 ГПК РФ);
права, уступка которых запрещена (например, такой запрет может быть установлен собственником вещи при передаче ее в аренду);
требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного здоровью, и т.п.).

Существенным условием договора о залоге также является оценка предмета залога . Она устанавливается по соглашению сторон за исключением тех редких случаев, когда законом предусмотрены особые правила оценки имущества. Они действуют, например, при залоге земли (ст. 67 Закона об ипотеке), залоге, обеспечивающем бюджетный кредит (ст. 76 БК РФ).

Существенным условием договора о залоге признается указание на существо обязательства , которое обеспечивается залогом, его размер и срок исполнения. При этом обеспечиваемое обязательство должно быть описано таким образом, чтобы его нельзя было спутать со сходными.

Требование из этого обязательства обеспечивается в том же объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения требований залогодержателя (ст. 337 ГК РФ).

К числу существенных условий договора о залоге относится указание на то, у какой из сторон находится предмет залога. Если залог сопровождается передачей его предмета залогодержателю, он именуется закладом . Закладом считается и залог ценных бумаг с передачей их на хранение в депозит нотариуса (п. 4 ст. 338 ГК РФ). Стороны сами выбирают, кто будет владельцем предмета залога на период действия договора. Только лишь в двух случаях выбор исключен: предмет залога не может быть передан залогодержателю, если речь идет об ипотеке, а также при залоге товаров в обороте.

Установлено, что предмет залога остается в собственности залогодателя. Предполагается, что собственник продолжает пользоваться и распоряжаться своим имуществом (ст. 346 ГК РФ). Однако в интересах залогодержателя правомочия собственника могут быть ограничены. Если иное не предусмотрено договором, сторона, у которой находится заложенное имущество, обязана страховать за счет залогодателя заложенное имущество от рисков утраты и повреждения; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ).

Удовлетворение требований залогодержателя традиционно осуществляется в два этапа: 1) обращение взыскания на предмет залога; 2) его реализация.

Само право обратить взыскание на предмет залога возникает у залогодержателя при нарушении должником обязанностей по основному договору. В случаях, предусмотренных пунктом 2 ст. 351 ГК РФ, обращение взыскания может быть осуществлено и до срока исполнения обеспеченного обязательства (в основном это имеет место при ненадлежащем обращении залогодателя с предметом залога). Обращение взыскания может быть определено как процедура, в результате которой залогодержатель подтверждает свое право на преимущественное удовлетворение требований за счет стоимости заложенного имущества.

В свою очередь, возникает вопрос: почему законодатель не предоставил залогодержателю право реализовывать предмет залога вне процедуры обращения на него взыскания? С одной стороны, в процессе обращения взыскания выясняется, отвечает ли должник за допущенное нарушение, а с другой - законодатель стремится обеспечить справедливость при решении данного вопроса и предоставить всем заинтересованным лицам равную защиту.

Так, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Подробнее об обращении взыскания будет сказано ниже.

Что касается реализации предмета залога, то она осуществляется по общему правилу путем продажи имущества с публичных торгов.

Результаты торгов непосредственно влияют на залоговое правоотношение. Если вырученная сумма превысит размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, она делится на две части: сумма в размере обеспеченного требования передается залогодержателю, разница же возвращается залогодателю, поскольку было продано принадлежавшее ему имущество (п. 6 ст. 350 ГК РФ). Моментом передачи названной суммы кредитору-залогодержателю определяется момент прекращения его требований из основного договора и договора залога. Если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требований залогодержателя, она передается залогодержателю целиком, что прекращает основное обязательство в соответствующей части, а залоговое - полностью.

Если нет иного указания в законе или договоре, кредитор может получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге (п. 5 ст. 350 ГК). Другими словами, он может защищать свои права из основного договора в общем порядке.

Отметим, что залогодатель, не являющийся должником по основному обязательству, связан с залогодержателем только договором залога. Таким образом, его долг перед залогодержателем ограничен стоимостью заложенного имущества. Если вырученная на торгах сумма меньше той, что причитается залогодержателю по основному договору, остаток может быть взыскан только с должника.

Договор залога, будучи разновидностью гражданско-правового договора, прекращается на общих для всех договоров основаниях и, кроме того, в случаях, перечисленных в статье 352 ГК РФ:

с прекращением основного обязательства, которое обеспечивается залогом;
по требованию залогодателя, если залогодержатель не обеспечивает сохранность переданного ему предмета залога;
при продаже предмета залога с публичных торгов;
если выставленное на торги заложенное имущество не нашло покупателя и залогодержатель отказался приобрести его;
если заложенная вещь погибла или прекратилось заложенное право, и предмет залога не был восстановлен или заменен.

Закон об исполнительном производстве содержит статью 78, посвященную особенностям обращения взыскания на заложенное имущество .

Установлено, что взыскание на заложенное имущество производится исключительно по исполнительному документу, являющемуся судебным актом или выданному на основании судебного акта, т.е. исполнительному листу или судебному приказу.

Законодательство об исполнительном производстве устанавливает два относительно самостоятельных порядка обращения взыскания на заложенное имущество. При этом в качестве критерия их разграничения выступает взыскатель, который может являться или не являться залогодержателем. В соответствии с указанным критерием целесообразно выделить:

обращение взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя;
обращение взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем.

В первом случае обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное движимое имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания. Более того, статья 349 ГК РФ предусматривает, что на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.

Требования же залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Допускается, однако, и внесудебный порядок - на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Законом об исполнительном производстве установлено специальное правило, в соответствии с которым если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества (ч. 2 ст. 78). Указанная норма, в свою очередь, является исключением из общего порядка очередности при обращении взыскания на имущество должника (ст. 69) и специального порядка очередности, предусмотренного для случаев обращения взыскания на имущество должника-организации (ст. 94).

Заложенное имущество, взыскание на которое обращено для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном для реализации заложенного имущества. Такой порядок установлен в статье 350 ГК РФ.

Так, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. То есть при невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может перейти в собственность залогодержателя. Согласно пункту 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ). Данное правило охраняет интерес слабой стороны - залогодателя, так как в конечном счете обеспечивает реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости.

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. При этом отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

В случае судебного порядка обращения взыскания на имущество начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, а в остальных случаях - соглашением залогодержателя с залогодателем.

Торги проводятся в форме аукциона, так как заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену (абз. 2 п. 3 ст. 350 ГК РФ).

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. И наоборот, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя - разница возвращается залогодателю.

В том случае, если торги объявляются несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести на основании договора купли-продажи заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Применительно к объявлению несостоявшимися торгов в рамках обращения взыскания на имущество, заложенное но договору об ипотеке, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество но цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах (п. 4 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее - Закон об ипотеке).

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, то договор о залоге прекращается (абз. 3 п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Залогодатель, являющийся третьим лицом, и должник вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Все соглашения, ограничивающие это право, являются ничтожными.

Если залоговые правоотношения возникают на основании договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), то взыскание на имущество должника будет обращаться в соответствии с Законом об ипотеке (ч. 8 ст. 78 Закона об исполнительном производстве).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, также могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке.

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Законом об ипотеке установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Однако иное может быть предусмотрено самим договором.

Действует правило, согласно которому при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

По общему правилу обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество может осуществляться: 1) в судебном порядке; 2) во внесудебном порядке.

Взыскание по требованиям залогодержателя в большинстве случаев обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В свою очередь, при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства соблюдения досудебного порядка. В частности, до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле.

Имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом лица (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), также вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно установленному правилу в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Кроме того, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
особые условия проведения публичных торгов.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Суд при определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Закон об ипотеке предусматривает, что отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В определенных законом случаях допускается обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. При этом данное соглашение по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, как следует из закона, не допускается, если:

для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке;
предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Во всех перечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Что касается реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, то она обладает определенной спецификой.

Так, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется по общему правилу путем продажи с публичных торгов.

Сам порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется Законом об ипотеке и в части, ему не противоречащей, - процессуальным законодательством.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем проведения аукциона. Такой же способ реализации заложенного имущества, кстати, может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447-449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Закона об ипотеке с последующим оформлением уступки данного права.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений - службой судебных приставов.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. При этом лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. В том случае, если торги не состоялись, задаток также подлежит возврату.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Обеспечительная функция задатка проявляется в том, что если лицо, выигравшее торги, уклоняется от подписания протокола - оно утрачивает внесенный задаток. В свою очередь, организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательно установлены основания объявления публичных торгов несостоявшимися.

К их числу относятся следующие обстоятельства:

на публичные торги явилось менее двух покупателей;
на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Причем публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К данному соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека, в свою очередь, прекращается.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15%, кроме случая, когда первоначальные торги были признаны несостоявшимися вследствие невнесения победителем торгов покупной цены в установленные сроки.

В случае объявления и повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение одного года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК РФ.

В том случае, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В соответствии со статьей 59 Закона об ипотеке в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. При этом продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество при условии удовлетворения всех обеспеченных ипотекой требований залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, а также приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Лицо, которое требует прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Действующее законодательство специально оговаривает и порядок распределения сумм, вырученных от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке. Указанная сумма после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится: 1) органом, осуществляющим исполнение судебных решений (службой судебных приставов); 2) нотариусом, удостоверившим соглашение, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке.

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены статьей 61 Закона об ипотеке, зачисляются в соответствующий бюджет.

В соответствии с частью 9 ст. 78 Закона об исполнительном производстве требования залогодержателя, возникшие на основании закона, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 этого же Закона.

Кроме того, как уже было отмечено, законодательство допускает возможность обращения взыскания на заложенное имущество в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей (ч. 4 ст. 78 Закона об исполнительном производстве).

Безусловно, в подобной ситуации возникает вопрос о том, не утрачивает ли залог свою обеспечительную роль как гарантия исполнения основного обязательства. Однако, как справедливо отмечают В.В. Ярков и С.Е. Устьянцев, исполнительное производство имеет публично-правовой характер, поэтому при противоречии частноправового регламента Гражданского кодекса Российской Федерации и публично-правового регламента исполнительного производства приоритет принадлежит нормам исполнительного законодательства. В противном случае, при ином решении данного вопроса, недобросовестные должники могли бы выводить практически полностью все имущество из-под взыскания, заключая «задним числом» договоры залога в отношении имущества, которое не подлежит регистрации.

При недостаточности у должника имущества для удовлетворения требований всех взыскателей взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей, требования которых в соответствии с частью 1 ст. 111 Закона об исполнительном производстве относятся к первой или второй очереди, имеют преимущество перед требованием залогодержателя и возникли до заключения договора залога.

К таким требованиям относятся, во-первых, требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, возмещению вреда в связи со смертью кормильца, а также требования о компенсации морального вреда и, во-вторых, требования по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих (работавших) по трудовому договору, а также по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.

Отметим, что для обращения взыскания на заложенное имущество в интересах взыскателей-незалогодержателей необходимо в совокупности наличие следующих условий:

у должника недостаточно иного (незаложенного) имущества для удовлетворения требования взыскателей;
требования в соответствии со статьей 111 Закона об исполнительном производстве относятся к требованиям первой или второй очереди;
требования имеют преимущество перед требованиями залогодержателя;
требования возникли до заключения договора залога.

В этой ситуации залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, при отсутствии у должника другого имущества или при недостаточности этого имущества для удовлетворения требований всех взыскателей обязан удовлетворить требования подобных взыскателей в размере, не превышающем стоимости оставленного им за собой имущества. Стоимость имущества определяется в порядке, установленном главой 9 Закона об исполнительном производстве.

Реализация заложенного имущества при обращении взыскания на него в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей осуществляется по общим правилами реализации имущества должника в рамках исполнительного производства. Соответственно согласия залогодержателя на реализацию этого имущества в данном случае не требуется.

Следует особо отметить, что Законом об исполнительном производстве 2007 года введено новое правило, согласно которому взыскание на имущество должника, арестованное судом в целях обеспечения иска взыскателя (принятия обеспечительных мер), обращается в пользу этого взыскателя (ч. 7 ст. 78). С одной стороны, данная норма помещена в статью, регламентирующую обращение взыскания на заложенное имущество и, вероятно, должна рассматриваться в связи с иными ее положениями, однако с другой - по своему смыслу указанное правило явно выходит за рамки только лишь случаев обращения взыскания на заложенное имущество и формально может применяться ко всем ситуациям, при которых в интересах взыскателя судом применяется обеспечительная мера - арест имущества должника.

В последнем случае прямым следствием применения указанной нормы, по нашему мнению, может стать девальвация института залога как способа обеспечения исполнения обязательства, поскольку для получения преимущества над требованиями залогодержателя любому из взыскателей достаточно будет добиться наложения ареста на заложенное имущество. Думается, подобное неограниченное применение рассматриваемой нормы является недопустимым.

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;
предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;
заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;
имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Комментарий к статье 349 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья посвящена формальным предпосылкам обращения взыскания на заложенное имущество.

2. По общему правилу обращение взыскания возможно по решению суда, принятому по иску залогодержателя. Если арбитражный суд признал залогодателя банкротом, то обращение взыскания на предмет залога производится в порядке конкурсного производства (ст. 138 Закона о банкротстве).

3. Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество возможен лишь при наличии соответствующего соглашения между залогодателем и залогодержателем. Действующее законодательство допускает включение этого соглашения в текст договора о залоге как движимого (п. 1 ст. 24.1 Закона о залоге), так и недвижимого имущества (абз. 1 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания при залоге вещей в ломбарде допускается во внесудебном порядке на основании п. 5 ст. 358 ГК.

4. Если для обращения взыскания требуется соблюдение каких-то процедур, установленных законом или договором, то обращение взыскания на имущество допустимо лишь после выполнения этих процедур. Например, в силу ст. 24.1 Закона о залоге для обращения взыскания во внесудебном порядке на движимую вещь необходимы направление залогодержателем залогодателю уведомления о начале обращения взыскания на предмет залога (точнее, предупреждения) и истечение десятидневного срока со дня получения этого уведомления.

5. Указанное в п. 4 комментируемой статьи согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания не относится к числу согласий на сделку, каковыми выступают согласия, о которых говорится, например, в п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК. Согласие на сделку дается третьим лицом и само является односторонней сделкой. Как следует из п. 4 комментируемой статьи, согласие залогодателя есть его волеизъявление, направленное на установление внесудебного порядка обращения взыскания на его имущество. Оно выступает элементом соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания и выделяется законом лишь потому, что именно для волеизъявления одной стороны соглашения (залогодателя) предписана нотариальная форма. Технически волеизъявление залогодателя дается еще раз при оформлении соглашения. При этом к форме соглашения, если оно не включено в текст договора о залоге, применяются общие предписания о форме сделок (ст. 158 ГК).

Если передача имущества в залог связана с предпринимательской деятельностью физического лица, то п. 4 комментируемой статьи не подлежит применению. Это объясняется тем, что деятельность индивидуального предпринимателя приравнена к деятельности коммерческой организации (п. 3 ст. 23 ГК).

6. Хотя в п. 4 комментируемой статьи говорится лишь об обращении взыскания на движимое имущество, абз. 1 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке требует нотариального согласия залогодателя и для обращения взыскания на недвижимое имущество, причем независимо от того, является ли залогодатель физическим или юридическим лицом.

7. Если залогодатель не исполняет соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (например, не предоставляет доступ к недвижимой вещи для проведения аукциона по продаже или не передает в собственность заложенную движимую вещь), то внесудебное обращение взыскания на предмет залога производится на основании исполнительной надписи нотариуса, которая совершается им в соответствии со ст. ст. 89 - 92 Основ законодательства о нотариате. Наличие спора исключает совершение этой надписи. В этом случае обращение взыскания производится в судебном порядке.

8. Пункт 6 комментируемой статьи носит императивный характер.

О согласии на заключение договора о залоге, совершаемом физическим лицом, см. ст. ст. 26, 30, 37 ГК.

Вопрос о том, относится ли предмет залога к числу "имущества, имеющего значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества", закон подробно не определяет. Например, Закон об объектах культурного наследия касается лишь недвижимости, а ст. 25 Основ законодательства о культуре распространяется на культурное достояние народов Российской Федерации, которое имеет общенациональное значение. Поэтому этот вопрос решается залогодержателем на свой риск. Если залогодатель не согласен с внесудебным обращением взыскания, он вправе заявить требование, предусмотренное абз. 3 ст. 12 ГК.

Для применения подп. 3 п. 6 комментируемой статьи не требуется наличие судебного решения о признании гражданина безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК). Отсутствие юридического лица проявляется в отсутствии его руководителя (п. 1 ст. 227 Закона о банкротстве).

Вопрос о том, в чьей собственности находится жилое помещение, необходимо рассматривать на момент обращения взыскания, а не на момент заключения договора о залоге.

Из подп. 5 п. 6 комментируемой статьи вытекает, что в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания должны быть согласованы условия, необходимые для реализации предмета залога (например, кто будет продавать заложенное имущество и какова начальная цена продажи).

Помимо случаев, перечисленных в п. 6 комментируемой статьи, судебный порядок применяется также при залоге имущества, указанного в подп. 2, 2.1, 2.2, 4 и 6 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке.

9. С даты введения в отношении залогодателя процедуры наблюдения не допускается обращение взыскания на заложенное им имущество во внесудебном порядке. Порядок обращения взыскания на предмет залога в случае возбуждения дела о банкротстве залогодателя урегулирован ст. ст. 181 и 138 Закона о банкротстве.

Давайте сначала разберемся, что может быть предметом залога? Гражданский кодекс говорит о том, что в этом качестве может выступать любое имущество: движимое и недвижимое, ценные бумаги и деньги, имущественные права и т.д.

Изначально договор залога не дает залогодержателю права на предмет залога. Его собственником остается залогодатель и он может продолжать им пользоваться.

Только в случае невыплаты кредита или задержек в выплате кредита кредитор вправе обратить взыскание на залог (ст. 334 ГК РФ). В этом случае заложенное имущество может быть реализовано путем продажи имущества с публичных торгов. Причем залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами. Это значит, что в случае реализации заложенного имущества в первую очередь именно залогодержатель получит свои деньги, а уже затем - остальные кредиторы.

В случае, если вырученная после продажи залога сумма превысит размер долга, то она делится на две части. Сумма долга передается залогодержателю, а разница возвращается залогодателю. Однако, если вырученная сумма недостаточна для погашения долга, то она передается кредитору целиком, а остаток кредитор вправе погасить из прочего имущества должника (ст. 350 ГК).

В отношении залога нужно знать три вещи:

В обращении взыскания на предмет залога может быть отказано судом, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Суд вправе отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество на срок до одного года (однако проценты и неустойка за этот период продолжают начисляться).

Начальная цена заложенного имущества определяется судом. Поэтому крайне важно изучить кредитную документацию и исковые требования до суда, чтобы составить аргументированное

Залогодатель, являющийся третьим лицом, и должник вправе в любое время вправе прекратить обращение взыскания на предмет залога , исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Все соглашения, ограничивающие это право, являются ничтожными.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество :

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Обеспечительная функция задатка проявляется в том, что если лицо, выигравшее торги, уклоняется от подписания протокола — оно утрачивает внесенный задаток. В свою очередь, организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Законодательно установлены основания объявления публичных торгов несостоявшимися.

К их числу относятся следующие обстоятельства:

на публичные торги явилось менее двух покупателей;
на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Если торги объявляются несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести на основании договора купли-продажи заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Применительно к объявлению несостоявшимися торгов в рамках обращения взыскания на имущество, заложенное но договору об ипотеке, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество но цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.

Заложенное имущество также может быть реализовано и во внесудебном порядке, по соглашению между залогодателем и залогодержателем. В этом соглашении цена определяется сторонами, а заложенное имущество продается лицу, предложившему большую цену.

Также вас могут заинтересовать следующие вопросы.

«Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства» (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 348 ГК определяет основания, когда взыскание может быть обращено на заложенное имущество. В качестве таких оснований выступает неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Из сказанного следует, что обращение взыскания на предмет залога невозможно при отсутствии нарушений со стороны должника по обеспеченному обязательству. Если стороны связали реализацию залога с правомерными действиями должника, то в этом случае речь идет не о залоговых отношениях, а о возникновении иного правоотношения (например, купли-продажи или отступного). Возможность такого условия необходимо оценивать уже исходя из новых, не залоговых законодательных положений.

Обращение взыскания на залог связывается только с нарушением обеспеченного (основного) обязательства. Однако нарушения могут вытекать и из договора залога. Положения о залоге построены таким образом, что даже при нарушении условий договора залога залогодержатель получает сначала право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его неисполнения - обращения взыскания на предмет залога. Таким образом, даже при нарушении условий договора залога право на обращение взыскания возникает в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением основного обязательства.

Пункт 2 ст. 348 ГК РФ носит императивный характер и закрепляет случай, когда при наличии нарушений залогодержатель все же не может требовать обращения взыскания на предмет залога. Данная норма направлена на защиту интересов как залогодателя, так и публичных интересов. Защита предоставляется для того, чтобы сохранить залоговые отношения в ситуации, когда должник не находится в дефолте, и избежать необоснованных стрессовых последствий для гражданского оборота, подрывающих его стабильность.

Второе предложение п. 2 ст. 348 ГК определяет критерии незначительности нарушения основного обязательства, блокирующего право кредитора на обращение взыскания на предмет залога. Эта норма также направлена на защиту интересов как залогодателя, так и публичных интересов.

Поэтому рассматриваемая норма является односторонне диспозитивной. Ее изменение возможно только в случае, если они направлены на улучшение положения залогодателя. Например, стороны вправе установить дополнительные критерии незначительности нарушения должником основного обязательства.

При этом сохраняется право кредитора доказать значительность нарушения основного обязательства даже при соблюдении как указанных в рассматриваемой норме, так и согласованных сторонами договора залога критериев.

Пункт 3 ст. 348 ГК представляет собой исключение из общей презумпции о незначительности нарушения основного обязательства, закрепленной в п. 2, для случаев, когда основное обязательство исполняется периодическими платежами. Данная норма носит диспозитивный характер. Однако диспозитивные возможности сторон договора залога различаются в зависимости от того, чье положение улучшает предполагаемое условие. периодическими платежами. Условия п. 3 рассчитаны на случаи, когда основное обязательство предполагает периодические платежи на срок не менее 12 месяцев. Но есть множество обязательств, где периодические платежи должны осуществляться в меньший срок. В такой ситуации нарушение прав залогодателя не происходит.

Пункт 4 ст. 348 ГК закрепляет право должника или являющегося третьим лицом залогодателя прекратить исполнение обращения взыскания на предмет залога. Норма направлена на защиту интересов как должника и залогодателя, так и публичных интересов. Указанием на ничтожность соглашения об ограничении указанного права законодатель подчеркивает невозможность сторон договориться об ином.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

«Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество» (абз. 1 п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Эта норма определяет способы обращения взыскания на предмет залога. Одновременно данная норма определяет способ обращения взыскания, который применяется по умолчанию. Рассматриваемая норма является диспозитивной, так как она наделяет стороны правом исключить применение судебного порядка обращения взыскания на предмет залога. Ограничением для автономии воли в такой ситуации выступают предусмотренные законом случаи, когда стороны не могут воспользоваться внесудебным порядком обращения взыскания.

Данную норму необходимо рассматривать в совокупности с п. 2.

По существу, п. 2 ст. 349 ГК РФ повторяет положения абз. 1 п. 1. По существу пункт 2 дополнительно подчеркивает диспозитивность правила, закрепленного в абз.1 п. 1, и является частью этого правила. Однако, на наш взгляд, никакой дополнительной практической составляющей и смысловой нагрузки п. 2 не несет.

Абзац 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ закрепляет право залогодержателя, несмотря на соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, воспользоваться судебной процедурой обращения взыскания. Внесудебная процедура обращения взыскания предназначена для более быстрого удовлетворения требований кредитора по основному обязательству за счет обеспечения. Это соответствует интересам залогодержателя, но в первую очередь гражданского оборота, для которого важно достижение экономического результата сделки, даже если это происходит в результате использования залогового имущества. Однако выбор более облегченной процедуры не должен вести к блокированию обеспечения, если по каким-либо причинам проведение такой процедуры вызывает затруднения. В таком случае указанные интересы не будут соблюдены. Следовательно, стороны не могут лишить залогодержателя права на судебную процедуру обращения взыскания на предмет залога. При этом стороны не лишены права согласовать в качестве основания прекращения залога обстоятельства, свидетельствующие о невозможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (п. 1 ст. 352 ГК).

Второе предложение рассматриваемой нормы определяет лицо, которое должно нести дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на предмет залога, в случае, когда залогодержатель предъявил требования в судебном порядке вместо согласованного внесудебного. В качестве такого лица выступает залогодержатель. Данная норма направлена на защиту интересов залогодателя, который является слабой стороной в договоре залога. Действительно, диспозитивность правила о распределении дополнительных расходов при смене порядка обращения взыскания на предмет залога приведет к тому, что залогодатель в большинстве случаев будет компенсировать дополнительные расходы при судебном обращении взыскания. Особенно несправедливо это в случаях, когда замена внесудебного порядка происходит исключительно по воле залогодержателя. С этой точки зрения норма является сугубо императивной.

Однако, стороны могут согласовать условие, которое улучшает положение залогодателя. В частности, стороны могут установить, что если проведение судебной процедуры стало необходимым из-за действия третьих лиц, дополнительные расходы несет залогодержатель. Таким образом, рассматриваемая норма (второе предл. абз. 2 п. 1 ст. 349 ГК) является односторонне диспозитивной.

Абзац. 3 п. 1 ст. 349 ГК РФ закрепляет обязанность лиц, участвующих в обращении взыскания и реализации предмета залога, предпринимать действия, направленные на получение максимальной выручки от предмета залога, является частным отражением общего принципа добросовестности, закрепленного в ст. 1 ГК. Несомненно, стороны договора залога и отдельно каждая сторона с третьими лицами, участвующими в обращении взыскания и реализации предмета залога, не могут закрепить в своем соглашении действия и меры, направленные на совершение недобросовестных действий. Таким образом, не могут быть согласованы положения, направленные на необоснованное ограничение максимальной выручки от реализации предмета залога. Следовательно, не могут быть исключены или ограничены соглашением убытки, причиненные действиями, направленными на необоснованное уменьшение выручки от реализации предмета залога.

Пункт 3 ст. 349 ГК РФ устанавливает случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только в судебном порядке. Данная норма является императивной, так как направлена на защиту интересов залогодателя, третьих лиц (иных залогодержателей) и оборота. Императивность нормы дополнительно подчеркивается указанием на ничтожность соглашения, направленного на изменение закрепленных в ней правил.

Пункт 5 ст. 349 ГК закрепляет, что форма соглашения об обращении взыскания на предмет залога должна соответствовать форме договора залога соответствующего имущества. Положения о форме договора направлены на защиту как публичных интересов, так и интересов сторон договора. Поэтому в соглашении нельзя снизить требования к форме, которые закреплены в законе. В частности, если предусмотрена нотариальная письменная форма договора, то стороны не могут договориться, что он может быть заключен в простой письменной форме (например, договор ренты). Однако нет никаких препятствий для того, чтобы стороны выбрали форму договора, к которой предъявляются повышенные требования. Таким образом, залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение об обращении взыскания на предмет залога в нотариальной письменной форме, тем самым изменив правила п. 5.

Пункт 6 ст. 349 ГК РФ закрепляет нотариальную форму договора залога, содержащего условие об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и позволяющего обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса. В первую очередь данная норма направлена на защиту интересов залогодателя. Подобная направленность практически не оставляет пространства для диспозитивности сторон договора залога. Единственной возможностью является согласование условия о том, что внесудебный прядок может быть предусмотрен в отдельном нотариально удостоверенном соглашении об обращении взыскания, а не в договоре залога.

Однако реализация этой возможности ограничивается отсутствием обязанности у нотариуса совершать исполнительную надпись по самостоятельному соглашению о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Подобная обязанность для случаев, когда такой порядок закреплен непосредственно в договоре залога, существует в силу прямого указания закона. Однако когда право залогодержателя основывается исключительно на соглашении, такой обязанности у нотариуса нет. Подобный вывод полностью соответствует действующему законодательству. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК гражданские права и обязанности возникают по воле субъектов гражданского права. Таким образом, в случаях, выходящих за рамки п. 6 ст. 349 ГК, у нотариуса есть только право, но не обязанность совершить исполнительную надпись.

Следует заметить, что нет никаких ограничений для согласования обязанности нотариуса совершить исполнительную надпись на основании соглашения об обращении взыскания в трехстороннем соглашении между нотариусом, залогодателем и залогодержателем. Однако такую ситуацию трудно представить на практике. Особенно с учетом действующего состояния нотариата. Поэтому в рамках настоящего комментария диспозитивность п. 6 сформирована в расчете на будущую практику. В настоящее время норма имеет больше признаков для выводов о ее императивном характере.

Абзац 1 п. 7 ст. 349 ГК определяет существенные условия соглашения об обращении взыскания на предмет залога. Данные условия связаны с регулированием по вступлению субъектов в залоговые отношения в части обращения взыскания на предмет залога. В связи с этим положения абз. 1 п. 7 являются императивными и не могут быть изменены соглашением сторон.

Абзац 2 п. 7 ст. 349 закрепляет за залогодержателем право выбора способа реализации предмета залога, если в соглашении об обращении взыскания во внесудебном порядке таких способов несколько. Норма является диспозитивной, так как нет никаких видимых оснований, которые ограничивали бы стороны в проявлении автономии воли. Диспозитивные возможности в рамках данной нормы достаточно широки. В частности, по договору право выбора способа реализации может быть закреплено за залогодателем. В некоторых случаях это даже необходимо. Например, когда в силу специфики предмета только залогодатель знает, какой способ реализации приведет к максимальной выручке от предмета залога. Рассматриваемая норма позволяет также заранее установить порядок применения способов реализации или определить алгоритм выбора необходимого способа. Вместе с тем стороны вправе доверить право выбора третьему лицу.

Абзац 1 п. 8 ст. 349 ГК РФ закрепляет обязанность залогодержателя и нотариуса (в определенных случаях) по уведомлению залогодателя, залогодержателей и должника по основному обязательству в случае обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. Данная норма направлена на защиту лиц, которым должно быть направлено уведомление. Очевидно, соглашением нельзя исключить обязанность по уведомлению указанных в норме лиц. Это приведет, в том числе, к тому, что защищаемые нормой лица не смогут воспользоваться правами, которые связаны с началом процедуры обращения взыскания.

В случаях, когда обращение взыскания происходит без участия нотариуса, стороны договора залога могут предусмотреть уведомление большего круга лиц по сравнению с тем, который закреплен в абз. 1 п. 8.

Абзац 2 п. 8 ст. 349 ГК РФ устанавливает срок, по истечении которого может быть произведена реализация залога во внесудебном порядке. Норма направлена на защиту должника и залогодателя, так как именно с уведомлением данных лиц закон связывает начало процедуры реализации предмета залога. В целях защиты указанных лиц срок начала реализации связан с моментом получения такими лицами уведомления (поэтому нельзя договориться о том, что реализация начинается до его получения) и может быть только увеличен, но не уменьшен. Уменьшение срока недопустимо, так как с момента получения уведомления об обращении взыскания у должника и залогодателя имеются определенные права, которые могут повлиять на реализацию предмета залога (например, право исполнить обязательство в просроченной части). В случае уменьшения срока указанные лица могут быть лишены или существенно ограничены в этих правах.

На практике могут иметь место случаи, когда непосредственно после получения уведомления должнику, залогодателю и залогодержателю очевидно, что для извлечения максимальной выручки от предмета залога его надо реализовывать до истечения 10-дневного срока. В таких случаях стороны могут предусмотреть в договоре залога условие, в соответствии с которым реализация предмета залога может начаться до истечения 10-дневного срока при условии получения от должника и залогодателя согласия на досрочную реализацию. Тогда будут учтены чрезвычайные обстоятельства и не нарушены права и законные интересы должника и залогодателя.

В соответствии с абз. 1 п. 8 о начале обращения взыскания уведомляется более широкий круг лиц, чем тот, который закреплен в рассматриваемой норме. При таких обстоятельствах стороны вправе установить, что реализация предмета залога может начаться также только в определенный срок с момента получения такими лицами уведомления об обращении взыскания на предмет залога. При этом этот срок может быть менее 10 дней.

Второе предложение абз. 2 п. 8 ст. 349 ГК устанавливает исключение из правила о сроке, по истечении которого начинается реализация предмета залога во внесудебном порядке. Оно касается движимого имущество в отношениях с кредитными организациями. Несомненно, защита интересов такого залогодержателя, как кредитная организация, является важным с точки зрения функционирования оборота. Однако в ситуации резкого падения стоимости предмета залога не в меньшей степени затрагиваются интересы должника и залогодателя. Это позволяет им договориться с залогодержателем об их участии в определении вопроса о целесообразности досрочной реализации предмета залога.