Заключение договора по итогам торгов. Утверждение результатов торгов. Виды и структура договоров

К числу наиболее общих правил о возникновении договоров относятся нормы Гражданского Кодекса, регламентирующие их заключение путем проведения торгов. В них речь идет о продаже вещи или имущественного права. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Путем проведения торгов может быть заключен любой договор при условии, что иное не вытекает из его существа. Так, заключенные договора мены посредством торгов не отвечало бы сущности и особенностям данного договора.

В качестве организатора торгов закон называет собственника вещи или обладателя определенного имущественного права либо специализированную организацию. Специализированна организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем названного права и выступает от их имени или от своего имени. В случаях указанных в Гражданском кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены лишь путем проведения торгов. Например, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилого помещения (с выплатой собственнику вырученных от продажи средств)

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Форма проведения определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого права, если только иное не предусмотрено законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Особые правила действуют относительно организаций и порядка проведения торгов. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и конкурсе допускается участие любого лица.

В закрытом аукционе и конкурсе участвуют толко лица, специально приглашенные для этой цели. Извещение о проведении торгов, если иное не предусмотрено законом, должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Оно должно содержать сведения о врмени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок. Организатор торгов, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, вправе отказаться от проведения аукциона в любой время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения. Если указанные сроки были нарушены, организатор торгов обязан возместить участникам понесенный реальный ущерб. Что касается организатора закрытого аукциона или колнкурса, то он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Закон возлагает на участников торгов обязанность внесения задатка в размере, в сроке и порядке, которые указываются в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату; он возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, подписывается лицом, выигравшим торги, и их организатором в день проведения аукциона или конкурса. Выигравшее торги лицо, уклонившееся от подписания протокола, утрачивает внесенный задаток. Уклонившийся от подписания протокола организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, которые причинены участием в торгах в части, превышающей сумму задатка.

Когда предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Закон предусматривает наступление определенных отрицательных последствий на случай нарушения правил, установленных законом. Такие торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Вслед за этим наступает недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

7. Заключение договора ПО ИТОГАМ тендера

1. 
   Договор заключается с победителем тендера на условиях, обозначенных в настоящей тендерной документации и в заявке участника тендера, поданной им в рамках тендера, с включением в Договор окончательных условий, если таковые были определены по итогам тендера.
2. 
   Участник-победитель тендера в течение срока, установленного в уведомлении о результатах тендера, предоставляет подписанные им экземпляры Договора.
3. 
   В случае если участник-победитель тендера в установленный срок не предоставил подписанный им Договор, тендерная комиссия признаёт участника уклонившимся от заключения Договора.
4. 
   В отношении уклонившегося контрагента тендерной комиссией принимается решение о дисквалификации (сведения о нем вносятся в базу данных неблагонадежных контрагентов Группы ЛСР). Указанный контрагент в дальнейшем не допускается к участию в тендерах ЗАО «ЛСР-Базовые».
   1. 
      Тендерная комиссия может принять решение о дисквалификации контрагента по итогам работы по заключенному Договору, если им в ходе исполнения обязательств допущены существенные нарушения условий договора.

8. порядок рассмотрение заявок на участие в тендере

1. 
   Квалификационные заявки на участие в предварительном отборе контрагентов и заявки на участие в тендере рассматриваются членами тендерной комиссии без приглашения контрагентов.
2. 
   Организатором используется балльная система оценки (ранжирования) контрагентов и их предложений.

1. 
   Контрагентом-победителем признаётся участник тендера, которому тендерной комиссией присвоено наибольшее количество баллов по совокупности критериев оценки.

Приложение № 1

к тендерной документации
КРИТЕРИИ отбора и ОЦЕНКИ (ранжирования)

контрагентов и их предложений

Приложение № 2

к тендерной документации

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

на поставку грохотов смд-121

1. 
   Общие положения

1. 
   Техническое задание разработано на приобретение по программе инвестиций 2016 года грохотов СМД-121 в количестве 5 (пяти) единиц для нужд ЗАО «ЛСР-Базовые».
2. 
   В настоящее время в подразделении ПК «Гранит-Кузнечное» эксплуатируются 13 грохотов СМД-121. Год изготовления: с 1990г. по 2011г. В течении 2016г. 5 грохотов запланированы к замене на новые.
3. 
   Дробильно-сортировочные цеха ДСЦ-2 и ДСЦ-3, в состав которых входят грохоты СМД-121, географически расположены в Ленинградской обл., Приозерском р-не, пос. Кузнечное.

1. 
   Перечень товаров и их количество

1. 
   Требования качественным, техническим и функциональным характеристикам товаров. Требования к комплектности товаров. Требования к таре и упаковке товаров.

1. 
   Характеристики грохота СМД-121:

1. 
   Требования к безопасности поставляемых товаров

1. 
   Требования к гарантийному сроку и/или объёму предоставления гарантий качества товара.

1. 
   Поставщик обеспечивает поставку сертифицированной продукции в соответствии с техническими и функциональными требованиями настоящего технического задания в установленные сроки и несет ответственность в течение всего гарантийного срока.
2. 
   Качественные и технические характеристики грохота должны полностью соответствовать ТУ (п.3.1) заказчика.

Грузоподъемность статическая не ниже - 1200Н, грузоподъемность динамическая не ниже - 948Н.

1. 
   Гарантийные обязательства поставщик указывает в коммерческом предложении, учитывая максимально приближенные к условиям заказчика: с момента запуска в эксплуатацию – 1 (один) год или 2 (два) года с момента поставки.
2. 
   При обнаружении заказчиком явных или скрытых дефектов и недостатков продукции, поставщик обеспечивает устранение таких недостатков в течение всего гарантийного срока, замена деталей и узлов с момента неисправности - в течение 10 дней или замена на новый грохот в течение 30 дней с момента неисправности.

1. 
   Место, срок и условия поставки товаров.
   1. 
      В условия поставки должны быть включены транспортные расходы и организация доставки до места назначения согласно п.6.2.
   2. 
      Место поставки: п. Кузнечное, Приозерского р-на, Ленинградской обл., склад ПК «Гранит-Кузнечное».
   3. 
      Срок поставки:

• 
  4 грохота для ДСЦ-2 - июнь 2016 года;
• 
  1 грохот с левым приводом для ДСЦ-3 - май 2016г.

1. 
   Требования по выполнению работ, сопутствующих поставке товаров.
   1. 
      Транспортировку комплектующих товара производить по ГОСТ 9078-84, в законсервированном состоянии.
   2. 
      Приемка продукции будет выполнена старшим механиком на месте доставки товара. Окончательная приемка качества товара будет осуществлена после запуска грохота в эксплуатацию.
   3. 
      При поставке продукции поставщик предоставляет следующие документы:

• 
  сертификат качества ГОСТ Р;
• 
  паспорт товара; руководство по эксплуатации;
• 
  счёт-фактура;
• 
  накладная на отпуск товара;
• 
  товарно-транспортная накладная.

1. 
   Привлечение субпоставщиков.

1. 
   Дополнительные требования.
   1. 
      Поставщик, принимающий участие в тендерных процедурах и на условиях настоящего технического задания на поставку продукции, заведомо соглашается на включение данных условий в условия договора на поставку.
   2. 
      Цены на товар, заявленные контрагентом в заявках на участие в тендере, должны быть твёрдыми, не подлежать изменению в сторону увеличения при заключении договора и спецификации.
   3. 
      Условия оплаты товара: 100% оплата от стоимости поставленного товара - в течение 30 календарных дней с даты поставки товара.

Приложение № 3

к тендерной документации

ДОГОВОР ПОСТАВКИ №      
г. Санкт-Петербург « » ____________________ 20___ года
_____________________ «____________» (_____ «____________») , именуемое в дальнейшем «Поставщик» , в лице __________________, действующего на основании ___________________, с одной стороны, и

Закрытое акционерное общество «ЛСР - Базовые материалы Северо-Запад» (ЗАО «ЛСР - Базовые») , именуемое в дальнейшем «Покупатель» , в лице __________________, действующего на основании ___________________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Поставщик обязуется передать в собственность Покупателя ____________________ (далее по тексту – «Продукция»), а Покупатель обязуется принять Продукцию и оплатить ее в размерах, порядке и сроки, определенные настоящим Договором.

1.2. Количество, номенклатура, ассортимент поставляемой Продукции, её цена и сроки поставки оговариваются Сторонами в Спецификациях, оформляемых на каждую партию поставки Продукции, являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора, и составленных на основании Заявок Покупателя.
2. КАЧЕСТВО ПРОДУКЦИИ. ТАРА И УПАКОВКА. ПРИЕМКА ПРОДУКЦИИ ПО КАЧЕСТВУ

2.1. Поставляемая Поставщиком по настоящему Договору Продукция по своему качеству должна соответствовать требованиям утвержденных ГОСТов, ТУ и/или другим установленным уполномоченными органами требованиям к качеству продукции.

2.2. Поставщик обязан при отгрузке каждой партии Продукции по настоящему Договору прилагать к товаросопроводительным документам сертификаты соответствия на эту Продукцию и/или иные документы, подтверждающие соответствие Продукции требованиям, установленным в п. 2.1 настоящего Договора.

2.3. Продукция, поставляемая по настоящему Договору, должна быть упакована и затарена в соответствии с требованиями утвержденных стандартов, способом, исключающим возможность порчи, утраты и/или повреждения поставляемой Продукции в период её загрузки (разгрузки) и транспортировки до места эксплуатации.

2.4. Приемка Продукции по качеству производится в месте нахождения Покупателя. При обнаружении Продукции плохого качества в течение 10 (десяти) дней с даты поставки, а также обнаружения скрытых дефектов Продукции в процессе эксплуатации, в период гарантийного срока, Покупатель обязан незамедлительно известить Поставщика о выявленных недостатках Продукции.

2.5. По факту обнаружения скрытых дефектов Продукции, в течение гарантийного срока, вызов представителя Поставщика обязателен. Если в течение 1 (одного) рабочего дня с момента получения вызова Поставщик не сообщает о дате направления своего Представителя или о дальнейших действиях Покупателя, то Покупатель вправе составить рекламационный акт самостоятельно и направить его на рассмотрение Поставщику.

2.6. Поставщик обязан рассмотреть рекламационный акт в течение 3 (трёх) дней с момента его получения либо составления с участием своего представителя. В случае если Поставщик оспаривает факт поставки Продукции ненадлежащего качества, Стороны привлекают для выявления производственного либо иного характера недостатков Продукции независимого эксперта. Оплата услуг эксперта осуществляется за счёт Покупателя, а в случае если экспертиза Продукции подтверждает, что ненадлежащее качество Продукции возникло по вине производителя либо Поставщика, то есть до момента передачи Продукции Покупателю, то расходы по оплате услуг эксперта должны быть возмещены Поставщиком.

2.7. Замена некачественной Продукции осуществляется в течение 10 (десяти) календарных дней с момента установления факта поставки некачественной Продукции при наличии аналогичной Продукции на складе Поставщика. При отсутствии аналогичной Продукции Сторонами по договоренности решается вопрос о возможности её замены другой Продукцией либо о возврате денежных средств, полученных Поставщиком в счёт оплаты указанной Продукции.
3. ПРИЕМКА ПРОДУКЦИИ ПО КОЛИЧЕСТВУ

3.1. Приемка Продукции по ассортименту, количеству, товарному виду производится Покупателем или его представителем непосредственно на складе Поставщика либо Покупателя, в зависимости от способа доставки Продукции.

Полномочия представителя Покупателя на приёмку Продукции обязательно подтверждаются доверенностью, оформленной в установленном законодательством РФ порядке.

3.2. В случае несоответствия количества, товарного вида или ассортимента Продукции Заявке Покупателя и Спецификации, в накладной должна быть сделана отметка о фактически принятом количестве и ассортименте Продукции.

3.3. В случае недопоставки Поставщик обязуется восполнить недопоставку в течение 10 (десяти) календарных дней с даты подписания накладной, в которой сделана соответствующая отметка о недопоставке Продукции, если другой срок не согласован Сторонами, либо по выбору Покупателя принять к оплате фактически поставленную Продукцию.

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. По буквальному смыслу этой нормы торги являются одним из путей заключения договора, а именно - механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор.

Лицо, принявшее решение об использовании торгов для заключения договора (например, собственник, решивший таким образом продать свое имущество), естественно, может осуществлять какие-либо действия, связанные с проведением будущих торгов, и до опубликования информации об их проведении (например, проводить предварительную оценку этого имущества, определять требования к участникам торгов и т.д.). Эти действия являются подготовительными, непосредственно не порождают никаких обязательств для осуществившего их лица и не включаются непосредственно в процесс организации и проведения конкретных торгов.

Проведение торгов представляет собой особый способ заключения договоров, выбор которого обусловлен необходимостью поиска контрагента, а также желанием обеспечить максимально выгодные условия сделки путем обострения конкуренции между потенциальными контрагентами (участниками торгов). Заключение договоров путем проведения торгов сопряжено с определенными сложностями, необходимостью дополнительных финансовых затрат на их подготовку и проведение, но оно влечет для заказчиков и экономическую выгоду.

Торги могут проводиться для выбора инвесторов, арендаторов, при приватизации государственного и муниципального имущества, размещении заказов для государственных и муниципальных нужд, выборе подрядчиков, продаже арестованной недвижимости в исполнительном производстве, обращении взыскания на предмет залога, продаже имущества должника в ходе банкротства. Многие организации проводят торги и по собственной инициативе для объективного выбора лучшего контрагента.

Российское законодательство предусматривает две формы проведения торгов: аукцион и конкурс (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Различия между ними состоят в принципе определения победителя. Победителем аукциона является лицо, предложившее «лучшую цену». Здесь следует оговориться, что в точном соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую, а не лучшую цену. Объяснение этой формулировке видится в том, что ГК РФ регулирует только одну разновидность аукционных торгов: торги на продажу, а не на покупку чего-либо. На таком аукционе победитель определяется путем пошагового повышения цены на товар (имущество). Перед началом торгов объявляется «шаг аукциона» - денежный интервал, на который увеличивается цена предмета торгов на аукционе. Шаг аукциона чаще всего устанавливается в процентном соотношении к начальной (стартовой) цене. В подобном аукционе каждая последующая оферта по цене превышает предыдущую, и выигрывает последний оферент.

Активный аукцион всегда используется в сфере исполнительного производства, так как основной смысл продажи арестованной недвижимости должника заключается в получении судебным приставом-исполнителем наибольшей суммы для покрытия задолженности по исполнительным листам. Помимо этого активные аукционы являются распространенным способом приватизации государственного и муниципального имущества, продажи земельных участков для жилищного строительства (ст. ст. 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ) и во многих других случаях.

Однако на практике огромное количество торгов проводится не только на продажу, но и на приобретение товаров, работ или услуг. В этом случае заказчик торгов, наоборот, заинтересован в получении минимальной цены. Победитель подобного аукциона (редукциона) определяется путем пошагового (при устном соревновании) понижения начальной (стартовой) цены. Цена постепенно снижается до ее первого акцепта одним из участников, и торги выигрывает первый акцептант. Таким образом, начальная цена является предельной ценой, она обязательно должна быть снижена участниками торгов. Редукционы наиболее распространены в сфере размещения государственных и муниципальных заказов. Например, наличие в заявке участника размещения заказа предложения о цене государственного или муниципального контракта, превышающей его начальную (максимальную) цену, само по себе является основанием для отказа ему в допуске к участию в аукционе или конкурсе.

В соответствии с тем же п. 4 ст. 447 ГК РФ конкурсом признается такая форма проведения торгов, при которой: а) победителя торгов определяет не их организатор, но назначенная им конкурсная комиссия; б) победителем признается лицо, предложившее лучшие условия. Именно конкурс представляется оптимальной формой торгов при заключении договора на управление объектом недвижимости, так как в этом случае наибольшее значение имеют не стоимость услуг такой организации, а условия обслуживания здания и качество оказываемых услуг.

Из толкования норм ГК РФ можно заключить, что:

а) для разграничения аукциона и конкурса решающее значение имеет субъект, уполномоченный определять победителя торгов (организатор торгов или конкурсная комиссия), в то время как «наиболее высокая цена» является частным случаем «лучших условий»;

б) «лучшие условия» должны либо включать наилучшую цену лишь как одно из нескольких условий, подлежащих оценке в совокупности, либо рассматривать иные условия, а не цену. Игнорирование специфики субъекта, определяющего победителя (небезосновательное, ибо на суть отношений такой признак повлиять не может), приводит к тому, что аукцион рассматривается как частный случай конкурса.

На конкурсных торгах (от лат. «concursus» - течение, столкновение) победителем считается лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора, использования имущества. Критерии отбора устанавливает заранее сформированная конкурсная комиссия, в которую могут входить не только сотрудники заказчика торгов, но и любые лица, которые имеют научный авторитет, профессиональную репутацию, считаются специалистами в определенной области. К этим критериям, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие необходимого оборудования, опыт работы.

Торги в форме конкурса являются удобным способом для их инициатора выбрать контрагента с наиболее оптимальными условиями сделки. Смысловое значение термина «конкурс» сводится к соревнованию, состязанию, конкуренции с целью выявить наилучших участников. В судебно-арбитражной практике справедливо отмечается, что конкурс - это мероприятие, целью которого является определение лиц, наиболее способных к оптимальному решению поставленной задачи.

Различия между аукционом и конкурсом, по большому счету, несущественны. По сути, аукцион - это тот же самый конкурс, но лишь с одним критерием отбора, в качестве которого выступает цена. Однако допустимо дать и определение конкурса через понятие аукциона, ведь конкурс - это тот же самый аукцион, участники которого прошли определенный квалификационный отбор и по заключению конкурсной комиссии удовлетворяют всем заявленным требованиям (критериям).

Зачастую заказчик торгов устанавливает смешанные (и аукционные, и конкурсные) требования к победителю, который должен одновременно предложить и лучшие условия исполнения договора, и лучшую цену (например, приватизационные конкурсы, земельные конкурсы по продаже участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства нежилых объектов). Нужно признать, что в таком случае конкурс будет полностью идентичен аукциону.

Торги (независимо аукционы или конкурсы) можно разделить на открытые и закрытые. Согласно ст. 448 ГК РФ в открытых торгах может участвовать любое лицо, в закрытых -- только специально приглашенные лица, при этом если для открытых торгов организатор «делает» извещение, то при проведении закрытых -- «направляет» его потенциальным участникам.

Процедура торгов начинается с принятия решения о проведении торгов, для заключения договора по их итогам. Вторым шагом к заключению договора именно способом проведения торгов является определение лица, которое будет выступать организатором торгов, а также других лиц, которые будут участвовать непосредственно в торгах.

Законодатель устанавливает, что организатором торгов может выступать или сам собственник вещи, или обладатель имущественного права, или специализированная организация. Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 447 ГК РФ) прямо устанавливает, что отношения между собственником и организатором торгов имеют в своей основе договор.

В число обязанностей организатора торгов, согласно ГК РФ, входит: извещение о проведении торгов, подписание протокола по результатам торгов, имеющего силу договора. Такие действия носят характер юридически значимых действий (сделок). П. 2 ст. 447 ГК РФ устанавливает, что организатор торгов может выступать как от своего имени, так и от имени собственника. Совершение организатором торгов от имени и за счет собственника юридически значимых действий совпадает с определением договора поручения (глава 49 ГК РФ), в то время как совершение им сделок от своего имени, но за счет собственника охватывается понятием договора комиссии (глава 51 ГК РФ).

Несмотря на то, что ГК РФ не упоминает прямо о совершении организатором фактических действий по поручению собственника (таких, например, как прием заявок на участие в торгах, разъяснение правил участия в торгах, фактическое проведение торгов, включая анализ поступивших от участников заявок), в большинстве случаев такие действия являются договорной обязанностью организатора торгов.

Успешность торгов во многом зависит от их информационного обеспечения. По общему правилу извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Характерно, что извещение о проведении торгов должно быть именно «сделано», т.е. в ГК РФ отсутствует акцент на публикацию извещения о торгах в печатных средствах массовой информации. В этой связи необоснованной представляется позиция, состоящая в том, что «извещение должно публиковаться в соответствующих средствах массовой информации». Гражданское право: Учебник / Под ред. О.Н. Садикова. Т. 1. М.: ИНФРА-М, 2006. С. 369.

Подача заявки на участие в торгах влечет заключение договора о проведении торгов.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, протокол о результатах торгов подписывается организатором и лицом, выигравшим торги, в день проведения торгов.

Законом установлены два требования к порядку подписания протокола. Во-первых, время подписания (день проведения торгов). Во-вторых, субъекты, которые должны подписать протокол: в качестве таковых ГК РФ указывает два лица - организатора и победителя торгов.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора, т.е., если предметом торгов являлось не право заключения договора, договор будет заключен непосредственно в день подведения итогов торгов. В случае, если предметом торгов являлось право на заключение договора, то протокол имеет силу предварительного договора, а основной договор должен быть заключен в течение 20 дней или в иной срок, указанный в извещении о проведении торгов (ч. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Выбор победителя торгов осуществляется организатором торгов в устной форме. При этом такое действие организатора торгов следует классифицировать как юридический факт, т.к. оно влечет возникновение прав и обязанностей у лица, признанного победителем торгов.

Протокол об итогах торгов является самостоятельным юридическим фактом в системе торгов (как особого порядка заключения договора), установленным специальной императивной нормой, и представляет собой двустороннюю сделку - договор.

С 1 января 2006 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», который утвердил новые правила и процедуры размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, организаций и учреждений, финансируемых из бюджетов разных уровней, в целях эффективного использования бюджетных и внебюджетных средств. Он применяется юридическими лицами при поставке товаров (выполнении работ, оказании услуг) на сумму по одной сделке (договору), превышающую установленную Центробанком РФ сумму предельного размера расчета наличными деньгами между юридическими лицами.

Плата за участие в конкурсе не взимается, за исключением следующего случая: если участник просит дать комплект конкурсной документации персонально для него, то заказчик вправе установить плату за данную услугу, причем размер требуемой суммы не должен превышать затрат на изготовление и оформление документов.

Внесение денежных средств в качестве обеспечения заявки может быть установлено заказчиком как требование или условие участия в конкурсе. Размер обеспечения составляет не более 5 процентов начальной цены контракта.

При проведении открытого конкурса заказчик не менее чем за тридцать дней до дня вскрытия конвертов с заявками на участие публикует в официальном печатном издании и размещает на официальном сайте извещение и конкурсную документацию.

Для участия в конкурсе в указанные сроки подается заявка, где содержатся следующие данные: сведения и документы об участнике размещения заказа; предложение о потребительских свойствах и качественных характеристиках товара (работах, услугах); документы или их копии, подтверждающие соответствие подателя заявки установленным требованиям и условиям допуска к участию, а также иные документы.

Участник вправе изменить или отозвать заявку в любое время до момента вскрытия конвертов с заявками конкурсной комиссией (день, время и место этого события указаны в извещении). Комиссия ведет протокол вскрытия конвертов, который обязательно подписывается всеми ее членами и заказчиком.

Срок рассмотрения заявок не может превышать десяти дней со дня вскрытия конвертов. По его истечении конкурсная комиссия принимает решение о допуске или об отказе к участию в конкурсе (оформляется протоколом).

Победителем конкурса признается участник, который предложил лучшие условия исполнения контракта. С этим лицом заключается государственный контракт, порядок заключения которого определен ГК РФ. Вся документация, касающаяся размещения заказа для государственных нужд, должна быть размещена на официальном сайте и опубликована в средствах массовой информации.

Закрытый конкурс применяется исключительно в случае размещения заказа на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, сведения о которых составляют государственную тайну. Он проводится по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление контроля в сфере размещения заказов. Срок согласования должен занимать не более десяти рабочих дней со дня поступления обращения о согласовании проведения закрытого конкурса.

При его проведении применяются аналогичные положения, но в Законе указывается, что извещение о проведении закрытого конкурса, конкурсная документация, изменения в нее, подача заявок на участие, протоколы, составленные в ходе проведения конкурса, а также полученная информация не подлежат опубликованию в средствах массовой информации и размещению в Интернете.

Весь документооборот осуществляется только в письменной форме, включая заявки на участие в конкурсе.

Не допускается осуществление аудио - и видео-записи.

Аукцион - торги, победителем которых признается лицо, предложившее наиболее низкую цену государственного или муниципального контракта за исключением случаев, установленных частями 6.1 и 6.2 статьи 37 Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 27 февраля 2008 г. № 236-р, утвержден Перечень товаров (работ, услуг), размещение заказов на поставки (выполнение, оказание) которых осуществляется путем проведения аукциона.

Аукционы подразделяются на открытые и закрытые, кроме этого аукционы могут проводиться в электронной форме.

Аукционист выбирается из числа членов аукционной комиссии путем открытого голосования членов аукционной комиссии большинством голосов.

Аукцион проводится в следующем порядке:

1) аукционная комиссия непосредственно перед началом проведения аукциона регистрирует участников аукциона, явившихся на аукцион, или их представителей. В случае проведения аукциона по нескольким лотам аукционная комиссия перед началом каждого лота регистрирует участников аукциона, подавших заявки в отношении такого лота и явившихся на аукцион, или их представителей. При регистрации участникам аукциона или их представителям выдаются пронумерованные карточки (далее - карточки);

2) аукцион начинается с объявления аукционистом начала проведения аукциона (лота), номера лота (в случае проведения аукциона по нескольким лотам), предмета контракта, начальной (максимальной) цены контракта (лота), общей начальной (максимальной) цены запасных частей к технике, к оборудованию, начальной (максимальной) цены единицы услуги (в целях настоящей части далее - начальная (максимальная) цена контракта), «шага аукциона», наименований участников аукциона, которые не явились на аукцион, наличия учреждений и предприятий уголовно-исполнительной системы и (или) организаций инвалидов в случае, если в документации об аукционе предусмотрены преимущества для таких участников аукциона, аукционист предлагает участникам аукциона заявлять свои предложения о цене контракта;

3) участник аукциона после объявления аукционистом начальной (максимальной) цены контракта (цены лота) и цены контракта, сниженной в соответствии с «шагом аукциона», поднимает карточки в случае, если он согласен заключить контракт по объявленной цене;

4) аукционист объявляет номер карточки участника аукциона, который первым поднял карточку после объявления аукционистом начальной (максимальной) цены контракта (цены лота) и цены контракта, сниженной в соответствии с «шагом аукциона», а также новую цену контракта, сниженную в соответствии с «шагом аукциона», и «шаг аукциона», в соответствии с которым снижается цена;

5) аукцион считается оконченным, если после троекратного объявления аукционистом цены контракта ни один участник аукциона не поднял карточку. В этом случае аукционист объявляет об окончании проведения аукциона (лота), последнее и предпоследнее предложения о цене контракта, номер карточки и наименование победителя аукциона и участника аукциона, сделавшего предпоследнее предложение о цене контракта. Ефимова О. Конкурсы на заключение гражданско-правовых договоров//Предпринимательское право.-2007.-№3.-С.12.

Любой участник аукциона вправе осуществлять аудио- и видеозапись аукциона.

Электронный аукцион -- это вид торгов в форме аукциона, при котором ценовые предложения подаются в электронном виде через Интернет.

Ценовые предложения подаются многократно, и все участники видят предложения конкурентов. Перед началом аукциона на официальном сайте публикуется извещение о проведении аукциона (не менее чем за десять дней до даты проведения аукциона), в котором указан и сайт, на котором проходит сам аукцион.

Доступ к участию в открытом аукционе, проводимом в электронной форме на сайте в сети «Интернет» осуществляется без взимания платы.

При проведении открытого аукциона в электронной форме «шаг аукциона» не устанавливается.

посредник конкурентный договор маркетинговый

, части 23 статьи 83.1 настоящего Федерального закона протоколов заказчик размещает в единой информационной системе и на электронной площадке с использованием единой информационной системы без своей подписи проект контракта, который составляется путем включения в проект контракта, прилагаемый к документации или извещению о закупке, цены контракта, предложенной участником закупки, с которым заключается контракт, либо предложения о цене за право заключения контракта в случае, предусмотренном частью 23 статьи 68 настоящего Федерального закона, информации о товаре (товарном знаке и (или) конкретных показателях товара), информации, предусмотренной пунктом 2 части 4 статьи 54.4 , пунктом 7 части 9 статьи 83.1 настоящего Федерального закона, указанных в заявке, окончательном предложении участника электронной процедуры.

3. В течение пяти дней с даты размещения заказчиком в единой информационной системе проекта контракта победитель электронной процедуры подписывает усиленной электронной подписью указанный проект контракта, размещает на электронной площадке подписанный проект контракта и документ, подтверждающий предоставление обеспечения исполнения контракта, если данное требование установлено в извещении и (или) документации о закупке, либо размещает протокол разногласий, предусмотренный частью 4 настоящей статьи. В случае, если при проведении открытого конкурса в электронной форме, конкурса с ограниченным участием в электронной форме, двухэтапного конкурса в электронной форме или электронного аукциона цена контракта снижена на двадцать пять процентов и более от начальной (максимальной) цены контракта, победитель соответствующей электронной процедуры одновременно предоставляет обеспечение исполнения контракта в соответствии с частью 1 статьи 37 настоящего Федерального закона или обеспечение исполнения контракта в размере, предусмотренном документацией о соответствующей электронной процедуре, и информацию, предусмотренные частью 2 статьи 37 настоящего Федерального закона, а также обоснование цены контракта в соответствии с частью 9 статьи 37 настоящего Федерального закона при заключении контракта на поставку товара, необходимого для нормального жизнеобеспечения (продовольствия, средств для скорой, в том числе скорой специализированной, медицинской помощи в экстренной или неотложной форме, лекарственных средств, топлива).

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В течение пяти дней с даты размещения заказчиком в единой информационной системе проекта контракта победитель электронной процедуры, с которым заключается контракт, в случае наличия разногласий по проекту контракта, размещенному в соответствии с частью 2 настоящей статьи, размещает на электронной площадке протокол разногласий, подписанный усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени победителя электронной процедуры. Указанный протокол может быть размещен на электронной площадке в отношении соответствующего контракта не более чем один раз. При этом победитель электронной процедуры, с которым заключается контракт, указывает в протоколе разногласий замечания к положениям проекта контракта, не соответствующим документации и (или) извещению о закупке и своей заявке на участие в электронной процедуре, с указанием соответствующих положений данных документов.

5. В течение трех рабочих дней с даты размещения победителем электронной процедуры на электронной площадке в соответствии с частью 4 настоящей статьи протокола разногласий заказчик рассматривает протокол разногласий и без своей подписи размещает в единой информационной системе и на электронной площадке с использованием единой информационной системы доработанный проект контракта либо повторно размещает в единой информационной системе и на электронной площадке проект контракта с указанием в отдельном документе причин отказа учесть полностью или частично содержащиеся в протоколе разногласий замечания победителя электронной процедуры. При этом размещение в единой информационной системе и на электронной площадке заказчиком проекта контракта с указанием в отдельном документе причин отказа учесть полностью или частично содержащиеся в протоколе разногласий замечания победителя допускается при условии, что такой победитель разместил на электронной площадке протокол разногласий в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

6. В течение трех рабочих дней с даты размещения заказчиком в единой информационной системе и на электронной площадке документов, предусмотренных частью 5 настоящей статьи, победитель электронной процедуры размещает на электронной площадке проект контракта, подписанный усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени такого победителя, а также документ и (или) информацию в соответствии с частью 3 настоящей статьи, подтверждающие предоставление обеспечения исполнения контракта и подписанные усиленной электронной подписью указанного лица.

7. В течение трех рабочих дней с даты размещения на электронной площадке проекта контракта, подписанного усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени победителя электронной процедуры, и предоставления таким победителем соответствующего требованиям извещения о проведении закупки, документации о закупке обеспечения исполнения контракта заказчик обязан разместить в единой информационной системе и на электронной площадке с использованием единой информационной системы контракт, подписанный усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени заказчика.

8. С момента размещения в единой информационной системе предусмотренного частью 7 настоящей статьи и подписанного заказчиком контракта он считается заключенным.

9. Контракт может быть заключен не ранее чем через десять дней с даты размещения в единой информационной системе указанных в части 12 статьи 54.7 , части 8 статьи 69 настоящего Федерального закона, части 13 настоящей статьи протоколов, а в случае определения поставщика (подрядчика, исполнителя) путем проведения запроса котировок в электронной форме или запроса предложений в электронной форме не ранее чем через семь дней с даты размещения в единой информационной системе указанных в части 8 статьи 82.4 , части 23 статьи 83.1 настоящего Федерального закона протоколов.

10. Контракт заключается на условиях, указанных в документации и (или) извещении о закупке, заявке победителя электронной процедуры, по цене, предложенной победителем.

11. Блокирование денежных средств на специальном счете победителя в целях обеспечения заявки на участие в открытом конкурсе в электронной форме, конкурсе с ограниченным участием в электронной форме, двухэтапном конкурсе в электронной форме, электронном аукционе прекращается в сроки, установленные частью 8 статьи 44 настоящего Федерального закона.

12. В случае, предусмотренном частью 23 статьи 68 настоящего Федерального закона, контракт заключается только после внесения на счет, на котором в соответствии с законодательством Российской Федерации учитываются операции со средствами, поступающими заказчику, участником электронного аукциона, с которым заключается контракт, денежных средств в размере предложенной этим участником цены за право заключения контракта, а также предоставления обеспечения исполнения контракта.

13. Победитель электронной процедуры (за исключением победителя, предусмотренного частью 14 настоящей статьи) признается заказчиком уклонившимся от заключения контракта в случае, если в сроки, предусмотренные настоящей статьей, он не направил заказчику проект контракта, подписанный лицом, имеющим право действовать от имени такого победителя, или не направил протокол разногласий, предусмотренный частью 4 настоящей статьи, или не исполнил требования, предусмотренные статьей 37 настоящего Федерального закона (в случае снижения при проведении электронного аукциона или конкурса цены контракта на двадцать пять процентов и более от начальной (максимальной) цены контракта). При этом заказчик не позднее одного рабочего дня, следующего за днем признания победителя электронной процедуры уклонившимся от заключения контракта, составляет и размещает в единой информационной системе и на электронной площадке с использованием единой информационной системы протокол о признании такого победителя уклонившимся от заключения контракта, содержащий информацию о месте и времени его составления, о победителе, признанном уклонившимся от заключения контракта, о факте, являющемся основанием для такого признания, а также реквизиты документов, подтверждающих этот факт.

14. В случае, если победитель электронной процедуры признан уклонившимся от заключения контракта, заказчик вправе заключить контракт с участником такой процедуры, заявке которого присвоен второй номер. Этот участник признается победителем такой процедуры, и в проект контракта, прилагаемый к документации и (или) извещению о закупке, заказчиком включаются условия исполнения данного контракта, предложенные этим участником. Проект контракта должен быть направлен заказчиком этому участнику в срок, не превышающий пяти дней с даты признания победителя такой процедуры уклонившимся от заключения контракта. При этом заказчик вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения контракта в части, не покрытой суммой обеспечения заявки на участие в электронной процедуре.

15. Участник электронной процедуры, признанный победителем электронной процедуры в соответствии с частью 14 настоящей статьи, вправе подписать проект контракта или разместить предусмотренный частью 4 настоящей статьи протокол разногласий в порядке и сроки, которые предусмотрены настоящей статьей, либо отказаться от заключения контракта. Одновременно с подписанным контрактом этот победитель обязан предоставить обеспечение исполнения контракта, если установление требования обеспечения исполнения контракта предусмотрено извещением и (или) документацией о закупке, а в случае, предусмотренном частью 23 статьи 68 настоящего Федерального закона, также обязан внести на счет, на котором в соответствии с законодательством Российской Федерации учитываются операции со средствами, поступающими заказчику, денежные средства в размере предложенной этим победителем цены за право заключения контракта. Этот победитель считается уклонившимся от заключения контракта в случае неисполнения требований части 6 настоящей статьи и (или) непредоставления обеспечения исполнения контракта либо неисполнения требования, предусмотренного статьей 37 настоящего Федерального закона, в случае подписания проекта контракта в соответствии с частью 3 настоящей статьи. Такой победитель признается отказавшимся от заключения контракта в случае, если в срок, предусмотренный частью 3 настоящей статьи, он не подписал проект контракта или не направил протокол разногласий. Электронная процедура признается не состоявшейся в случае, если этот победитель признан уклонившимся от заключения контракта или отказался от заключения контракта.

16. В случае наличия принятых судом или арбитражным судом судебных актов либо возникновения обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих подписанию контракта одной из сторон в установленные настоящей статьей сроки, эта сторона обязана уведомить другую сторону о наличии данных судебных актов или данных обстоятельств в течение одного дня. При этом течение установленных настоящей статьей сроков приостанавливается на срок исполнения данных судебных актов или срок действия данных обстоятельств, но не более чем на тридцать дней. В случае отмены, изменения или исполнения данных судебных актов или прекращения действия данных обстоятельств соответствующая сторона обязана уведомить другую сторону об этом не позднее дня, следующего за днем отмены, изменения или исполнения данных судебных актов либо прекращения действия данных обстоятельств.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.

при участии

от ИП Ткаченко Ю.В.: Гущина О.Ю., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 27 АА 0634702;

от КГКУ "Фонд имущества Хабаровского края": Лазарева Н.С., представитель по доверенности от 22.01.2014 N 102;

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Шуйская Т.С., представитель по доверенности от 29.11.2013 N 1-11-14261

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ткаченко Юлии Витальевны на решение от 13.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А73-237/2014 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Букина Е.А., в апелляционном суде судьи Михайлова А.И., Гетманова Т.С., Ротарь С.Б.

По иску индивидуального предпринимателя Ткаченко Юлии Витальевны

к краевому государственному казенному учреждению "Фонд имущества Хабаровского края", Министерству имущественных отношений Хабаровского края

об обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции арендатора

Индивидуальный предприниматель Ткаченко Юлия Витальевна (ОГРНИП 308272321900032, ИНН 272385270600, далее - ИП Ткаченко Ю.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152, ИНН 2700000592; место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - Министерство) и краевому государственному казенному учреждению "Фонд имущества Хабаровского края" (ОГРН 1022700931296, ИНН 2721083857; место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - Фонд) об обязании ответчиков заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка (проект N 11770) в редакции истца по пунктам 1.2, 2.1, 2.2, 3.7.1 и приложениям N 1 "Акт приема-передачи земельного участка", N 2 "Порядок перечисления средств за аренду земельного участка".

Иск заявлен на основании статьи 448 ГК РФ и обусловлен неправомерным уклонением ответчиков от исполнения обязанности заключить с предпринимателем как с победителем торгов спорный договор аренды. При этом условия проекта договора, направленные в адрес истца, по его мнению, не соответствовали требованиям действующего законодательства, поэтому им изменено содержание указанных в иске пунктов договора (приложений к нему) и предложено заключить этот договор в новой редакции.

Решением суда от 13.03.2014, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

Судебные акты мотивированны отсутствием оснований для понуждения ответчиков к заключению спорного договора, поскольку истец сам фактически отказался от его заключения на условиях аукционной документации. Самовольное изменение предпринимателем текста договора признано судами недопустимым, поскольку это противоречит правовой природе торгов и ставит в неравное положение иных участников аукциона.

В кассационной жалобе предприниматель, выражает несогласие с принятыми по делу решением и постановлением, считает их незаконными и необоснованными, в связи с чем просит названные судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявителем жалобы в обоснование своей позиции приведены доводы о том, что им от организатора торгов получен неподписанный арендодателем - Министерством проект договора аренды, в котором отсутствовали некоторые условия и не были заполнены все предусмотренные утвержденной (примерной) формой договора строки (графы). В свою очередь, предпринимателем при внесении поправок в текст договора его условия приведены в соответствие с требованиями действующего законодательства, что ошибочно признано судами недопустимым. Тем самым арендатор намерен был исключить неопределенность относительно даты заключения договора, характеристик арендуемого имущества и порядка внесения арендных платежей с учетом перечисленного задатка. По мнению истца, суды при рассмотрении спора не выяснили всех значимых для дела обстоятельств, не дали должной оценки доводам истца и не привели мотивы, по которым данные доводы были отклонены. Настаивает на том, что победителем торгов прямо выражена воля на заключение договора на условиях, не противоречащих аукционной документации, поэтому отказ ответчиков от подписания данного договора необоснованно признан судами правомерным.

Министерство и Фонд в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы истца и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Ответчики считают, что победитель аукциона не наделен правом изменять утвержденный проект договора, в связи с чем несогласие предпринимателя с предложенной редакцией договора влечет признание аукциона несостоявшимся, поэтому какие-либо неисполненные обязательства арендодателя перед истцом в данном случае отсутствуют.

В заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражали представители ответчиков по мотивам, изложенным в отзывах на жалобу. При этом представители сторон, отвечая на вопросы суда, подтвердили, что проект договора аренды Министерством (арендодателем) в адрес предпринимателя (арендатора) не направлялся, поскольку эта обязанность возложена на Фонд (организатора торгов). Кроме того, представитель истца пояснил, что им действительно в суде первой инстанции заявлялось ходатайство об уточнении требований - о понуждении к заключению договора в порядке статьи 448 ГК РФ в редакции ответчиков, однако суд не принял данные уточнения, с чем истец не согласен, несмотря на отсутствие в поданной жалобе соответствующих доводов об этом.

На основании статьи 163 АПК РФ в заседании суда 09.09.2014 объявлялся перерыв до 16 часов 20 минут 16.09.2014, после которого представители сторон поддержали ранее приведенные позиции.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, поступивших возражений на нее и пояснений сторон спора, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Министерства от 04.10.2013 N 1410 в средствах массовой информации и на официальных общедоступных сайтах в сети Интернет опубликовано извещение о проведении 12.11.2013 торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объектов складского назначения различного профиля по пер. Промышленному в г. Хабаровске (площадь участка 6 976 кв.м, кадастровый номер 27:23:0040922:132). Организатором торгов определен Фонд. В указанном извещении содержались условия проведения аукциона, в том числе сведения о характеристиках земельного участка (предмета аукциона); дата и время осмотра участка на местности; начальная стоимость годового размера арендной платы - 1 548 300 руб. (соответствующая сумме задатка); требования к участникам аукциона и представляемым ими документам.

ИП Ткаченко Ю.В. подана заявка от 30.10.2013 N 5 на участие в проводимом аукционе, в которой указано об ознакомлении претендента с характеристикой земельного участка, его фактическим местоположением и проектом договора аренды. Согласно уведомлению Фонда от 06.11.2013 ИП Ткаченко Ю.В. допущена к участию в аукционе.

В соответствии с протоколом о результатах торгов от 12.11.2013 победителем аукциона признана ИП Ткаченко Ю.В., как предложившая наивысшую цену, равную 1 618 300 руб. Данный протокол подписан организатором торгов и победителем аукциона, который обязался заключить договор аренды земельного участка в течение 5 дней (т.е. до 19.11.2013).

Согласно письму Фонда от 15.11.2013 N 2542 представителем предпринимателя от организатора торгов получены 4 экземпляра спорного договора аренды. Одновременно с этим в письме указано на необходимость вернуть в Фонд подписанные арендатором экземпляры договора для дальнейшего их подписания со стороны арендодателя.

Рассмотрев представленный проект договора, предприниматель, сославшись на неточные формулировки предлагаемых условий в части даты заключения договора, отсутствие характеристик состояния земельного участка и имеющиеся противоречия относительно порядка уплаты арендных платежей, и полагая, что это приведет к возможному нарушению прав арендатора, направил сопроводительными письмами от 15.11.2013 (отправлены по почте 18.11.2013) в адрес Министерства и Фонда три варианта условий подписанного с его стороны договора и предложил заключить спорный договор в любой из редакций арендатора.

Получив от предпринимателя подписанные им проекты договора аренды, Министерство расценило их как отказ от заключения договора на первоначально предложенных условиях, в связи с чем в письме о 16.12.2013 N 1-11-14994 сообщило Фонду о признании торгов несостоявшимися на основании пункта 30 Правил об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила N 808) и о принятии решения о повторном выставлении права аренды земельного участка на торги.

Протоколом от 17.12.2013 организатор торгов признал проведенный 12.11.2013 аукцион несостоявшимся по мотиву уклонения ИП Ткаченко Ю.В. от подписания договора аренды в установленный срок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчиков к заключению спорного договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

При этом офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 ГК РФ). Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (пункт 1 статьи 438 ГК РФ).

Наряду с этим, согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрены случаи, когда заключение договора является обязательным для сторон, и определен порядок разрешения возникших между ними разногласий по условиям проекта договора.

При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании указанной нормы права либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда в порядке статьи 446 ГК РФ.

По смыслу положений статей 447, 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги, в день проведения аукциона или конкурса путем подписания протокола о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Положениями статьей 22, 25, 29, 30, 38 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для целей строительства по результатам торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии Правилами N 808.

Согласно пунктам 25, 26, 27 Правил N 808 результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов и победителем торгов в день проведения торгов и является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Пунктом 30 Правил N 808 предусмотрено, что торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в том числе, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска по настоящему делу, арбитражные суды обеих инстанций признали, что предложение предпринимателя подписать проект договора аренды на иных (измененных) условиях свидетельствует об отказе победителя торгов от заключения спорного договора в соответствии с аукционной документацией. Это обстоятельство влечет признание торгов несостоявшимися в силу пункта 30 Правил N 808 и исключает возможность понуждения ответчиков к заключению договора на условиях предпринимателя.

Указанные выводы судов основаны на том, что предпринимателем в предложенных вариантах (редакциях) договора: указано о размещении на земельном участке разнообразного мусора, холмов и рытвин (пункт 1.2); самостоятельно определен срок договора аренды - дата его заключения (пункт 2.1); изменено содержание условий о внесении арендной платы (пункт 3.7.1); а также соответствующим образом внесены изменения в приложения N N 1 и 2 к договору.

Наряду с этим судебные инстанции отметили, что предприниматель, будучи участником торгов, был ознакомлен с условиями аукционной документации, в том числе с проектом договора, примерная форма которого утверждена распоряжением Министерства от 20.02.2012 N 216, а также обладал достоверной информацией относительно характеристик земельного участка, размера задатка, срока аренды земельного участка, обязанности арендатора по благоустройству земельного участка

При этом судами отклонены ссылки истца на неподписание арендатором представленных победителю торгов экземпляров договора ввиду того, что данное обстоятельство также не наделяет арендатора правом на внесение изменений в утвержденный проект договора. Кроме того, суды сочли такой порядок направления неподписанного проекта договора соответствующим требованиям приказа Министерства от 22.07.2013 N 35, регламентирующего последовательную процедуру заключения договоров по результатам торгов.

С учетом установленного суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованным отказ ответчиков от заключения с предпринимателем договора аренды на измененных условиях и в итоге пришли к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований.

Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов о необоснованности иска предпринимателя в данном случае являются преждевременными, поскольку они сделаны без выяснения всех значимых для дела обстоятельств и с неправильным применением норм материального права, регулирующих порядок заключения договора по результатам торгов.

Исходя из смысла положений статьи 432, 433 ГК РФ момент заключения договора непосредственно связан с получением лицом, направившим оферту, ее акцепта, в результате чего стороны достигают соглашения по всем существенным условиям договора.

Договор аренды относится к консенсуальным сделкам, права и обязанности по которым возникают с момента его заключения.

В случаях, когда договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, правовые последствия такого договора наступают после его регистрации (пункт 1 статьи 164, пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал, что при проведении торгов акцепт оферты происходит в момент подписания протокола между организатором торгов и их победителем, в связи с чем сам факт подписания такого протокола по результатам торгов исключает возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий подлежащего заключению договора. Это обстоятельство положено судами в основу вывода о правомерности отказа ответчиков от заключения спорного договора на условиях истца.

Вместе с тем такая позиция не согласуется с положениями статей 445, 446, 448 ГК РФ, предусматривающих обязательность заключения договора по итогам торгов для каждой из сторон такого договора, то есть в данном случае как для Министерства, от лица которого Фондом направлена оферта, так и для предпринимателя как победителя торгов.

При этом необходимо учитывать, что при проведении торгов часть условий договора не может быть определена сторонами до подведения их итогов, поскольку нередко такие условия зависят от предложений участников торгов (например, размер арендной платы).

Таким образом, запрет на изменение условий договора, заключаемого по результатам торгов, возможен только в части тех существенных условий договора (определенных в аукционной документации), которые непосредственно могли повлиять на правовую природу (квалификацию) заключаемой сделки и от которых зависит результат определения победителя торгов, поскольку это безусловно поставило бы иных претендентов в неравное положение, что противоречит основным принципам торгов.

В иных случаях, при возникновении между сторонами разногласий на стадии заключения договора по результатам торгов, стороны не лишены возможности передать их на рассмотрение суда в порядке статей 445, 446 ГК РФ. В таком случае условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Констатируя факт самостоятельного изменения истцом условий спорного договора аренды земельного участка, являвшегося предметом проводимых Фондом торгов, победителем которых признан предприниматель, суды обеих инстанций не дали оценки таким изменениям с точки зрения норм права, регулирующих арендные отношения. В частности суды не выяснили, какие правовые последствия в отношении порождаемых договором прав и обязанностей сторон (арендодателя и арендатора) повлекли предлагаемые истцом изменения, в том числе, затронули ли данные изменения существенные условия договора аренды, и могли ли они повлиять на итоги проводимых торгов.

Так, ссылаясь на неправомерное указание предпринимателем в пункте 1.2 договора сведений относительно размещения на земельном участке разнообразного мусора, холмов и рытвин, суды не привели в обжалуемых судебных актах мотивы, по которым пришли к выводу о том, что такое описание характеристик (фактического состояния) арендуемого земельного участка повлекло изменение условий договора аренды, либо является основанием для возникновения новых прав и обязанностей сторон, не предусмотренных аукционной документацией.

Утверждение судебных инстанций относительно неправомерного изменения предпринимателем даты подписания договора также сделано без учета норм права, определяющих момент, с которого договор считается заключенным. Выводов о том, что такие изменения противоречат положениям закона, определяющим момент заключения сделок, судебные акты не содержат, притом, что в направленном в адрес истца проекте договора конкретная дата его подписания (заключения) не была указана.

Также суды не обосновали, в чем именно выразилось изменение содержания условий пункта 3.7.1 договора в части порядка внесения арендной платы, тогда как предприниматель настаивал на том, что сделанные им поправки не влияют на общий размер арендных платежей, а лишь устраняют возникшие у него сомнения относительно обязательств арендатора по внесению платы после зачета перечисленного задатка.

Изменение соответствующим образом приложений N N 1 и 2 к договору явилось следствием корректировки арендатором указанных выше пунктов договора и не может быть признано самостоятельным изменением условий договора аренды.

Таким образом, суды не проверили в полной мере доводы предпринимателя о том, что внесенные им поправки в проект договора не противоречили действующему законодательству и не привели по существу к изменению условий договора, предусмотренных аукционной документацией.

В любом случае суды, рассматривая настоящий преддоговорной спор, не устранили возникшие между сторонами разногласия и не определили условия договора в той редакции, которая соответствовала бы волеизъявлению сторон и требованиям закона, как это предусмотрено статьей 446 ГК РФ.

Помимо изложенного судебные инстанции не учли, что предприниматель подписал со своей стороны протокол о результатах торгов, выразив тем самым свое волеизъявление на заключение спорного договора. Причиной возникновения в дальнейшем разногласий послужило, в том числе направление победителю торгов неподписанного со стороны арендодателя - Министерства проекта договора.

Вывод арбитражных судов о том, что такой порядок подписания договора первоначально со стороны арендатора установлен приказом Министерства от 22.07.2013 N 35, сделан без учета положений статьи 435 ГК РФ, предусматривающей, что оферта должна направляться стороной договора (в данном случае Министерством) и содержать все существенные условия предлагаемого к заключению договора.

Также суд первой инстанции неправомерно указал на отсутствие у предпринимателя законных оснований для направления своего проекта договора (акцепта) посредством почты 18.11.2013 (за один день до истечения пятидневного срока для заключения договора по результатам торгов).

Пунктами 1, 3 статьи 194 ГК РФ прямо предусмотрено, что если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока. Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

В данном случае Фондом и Министерством не отрицался факт получения проекта договора, подписанного предпринимателем. Решение об отказе от заключения с истцом договора и о признании торгов несостоявшимися принято ответчиками значительно позже (16-17.12.2013) после истечения установленного аукционной документаций срока для подписания договора (19.11.2013).

Кроме того, суд кассационной инстанции, проверив соблюдение арбитражными судами при рассмотрении спора процессуальных норм, считает необходимым также отметить, что, отклоняя заявленное истцом ходатайство об уточнении заявленных требований, суд первой инстанции сослался лишь на разъяснения пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", касающихся запрета на одновременное изменение предмета и основания иска. Однако мотивы, по которым суд пришел к выводу о том, что предпринимателем при уточнении иска изменены и предмет и основания требований в обжалуемом решении не приведены. Более того, из содержания представленных истцом уточнений следует, что он просил рассмотреть суд первоначально заявленное требование заключить с ним договор в порядке статьи 448 ГК РФ также в редакции ответчиков (согласно аукционной документации). Следовательно, совместное предъявление требований о понуждении к заключению договора в одной из редакций (арендодателя или арендатора) не повлекло изменения оснований иска, то есть тех фактических обстоятельств, на которых предприниматель основывал свое требование к ответчикам. Немотивированное отклонение судом ходатайства истца об уточнении требований могло привести к принятию неправильного решения.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ как принятые по неполно выясненным обстоятельствам спора, а также с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В данной ситуации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков и исследования всех значимых для правильного разрешения спора обстоятельств. Суду следует дать правовую оценку предлагаемой истцом редакции спорного договора, выяснить, повлекли ли сделанные предпринимателем поправки изменение существенных условий данной сделки, а также повлияли ли они на взаимные права и обязанности сторон договора, и случае несоответствия этих изменений требованиям действующего законодательства определить возможность заключения договора с учетом результатов рассмотрения ходатайства истца об уточнении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А73-237/2014 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Обзор документа

Предприниматель (ИП) победил в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Рассмотрев проект договора, ИП счел, что некоторые его условия сформулированы неточно. Это, по его мнению, могло привести к нарушению прав арендатора. Поэтому ИП направил свои варианты условий договора и предложил заключить его в любой из предложенных им редакций.

Арендодатель расценил это как отказ от заключения договора на первоначальных условиях. В итоге аукцион был признан несостоявшимся ввиду уклонения ИП от подписания договора в установленный срок.

Поэтому ИП подал иск об обязании заключить с ним договор аренды земельного участка.

В иске было отказано. Но кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее.

В силу ГК РФ заключение договора по итогам торгов обязательно для каждой из его сторон. Т. е. в данном случае как для арендодателя, от лица которого направлена оферта, так и для победителя торгов.

При этом необходимо учитывать, что в случае проведении торгов часть условий договора не может быть определена сторонами до подведения их итогов. Ведь нередко такие условия зависят от предложений участников торгов (напр., размер арендной платы).

Таким образом, запрет на изменение условий договора, заключаемого по результатам торгов, возможен только в части тех существенных условий (определенных в аукционной документации), которые непосредственно могли повлиять на правовую природу (квалификацию) заключаемой сделки и от которых зависит результат определения победителя.

В иных ситуациях при возникновении между сторонами разногласий на стадии заключения договора по результатам торгов стороны не лишены возможности передать их на рассмотрение суда. В таком случае условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Суды не оценили предложенные истцом изменения на предмет их соответствия нормам, регулирующим арендные отношения. В частности, не выяснили, какие последствия в отношении порождаемых договором прав и обязанностей сторон повлекли эти изменения, в т. ч. затронули ли они существенные условия договора и могли ли повлиять на итоги торгов.