Проблемы правового регулирования объектов недвижимости. Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости) Основные проблемы правового регулирования с сфере формирования рынка земли. Коллизии законода

УДК 349.41: 347.4

Страницы в журнале: 64-66

Е.М. БУТАЕВА,

аспирант кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета

научный руководитель:

М.И. ПОРОТНИКОВ,

кандидат юридических наук, доцент кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета, заслуженный юрист России

В статье анализируется ряд вопросов правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации; уделяется особое внимание государственному управлению в сфере приватизации и распоряжения земельными участками, принадлежащими Российской Федерации на праве собственности; отмечаются недостатки действующего законодательства, а также делается вывод о необходимости внесения изменений в федеральные нормативные правовые акты.

Ключевые слова: право собственности, рынок недвижимости, земельные участки, государственное управление, функции, публичный собственник, приватизация, отчуждение.

In article some question of legal regulation of ground relations in the Russian Federation is analyzed; it is given particular attention to the government in sphere of privatization and the order by the ground areas belonging to the Russian Federation on the property right; current legislation lacks are marked, and also the conclusion about necessity of modification of federal standard legal certificates becomes.

Keywords: the property right, the real estate market, the ground areas, the government, functions, the public proprietor, privatization, alienation.

С незапамятных времен люди живут в государственных союзах, и размеры накопленного ими политического опыта огромны. И тем не менее ученый-государствовед доселе затрудняется указать те категории, в которых обстоит его предмет, а практический политик доселе повторяет старые ошибки и нередко ведет свой корабль неуверенною и неискусною рукою. Эти ошибки объясняются не только случайными недосмотрами или личными неспособностями, но и общими и основными дефектами государственного правосознания.

И.А. Ильин

Очевидно, что на пути к построению правового государства и рыночной экономики концепция государственного градорегулирования должна носить системный характер, отвечать критериям надежности, достоверности, а значит, государственную политику в области градостроительной деятельности необходимо осуществлять на научной основе с учетом закономерностей развития и изменения среды функционирования власти. В этой связи достойными применения являются законы функционирования государственного управления, разработанные А.П. Лончаковым. Один из них - создание базисных условий для развития производственных отношений.

Обзор типологии форм политико-правового устройства государств на разных этапах их исторической эволюции показывает, что отношения собственности в стране играют определяющую роль в выборе той или иной модели управления, территориального и политического устройства. Причем доминирующую роль в экономике играет собственность на природные ресурсы и средства производства. Земля - источник жизнедеятельности человека и основа для любого строительства. Эффективное использование земельных ресурсов влияет на уровень ВВП и иные показатели социально-экономического благополучия страны. Рыночная экономика предполагает различные формы собственности на земельные ресурсы - государственную, муниципальную, частную. Вопросы собственности на землю, а точнее объем прав собственника или иного титульного владельца, гарантированный государством посредством правового механизма, становятся предметом научных дискуссий, судебных споров и задают вектор совершенствования законодательства и развития политики в сфере имущественно-земельных отношений. Свобода в выборе средств и методов хозяйствования, закрепленная в Конституции РФ, регулируется необходимостью соблюдения публичных и частных интересов в системе социального управления, и цель данных ограничений - защита жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, правовая охрана окружающей среды. Следовательно, закрепляемый в законодательстве объем ограничений прав собственника должен подчиняться только этим - и никаким другим - целям, опосредуя собой правовой механизм, который, с одной стороны, защищает права собственника, с другой стороны, устанавливает пределы осуществления этих прав с целью не допустить злоупотребления правом во вред частным и публичным интересам.

В связи с вышесказанным справедливо замечание об относительном соотношении частных и публичных интересов в системе градорегулирования. «В силу того что градостроительная деятельность частных лиц является первичной (по отношению к производной, вторичной функции регулирования: если нет деятельности, то ничего не нужно и регулировать), сбалансированная система градорегулирования должна выстраиваться “вокруг” частных интересов и в соответствии с ними».

До принятия Конституции РФ 1993 года и ряда законодательных актов, развивающих ее положения, в нашей стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости. После приватизационных процессов 1990-х годов, проходивших в условиях отсутствия действенного законодательства и недооценки важности правовой охраны отношений собственности, рынок недвижимого имущества получил одностороннее развитие. Как показывает статистика, в государственной и муниципальной собственности находится 92,3% земель. Недостаток земельных участков, вводимых государством и муниципалитетами в гражданский оборот, т. е. предоставляемых на праве собственности или аренды, рождает высокий спрос, следствием которого становится спекулятивная цена на имеющиеся на рынке земельные участки, а также монополизм на строительных рынках, обусловленный скупкой земельных участков на аукционе по наиболее высокой цене, что могут позволить себе только крупные строительные компании.

Преодолеть сложившуюся ситуацию, связанную с дефицитом земельных участков, выделяемых для жилищного и иных видов строительства, призван Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд). Он имеет достаточно широкие четко прописанные в законе полномочия, связанные с распоряжением земельными участками, право собственности на которые принадлежит Российской Федерации; фонд может заниматься инвестиционной деятельностью в сфере строительства, а также имеет иные права и полномочия, закрепленные в Федеральном законе от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». На наш взгляд, функции по распоряжению государственной собственностью (земельными участками и недвижимыми объектами, прочно связанными с данными участками), по сути, представляют собой публично-правовые полномочия Российской Федерации и должны находиться в компетенции органов исполнительной власти. Распоряжение государственной собственностью должно носить властно-организационный подзаконный характер и осуществляться на системной основе специально уполномоченными органами государственного управления. В правовой литературе вполне обоснованно, на наш взгляд, разрабатывается концепция о процессуальном характере деятельности по распоряжению государственным имуществом, согласно которой процесс управления государственной собственностью представляет собой единую систему, состоящую из элементов «административного правонаделительного, административного правотворческого, административного юрисдикционного и законодательного процессов».

Согласно типологии органов исполнительной власти, установленной в Указе Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», функции по управлению государственным имуществом осуществляет федеральное агентство. Применительно к рассматриваемым правоотношениям, возникающим в связи с отчуждением земельных участков, на наш взгляд, функции публичного собственника должно осуществлять Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Иные функции фонда, указанные в подпунктах 13-19 п. 3 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», за исключением полномочий по инвестированию в объекты капитального строительства, должно осуществлять Министерство регионального развития Российской Федерации.

Таким образом, приходится констатировать, что рынок земельных участков, необходимых для строительной деятельности, в России не создан, т. е. нет условий для инновационного и прогрессивного развития производственных отношений.

Кроме того, актом революционного характера в рыночных отношениях явился Земельный кодекс РФ, принятый 25 октября 2001 г. В складывающихся (после этапа приватизации государственных и муниципальных предприятий) земельно-имущественных отношениях законодатель в одностороннем порядке путем принятия нормативного правового акта федерального уровня существенно урезал права собственников приватизированных предприятий, зданий, сооружений, которые были выкуплены у государства или муниципального образования. Так, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) до 1 января 2010 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим и физическим лицам, которые являются собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. Представляется, что этот срок должен быть продлен до 1 января 2013 г. В этом аспекте мы поддерживаем проект федерального закона № 143496-5 «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и статью 7 Федерального закона “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”» в части продления установленного срока для продажи земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ органы государственной власти в городах, население которых превышает 3 млн человек, одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, где ранее были приватизированы предприятия, здания и сооружения, могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. Данные ограничения противоречат нормам о праве собственности, закрепленным в ГК РФ, а также принципам, изложенным в ЗК РФ. Можно предположить, что установление подобных запретов законодатель оправдывает заботой о пространственно-территориальной организации городских агломераций, которые имеют уплотненную застройку. Вместе с тем вето на строительство может быть снято в случае, если собственник уплатит соответствующий выкуп. Размер платы за снятие такого запрета, как устанавливает п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет значительную денежную сумму в условиях использования кадастровой оценки для расчета выкупной цены земельных участков.

Как верно отмечено в Концепции развития законодательства Российской Федерации на период 2008-2011 гг., предложенной Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, возможность установления запрета на строительство создает предпосылки для коррупции и может стать инструментом давления на землепользователя с целью понудить его переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а не на право собственности.

В аспекте формирования цивилизованного рынка, основанного на признании и правовой защите прав собственности, учитывая необходимость последовательной реализации в законодательстве и на практике принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), представляется, что положение, дающее право органам государственной власти устанавливать ограничения в виде запрета на строительную деятельность, должно быть исключено из ст. 2 Закона № 137-ФЗ.

Библиография

1 См.: Лончаков А.П. Государственное управление и законы его функционирования. - Хабаровск, 1996.

2 См.: Мировые земельные ресурсы и их оценка // Правовые вопросы строительства. 2009. № 1. С. 3-6.

3 Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. - М., 2007. С. 14.

4 Винницкий А.В. Процессуальные аспекты управления государственной собственностью // Современное право. 2009. № 8. С. 23.

Введение

Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью.

С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно, один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.

Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Однако он представляет собой перспективную форму вложения капиталов.

Цель данной работы - рассмотреть вопросы правового регулирования сферы недвижимости в РФ.

Данная цель потребовала решения следующих взаимосвязанных задач:

Изучить нормы гражданского законодательства и муниципального права в сфере недвижимости

Рассмотреть особенности налогообложения в сфере недвижимости

Обосновать сущность нотариального оформления сделок с недвижимостью

Изучить особенности судебной защиты прав, связанных с недвижимостью

Поставленные задачи логически предопределили структуру работы, которая состоит из введения, четырёх глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Гражданское законодательство России и муниципальное право в сфере недвижимости

муниципальный недвижимость нотариальный судебный

В настоящее время ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983-1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно гражданское законодательство (п. «о» ст. 71) и жилищное законодательство (п. «к» ст. 72).

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (раздел 4).

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле - имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия «гражданское законодательство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

Само определение недвижимости, как объекта права содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Эта общая норма, содержит признаки недвижимости. Следует указать, что гражданское законодательство находиться в ведении РФ (п. «о» ст. 71Конституции РФ, ч. 1 ст. 3 ГК РФ), и следовательно, право на изменение признаков недвижимости, и как следствие, объекта будущих правоотношений, принадлежит федеральному законодателю (ч. 1 и ч. 4 ст. 105 Конституции РФ).

Вместе с тем, частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются иными нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, квартиры как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки - Земельным кодексом РФ и т.д.).

Но в любом случае, общие вопросы недвижимости: права на нее, сделки с ней, особенности совершения сделок, особенности установления, изменения и прекращения прав регулируется все же ГК РФ.

Итак, ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));

) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»));

) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;

) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

Муниципальные образования также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Например, Решение собрания депутатов «Об утверждении муниципальной целевой программы «Жилище», «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в МО», «Субсидирование процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам» и т.п.

Данные программы разрабатываются с целью формирования новых методов и форм долгосрочной жилищной политики, создающих правовые, экономические, социальные и организационные предпосылки для ускорения решения жилищной проблемы в муниципальных образованиях в условиях социально-ориентированной рыночной экономики путем стимулирования воспроизводства жилья.

Программы представляет собой комплекс мероприятий по целенаправленному социально и экономически сбалансированному изменению форм и принципов хозяйствования, обеспечивающих реализацию концепцию новой жилищной политики на основе реформирования жилищной сферы.

2. Налогообложение в сфере недвижимости

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 1).

Современные принципы налогообложения недвижимого имущества

№ п\пПринципы налогообложенияОсновное содержание (сущность)1ВсеобщностиКаждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы2Справедливости и дифференциацииУровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества3ОбязательностиПоскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги4РавенстваПеред налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики - предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения,

земельный налог

Налоги при продаже недвижимости

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, продавец обязан заплатить 13% налога. Налогом платится с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Собственникам, владевшим жильем более трёх лет, предоставляется налоговый вычет на всю сумму, полученную при продаже объекта.

В соответствии со статьёй 220 Налогового кодекса, продавец может воспользоваться налоговым вычетом, в размере средств, потраченных на приобретение объекта, который он сейчас продаёт. Например, если в 2006 году человек купил квартиру за 1,5 млн. рублей, а через год продал её за те же 1,5 млн, то он освобождается от уплаты налога с продаваемого имущества.

Нерезиденты обязаны уплатить налоги в размере 30% от суммы продажи, независимо от срока владения.

Налоги при дарении недвижимости

От уплаты налогов освобождаются лица, получившие недвижимое имущество в дар от близких родственников. Семейный кодекс исчерпывающе определяет близких родственников - супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать), братьев и сестёр. В остальных случаях, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13%.

Налоги для владельцев недвижимости

В настоящее время налог для владельцев недвижимости рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости. Облагаются налогом жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные участки и другие строения и сооружения. Чем выше стоимость объекта, тем больше ставка налога. Налоговая ставка для объектов с инвентаризационной стоимостью более 500 тысяч рублей составляет 0,3 - 2%. Ставка для резидентов и нерезидентов одинакова.

Налоговые вычеты при операциях с недвижимостью

Статьей 220 Налогового кодекса РФ определено право на получение налогового вычета «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн руб. И помимо этого - в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам)». Налогоплательщику возвращается оплаченный налог на доходы физических лиц равный 13% от суммы квартиры. «При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности».

В 2008 г. Минфин России, как орган, непосредственно проводящий и реализующий налоговую политику, впервые обнародовал документ «Основные направления налоговой политики в РФ на 2008-2010 гг.». В докладе в качестве одного из таковых назвал совершенствование налога на имущество физических лиц (посредством введения налога на недвижимость).

Согласно указанной концепции реформирования налоговой системы введение налога на недвижимость предполагает преобразование налога на имущество физических лиц и земельного налога в единый налог на недвижимость.

Введение нового налога с 2011 г., заменяющего собой два существующих ныне, а также нового принципа налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости полностью соответствует целям налоговой политики государства, а именно: обеспечения справедливости и эффективности налоговой системы, упрощения системы налогов, снижения затрат на сбор налогов.

Объектом налогообложения по новому налогу является недвижимость жилого назначения (дома, квартиры и другие жилые помещения, дачи) и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены данные объекты или которые предоставлены для их строительства. Плательщики налога - физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества. Для налогоплательщиков - физических лиц устанавливается налоговый вычет, определяемый исходя из необлагаемой нормы и количества членов семьи, проживающих совместно с налогоплательщиком. Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения с использованием понижающего коэффициента 0,8. Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1%. В пределах данной территории ставка едина для физических и юридических лиц.

3. Нотариальное оформление сделок с недвижимостью

В соответствии с общим правилом нотариальное удостоверение сделки может производиться любым нотариусом. В то же время для ряда договоров установлены особые правила. Так, договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется по месту его отвода. Договоры об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка должны удостоверяться по месту нахождения указанного имущества (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Представляется, что этот перечень не является исчерпывающим. Опираясь на аналогию, можно сделать вывод о том, что по месту нахождения недвижимого имущества подлежат удостоверению договоры об отчуждении иных видов недвижимого имущества (комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений и т.д.). Это правило основывается на принципе исключительной территориальной компетенции нотариуса. В свою очередь, указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которые устанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, как правило, в соответствии с административно-территориальным делением РФ. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяет аккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одном нотариальном округе, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а также упрощает процедуру укрепления прав на недвижимое имущество.

Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов. Особенно большое значение нотариальные акты имеют для правоприменительных и судебно-арбитражных органов, которые рассматривают нотариально удостоверенные факты как важнейшие источники доказательственной информации. Таким образом, правоприменительная практика рассматривает нотариально удостоверенные сделки как обладающие более высокой доказательственной силой. Вместе с тем нотариальная форма удостоверения сделок не является ограничивающим для судов обстоятельством. В том случае, если в судебном процессе будет установлено, что в основе нотариально удостоверенной сделки содержатся юридически порочные элементы, это может быть причиной для признания ее недействительной.

Кроме того, нотариальная форма в установленных законом случаях рассматривается в качестве обязательного элемента сложного юридического состава, с которым связывается переход права на недвижимое имущество. Отсутствие этого элемента может рассматриваться как основание для оспаривания права на недвижимую вещь.

При удостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариус обязан проверить принадлежность этого имущества собственнику. Однако в данном случае недостаточно обращения только к правоустанавливающим документам (например, к договору купли-продажи недвижимости). Нотариус должен убедиться в том, что соответствующие права зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка из ЕГРП должна содержать не только сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и сведения о наличии ограничений, обременений, арестов в отношении отчуждаемого недвижимого имущества.

Правила ведения ЕГРП предусматривают, что в реестр в обязательном порядке должен вноситься ряд сведений. Эти же сведения должны быть отражены и в соответствующих нотариальных документах, которые представляются в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость. К таким сведениям относятся информация об участниках сделки, сведения о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество, сведения об ограничениях, обременениях права собственности и иных прав на недвижимость.

Характеристика объекта недвижимости основывается на технической документации, в которой описывается объект недвижимости (справки бюро технической документации, технический паспорт объекта недвижимости и т.д.). Техническая документация на объект недвижимости должна быть представлена нотариусу для проведения соответствующего нотариального действия. При описании объекта недвижимости должны быть указаны кадастровый или условный объект недвижимости, а также адрес (местонахождение) объекта недвижимости. Кроме того, к описанию объекта недвижимости относятся указания на его площадь и назначение.

В том случае, если совершается сделка по распоряжению недвижимостью, нажитой в период брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Это правило касается и совершения индивидуальным предпринимателем сделок с недвижимым имуществом, используемым в предпринимательской деятельности.

С принятием ГК РФ нотариальная форма совершения сделок с недвижимым имуществом была предусмотрена в следующих случаях:

выдача доверенности на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

выдача доверенности в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ), за исключением тех случаев, которые предусмотрены п. 4 ст. 185 ГК РФ;

договор об ипотеке;

договор об изменении условий договора об ипотеке;

договор между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. ст. 10, 23 и 55 Закона об ипотеке);

уступка требования, которое основано на сделке с недвижимым имуществом, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. 391 ГК РФ);

договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

любая сделка с недвижимым имуществом, если стороны пришли к соглашению о ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 163 ГК РФ);

договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

договор дарения (ст. 574 ГК РФ);

брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);

согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Со вступлением в силу Закона о госрегистрации прав на недвижимость было отменено обязательное нотариальное удостоверение:

договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

договора дарения (ст. 574 ГК РФ).

В 2003 г. в этот же Закон внесены изменения, согласно которым было установлено правило об обязательной нотариальной форме доверенности, связанной с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с нею (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

В 2005 г. внесено требование об обязательной нотариальной форме:

доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица при предъявлении им заявления о государственной регистрации и документов о правах на недвижимость (п. 4 ст. 16);

доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и других документов (п. 5 ст. 18);

доверенности работника или иного представителя юридического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов (п. 5 ст. 18);

соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

При этом в Закон об ипотеке были внесены изменения, согласно которым было отменено обязательное требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке.

Таким образом, за последние годы существенным образом сужена компетенция нотариальных органов и их роль в организации оборота недвижимого имущества, что оценивается специалистами как негативная тенденция.

4. Судебная защита прав, связанных с недвижимостью

Не секрет, что большое количество объектов недвижимости на российском рынке приобреталось при полной законодательной неразберихе во времена приватизации. Имевшие место факты многочисленных нарушений и без того противоречивого законодательства, в настоящее время всё в большем количестве проявляют себя в негативном свете. Это выражается прежде всего в возникновении спорных ситуаций, ставящих под сомнение законность оформления прав собственности.

При наступлении таких обстоятельств, вопросы судебного разрешения споров по недвижимости имеют первоочередное значение.

Споры о недвижимости - это прежде всего споры, связанные с правами на недвижимое имущество. К числу прав на недвижимое имущество относятся право собственности и другие вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком и др.).

Споры о правах на недвижимость, рассматриваемые в рамках искового производства, очень разнообразны. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 №54 дается примерный перечень исков о правах на недвижимое имущество. К таким искам относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, иски об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Значительная часть исков о правах на недвижимое имущество может быть предъявлена и в отношении прав на движимое имущество. В то же время есть виды споров, которые могут возникнуть только в отношении прав на недвижимость. К числу таких споров относятся споры о признании права собственности на самовольную постройку, о праве собственности на незавершенный строительством объект.

Можно выделить следующие категории споров:

споры о признании права (права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления и др.);

споры об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения (виндикационные иски);

споры об устранении нарушений прав титульного владельца имущества, не соединенные с лишением владения (негаторные иски);

споры о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом;

споры о приватизации (об обязании заключить договор приватизации недвижимости);

споры об установлении сервитута.

Процессуальные особенности рассмотрения споров о правах на недвижимое имущество

Подведомственность споров о недвижимости определяется исходя из состава участников и предмета спора.

Ст. 38 АПК РФ устанавливает исключительную подсудность для дел о правах на недвижимое имущество: иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества, а иски о правах на морские и другие суда, на космические объекты - в арбитражный суд по месту их регистрации.

В остальном же при рассмотрении исков о правах на недвижимое имущество применяются те же арбитражные процессуальные нормы, что и при рассмотрении других дел.

Обращаясь за судебной защитой, истец, как обычно, должен правильно определить предмет иска, указать правильное основание исковых требований, определить предмет доказывания, т.е. обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ст. 65 АПК РФ), установить, какие доказательства можно использовать для подтверждения своих прав с учетом требований ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.

Вполне реальная проблема, которую прежде всего предстоит решить собственнику в случае нарушения его права собственности на имущество, включая недвижимость, в том числе и при государственной регистрации прав других лиц на соответствующую недвижимость, - это проблема выбора оптимального способа защиты права собственности, применение которого в тех или иных конкретных условиях позволит восстановить нарушенное право.

В этом смысле чрезвычайно важное значение имеет формирующаяся в настоящее время судебно-арбитражная практика рассмотрения споров по требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.

Одна из актуальных проблем, возникающих при рассмотрении таких споров, состоит в применении к соответствующим требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество законоположений об исковой давности.

Дело в том, что в отдельных случаях при рассмотрении конкретных дел в порядке надзора Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ нашел возможным не применять нормы об исковой давности к требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.

Первым из таких дел явился спор по иску государственного учреждения связи к муниципальному образованию о признании права федеральной собственности на занимаемое учреждением нежилое помещение, которое администрацией муниципального образования было включено в реестр муниципальной собственности.

Ответчик (муниципальное образование) обратилось в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления кассационной инстанции, которая, отменив судебные акты первой и апелляционной инстанций, удовлетворила исковые требования о признании права федеральной собственности на спорное жилое помещение. Одним из основных доводов заявителя послужило то обстоятельство, что кассационная инстанция не согласилась с доводом арбитражного суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, посчитав возможным применить к спорным правоотношениям положения ст. 208 ГК.

В Постановлении Президиума (об оставлении Постановления кассационной инстанции без изменения), принявшего во внимание, что спорное помещение находится во владении государственного учреждения с 1979 г. и используется как имущество предприятия связи, применительно к вопросу об исковой давности сказано следующее: «Вывод суда… о нераспространении в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса РФ исковой давности на требования, предъявленные истцом, как на требования иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения, является обоснованным».

Такой способ защиты нарушенного права собственности на недвижимое имущество, как требование о признании права собственности на соответствующую недвижимость, применяется в том случае, когда неправомерные действия ответчика сопровождаются государственной регистрацией права собственности на спорную недвижимость. А в таком случае нет никаких проблем с определением начального момента течения срока исковой давности, каковым должен считаться день, когда надлежащий собственник узнал или должен был узнать о государственной регистрации права собственности другого лица на спорную недвижимость. При таких условиях следует констатировать также отсутствие каких-либо препятствий (как фактических, так и юридических) для заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В последнее время в судебно-арбитражной практике стали появляться случаи применения иска о признании права собственности и для защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Это стало возможным после введения в законодательство такого нового основания возникновения права собственности на недвижимое имущество, как добросовестное приобретение недвижимости.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента его государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Примером применения соответствующих законоположений может служить следующее дело, рассмотренное Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в порядке надзора.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к муниципальному образованию (в лице департамента имущественно-земельных отношений) о признании права собственности на нежилые помещения. Спорные помещения были приобретены обществом на торгах, проводимых в порядке приватизации муниципального имущества. По результатам торгов заключен договор купли-продажи, который был исполнен путем передачи соответствующих нежилых помещений по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью, признанному победителем торгов, которое, в свою очередь, перечислило покупную цену муниципальному образованию. Однако в государственной регистрации права собственности на приобретенные нежилые помещения обществу было отказано на том основании, что на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не была внесена регистрационная запись о праве муниципальной собственности на соответствующую недвижимость, задолго до этого включенную в реестр муниципальной собственности (такая регистрационная запись появилась в Едином государственном реестре уже после заключения договора купли-продажи).

В надзорном порядке обжаловалось Постановление кассационной инстанции, которая, отменив решение арбитражного суда об отказе в иске и соответствующее апелляционное Постановление, приняла новое решение об удовлетворении исковых требований.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ оставил Постановление кассационной инстанции без изменения, констатировав в своем Постановлении правомерное использование покупателем предусмотренного ст. 12 ГК РФ способа защиты гражданских прав, а именно иска о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на торгах. В Постановлении также было указано на то, что покупатель, располагая информацией о выставлении на торги имущества, входящего в состав муниципальной собственности, приобрел это имущество на торгах возмездно и поэтому обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ.

Иногда в судебно-арбитражной практике встречаются случаи, когда в целях опровержения зарегистрированного права собственности ответчика заинтересованные лица обращаются в суд с исками о признании недействительным зарегистрированного права. Здесь проблема легко устранима путем правильной квалификации судом предъявленного требования, которое не может быть не чем иным, как иском о признании права собственности на соответствующее недвижимое имущество.

Заключение

Таким образом, в настоящее время ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ).

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (раздел 4).

В современной системе налогов РФ предусмотрены три налога, связанных с недвижимостью.

земельный налог

налог на имущество организаций

налог на имущество физических лиц

Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик - продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (командиром воинской части, консулом, главным врачом и т.д.). Из смысла действующего законодательства следует, что нотариус вправе удостоверять только письменные сделки. Собственно, именно поэтому нотариальная форма удостоверения сделок именуется как квалифицированная письменная форма.

В том случае, если сделка подлежит совершению в нотариальной форме и в то же время требует государственной регистрации, то возникновение (прекращение) прав по такой сделке происходит в момент ее государственной регистрации.

Помимо споров, вытекающих из вещных прав на недвижимое имущество, и споров из обязательственных отношений, где объектом прав выступает недвижимое имущество, в судах рассматривается значительное число споров, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество.

Защита прав на недвижимое имущество может осуществляться в порядке искового производства, в порядке рассмотрения дел, возникающих из административных и иных публичных отношений (обжалование действий или бездействия регистрирующих органов в соответствии с главой 24 АПК РФ), а также в рамках рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение (дела об установлении факта владения и пользования юридическим лицом недвижимым имуществом как своим собственным в соответствии с главой 27 АПК РФ).

Споры о правах на недвижимость, рассматриваемые в рамках искового производства, очень разнообразны. К таким искам относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, иски об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Список литературы

1.Конституция РФ от 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // СЗ РФ, 26.01.2009. - №4. - Ст. 445.

2.Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 №95-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.04.2010 №69-ФЗ) // Российская газета от 04.05.2010.

3.Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17.07.2009 №145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009;

4.Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17.07.2009 №145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009.

.Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.06.2009 №121-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 08.06.2009, №23, ст. 2776.

.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.12.2009 №365-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, №52 (1 ч.), ст. 6441.

.Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.03.2010 №20-ФЗ) // Российская газета от 12.03.2010.

.Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.07.2010 №242-ФЗ) // Российская газета от 03.08.2010.

9.Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 года №4462-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 19.07.2009 №205-ФЗ) // Российская газета от 22.07.2009.

.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 07.04.2010 №60-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета от 09.04.2010.

11.Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» // Вестник ВАС РФ - 2006 - №11.

.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 августа 2005 г. №1206/05 // СПС «КонсультантПлюс».

.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 сентября 2007 г. №4640/07 // СПС «Консультант Плюс».

.Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие - М.: «Норма», 2001.

.Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость - М.: «Статут», 2008.

16.Гриненко С.В. Экономика недвижимости - Таганрог: «ТРТУ», 2004.

.Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - М.: ООО «Новая правовая культура», 2007.

.Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. - М.: «Статут», 2000.

19.Михина Е.В. Правовые и экономические проблемы перехода к налогу на недвижимость в РФ // Налоги и налогообложение - 2007 - №12.

.Перцева Е.М. Налог на недвижимость - приоритетное направление налоговой политики РФ // Финансовое право - 2008 - №5.

21.Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон // ЭЖ-Юрист. - 2005. - №2.

22.Скловский К. Замечания на проект закона о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №2.

.Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотариат в РФ: Учебник для вузов. - М.: «Инфра-М», 2001.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней

Бибилова Жанна Левановна,

Северо-Осетинский государственный университет им. К.Л. Хетагурова.

Ведущую роль в организации оборота недвижимости играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте .

И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество. Рассмотрим несколько проблем по вышеуказанной актуальной теме.

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых. От ответа на этот вопрос зависит успех не только в создании современной общетеоретической и отраслевой юридической теории порядка приобретения и реализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и сама судьба вещных прав их носителей, а также динамичное развитие рыночной экономики и демократии в нашей стране. Между тем вопрос об основаниях и порядке приобретения, закрепления и реализации прав на недвижимое имущество, самой судьбе вещных прав их носителей как факторах ускорения экономической модернизации страны в юридической литературе обстоятельно не исследован. Причина здесь, по-видимому, заключается, во-первых, в том, что в литературе вещные права и сделки с имуществом традиционно рассматривались и продолжают рассматриваться, как правило (и это, конечно же, правильно и необходимо), в гражданско-правовом, экономическом, социальном ракурсах. Во-вторых, необходимость исследования вещных прав и сделок с ними, подлежащих государственной регистрации, как самостоятельная юридическая проблема возникла сравнительно недавно, когда ст. 131 ГК РФ сформулировала основные положения проведения государственной регистрации недвижимости. В-третьих, с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проблема исследования прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на первый взгляд, была решена. В ч. 1 ст. 4 этого Закона сказано: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ограничению) обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Однако, несмотря на значимость этой нормы в определении круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, она противоречит п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ и потому не раскрывает полностью перечень видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, и вот почему: п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ прямо говорит о государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», напротив, исключает перечисленные вещи из круга прав, подлежащих этой регистрации. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты – это такое недвижимое имущество, которое в силу своей специфики в большей мере, чем какая-либо другая недвижимость, нуждается в государственной регистрации. И такая регистрация существует. В связи со сказанным формулировка п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должна быть изменена. В ней должна идти речь не об исключении прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты из системы государственной регистрации, а всего лишь о неприменении названного Закона при проведении государственной регистрации к таким правам .

Кроме того, законодательство в этой части урегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на три важнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вопроса: «какова природа той связи, которая существует между правами на имущество и сделок с ним, с одной стороны, и их государственной регистрацией – с другой; как эти юридические явления соотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в соответствии с законом подлежат государственной регистрации и в чем заключается их специфика? Нерешенность этих проблем является одной из главных и основных причин нестабильности законодательства этого блока. Достаточно сказать, что с 31 января 1998 г. (время вступления в юридическую силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним») только в этот Закон 15 раз вносились различные поправки. Законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когда ученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы на общетеоретическом уровне. Их решение станет надежной методологической основой для решения отдельных дискуссионных вопросов юридической деятельности, поможет представителям отраслевых юридических наук правильно определить предмет своих исследований при изучении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как одного из видов юридического процесса.

Важно рассмотреть и охарактеризовать при этом ту связь, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией. Анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами на недвижимое имущество и сделками с ним и их государственной регистрацией существует не любая, а юридическая связь. Причем она, как это следует из соответствующих предписаний законодательства о государственной регистрации прав, имеет обязательное юридическое значение. Например, ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним». В то же время неисполнение этой обязанности не обеспечено мерами государственного принуждения. Более того, заявитель, руководствуясь ст. 16 названного Федерального закона, может вообще не регистрировать свое имущество и не нести при этом никакой ответственности, т.к. эта статья установила заявительный характер государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходит исключительно по желанию правообладателя. Такая ситуация, по мнению отдельных ученых, является законодательной коллизией. Однако согласиться с этим мнением можно лишь частично. Последовательное развитие рыночных отношений немыслимо без проведения государственной регистрации большого числа прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к. без нее наступит хаос в экономике, а интересам носителей вещных прав может быть причинен серьезный экономический и юридический вред. На наш взгляд, обязательность проведения государственной регистрации должна касаться лишь крупного и значимого для жизнедеятельности населения и экономики нашей страны недвижимого имущества.

В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Иными словами, необходим дифференцированный подход к юридическому оформлению той связи, которая складывается между правами на недвижимое имущество и сделок с ним и государственной регистрацией этих прав и сделок с ними. Назовем ее «обязательно-заявительная юридическая связь». Она будет более гибко учитывать интересы всех участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, и обеспечивать при этом оптимальное соотношение личных и общественных потребностей. Возникает, кроме того, вопрос о соотношении вещных прав и сделок с ними с их государственной регистрацией. Ответ на него можно получить при условии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положений философии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод: категория «вещные права и сделки с ними» и категория «государственная регистрация» соотносятся друг с другом как содержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, их содержание и основания возникновения и прекращения предопределяют сущность и природу их государственной регистрации. Однако она имеет относительную (юридическую и фактическую) самостоятельность. Как юридическая форма реализации прав на имущество и сделки с ним их государственная регистрация влияет на состояние этих прав, мешая или способствуя их осуществлению на практике. Право собственности и другие вещные права, закрепленные за гражданами и организациями Конституцией РФ, ГК РФ и другими законами, стали источниками учреждения в нашей стране института государственной регистрации. Демократическое правовое государство призвано заботиться об интересах субъектов неимущественных отношений, оказывать им необходимую поддержку и содействие в реализации принадлежащих им прав и свобод, в том числе и обеспечивать необходимыми и неопровержимыми доказательствами, подтверждающими факт возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иными словами, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество возник объективно. Он является результатом демократических преобразований в экономике и направлен прежде всего на обеспечение оптимального соотношения личных и публичных интересов участников регистрационно-правоустанавливающих отношений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним относится к административно-процессуальному праву. Норма этого права закрепляет понятие этой деятельности, ее цели и задачи и т.д. Сформулируем основные положения, отвечающие на вопрос о видах вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Юридической основой их формулирования выступают, во-первых, соответствующие положения законодательства, например ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и т.д.). Их анализ позволил сделать следующие общетеоретические выводы.

1. Государственной регистрации подлежит только то недвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ «Недвижимое и другое имущество».

2. Недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, делится на два вида. Первый вид – это то недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось, сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимое имущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГК РФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

3. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на право собственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничение права пользования чужим имуществом). Кроме того, ГК РФ и законы могут признать необходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав на недвижимое имущество.

4. Каждое вещное право, подлежащее государственной регистрации, возникает, переходит от одного субъекта другому при наличии соответствующих юридических фактов, которые устанавливаются законом и делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, как известно, классифицируются на первоначальные и производные.

5. Сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.

Литература

1. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2003. – 706 с.

Глава 1. Недвижимость как объект правового регулирования.

§ 1. Понятие недвижимого имущесАза и особенности его правового режима.

§ 2. Государственная регистрация как особенность правового режима недвижимости и основные направления ее развития.

Глава 2. Договор долевого участия в строительстве и особенности правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства.

§ 1. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве и его учетная регистрация

§ 2. Отнесение объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости и особенности совершения сделок с ними.

Глава 3. Предприятие как объект недвижимости и проблемы правового регулирования сделок купли-продажи предприятий.

§ 1. Предприятие как объект права и его отнесение к недвижимому имуществу.

§ 2. Купля-продажа предприятий: проблемы правового регулирования.

Глава 4. Проблемы правового регулирования арендных отношений.

§ 1. Правовое регулирование арендных отношений и аренда как договорное обязательство.

§ 2. Особенности и проблемы правового регулирования отдельных видов аренды.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью»

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативной правовой базы в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившейся практики применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.

Как известно, в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала 90-х годов, когда коренные преобразования в экономике страны потребовали обновления всей системы правового регулирования гражданских правоотношений. Гражданским кодексом РФ 1994 г. были обоснованы и закреплены особенности правового режима недвижимости, которые получили свое развитие в последующих нормативных правовых актах, в частности, в федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О товариществах собственников жилья», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других.

Однако практика применения Кодекса и других нормативных правовых актов показала взаимные несоответствия их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила «пробелы» в законодательстве, то есть отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью.

В соответствии с ГК РФ и последующими актами особенности правового режима недвижимости разделены на две категории - в зависимости от объекта недвижимости и по виду гражданско-правовой сделки, предметом которой этот объект выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования отдельных видов сделок с определенными объектами недвижимого имущества.

Узловой проблемой, объединяющей в себе оба аспекта, от решения которой зависит подход ко всему комплексу проблем в данной области, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем особенно остро стоят проблемы совершенствования законодательства, регулирующего государственную регистрацию.

Это обусловлено широкой практикой применения закона о регистрации прав на недвижимое имущество и главным образом тем, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения в таких значимых сферах, как купля-продажа недвижимости, ее аренда, возведение новых объектов недвижимости и других, исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Она также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства. Вопросы, связанные с ней, затрагивают практически всех участников гражданского оборота и все аспекты их деятельности.

Не случайно практика применения ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции ФЗ от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ) не только обнаружила определенные его недостатки (вплоть до противоречия с основными нормативными правовыми актами Российской Федерации), но и очертила круг наиболее «проблемных» сделок с недвижимым имуществом, в правовом регулировании которых существуют значительные изъяны.

По мнению автора, наряду с общей проблемой совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на первый план выходят следующие проблемы, связанные с «ключевыми» этапами правового «жизненного цикла» объекта недвижимости.

Законодательство не охватывает весь круг заключаемых сделок с недвижимостью или сопутствующих им сделок, например, совершенно не отражает правовую природу и вопросы правового регулирования правоотношений, возникающих между сторонами при заключении так называемого «договора долевого участия в строительстве жилых домов», получившего на практике в настоящее время очень широкое распространение.

При регистрации гражданско-правовых договоров в отношении объектов незавершенного строительства не решаются общие принципиальные вопросы, в каких случаях эти объекты могут быть отнесены к разряду недвижимого имущества и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Четкого и ясного ответа на этот основной вопрос законодательство не дает.

Много вопросов возникает в процессе заключения, исполнения и государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества в силу возникших правовых коллизий между нормативными актами субъектов Российской Федерации и федеральным законодательством, в частности, в сфере правового регулирования краткосрочной аренды и аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений.

Проблемы возникают и в связи с заключением, исполнением и государственной регистрации договоров купли-продажи предприятий в силу «сложности» предмета договора и возможности разночтения термина «предприятие» в гражданском законодательстве.

Все указанные проблемы можно решить только путем внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты федерального значения и приведения в соответствие с ними актов субъектов Российской Федерации.

Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.

Степень научной разработанности темы и круг источников.

Теоретическая основа исследования сформировалась в ходе изучения и использования работ классиков российской цивилистики: Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, современных ученых-цивилистов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, О.М. Козырь, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Н.А. Сыроедова, В.В. Чубарова.

В основополагающих трудах российских ученых-цивилистов рассматриваются фундаментальные вопросы определения понятия «недвижимость»; обосновываются необходимость и основное содержание специальных правил, регулирующих гражданский оборот объектов недвижимости; определяются общие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество; рассматриваются проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижимость и так далее. Однако круг актуальных проблем сегодняшнего дня в данных исследованиях очерчивается лишь в самом общем плане.

В ходе исследования изучены современные диссертационные работы и статьи Ю. В. Баринова, И.А. Бланка, М. Володарского, Н. В. Диаковской, В.А. Дозорцева, Е.А. Дорожинской, И.В. Ершовой, Е.А. Киндеевой, Н.И. Клейн, JI.H. Майковой, М.Г. Пискуновой, А.А. Рябова, Л.Г. Сайфуловой, К.И. Скловского, С.А. Хохлова, Г.В. Цепова и многих других авторов.

В них обсуждаются перспективные в теоретическом и практическом отношении вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью, однако обращение к интересующему нас кругу проблем носит фрагментарный, часто попутный характер.

Вопросы отдельных правовых коллизий в отношении сделок с недвижимостью и их государственной регистрации в изученных работах, рассматривались главным образом с точки зрения их комментирования, а не исследования. Серьезно не исследовались также и вопросы правовой природы и правового регулирования правоотношений, возникающих в процессе заключения, исполнения договоров долевого участия в строительстве. Систематизация и изучение практики применения закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только начинается.

Данные обстоятельства и предопределили выбор темы исследования, его цели и задачи.

Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования: формирование собственной концепции правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с недвижимостью на основе: систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы в данной области; анализа практики реализации нормативной базы применительно к наиболее проблемным сделкам с недвижимым имуществом; а также разработка на основании полученных выводов рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в области определения правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с ней, способствующих установлению единой практики государственной регистрации рассматриваемых видов сделок.

Достижение этой цели обеспечивается в процессе решения следующих задач:

Рассмотрение понятия «недвижимость» в его историческом развитии, раскрытие особенностей его правового режима; исследование сущности и механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как важнейшей особенности правового режима недвижимого имущества; раскрытие актуальных задач и основных направлений развития государственной регистрации прав и сделок; разработка перечня документов, единого для всех учреждений юстиции Российской Федерации, подлежащих истребованию при государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью;

Исследование правовой природы договоров о долевом участии в жилищном строительстве путем проведения сравнительного анализа данного вида договора и других гражданско-правовых договоров; разработка предложений по внесению дополнений в нормативные правовые акты с целью законодательного урегулирования данных правоотношений;

Исследование проблемы отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу; изучение специфики заключения гражданско-правовых договоров с этими объектами;

Обоснование правового статуса предприятия как объекта права применительно к сделке купли-продажи предприятия; определение предприятия как сложного предмета договора купли-продажи, разработка предложений по внесению изменений в нормативные правовые акты с целью упорядочения употребления термина «предприятие»;

Исследование механизма аренды объектов недвижимого имущества и разработка предложений по внесению изменений в нормативные правовые акты с целью устранения правовых коллизий; проведение правового анализа норм федерального законодательства и актов субъектов Российской Федерации в области государственной регистрации краткосрочного договора аренды и разработка рекомендаций по устранению возникших правовых коллизий; рассмотрение необходимости распространения режима совершения сделок со зданиями и сооружениями на сделки с нежилыми помещениями.

Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.

Предметом исследования является система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового режима, прежде всего государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица при осуществлении операций с недвижимостью.

В частности, при создании объектов недвижимого имущества - это проблема привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, определения места так называемого «договора долевого участия в строительстве» в общепризнанной классификации гражданско-правовых договоров и особенности правового регулирования данных правоотношений.

Предметом исследования являются также и проблемы правового регулирования таких сделок с недвижимостью, как аренда, купля-продажа предприятия, сделки с объектами незавершенного строительства и практические аспекты осуществления процесса государственной регистрации соответствующих сделок и прав.

На первый план исследования вынесены актуальные теоретические и практические аспекты проблем преодоления противоречий в нормах федерального гражданского законодательства и актах субъектов Российской Федерации; сложности предметов сделок; отсутствия обобщения практики осуществления государственной регистрации указанных сделок.

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, ведомственные акты, разъяснения и рекомендации Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, решения судов различных инстанций по конкретным делам.

Методами исследования явились: системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов; конкретно-социологического исследования судебной практики их применения; сравнительный анализ теоретических работ; приемы диалектической и формальной логики при формулировании основных положений концепции, предлагаемой автором.

Научная новизна. В работе впервые в концептуальной форме представлена система основных теоретических положений и нормативных правовых установок, образующих механизм правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

На этой основе делаются выводы, разрабатываются предложения по внесению изменений и дополнений в законодательство Российской Федерации, рекомендации по применению законодательства учреждениями юстиции по регистрации прав при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Можно сформулировать следующие конкретные результаты исследования, обладающие научной новизной.

Автором проанализирован смысл и логика эволюции понятия «недвижимость» в российском законодательстве дореволюционного, советского, постсоветского периодов. Автором впервые показана тенденция расширения критериев отнесения объектов к недвижимости, увеличение объема понятия «недвижимость» по мере демократизации социально-экономических отношений. В то же время, наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с недвижимостью, порождаемая расхождениями динамики теории, практики и законодательной базы в данной области.

В результате проведенного исследования автором высказывается предложения о внесении в определение недвижимости, данное законодателем, характеристики связи (физической, правовой) объекта недвижимости с землей и возможности урегулирования этой связи.

Автором работы впервые в результате комплексного подхода к гражданско-правовым аспектам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство сделана попытка определения правовой природы договора долевого участия в строительстве и, соответственно, норм, регулирующих соответствующие отношения. и

Автор видит новизну полученных результатов в том, что впервые осуществляется не только постановка проблемы, но и разработан проект самостоятельной главы ГК РФ, посвященной договору долевого участия в строительстве, и предложений по внесению дополнений в вводную часть Закона РФ «О защите прав потребителей».

В работе проводится теоретический анализ правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства, рассмотрена практика осуществления данных сделок и определены коллизии норм законодательства На основе проведенного анализа впервые делается вывод о том, что до момента возникновения возможности использования объекта по назначению с ним не могут заключаться гражданско-правовые сделки, предусматривающие его использование.

Автором проведен теоретический анализ проблем правового регулирования купли-продажи предприятий. Сделан вывод о том, что многочисленные правовые коллизии порождены неоднозначностью термина «предприятие» в гражданском законодательстве.

С целью упорядочения употребления данного термина впервые разработаны предложения по внесению изменений и дополнений в ст. 132 ГК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В работе осуществлен анализ проблем правового регулирования аренды недвижимого имущества.

Сделаны выводы о том, что по своей сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством.

Законодательно не урегулирован вопрос государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды, что порождает множество несоответствий между актами федерального значения и актами субъектов Российской Федерации.

В работе обоснована точка зрения автора о том, что гражданское законодательство рассматривает нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации заключенных в отношении них договоров аренды.

Новизной характеризуется вывод о том, что в целях разрешения существующих правовых коллизий следует распространить действие п. 2 ст. 651 ГК РФ на договоры аренды нежилых помещений, распространять на них действие всего § 4 гл. 34 ГК РФ нецелесообразно.

Новизна работы заключается также в том, что автором разработаны конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в ст. ст. 164, 433, 651 ГК РФ и ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные выводы могут быть положены в основу последующей научной разработки мер по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при заключении, исполнении и государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом, разработки предложений по внесению изменений и дополнений в гражданское законодательство Российской Федерации.

Так, во-первых, проведенный анализ показал, что существуют несоответствия друг другу нормативных актов федерального значения и множество несоответствий актов субъектов Российской Федерации актам федеральным, причем исследования выявили лишь небольшую их часть. Необходима дальнейшая серьезная работа по приведению в соответствие федеральному законодательству актов субъектов Российской Федерации и актов одного правового поля друг другу.

Во-вторых, как было выявлено, несоответствующие федеральному законодательству акты субъектов Российской Федерации положены в основу многих ведомственных актов этих субъектов. Соответственно, также необходимо их более детальное исследование и разработка изменений, которые должны быть в них внесены. Особое внимание должно быть уделено разрешению вопросов и актам, влияющим на налогообложение юридических лиц, так как неправомерными требованиями налоговых органов многим из них наносится материальный ущерб.

Кроме того, в ряде случаев возможны разночтения одного и того же термина, что также влияет в значительной степени на толкование законов и подзаконных актов гражданами и юридическими лицами, что соответственно приводит к различному их применению.

И, наконец, как показало исследование внутренних актов регистрирующих органов лишь нескольких субъектов Российской Федерации, в регионах нет единообразия в проведении правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию тех или иных прав и сделок с недвижимым имуществом, нет единого для всех субъектов перечня документов, которые бы в конкретном случае подлежали бы истребованию у лица, обратившегося за такой регистрацией. Перечни, выделенные в приложения к настоящей работе, могут явиться отправной точкой для проведения более детального анализа именно этой проблемы и разработки соответствующих единых методических рекомендаций.

Выводы, полученные в результате проведения настоящего исследования, могут быть использованы также в работе государственных регистраторов, судей по гражданским делам судов общей юрисдикции, в работе риэлторов.

Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили отражение в публикациях автора.

Апробация результатов исследования. По теме диссертационного исследования автором опубликованы работы, общим объемом 11,8 п.л.

Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили свое отражение в преподавательской деятельности на юридическом факультете Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

По теме работы подготовлены доклады «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом» на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы совершенствования законодательства на современном этапе» (Москва, 2003 г.); «Договор долевого участия в строительстве и его учетная регистрация, как способ обеспечения обязательств» на Международной научно-практической конференции «Обеспечение исполнения обязательств» (Москва, 2002 г.); «Проблемы правового регулирования и государственной регистрации сделок с недвижимостью» на секции «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» научно-практической конференции «Роль органов юстиции в правовом государстве» (Москва, 2001 г.).

По материалам диссертационного исследования прочтена лекция «Правовое регулирование договоров долевого участия в строительстве с привлечением денежных средств физических лиц» в Школе бизнеса «Статут» в ходе работы образовательного семинара «Договоры, применяемые в строительстве» (Москва, 2002 г.).

Выводы и результаты исследования применены в практической работе при правовом обеспечении реализации программы Правительства Москвы «По оказанию помощи и обеспечению жильем пострадавших вкладчиков ЗАО «РСЦ «Юнисстрой»; при правовом обеспечении деятельности внешнего управления ЗАО «РСЦ Юнисстрой»; при правовом обеспечении деятельности Региональной общественной организации содействия защите прав инвесторов.

На основании полученных в ходе исследования выводов по запросам региональных учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество были даны правовые заключения: по порядку государственной регистрации права первоначального собственника; по применению ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; по порядку оформления прав на недвижимость при нарушении порядка приватизации (при отсутствии перечня приватизируемых объектов недвижимости); по порядку государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при осуществлении сделки купли-продажи на публичных торгах; по вопросам налогообложения учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость.

Выводы и результаты исследования применены в экспертной деятельности при проведении: правовой экспертизы документов Республиканского центра репродукции человек и планирования семьи по вопросу арендных отношений; правовой экспертизы различных моделей договоров долевого участия строительстве НПФ «Сибирь» (г. Новосибирск) на предмет распространения на них законодательства о защите прав потребителей; правовой экспертизы документов по вопросу правомерности передачи объектов недвижимости в собственность юридических лиц в ходе выполнения инвестиционного контракта, заключенного Правительством Москвы и АО «Народный капитал»; гражданско-правовой экспертизы по уголовному делу, возбужденному Генеральной прокуратурой РФ по факту необоснованной передачи объектов недвижимого имущества в собственность юридических лиц в ходе исполнения инвестиционного контракта.

Структура диссертации. Структуру работы определили основные ее цели и задачи. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка нормативных источников и использованной литературы, приложений.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Козлова, Елена Борисовна

В настоящее время в связи с постоянным расширением рынка недвижимого имущества вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью приобрели особую значимость. В соответствии с положениями гражданского законодательства в зависимость от соблюдения всех требований, установленных законом для отдельных видов сделок с недвижимостью во многих случаях ставится и действительность совершенной сделки.В настоящее время ПС РФ активно «работает», судебной практике удалось обеспечить его более или менее адекватное применение. Однако уже требуется более глубокое осмысление (а иногда и переосмысление) сущности многих изменившихся гражданско-правовых институтов.Правоприменительная практика повседневно сталкивается с проблемами, которые уже нельзя решить, заглянув в очередной комментарий. Требуются серьезные теоретические познания, касающиеся места определенного института права среди других гражданско-правовых категорий, опыта их применения, понимания значения соответствующих правовых норм и возможных последствий их применения к регулируемым отношениям. Иными словами, сегодня необходим более серьезный анализ гражданского законодательства, чем простой комментарий.ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» призван существенно стабилизировать положение в сфере купли продажи недвижимости, ее аренды и других видов сделок с нею, а также стимулировать всех участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок, однако, не смотря на но, что этот закон начал на всей территории Российской Федерации в полной мере действовать сравнительно недавно, практика его применения уже обнаружила некоторые его недостатки.По результатам исследования выделены специфические черты правового регулирования гражданско-правовых отношений, возникающих в результате заключения договоров о долевом участии в строительстве (договоров привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство и сделана попытка определения их места в общепризнанной классификации обязательств.В представленной работе осуществлен анализ теоретических основ правового регулирования и особенностей государственной регистрации таких подвидов договорных обязательств, как купля-продажа предприятия и аренда недвижимого имущества, изучены теоретические проблемы совершения гражданско-правовых сделок с объектами незавершенного строительства и их регистрации, регистрации права на вновь созданные объекты недвижимого имущества.Основные положения, выносимые автором на защиту: I. Автором проанализирован смысл и логика эволюции понятия «недвижимость» в российском законодательстве дореволюционного, советского, постсоветского периодов. Показана тенденция расширения критериев отнесения объектов к недвижимости, увеличение объема понятия «недвижимость» по мере демократизации социально-экономических отношений. В то же время, наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с недвижимостью, порождаемая расхождениями динамики теории, практики и законодательной базы в данной области. В основе своего исследования автор придерживается фундаментального определения недвижимости, как «часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи», данного Г.Ф. Шершеневичем, с учетом современных проблем, связанных с достижениями технологий по перемещению даже монументальных зданий без ущерба их назначению.Автор предлагает внести в правовое определение недвижимости характеристики связи (физической, правовой) объекта недвижимости с землей и возможности регулирования этой связи.Под правовым режимом недвижимости автором понимаются особенности оборота недвижимого имущества, определяемые его свойствами и назначением, установленные совокупностью правовьсс норм.Особое внимание уделено государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не только как одной из важнейших особенностей правового режима недвижимости, но и как основе механизма реализации особенностей правового режима недвижимости с практической точки зрения, так как государственная регистрация является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в определенные рамки, установленные на законодательном уровне, сохраняя, кроме всего прочего и определенные фискальные цели.П. Фактические правоотношения, возникающие между субъектами при заключении и исполнении договоров по привлечению финансовых средств граждан в жилищное строительство (так называемых «договоров долевого участия в строительстве») нельзя в полной мере урегулировать правовыми нормами, регулирующими известные виды обязательств. Указанные договоры хотя и имеют отдельные черты договоров, входящих в общераспространенную классификацию обязательств, имеют самостоятельную правовую природу.Договор долевого участия в строительстве целесообразно законодательно выделить в качестве самостоятельного вида договора со своей спецификой правового регулирования, для чего необходимо:

1. Дополнить ГК РФ главой о договоре долевого участия в строительстве в разделе IV «Отдельные виды обязательств» следующего содержания: « Глава. . . . ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. Статья. . . . Договор долевого участия в строительстве.1. По договору долевого участия в строительстве (договору привлечения финансовых средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство) застройщик обязуется в установленный договором срок осуществить строительство жилого дома по определенному строительному адресу и передать в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию в установленном законом порядке установленную договором жилую площадь, а дольщик обязуется принять эту жилую площадь и уплатить обусловленную договором сумму денежных средств.2. Застройщик вправе заключать договоры долевого участия в строительстве с гражданами и юридическими лицами с момента вступления в силу соответствующего договора о проведении строительства жилого дома и до подписания акта государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию.Статья.. . . Форма договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация.1. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 настоящего Кодекса).2. Несоблюдение формы договора долевого участия в строительстве влечет его недействительность.3. Договор долевого участия подлежит обязательной учетной регистрации.Договор долевого участия в строительстве, прошедщий учетную регистрацию, является одним из обязательных оснований последующей регистрации права собственности дольщика на соответствующую жилую площадь.4. Учетная регистрация договора долевого участия в строительстве производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Обязательной учетной регистрации подлежат также все изменения и дополнения в договоры долевого участия в строительство, договоры уступки прав или перевода долга по договору долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с нормами настоящего Кодекса, Статья. . . . Обязательные условия договора долевого участия в строительстве.1. Договор долевого участия в строительстве должен содержать: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое после реализации инвестиционного контракта подлежит передаче в собственность дольщику по договору долевого участия в строительстве; общую сумму денежных средств, передаваемых дольщиком застройщику в качестве оплаты по договору, график платежей, возможность, порядок и условия их изменения в процессе строительства; сроки завершения строительства, приемки дома Государственной комиссией и передачи жилой площади в собственность дольщика; порядок возмещения затрат на содержание объекта строительства в период с даты приемки дома в эксплуатацию до момента оформления права собственности дольщика на жилое помещение; обязанность застройщика осуществить все необходимые мероприятия по вводу жилого дома в эксплуатацию; ответственность застройщика за качество жилого помещения, передаваемого в собственность дольщику по договору.Статья. . . . Государственная регистрация права собственности дольщика на жилое помещение

1. Застройщик по договору долевого участия в строительстве обязан содействовать дольщику в осуществлении действий по государственной регистрации права собственности дольщика на жилое помещение.2. Дольщик обязан оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией его права собственности на жилое помещение, если иное не установлено договором.3. В случае отказа дольщика от осуществления застройщиком действий по государственной регистрации его права собственности на жилое помещение, застройщик обязан предоставить дольщику всю необходимую информацию и документацию для осуществления дольщиком государственной регистрации его права собственности самостоятельно.Статья. . . . Распределение риска между сторонами

1. Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору долевого участия в строительстве приостановлены и объект строительства законсервирован, риск убытков стороны несут следующим образом: поровну с одной стороны все дольщики по данному объекту строительства в процентах от суммы, вложенной в строительство и с другой стороны - застройщик, если иное не установлено договором.2. Если по вине застройщика произошла консервация строительства, были нарушены сроки приемки дома Государственной комиссией, сдачи дома в эксплуатацию, ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора возлагается на застройщика, если иное не оговорено в договоре.3. Риск случайной гибели вещи или случайного повреждения объекта строительства до приемки дома в эксплуатацию несет застройщик, если иное не установлено договором.4. Риск удорожания объекта в процессе строительства несет застройщик, если иное не оговорено в договоре».2. Внести дополнения в вводную часть Закона РФ «О защите прав потребителей» дополнив определение понятия «потребитель» словами «дольщик по договору долевого участия в строительстве», а определение понятия «исполнитель» - словами «застройщик по договору долевого участия в строительстве».III. Объект незавершенного строительства может признаваться недвижимым имуществом только при условии прекращения действия договора строительного подряда на его создание. В противном случае о данном объекте нельзя говорить не только как об объекте недвижимости, но и как об объекте вепщых прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда.Но и в случае отнесения объекта незавершенного строительства к объектам недвижимости, его участие в гражданском обороте должно быть ограничено: данный объект должен быть допущен в гражданский оборот исключительно с целью его доработки и введения в эксплуатацию. До момента возникновения возможности использования объекта по назначению с ним не могут заключаться гражданско-правовые сделки, предусматривающие его использование, в связи с чем целесообразно:

1. Внести изменения в ст. 219 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Возникновение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства

1. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.2. Право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, отвечающий требованиям п. 1 ст. 130 настоящего Кодекса и не являющийся предметом действующего договора строительного подряда, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.»

2. Внести изменения в п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заменив слова «в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства» на слова «при совершении сделки, связанной с отчуждением объекта незавершенного строительства».3. Дополнить п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ч. 2 следующего содержания: «Государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства по сделкам, предусматривающим использование этого объекта до его сдачи в эксплуатацию, не допускается».IV. В гражданском праве термин «предприятие» используется применительно как к субъектам, так и к объектам права, что порождает определенные правовые коллизии. Необходимо упорядочить употребление данного термина. Применительно к сделкам купли-продажи предприятий, предприятие выступает как объект права, предмет соответствующего гражданско-правового договора, который в силу своей сложности имеет определенные особенности правового регулирования. В связи с этим предлагается:

1. Внести дополнения в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определив в ней в ч. 5 следующее определение предприятия для целей данного закона: «предприятие - имущественный комплекс, в состав которого входит недвижимое имущество».2. Изложить ч. 1 п. I ст. 132 ПС РФ в следующей редакции: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления хозяйственной и финансовой деятельности на базе этого имущества.» V. По своей правовой сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством.Законодательно не урегулирован вопрос государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды, что порождает множество несоответствий между актами федерального значения, актами субъектов Российской Федерации, значительно осложняет деятельность органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимость государственной регистрации изменений к договорам аренды недвижимости целесообразно поставить в зависимость от содержания соответствующего соглашения. Целесообразно также законодательно установить срок, в течение которого договор краткосрочной аренды, продленный по соглашению сторон, при совокупном сроке аренды свыше года, подлежит обязательной государственной регистрации.Обосновано, что гражданское законодательство рассматривает нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации заключенных в отношении них договоров аренды. С целью разрешения правовых коллизий, возникших по данному вопросу, следует распространить действие п. 2 ст. 651 ГК РФ на договоры аренды нежилых помещений. Распространять на них действие всего § 4 гл. 34 ГК РФ нецелесообразно.На основании данных теоретических выводов предлагается:

1. Дополнить п. 1 ст. 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» частью второй следующего содержания: «Соглашение, изменяющее условия заключенных сделок с недвижимым имуществом, подлежит государственной регистрации, если его заключение влечет за собой изменение соответствующей записи в едином государственном реестре».2. Дополнить п. 3 ст. 433 ГК РФ частью второй следующего содержания: «Соглашение к договору, подлежащее государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».3. Дополнить ст. 651 ГК РФ п. 3 следующего содержания: «В случае продления договора аренды, заключенного на срок менее года, по соглашению сторон либо в порядке п. 2 ст. 621 настоящего Кодекса, если срок аренды в совокупности с первоначальным превышает один год, этот договор аренды подлежит государственной регистрации в течение... месяцев со дня его продления».4. Дополнить ст. 651 ГК РФ п. 4 следующего содержания: «Действие настоящей статьи распространяется на договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений».

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Козлова, Елена Борисовна, 2004 год

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) Кодексы, основы законодательства

2. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ (в ред. ФЗ от 10.01.2003 г. №15-ФЗ)

3. Гражданский кодекс РСФСР, утв. Постановлением ВС РФ от 11.06.1964 г. (вред. ФЗ от26.01.1996 г. № 15-ФЗ)

4. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от 26.03.2003 г. № 37-ФЗ)

5. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ)

6. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г. (в ред. ФЗ от 31.12.2002 г. № 187-ФЗ)

7. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.06.2003 г. № 86-ФЗ)

8. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ (в ред. ФЗ от 04.07.2003 г. № 103-ФЗ)

9. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 117-ФЗ)

10. Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 104-ФЗ)

11. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Постановлением ВС РФ от 31.05.1991 г. № 2211-1

12. Закон РФ от 07.02.1992 г, № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. ФЗ от 30.12.2001 г. № 196-ФЗ) 19.3акон РФ от 07.12.1991 г. № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» (в ред. ФЗ от 02.01.2000 г. № 19-ФЗ)

13. Закон РФ от 10.07.1992 г. № 3266-1 «Об образовании» (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 123-ФЗ)

14. Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» (в ред. ФЗ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ)

15. ФЗ от 08.01.1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

16. ФЗ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции ФЗ от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ)

17. ФЗ от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»

18. ФЗ от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. ФЗ от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ)

19. ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. ФЗ от 24.12.2002 г. № 179-ФЗ)

20. ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ)

21. ФЗ от 21.07.1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» (в ред. ФЗ от 05.08.2000 г. № 109-ФЗ)

22. ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. ФЗ от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ)

23. ФЗ от 22.08.1996 г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 119-ФЗ)

24. ФЗ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. ФЗ от 02.01.2000 г. № 22-ФЗ)

25. ФЗ от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» (в ред. ФЗ от 26.11.2001 г. № 147-ФЗ)

26. ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

27. ФЗ от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. ФЗ от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ)

28. ФЗ от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»

29. ФЗ от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» (в ред. ФЗ от 26.11.2001 г. № 147-ФЗ) ПОДЗАКОННЫЕ АКТЫ Общие подзаконные акты

30. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Распоряжения Правительства РФ от 23.01.1999 г. № 138-р)

31. Постановлением Правительства РФ от 03.06.2002 г. № 377 «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отнощений РФ»

32. Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

33. Постановление Правительства РФ от 10.12.1992 г. № 959 «О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» (в ред. Постановления Правительства РФ от 16.12.1995 г. № 1238)

34. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302) (с «Концепцией развития системы ипотечного кредитования в РФ»)

35. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ»

36. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.09.2003 г. № 546)

37. Постановление Правительства РФ от 25.09.2002 г. № 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

38. Постановление Правительства РФ от 25.12.2002 г. № 925 «О Российском федеральном фонде имущества»

39. Постановление Совмина РСФСР от 14,06.1990 г. № 197 «О видах предприятий (объединений) и имущества, не подлежащих сдаче в аренду, а также об ограничении выкупа арендованного имущества в системе Министерства автомобильных дорог РСФСР»

40. Постановление Совмина РСФСР от 30.09.1990 г. № 387 «О видах предприятий (объединений), не подлежащих сдаче в аренду, в системе Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСФСР»

41. Постановление Совмина СССР от 23.01.1981 г. № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» (в ред. Постановления Совмина СССР от 30.12.1988 г. № 1485)

42. Указ Президента РФ от 02.06.1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий-должников» (в ред. Указа Президента РФ от 21.10.2002 г. № 1209) (с «Положением о порядке продажи государственных предприятий-должников»)

43. Указ Президента РФ от 06.12.2002 г. № 1382 «О специализированном государственном учреждении по продаже приватизируемого федерального имущества»

44. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (в ред. Указа Президента от 26.03.2003 г. №370)

45. Указ Президента РФ от 22.02.1992 г. № 179 «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» (в ред. Указа Президента РФ от 30.12.2000 г. № 2111)

46. Постановлением Правительства Москвы от 16.07.2002 г, №559-1111 «Об утверждении Положения о Департаменте имущества города Москвы» (в ред. Постановления Правительства Москвы от 03.06.2003 г. № 419-ПП)

47. Распоряжение мэра Москвы от 04.07.2001 г. № 553-РМ «О порядке согласования дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам»

48. Распоряжение мэра Москвы от 02.10.1997 г. № 780-РМ «Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства»

49. Распоряжение мэра Москвы от 07.09.1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»

50. Распоряжение мэра Москвы от 07.09.1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. Распоряжения мэра Москвы от 27.12.1999 г. № 1504-РМ)

51. Распоряжение мэра Москвы от 07.09.1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. Распоряжения мэра Москвы от 26.10.2000 г. № 1123-РМ)

52. Распоряжение мэра Москвы от 19.01.1998 г. № 38-РМ «О порядке реализации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Распоряжения мэра Москвы от 05.03.1998 г. № 206-РМ)

53. Распоряжение мэра Москвы от 31.05.2002 г, № 316-РМ «Об отмене Распоряжений мэра Москвы по вопросам государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» Ведомственные правовые акты

54. Инструкция Московской областной регистрационной палаты «О порядке регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс»

55. Инструкция Московской областной регистрационной палаты от 22.07.1997 г. «О порядке оформления прав на недвижимое имущество, возникшее в результате исполнения инвестиционных договоров»

56. Инструкция Тюменской областной Палаты государственной регистрации прав на недвижимое имущество «О порядке регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс»

57. Информационное письмо Московской областной регистрационной палаты от 06.08.1997 г. «О требованиях к документам по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, представляемым для регистрации прав на вновь возведенный объект»

58. Письмо Госстроя РФ от 09.07.1993 г. № БЕ-19-11/13 «О Временном положении по приемке законченных строительством объектов» (с «Временным положением по приемке законченных строительством объектов»)

59. Письмо ГТК РФ от 27.05.1994 г. № 09-07/5866 «О временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства»

60. Письмо МНС РФ от 10.07.2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц»

61. Письмо МНС РФ от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88 «О включении в себестоимость арендных платежей»

62. Письмо Управления МНС РФ по г. Москве от 16.02.2000 г. № 14-14/5751 «О регистрации договора аренды нежилых помещений»

63. Письмо Управления МНС РФ по г. Москве от 20.03.2000 г. № 03-12/9634 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

64. Письмо Управления МНС РФ по г. Санкт-Петербургу от 09.03.1999 г. № 02-06/3248 по конкретному вопросу

65. Постановление Комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12,1994 г. № 359 «О принятии общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94»

66. Приказ городского Бюро регистрации прав на недвижимость Администрации г. Санкт-Петербурга от 09.10.1998 г. № 111 (с «Инструктивным письмом «О порядке государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним»)

67. Приказ Министерства строительства РФ от 30.10.95 г. № 17-115 «Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений»

68. Приказ Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 183 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящееся на территориях различных регистрационных округов»

69. Приказ Министерства юстиции РФ от 25.03.2003 г. № 70 «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»

70. Распоряжение Министерства строительства администрации Московской области от 09.12.97 г. № 45 АКТЫ СУДЕБНОЙ ВЛАСТИ Определения Конституционного Суда РФ

71. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2001 г. № 11)

72. Решение Верховного Суда РФ от 17.03.1999 г. по конкретному делу Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ

73. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

74. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.1996 г. № 4/96 по конкретному делу Информационные письма Высшего Арбитражного Суда РФ

75. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06,2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

76. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

77. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»

78. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

79. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»

80. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»

81. Письмо ВАС РФ от 20.05.1993 г. № С-13/ОП-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» КНИГИ, МОНОГРАФИИ, ТЕМАТИЧЕСКИЕ СБОРНИКИ, УЧЕБНЫЕ И СПРАВОЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

82. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. - Киев, 1999.

83. Большой юридический словарь /ред. А.Я. Сухарева. - М,: ИНФРА- М, 1998.

84. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.

85. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды.- М., «Статут», 1999.

86. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., Статут, 1999.

87. Горемыкин В.А., Бугалов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1998.

88. Гражданский кодекс РСФСР: С постатейными материалами. - М.: Юридическая литература, 1990.

89. Гражданское право: Учебник. /Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. - Т.1

90. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: БЕК, 1997.

91. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. - М.: Фонд правовая культура, 1996.

92. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. - М: Статут (в серии «Ютассика российской цивилистики»), 1997.

93. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. 2-е изд., доп. и перераб.- М.: Спарк, 1999.

94. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. - М.: ИКД «Зерцало-М» (в серии «Памятники советского законодательства»), 2002.

95. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 1998.

96. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Под общ, ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999.

97. Регистрация прав на недвижимость (ответы на вопросы государственных регистраторов). Информационный сборник. - М., Российская правовая Академия МЮ РФ, 2000. - вып. 1.

98. Регистрация прав на недвижимость. Сборник, - М., Российская правовая Академия МЮ РФ, 2002. - вып. 7.

99. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно- практическое пособие. - М.: Дело, 1999.

100. Современный экономический словарь. - М.: ИНФРА-М, 1997.

101. Степанов С,А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации/Автореф. Дис. , к.ю.н., М., 2000.

102. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского фажданского права: в 2-х т. - М., 1912.-Т. 1. СТАТЬИ

103. Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия/ЛОрист. - 2001. - № 1.

104. Баринов Ю. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве с участием физического лица // ЭЖ-Юрист, 1998. - № 12.

105. Бегичев А.В. Предприятие как имущественный комплекс/ЛОридический мир. - 2001.

106. Белых B.C. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: экономико-правовые вопросы. // Государство и право. - 1996.- № 10.

107. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости/ТЖурнал российского права. - 1999. - № 5/6.

108. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России: Проблемы, Теория. Практика: Сб. памяти А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л, - М., 1998.

109. Володарский М. Закон рождает споры // ЭЖ-Юрист. - 1999. - № 7.

110. Воронин М. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней // Экономика и жизнь. - 1997. - № 2

111. Грибанов А. Правовая природа предприятия - имущественного комплекса в России//Хозяйство и право. - 2003. - № 7

112. Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства//Хозяйство и право. - 2000. - № 5

113. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. - 1997. - № 9.

114. Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества/ЛОридический мир. - 2001. - № 1

115. Жилье от предприятия? Возможны варианты...// Экономика и жизнь.-1999.-№21

116. Карлин А.Б. Актуальные задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2001. - № 2-3.

117. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости/ЯТравовое регулирование рынка недвижимости. - 2000. - № 4

118. Козлов Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм // ЭЖ-Юрист. - 1999. - №7

119. Козырь О.М, Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л.- М., 1998.

120. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью//Закон. - 1999. - № 4.

121. Колчин Аренда недвижимости. Еще одна грань старой проблемы //ЭЖ-Юрист, 1999. - № 35

122. Кулешова Ю. Аренда - проблемы регистрации //Бизнес-Адвокат. - 1999.-№15.

123. Лаптев В.В. Законодательство о предприятиях (критический анализу/Государство и право. - 2000. - № 7.

124. Лозебо А. Правовые проблемы юридического оформления долевого строительства объектов недвижимости (квартир) // ЭЖ-Юрист. - 1999. - № 1.

125. Майкова Л.Н. Особенности приватизации недвижимости (земли и нежилого фонда). Арбитражно-судебная практика. //Правовые нормы о предпринимательстве. - 1995.- Вып. 6.

126. Пегов П.В. Регистрация договора аренды и права аренды //Главбух. -2000.-№15.

127. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости//Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2000. - № 4

128. Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи. // Хозяйство и право. - 1998.- № 1

129. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. - 1999. -№ 12.

130. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, - 1998. - № 8.

131. Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. - 2000. - № 4.

132. Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней//Журнал российского права, - 1999. - № 12.

133. Скловский К. К вопросу о долевом участии в строительстве // ЭЖ-Юрист.-1998.-№21.

134. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8.

135. Хохлов А. Право собственности и другие вещные права. //Вестник ВАС РФ, - 1995.

136. Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско- правового регулирования // Юридический мир, 2001. - № 2.

137. Чубаров В,В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000.

138. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Закон. - 1999. - № 5.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Введение

1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

1.1 Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота. Понятие и цели государственной регистрации прав на недвижимость

1.2 Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

1.3 Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации

2. Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

2.1 Понятие объекта недвижимости. Классификация объектов недвижимости

2.2 Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость

2.3 Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества

2.4 Понятие ограничения и обременения в отношении недвижимости. Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов

2.5 Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость

3. Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

3.1 Понятие вновь созданного объекта недвижимости

3.2 Основания возникновения прав на вновь созданный объект

Заключение

Библиографический список

Приложение №1

Введение

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 1Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с послед. изм.)..

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.

Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006 и др.. Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004 (принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства)., в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Данной проблемой занимались такие ученые и исследователи, как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., труды выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.

1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

1.1 Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота. Понятие и цели государственной р егистрации прав на недвижимость

Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны. Более того, многие вопросы, которые сегодня вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много лет назад как среди российских правоведов Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995; Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1999; Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб, 1913; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 и др., так и среди ученых Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001; Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М., 2000. других стран.

Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных правовых систем не существовало выраженного разделения имущества на движимое и недвижимое, а, следовательно, не было и специального правового режима последнего. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 1-9..

Очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 253. Подтверждением этому является появление в конце XV в. писцовых книг, представлявших оценочное описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и служивших законным удостоверением владения. Однако, как отмечает К.П. Победоносцев, право ими не устанавливалось, так как основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. СПб., 1896. С. 262..

Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.

Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели Это также было связано с желанием Петра I пресечь злоупотребления в приказах со стороны подьячих. Павлов П.Н. Указ. соч. С. 36.. Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995. С. 488.. Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием "Учреждения для управления губерний" Именной указ от 7 ноября 1775 г. "Учреждение для управления губерний Всероссийской империи" // Полное собрание законов Российской империи. Собрание I. 1866. Т. 20. N 14392. Вместо прежних трех ступеней областного деления (губерния, провинция, уезд) остались только две - губерния и уезд, в основу образования которых была положена определенная численность населения.. Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.

В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение Полное собрание законов Российской империи. 1866. N 43187.. Новые правила имели важное значение, поскольку ими был определен момент перехода права. Переход права был связан теперь с датой ввода, отмеченной в реестре. По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.

Таким образом, на основе исторических наблюдений можно сделать вывод о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностью любой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости. Вполне подтверждает этот вывод и дальнейшее развитие законодательства в сфере недвижимости в России.

Декретом ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 27 января 1918 г. была отменена всякая собственность на землю и запрещен переход не только земельных участков, но и прав пользования ими от одного лица к другому. Иными словами, полностью запрещался гражданский оборот участков земли. Само понятие "недвижимое имущество" упразднялось, в итоге, понятие "недвижимость" в советский период развития гражданского права не находило правового закрепления вплоть до 1990 г. Сама земля и другие объекты, относившиеся ранее к недвижимому имуществу, были объявлены достоянием государства и исключены из "частного оборота". Соответственно отсутствовала необходимость и в существовании регистрационной системы. Однако, несмотря на то, что регистрационная система в сегодняшнем ее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество существовали в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускался законом.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.) аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайней мере, одной стороной выступал гражданин. Аналогичное требование предъявляла ст. 195 указанного кодекса к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписывала регистрировать прекращение залога. Статьи же 135 и 197 устанавливали, что право собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Начало коренному изменению ситуации в данной области положил Закон СССР "О собственности в СССР". Этот закон впервые в ст. 7 провозгласил членов кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных) собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов.

Эту же норму в ст. 13 продублировал Закон РСФСР "О собственности в РСФСР". Часть 1 п. 4 ст. 2 этого закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания и сооружения, земельные участки. Собственность на земельные участки получила закрепление в п. 2 ст. 6, на строения - в п. 1 ст. 13 закона.

В принятых в 1991 г. Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее - Основы гражданского законодательства) впервые после длительного перерыва появились нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Утверждены 31 мая 1991 г. ВС СССР // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733..

Новым этапом в расширении круга собственников объектов недвижимости стал Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.. Параллельно развивавшееся законодательство о приватизации предприятий вовлекло в сферу рыночных отношений здания, сооружения, помещения нежилого назначения и земельные участки.

Таким образом, к концу 1994 г. в число объектов недвижимого имущества, на которые могла существовать частная (негосударственная) собственность, вошли практически все виды недвижимого имущества - от отдельных жилых и нежилых помещений до земельных участков.

Очевидно, любой период реформ отличает такое состояние законодательства, при котором фактическая фиксация глобальных социально-экономических изменений происходит раньше, чем возникают нормы, призванные "обслуживать" вновь возникшие отношения. Именно так произошло и с недвижимостью. Сложилась ситуация, при которой объективно существовавшая практически новая сфера рыночных отношений не получила адекватной системы правового регулирования. И негативные последствия создавшегося положения не замедлили сказаться. Отсутствие механизмов гарантий прав собственников недвижимости и контроля государства привели к весьма высокому уровню правонарушений в данной области. Рынок недвижимости, по оценкам специалистов правоохранительных органов и криминологов, стал одной из наиболее криминогенных сфер. Отсутствие совершенных и действенных механизмов гарантий прав на недвижимость со стороны государства являлось одним из основных факторов, тормозящих инвестиционный процесс, привлечение российских и иностранных инвестиций в развитие недвижимости.

Указанные обстоятельства сделали проблему регистрации прав на недвижимость одной из наиболее актуальных проблем правового регулирования, которая приобрела существенное экономическое и политическое значение. Необходимость решения данной проблемы находила отражение в законодательстве России, которое совершенствовалось.

Гражданский кодекс РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410. впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм, как в первой, так и во второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости.

В то же время, несмотря на то, что законодатель определенным образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного.

Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был принят лишь 21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ (с послед. изм.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594., т.е. через три года после введения в действие части первой ГК РФ.

В этих условиях, опираясь на Основы гражданского законодательства, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" субъекты Российской Федерации стали сами устанавливать порядок осуществления государственной регистрации и определять органы, на базе которых такая регистрация будет производиться.

С принятием и введением в действие Закона о регистрации наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом. Вместе с тем принятие этого закона не завершило процесс создания правовой базы регистрации прав на недвижимость. Само содержание Закона о регистрации, его концепция свидетельствовали о том, что он, с одной стороны, был ориентирован на существование определенного перехода от применения отдельных его положений к созданию системы, в полном объеме отвечающей его содержанию, а с другой стороны, предусматривал принятие большого количества нормативных актов, определяющих механизм практической реализации более общих норм данного закона.

Следующий этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимость проходил с момента введения в действие Закона о регистрации до 1 января 2000 г. Именно до этого срока ст. 33 Закона о регистрации было предписано создать соответствующие учреждения юстиции во всех субъектах Федерации. При этом конкретные сроки и этапы создания учреждений юстиции должны были определяться каждым субъектом Федерации в зависимости от местных условий.

В этот период происходило формирование системы регистрации, адекватной ГК РФ и Закону о регистрации. Данный период характеризовался, в отличие от предыдущего, тем, что, хотя прежние органы регистрации (БТИ, специальные учреждения в некоторых субъектах Федерации) продолжали функционировать, их деятельность в части порядка осуществления регистрации была регламентирована Законом о регистрации и принятыми на его основе нормативными актами. Можно сказать, что именно в этот период деятельность регистраторов прав на недвижимость стала носить правовой характер.

После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, можно было констатировать, что в Российской Федерации создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующая действующему законодательству.

Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации. Она определяет государственную регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву, свидетельствует о том, что в определении сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 63; Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8. С. 40-47., комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6-7..

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Рассмотрим сначала государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется, прежде всего, ее целями и содержанием. Применительно же к определению деятельности, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.

Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. Эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.

Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

Государственная регистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит в принятии акта применения права как документально оформленного действия государственного органа. В юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным основаниям:

а) по характеру правовых связей между субъектами права - в общих и конкретных правовых отношениях;

б) по субъектному составу - индивидуальная и коллективная формы;

в) по внешнему проявлению - активная и пассивная формы;

г) по методу воздействия - добровольное и принудительное осуществление права;

д) по правовому положению субъектов - гражданско-правовая и административно-правовая формы Абдулаев М.И., Комаров С.И. Проблемы теории государства и права. СПб., 2004. С. 390. и т.д.

Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин "государственная регистрация прав на недвижимое имущество" в Законе о регистрации используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона о регистрации. Что же представляет собой этот результат с точки зрения права?

Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права: как ненормативного акта государственного органа, а также как юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.

Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов в науке административного права именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления Юсупов В.А. Правоприменительная деятельность органов управления. М., 1979. С. 100-101; Васильев Р.Ф. Определение понятия актов органов управления в науке советского административного права // Вестник МГУ. М., 1975. Серия "Право". N 6. С. 21; Новоселов В.И. Законность актов органов управления. М., 1967. С. 10..

Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ) В своем постановлении по одному из дел ФАС Северо-Западного округа, в частности, указал: "Государственная регистрация является ненормативным актом государственного органа, а потому дело по иску о признании акта регистрации недействительным подлежит коллегиальному рассмотрению" (постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. N А26-2393/99-01-05/99).. В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как, фактически, в таких делах исследуются, прежде всего, гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа.

Итак, государственная регистрация как юридический факт представляет собой ненормативный акт государственного регистрирующего органа.

Следующим важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. Как мы увидим далее, в зависимости от основания возникновения права факт государственной регистрации может иметь различное значение. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права. О.А. Красавчиков отмечал, что юридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех его элементов - юридических фактов. Факт регистрации может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права. Государство не может защищать права, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственной регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.

В соответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) "датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав". Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.

На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра.

На мой взгляд, данный вопрос имеет одно решение - первичной является запись в реестре. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего органа могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона о регистрации говорит о том, что удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным. Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации О.Ю. Скворцов. См.: Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. С. 121..

Под целью понимается то, "к чему надо стремиться, что надо осуществить" Словарь русского языка / Под ред. С.И. Ожегова. М., 1978. С. 802.. Соответственно цель представляет собой "заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый) результат деятельности или действий людей, на осуществление которого они направлены" Словарь по этике. М., 1981. С. 374..

Так, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М.Г. Пискунова указывает: "основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость" Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 22..

В.В. Чубаров, характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уточняет, что "введение такой системы преследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ" Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенникова. М., 1999. С. 39..

По мнению А.В. Волынцевой, "основные цели государственной регистрации: а) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости; б) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота; в) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество; г) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости; д) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость; е) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере" Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 68..

Вполне очевидно, что всеми исследователями называются те положительные результаты, к достижению которых нужно стремиться, в том числе и с использованием правовых механизмов государственной регистрации прав на недвижимость. Однако далеко не все говорят о необходимости установления иерархии названных целей, а некоторые авторы высказывают мнения об установлении таких приоритетов, с которыми трудно согласиться.

В частности, В.А. Порошков утверждает, что "государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве" Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. С. 7..

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость призвано "обслуживать" гражданское законодательство, регулирующее "параллельные" отношения, основанные на равенстве всех субъектов, включая государство. Говоря о задачах правового регулирования оборота недвижимости, о первичных и вторичных задачах такого регулирования, С.А. Бабкин весьма точно отмечает, что "организация оборота недвижимости устанавливается и функционирует ради общего блага, но это благо есть продукт удовлетворения потребностей частных субъектов оборота в определенном, отражающем их интересы правовом регулировании соответствующих отношений" Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 75.. Говоря о целях разработчиков новых систем регистрации, он высказывает предположение, что они "в массе своей не ставили задачу расширения возможностей государства по контролю над частными лицами в сфере оборота недвижимости. Они видели своей целью максимально упрочить оборот, по возможности сократив связанные с ним издержки и излишние временные затраты" Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 75..

Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации - цель обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой - служит необходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.

Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чем в условиях отсутствия регистрации.

Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.

Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистрации с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще. Регистрация прав на недвижимое имущество является составной частью правового режима недвижимости, выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов. В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования порядка возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. В связи с этим рядом исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенное противоречие с объективно существующими потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и ускорения.

Таким образом, цель защиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не только главной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правового регулирования оборота недвижимости.

Недвижимость - земля, здания, сооружения, жилой фонд - представляет собой одну из главных составляющих государственного имущества и один из существенных источников государственных доходов. Отсюда вытекает вторая весьма важная цель системы регистрации недвижимости - обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. К сожалению, именно данный аспект государственной регистрации является на сегодня наиболее сложным и проблемным. Не имея изначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестра государственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации, государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации о находящейся в его собственности недвижимости.

Еще одной целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. В данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и, в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений, не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно "содержится" и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.

В последнее время весьма широко распространились неправомерные захваты недвижимого имущества так называемыми "рейдерами". В системе мер, которые разрабатываются для борьбы с данным явлением, роль регистрирующих органов весьма высока. Одним из средств защиты имущества от захвата становится обращение в регистрирующие органы с просьбой установить особый контроль за отчуждением принадлежащего данному лицу недвижимого имущества.

Действующая сегодня система государственной регистрации должна быть ориентирована не только на более или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступными проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохранительными органами.

Таковы основные цели, из которых нужно исходить при рассмотрении данной темы.

1.2 Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системы регистрации прав на недв ижимость в Российской Федерации

Исторический анализ развития законодательства об обороте недвижимого имущества позволил выявить в качестве одной из основных объективных закономерностей установление и развитие начал публичности.

Анализируя цели установления регистрации прав на недвижимость как логического завершения развития публичности, я попытался обосновать точку зрения, согласно которой основной целью введения и существования регистрации прав на недвижимое имущество является цель защиты имущественных прав участников гражданского оборота недвижимого имущества.

В то же время изучение положения дел с регистрацией прав на недвижимость в различных странах дает далеко не одинаковую картину. При общем действии двух вышеприведенных положений правовые системы разных государств имеют очень серьезные отличия в способах их реализации. Такое положение уже давно поставило перед учеными задачу классификации различных систем государственной регистрации прав на недвижимость.

Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя и употребляется в научной литературе достаточно часто, однако не имеет четкого определения. Анализ же источников, где этот термин используется, свидетельствует о том, что разные авторы, говоря о системе регистрации, имеют в виду далеко не одно и то же. Между тем, по мнению автора, данное понятие является одним из ключевых при теоретической разработке вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, что требует его четкого определения.

"Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - пишет Т.Д. Аппак, - может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями (между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие - управленческими отношениями (между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)" Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7..

Такое определение, конечно, имеет право на существование. Однако оно не раскрывает сущность описываемого явления, сводя его характеристику к выделению двух видов правоотношений, складывающихся в данной сфере. При таком определении все правоотношения и все правовые нормы, их регулирующие, в равной степени характеризуют систему государственной регистрации, в то время как для характеристики системы имеют значение только некоторые из них, определяющие сущностные отличия одной системы от другой.

Таким образом, под системой регистрации прав на недвижимость предлагается понимать совокупность основных, закрепленных в законе принципов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

Подобные документы

Анализ правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации. Правовое регулирование оборота недвижимости.

дипломная работа , добавлен 24.07.2010

Юридическая природа, объекты регистрации прав на недвижимое имущество. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан. Случаи приостановления и отказов, требующие судебного вмешательства.

дипломная работа , добавлен 25.05.2015

Развитие понятия недвижимости в России. Современное понятие и классификации недвижимого имущества. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимость, причины отказа от регистрации. Вопросы правового регулирования оборота недвижимости.

дипломная работа , добавлен 24.07.2010

Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

дипломная работа , добавлен 20.04.2012

Характеристика системы регистрации в Республике Казахстан. Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Объекты и процедура государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре.

дипломная работа , добавлен 15.12.2013

Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

реферат , добавлен 12.10.2011

Понятие и правовая природа, порядок и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, история правового регулирования оборота недвижимости в России. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права.

дипломная работа , добавлен 19.07.2010

История развития института регистрации прав на недвижимое имущество. Процесс и условия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ, регулирование отношений, возникающих в данной сфере; совершенствование законодательства.

научная работа , добавлен 31.01.2014

Теоретические и практические проблемы регистрации прав на недвижимость, порядок ее осуществления. Понятие и современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество. Международная практика в области регистрации.

курсовая работа , добавлен 02.06.2008

Регистрация прав на недвижимость как правовое явление и объективная необходимость гражданского оборота. Ее цели, принципы, понятие. Классификация объектов недвижимости. Правовые основы и порядок осуществления регистрации прав на недвижимое имущество в РФ.

Репетиторство

Рекомендованный список диссертаций

Правовое регулирование аренды федерального недвижимого имущества 2010 год, кандидат юридических наук Аникин, Антон Сергеевич

Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения 2006 год, кандидат юридических наук Хурцилава, Анастасия Геннадьевна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью»

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика 2009 год, кандидат юридических наук Шалагинов, Константин Константинович

Купля-продажа жилой недвижимости: Современные правовые проблемы 2002 год, кандидат юридических наук Борисенко, Анна Вячеславовна

Правовые коллизии при совершении сделок с жилыми помещениями 2007 год, кандидат юридических наук Прохоренко, Виолетта Игоревна

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Козлова, Елена Борисовна

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Козлова, Елена Борисовна, 2004 год

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Подобные документы